【文章內(nèi)容簡介】 平方米 ，投資 15 億元，建設(shè) 23＃、 24＃街區(qū)，改造 3＃、 5＃、 8＃、 10＃街區(qū)。主要有：盛和花園、府南居住區(qū)二期、周山河街區(qū)一期、高港銀杏 苑、海陵南路街區(qū)改造、下壩以北危舊房改造、通泰南路街區(qū)改造、解放路街區(qū)改造、高港府后花園等 。 泰州房地產(chǎn)市場分析 （ 1） 房地產(chǎn)完成投資情況： 05 年 19 月份，市區(qū)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比去年同期的 。按投資構(gòu)成分，成商品房開發(fā)投資 ，占投資總額的 %。完成土地開發(fā)投資 億元，占投資總額的 %。按工程用途分，住宅投資 億元，辦公樓投資 億元，商業(yè)營業(yè)房投資 億元，其他投資 億元。按區(qū)域分，市直、海陵、高港、開發(fā)區(qū)分別完成房地產(chǎn)投資 、 、 、 億元。 （ 2） 土地供應(yīng)情況： 05 年 19 月份，泰州主城區(qū)共出讓地塊 10幅，出讓面積 平方米 ，土地出讓金 億元。其中，出讓凈地 7 幅 萬 平方米 ，出讓毛地 3 幅 平方米 。出讓地塊規(guī)劃許可建筑面積 平方米 ，平均每畝地價(jià) /畝，平均樓面地價(jià) 元 /平。 （ 3） 商品房建設(shè)情況： —— 在建施工面積 。 19 月份商品房在建施工面積 萬 平方米 ，其中，住宅施工面積 萬 平方米 ，占總施工面積的 %。辦公樓施工面積 萬 平方米 ，占總施工面積的%。商業(yè)營業(yè)用房施工面積 平方米 ，占總施工面積的 ％ 。其他用房施工面積 萬 平方米 ，占總施工面積的 %。 —— 商品房新開工面積。 19月份商品房新開工面積 平方米 ，其中，住宅新開工面積 萬 平方米 ，占總數(shù)開工面積的 %。商業(yè)營業(yè)用房開工面積 萬 平方米 ，占總新開工面積的 %。其他用房新開工面積 萬 平方米 ，占總新工面積的 ％。 —— 商品房竣工面積。 19 月份商品房竣工面積 萬 平方米 ，其中住宅竣工 面積 萬 平方米 ，占總竣工面積的 ％ 。商業(yè)營業(yè)用房竣工面積 萬 平方米 ，占總竣工面積的％。 —— 新建商品房預(yù)售價(jià)格： 19 月份主城區(qū)新建商品住宅預(yù)售均價(jià)為 2580元 /平方米 。其中三季度預(yù)售均價(jià)為 2773 元 /平方米 ，同比增長 %，與今年二季度環(huán)比增長 %。這主要因?yàn)槿径刃陆潜P上市總量較少，而位于城市中心區(qū)的陽光新景樓盤，其住宅預(yù)售均價(jià)達(dá) 3945元 /平方米 ，部分抬升了三季度的預(yù)售均價(jià)。三季度坡子街商業(yè)中心的營業(yè)用房上市，預(yù)售均價(jià)較高，達(dá) 12800元 /平方米 。 —— 新 建商品房已售情況： 19月份主城區(qū)新建商品住宅已售（即完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記） 2861套，已售面積 萬 平方米 ，成交金額 億元。其中已售面積比去年同期增長 %，成交金額比去年同期增長 %。 —— 存量房買賣情況： 19 月份主城區(qū)存量房買賣 2671 套，成交面積 萬 平方米 ，成交金額 億元。其中成交面積比去年同期增長 %，成交金額比去年同期增長 %。 總體上看， 泰州市房地產(chǎn)市場自 2020年泰州市政府提出沿江開發(fā)戰(zhàn)略以來，城市改造 拆遷力度的加大使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。泰州市先后建成以明珠花園為代表的一批商品房。商品房一經(jīng)推出立即得到市場的回應(yīng)。 2020年下半年期由于受國家宏觀調(diào)控以及建筑原材料上漲的影響。泰州市房價(jià)出現(xiàn)了自 2020 年以來的首次大幅上揚(yáng)。但泰州市的房地產(chǎn)并未應(yīng)此低落。相反在人們買漲不買跌的心理作用下市場整體銷售勢頭依然旺盛。主要原因是 泰州是每年拆遷力度依然較大市場供需比例仍然是需大于供的局面。 泰州市整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展吸引了大批投資人群的關(guān)注。目前市場整體供應(yīng)量不足，預(yù)計(jì) 2020 年 4－ 5 月間市場整體將會有一批物業(yè) 集中上市，在市場熱銷的同時(shí)。我們清楚的看到泰州市整體房地產(chǎn)營銷水平還較為傳統(tǒng)。多為開發(fā)商自建自銷。銷售勢頭旺盛是市場所致并非是營銷引導(dǎo)所起作用。 三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析 國家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 。 2020 年 經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。全年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 萬億元，比上年增長 %；財(cái)政 收入突破 3 萬億元，增加 5232 億元；居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲 %。國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)增長較快、效益較好、價(jià)格較穩(wěn)的良好局面。 進(jìn)出口貿(mào)易總額達(dá)到 萬億美元，增長 %；實(shí)際利用外商直接投資 603億美元；年末 國家外匯儲備達(dá)到 8189億美元。人民生活進(jìn)一步改善。城鎮(zhèn)新增就業(yè) 970萬人；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 10493元，農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到 3255 元，扣除價(jià)格因素，分別增長 %和 %。 今年國家要 保持固定資產(chǎn)投資適當(dāng)規(guī)模，堅(jiān)持有保有壓，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，防止投資過快增長。繼續(xù)把好土地、信貸兩個(gè)閘門，堅(jiān)持實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，堅(jiān)持按照貸款條件和市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放貸款。從嚴(yán)控制新開工項(xiàng)目。同時(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展薄弱環(huán)節(jié)和重點(diǎn)領(lǐng)域的 建設(shè)。繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價(jià)上漲過快的問題。要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。建立健全廉租房制度和住房租賃制度。整頓規(guī)范房地產(chǎn)和建筑市場秩序，基本完成建設(shè)領(lǐng)域清理拖欠工程款任務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)健康發(fā)展。 由此可見，今年的宏觀調(diào)控有別于去年的矯妄過正，將有保有壓，就是鼓勵(lì)住房消費(fèi)，控制投資，打擊投機(jī)。今年面臨許多產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩壓力，而作為拉動(dòng)需求的固定資產(chǎn)投資過熱受到抑制，出口今年面臨多個(gè)主要貿(mào)易伙伴的反傾銷措施，遭遇巨大的關(guān)稅和非關(guān)稅壁壘 。因此，今年擴(kuò)大內(nèi)需的壓力很大，而目前消費(fèi)者主要的主動(dòng)性消費(fèi)就是住房?；诜康禺a(chǎn)業(yè)的巨大拉動(dòng)作用，今年必須在政策上做出調(diào)整，適度放松調(diào)控措施，鼓勵(lì)自用型的住房消費(fèi)。 泰州 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 和城市化進(jìn)程 勢頭良好 。 2020 年 地區(qū)生產(chǎn)總值突破 100億美元，達(dá)到 820億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破 2020美元，達(dá)到 16300 元，可比分別增長 15%和 %，增速創(chuàng)建市以來最高水平。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 250 億元，增長 %。農(nóng) 業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速增長。預(yù)計(jì)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入 1150億元、利稅 102 億元、利潤 53 億元，同比分別增長 30%、 20%和 24%。積極推進(jìn) ―2211‖工程，規(guī)模企業(yè)進(jìn)一步發(fā)揮支撐作用。建筑業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。預(yù)計(jì)全年完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 386億元，增長 %。服務(wù)業(yè)發(fā)展速度加快。預(yù)計(jì)全年完成社會消費(fèi)品零售總額 233 億元，增長 %。社區(qū)服務(wù)、旅游業(yè)成為新的增長點(diǎn)。華東五金城、戴南不銹鋼交易城等 20 個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，溱湖風(fēng)景區(qū)被評為國家 AAAA級風(fēng)景區(qū)。財(cái)稅金融工作取得新成績。財(cái)政總收入 突破百億，預(yù)計(jì)達(dá) 110 億元以上，其中地方一般預(yù)算收入 45 億元以上，分別增長 %和 %。年末各項(xiàng)存款余額 億元，各項(xiàng)貸款余額 454 億元，分別比年初增長 %和 %。 ―十五 ‖期間中心城市建設(shè)累計(jì)完成投資 220億元，比 ―九五 ‖期間增加 100 多億元；建成區(qū)面積由 ―九五 ‖期末的 50 平方公里，城市人口達(dá)到 萬人，城市功能和形象得到進(jìn)一步提升。轄市城區(qū)和重點(diǎn)中心鎮(zhèn)面貌大變，全市城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快， ―十五 ‖期末城市化率達(dá) 46%，比 ―九五 ‖期末提高 個(gè)百分點(diǎn)。城 鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得重大進(jìn)展，寧靖鹽高速公路、新長鐵路、寧啟鐵路泰州段建成通車，一批水利、電力和信息基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成。泰州電廠 、 泰州長江大橋 等一批重大項(xiàng)目相繼落戶 或立項(xiàng) ，為今后發(fā)展打下了基礎(chǔ) 。從以上情況可見，泰州的 整體 經(jīng)濟(jì)實(shí)力和財(cái)力有了進(jìn)一步加強(qiáng)，城建基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 和城市化速度加快。而泰州正在爭創(chuàng)蘇中地區(qū)重要的區(qū)域中心城市，目前的城市規(guī)模和建設(shè)水平還有不小差距。但這正因如此，泰州城市建設(shè)的潛力巨大，城市擴(kuò)容和提檔給房地產(chǎn)開發(fā)留下的空間也很大。 全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)展情況 轉(zhuǎn) 好 。 去年的宏觀調(diào)控給房地產(chǎn) 業(yè)的炙手可熱注射了一針冷靜劑。從行業(yè)規(guī)范化和購房者置業(yè)心態(tài)上無疑都起到了很好的作用 。但經(jīng)過大半年的等待和觀望后，自用型的房產(chǎn)需求開始釋放，市場信心逐步恢復(fù)。今年的宏觀調(diào)控提出有保有壓，將鼓勵(lì)自住型的住房消費(fèi)，由此作為拉動(dòng)內(nèi)需的主要內(nèi)容之一。 去年年末到今年年初，各地出現(xiàn)的房屋銷量集中釋放的情況就是明證。 金融政策有望適度寬松。 近年來的宏觀調(diào)控，重要的一環(huán)是緊縮銀根，但它在打擊過熱的同時(shí)，也抑制了正常的房地產(chǎn)投資和消費(fèi)需求，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)者信心造成了一定影響，同時(shí)也影響了金融業(yè)的效益水平。 根據(jù)有 關(guān)金融界人士的看法，從去年底開始，各家銀行在完善自己的征信系統(tǒng)上投入較大，這有利于辨識投機(jī)與消費(fèi)的區(qū)別，控制金融風(fēng)險(xiǎn) ，也便于銀行改變惜貸心理，加大對正常房地產(chǎn)開發(fā)投資與消費(fèi)的信貸支持力度。 現(xiàn)在各商業(yè)銀行間針對房產(chǎn)消費(fèi)信貸方面都出臺的一些新措施，旨在方便客戶、減輕利息負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)各自信貸產(chǎn)品的競爭力，有理由相信這一趨勢將逐步影響各國有銀行，由此惠及廣大購房者，從而有效增熱房地產(chǎn)市場。 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 一、投資地塊的 地理環(huán)境 本地塊位于泰州市府前路 ,屬于泰州市核心商圈 。東鄰東城河風(fēng)景區(qū)，西接繁華的青年路，原 海陵區(qū)政府座落其中， 曾 是海陵區(qū)行政、商業(yè)、服務(wù)中心，交通便捷，環(huán)境宜人，既適于經(jīng)商、又因鬧中取靜亦適宜居住。 臨近的海陵南路是泰州市一條南北主干道 ,附近的五一路已建成特色商業(yè)街 ,以精品專賣店為主。本地區(qū)已納入大坡子街商業(yè)區(qū)的范疇，作為泰州市重點(diǎn)的核心商業(yè)街區(qū)改造的一部分 。本地塊所處的府前路僅與五一路隔一條馬路，將作為五一路專賣店一條街的東沿，本案對面的地塊也在拆遷改造中， 財(cái)富廣 場和金色廣場的成功開發(fā)，不久的將來將會成為泰州第一的商業(yè)步行街。 屆時(shí)將融入整個(gè)商業(yè)街區(qū)，成為商家集中的區(qū)域。 二、 泰州商業(yè)地產(chǎn)分析 泰州整體商業(yè)可分成四個(gè)區(qū)域。 第一區(qū)域老城區(qū)，月城廣場周邊。這一帶是泰州市的老商業(yè)中心。 2020 年 5 月前周邊商場林立，諸如泰州商廈、泰山商場、金鷹服飾廣場、天福商城、鳳城商場、泰州第一百貨等。多數(shù)經(jīng)營中低檔產(chǎn)品，店面租賃給個(gè)體老板，沒有統(tǒng)一的規(guī)劃。 2020 年 5 月坡子街進(jìn)行拆遷改造，如金鷹服飾廣場、天福商城、鳳城商場都被迫拆遷。為此泰州商場整改為泰山購物廣場，吸納這些被拆遷的經(jīng)營戶。 這一區(qū)域的品牌店主要分布在人民西 路兩側(cè)和五一路上。人民西路兩側(cè)約有 20 多家專賣店，但是人流量也不是很大。五一路今年將會成為泰州品牌專賣一條街，路南側(cè)的房地產(chǎn)商業(yè)財(cái)富廣場都已經(jīng)售罄，目前經(jīng)營情況相當(dāng)火爆。 2020 年這一區(qū)