【正文】 泰州原海陵公安 分 局地塊 可行性研究報(bào)告 南京 XX 地產(chǎn)工作室 二 OO 六年三月 第一章 前 言 一、報(bào)告編制目的 在對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估 ,對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 對項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 對項(xiàng)目 投資者 決策 提 供參考 。 二、報(bào)告編制依據(jù) 泰州 市 規(guī)劃局 海陵公安分局地塊 詳細(xì) 規(guī)劃 和老城區(qū) (中心區(qū) )控制性詳細(xì)規(guī)劃 ； 有關(guān) 網(wǎng)站 ； 國家建設(shè)部及 泰州 市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。 三、項(xiàng)目概況 該地塊位于 泰州市海陵區(qū)府前路， 北臨府前路，南到王氏住宅，西起海陵路沿街建筑，東至關(guān)帝廟巷， 用地 面積 3800 平方米 ，屬于 泰州 市 老城中心 區(qū)。根據(jù) 泰州 市規(guī)劃局的 規(guī)劃 ,確定該地塊的主要用途是 商業(yè)、辦公、 住宅用地，容積率 ，建筑密度 71%， 綠 地 率不低于 21%。主要建筑形式為多層 (26 層 )， 建 筑限高在 24 米 以下 ,擬建建筑面積 10920 平方米 , 其中：住宅： 2780 M2,辦公 ： 2940 M2,商業(yè) ： 5200M2。 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、 2020 年國內(nèi)房地產(chǎn)市場回眸 及 06 年展望 2020 年，針對房地產(chǎn)市場投資規(guī)模過大，房屋價格上漲過快，需求偏大、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場秩序比較混亂等突出問題，國家采取了一系列的宏觀調(diào)控措施。通過金融、稅收、調(diào)整土地供應(yīng)、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等政策，使房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模過大、房屋價格上漲過快的局面得到了遏制，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場走上了健康、平穩(wěn)發(fā)展的軌道。 1． 2020 年房屋市場價格走勢 2020 年，在國家宏觀調(diào)控措施的影響下房地產(chǎn)市場中的房價和投資漲幅過快的趨勢有所減緩，并呈如下特點(diǎn)： （ 1）商品房及商品住宅價格漲幅明顯趨緩，基本呈逐月回落的態(tài)勢。 2020 年 1～ 10 月商品房的平均銷售價格為每平方米 3009元，與 2020年同期相比增長 %，漲幅比 2020 年的 %回落了 ，比年初的 %回落了 個百分點(diǎn)，基本呈逐月回落的態(tài)勢，環(huán)比走勢基本平穩(wěn)（見圖 1）。由此可以說明抑制房價過快上漲的宏觀調(diào)控目標(biāo)取得了較好的效果。 圖 1： 2020 年月度房地產(chǎn)價格走勢及同比增長情況 （ 2）全國絕大部分地區(qū)房屋價格漲幅下降。 2020 年 1～ 7 月，全國共有 17個省市的房價漲幅比 2020 年有所回落，占全國地區(qū)總數(shù)的 %； 14 個地區(qū)的漲幅有所增加，占全國地區(qū)總數(shù)的 %。漲幅超過 2020 年 10 個百分點(diǎn)的地區(qū)有 6 個，按從高到低的順序依次是：湖北、新疆、江西、寧夏、遼寧、青 海（見圖 2）。 圖 2 各地區(qū) 2020 年 1～ 7 月與 2020 年房價漲幅對比圖 2．房地產(chǎn)開發(fā)投資 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn) ―雙下滑 ‖。房地產(chǎn)開發(fā)投資逐月持續(xù)下滑，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重持續(xù)下滑。 2020 年 1～ 10 月累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，比年初的 27%回落了 個百分點(diǎn)，其占固定資產(chǎn)投 資的比重由年初的 %下降到%。預(yù)計(jì) 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重將下降到 18%左右，出現(xiàn)自 1999年以來的首次下降。 （ 2）分用途看，辦公樓下降的幅度最大，經(jīng)濟(jì)適用房連續(xù)兩年出現(xiàn)負(fù)增長。 2020 年 1～ 10月，商品住宅累計(jì)完成開發(fā)投資 億元，同比增長 %，比 2020 年的 %下降了 個百分點(diǎn)；其中，辦公樓完成開發(fā)投資 億元，同比增長 %，比 2020 年的 %下降了 個百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)適用房累計(jì)完成開發(fā)投資 億元，在 2020 年 同比負(fù)增長 %的情況下，再次負(fù)增長 %。從比例上看，經(jīng)濟(jì)適用房在房地產(chǎn)投資中的占比從 2020 年開始下降，由 2020 年 %下滑到 2020 年 1～ 10 月份的 %。 （ 3）從資金來源上看，國內(nèi)貸款的比重有所下降，自籌資金的比重有所上升。 2020 年 1～10 月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中國內(nèi)貸款達(dá)到 億元，同比增長 15%，比 2020 年的 %有所回升，占總資金的比例為 ，比 2020 年同期 %有所下降。自籌資金到位 億元，同比增長 %，比 2020 年同期 增加了 個百分點(diǎn)，所占比重由 2020 年同期的 %提高到 %。房地產(chǎn)開發(fā)投資過于依賴銀行貸款的局面有所改變。 3．房屋土地開發(fā)銷售 （ 1）土地開發(fā)面積連續(xù)兩年負(fù)增長，土地購置面積增幅連年下降。 2020 年 1～ 10 月累計(jì)完成土地開發(fā)面積為 萬平方米，比 2020年同期下降了 %，這是繼 2020 年土地開發(fā)面積同比下降 %后再次下降。同期土地購置面積為 萬平方米，同比增漲 %。從年度對比的情況看土地開發(fā)面積占購置面積的比例逐年下降，自 2020 年實(shí)行經(jīng)營 性土地 ―招、拍、掛 ‖以來土地購置面積的增幅出現(xiàn)了連年下滑的情況（見表 1）。 表 1：歷年土地開發(fā)購置情況（單位：萬 ?） （ 2）房屋開發(fā)建設(shè)速度有所放緩。從施工面積情況看， 2020 年增長速度繼續(xù)保持下降趨勢，1～ 10 月累計(jì)完成 萬平方米，同比增長 %，與 2020 年年初的 %相比有較大幅度的回落。分地區(qū)看，東 部地區(qū)同比增長速度最慢， 2020 年 1～ 10 月同比增長 %，中部地區(qū)和西部地區(qū)增長較快，分別增長 %和 %。 從新開工面積情況看， 2020 年 1～ 10 月累計(jì)完成 萬平方米，同比增長 %。分地區(qū)看，東部地區(qū)同期增長幅度最小，西部地區(qū)最大， 1～ 10月，東部地區(qū)新開工面積增幅僅為%，而中部地區(qū)為 %，西部地區(qū)更是高達(dá) %。 從竣工面積情況看， 2020 年竣工面積增長有所上升。分地區(qū)看，東部地區(qū)和西部地區(qū)增長速度較快， 1～ 10 月同期增速分別為 %和 %，而中部地區(qū)竣工面積增長 %。 對比施工面積、竣工面積和新開工面積的增長速度數(shù)據(jù)，竣工面積的增長速度最高，新開工面積的同比增長速度最低，這表明受政府宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)市場整體建設(shè)速度有所放緩。 （ 3）需求依然旺盛。 2020 年 1～ 10月商品房竣工面積累計(jì)完成 23774 萬平方米，增長 %，完成銷售面積 25304 萬平方米，漲幅為 %，房屋產(chǎn)銷率（銷售面積 /竣工面積）為 %，自 1999 年以來首次出現(xiàn)銷大于產(chǎn)的情況（見圖 3）。 圖 3 商品房竣工與銷售對比圖 從各地區(qū)的情況看， 2020年 1～ 10 月全國共有 22 個地區(qū)的房屋產(chǎn)銷率超過 100%，占總數(shù)的 80%，其中產(chǎn)銷率超過 150%的有 6 個地區(qū)，依次是吉林、遼寧、 黑龍江 、 內(nèi)蒙古 、新疆、山西，作為極端情況，吉林的產(chǎn)銷率為 %。產(chǎn)銷率低于 85%的有 4 個地區(qū)，依次是重慶 %，浙江%，江蘇 %，北京 %。 2020 年，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場 ―供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定 ‖的宏觀調(diào)控目標(biāo)，推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展切實(shí)轉(zhuǎn)入科學(xué)發(fā)展的軌道，并以建設(shè)和諧社會、節(jié)約型社會和著力解決關(guān)系人民群眾切身利益的問題為出發(fā)點(diǎn)， 將 工作 重點(diǎn)放在 鞏固宏觀調(diào)控成果 、 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 、 大力 規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序 上。 對消費(fèi)型和投資、投機(jī)型需求區(qū)別對待，有保有壓。住房消費(fèi)是我國居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級中最大的熱點(diǎn)，也是拉動國民經(jīng)濟(jì)增長的重要支撐點(diǎn)，因此對消費(fèi)型購房需求和投資、投機(jī)型購房需求要區(qū)別對待，對于自住消費(fèi)型購房需求銀行信貸要繼續(xù)給予 支持，對于投資和投機(jī)需求，應(yīng)該按照商業(yè)抵押貸款操作，執(zhí)行一般商業(yè)貸款利率，同時控制貸款年限，降低貸款成數(shù)。 二、 泰州 市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展和 房地產(chǎn)市場分析 泰州經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 （ 1） 泰州市地處江蘇省中部、長江北岸 。 西面連接揚(yáng)州市、北面和東北毗鄰鹽城市、東面緊依南通市、南面與蘇 州、無錫、常州三市以及鎮(zhèn)江市所轄揚(yáng)中市隔江相望。全市南北長而東西窄，南北最大直線距離約 124 公里，東西最窄處約 19 公里，最寬處也僅 55 公里。全市總面積 5790平方公里，其中市區(qū)面積 428 平方公里?？偯娣e中，陸地面積占 %，水域面積占 %。2020 年末，泰州市行政區(qū)劃設(shè)海陵、高港 2 個區(qū)，興化、靖江、泰興、姜堰 4 個縣級市，共有91 個鎮(zhèn)、 8個鄉(xiāng)、 6 個街道辦事處、 338 個居民委員會、 1578個村民委員會，其中海陵區(qū)、高港區(qū)下轄 9個鎮(zhèn)、 2 個鄉(xiāng)、 6 個街道辦事處、 87個居民委員會、 127 個村民委員會。 2020年末，泰州總戶數(shù) 萬戶，總?cè)丝? 萬人，其中市區(qū) 萬人。全市非農(nóng)業(yè)人口 萬人，占人口總數(shù)的 %，市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口 萬人，占人口總數(shù)的 %。泰州市人口稠密，全市人口密度 869人 /平方公里。市區(qū)和沿江地區(qū)城市化水平較里下河地區(qū)為高，人口密度也高，市區(qū)人口密度 1415 人 /平方公里。 （ 2） 泰州是一個古老的歷史文化名城。泰州具有 2100 多年的歷史。古稱海陽、海陵，漢初置縣，東晉設(shè)郡，南唐建州，取 ―國泰民安 ‖之意，泰州之名從此而始。古代泰州與廣陵揚(yáng)州、蘭陵 常州、金陵南京相呼應(yīng)，素有 ―漢唐古郡、淮海名區(qū) ‖之稱。泰州歷史人文薈萃、名賢輩出。 現(xiàn)國家主席胡錦濤、 《水滸傳》作者施耐庵、 ―泰州學(xué)派 ‖創(chuàng)始人哲學(xué)家王艮、 ―揚(yáng)州八怪 ‖代表人物鄭板橋、京劇藝術(shù)大師梅蘭芳、地質(zhì)學(xué)家丁文江等，均是泰州名人中的杰出代表。抗金英雄岳飛、政治家文學(xué)家范仲淹、書畫大師齊白石等曾在泰州或主政或從業(yè)，為泰州歷史留下了璀璨的一頁。泰州境內(nèi)名勝古跡眾多?，F(xiàn)存古遺址、古建筑、古石刻數(shù)百處，其中列為省市級文物保護(hù)的有134 處，全市建有 5 座博物館，珍藏文物萬余件，不少為稀世珍品。千年古剎光孝律寺在海內(nèi)外佛教界享有盛名，日涉園、崇儒祠、岳王廟、安定書院、施耐庵陵園、鄭板橋故居、梅蘭芳紀(jì)念館等人文景觀俱是泰州歷史文化的瑰寶。泰州又是一個有著光榮傳統(tǒng)的革命老區(qū)。大革命時期，共產(chǎn)黨員沈毅在這里發(fā)動了 ―五一起義 ‖；抗日戰(zhàn)爭時期，陳毅率部挺進(jìn)蘇中，三進(jìn)泰州，決戰(zhàn)黃橋；解放戰(zhàn)爭時期，粟裕在這里指揮了著名的蘇中 ―七戰(zhàn)七捷 ‖戰(zhàn)役。 1949 年 4 月，中國人民解放軍海軍在白馬廟誕生。 （ 3） 泰州是一個快速崛起的新興工貿(mào)城市。地級泰州市組建以來，