【正文】 君悅紫園項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湖南銘地置業(yè)投資有限公司 二零一零年十月 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 目 錄 第一章 總論 ??????????????????????? 3 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況 可行性研究依據(jù)和范圍 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的目的和必要性 ?????????????? 6 項(xiàng)目建設(shè)的目的 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 第三章 市場分析與預(yù)測(cè) ?????????????????? 8 我國 房地產(chǎn) 市場的現(xiàn)狀 長 沙市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 長沙 市房地產(chǎn)市場 預(yù)測(cè) 第四章 建設(shè)地點(diǎn)與建設(shè)條件 ???????????????? 22 第五章 主要專業(yè)技術(shù)方案 ????????????????? 24 總平面規(guī)劃布局 建筑設(shè)計(jì) 結(jié)構(gòu)方案 給排水工程 電氣工程 消防工程 第六章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 ?????????????????? 34 環(huán)境保護(hù) 綠化 節(jié)能 第七章 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 ??????????? ????? 38 建設(shè)規(guī)模 建設(shè)內(nèi)容 第八章 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 ??????????????????? 39 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 第九章 物業(yè)管理 ????????????????????? 40 第十章 投資估算與資金籌措 ???????????????? 41 投資估算 資金籌措 第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ???????????????????? 43 銷售收入估算 開發(fā)建設(shè)成本及經(jīng)營費(fèi)用估算 利潤估算 財(cái)務(wù)盈利能力分析 清償能力分析 盈虧平衡及敏 感性分析 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 第十二章 結(jié)論 ?????????????????????? 49 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 第一章 總論 項(xiàng)目概述 本項(xiàng)目為新規(guī)劃的長沙市 君悅紫園商住綜合 小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)工程，其位置位于 長沙市中心地段 —— 梓園路東側(cè)。項(xiàng)目舊址為湖南省機(jī)械研究所 。小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，交通十分便捷，周邊配套設(shè)施完善，星級(jí)酒店、餐飲、娛樂、學(xué)校、醫(yī)院等單位一應(yīng)俱全。不僅如此，它還匯聚了 五一商圈、侯家塘 商圈、東塘商圈、窯嶺商圈 、定王臺(tái)商圈、火車站商圈 等長沙極具人氣的商圈，在商業(yè)領(lǐng)域，具有不可復(fù)制的區(qū) 位優(yōu)勢(shì)。 本項(xiàng)目有很大的可塑性，可以充分利用項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)，打造出一個(gè)商業(yè)與住宅和諧發(fā)展的精品商住綜合項(xiàng)目。 項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況 君悅紫園商住綜合 小區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)單位是 湖南銘地置業(yè)投資有限公司 。 湖南銘地置業(yè)投資 有限公司于 2020 年 8 月經(jīng)湖南省工商 行政管理 局批準(zhǔn)成立， 通過 長沙市建委審批 的房地產(chǎn)開發(fā) 二級(jí)級(jí)資質(zhì) 級(jí)企業(yè)。注冊(cè)資金 五千 萬元，現(xiàn)有員工 36 人，其中初、中級(jí)職稱以上的 員工 29人，占總?cè)藬?shù) 80%。公司自成立以來，上下勤勉務(wù)實(shí)，勇于開拓，管理規(guī)范，服務(wù)優(yōu)良并獲得消費(fèi)者的好評(píng)。 公司經(jīng)營狀況良好，經(jīng)營行為規(guī) 范合法，財(cái)務(wù)管理規(guī)范，制度健全。銷售過程中，均使用建設(shè)部規(guī)范合同，無虛假廣告。在注冊(cè)資本、開發(fā)經(jīng)營投資額、 工程質(zhì)量合格率、人員配備、質(zhì)量保證體系等方面君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 均符合國家建設(shè)部對(duì) 二 級(jí) 開發(fā)資質(zhì) 房地產(chǎn) 開發(fā) 企業(yè)的要求。 可行性研究依據(jù)和范圍 可行性研究依據(jù) (1)國家有關(guān)居住區(qū)規(guī)劃規(guī)范、額定指標(biāo)； (2)國家有關(guān)商業(yè)建筑、住宅、辦公建筑等設(shè)計(jì)規(guī)范； (3)可行性研究報(bào)告編制要求及民用建筑可行性研究深度； (4)長沙市 20202020 年城市規(guī)劃； (5)長沙市規(guī)劃局關(guān)于該項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃要點(diǎn)通知書； (6)建設(shè)基地 1:500 比例地形圖； (7)國家現(xiàn)行的有關(guān)政策和法規(guī)。 可行性研究范圍 根據(jù)國家有關(guān)法令、政策、制度以及有關(guān)規(guī)程、規(guī)范，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)的內(nèi)外部條件、總平面布置、建筑結(jié)構(gòu)及輔助工程、投資估算、市場的分析與預(yù)測(cè)以及項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益等方面進(jìn)行研究。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 君悅紫園 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ： 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 建設(shè)用地面積 m2 其中 建設(shè)凈用地面積 m2 道路占地面積 m2 總建筑面積 m2 其中 地上建筑面積（不計(jì)架空及騎樓） m2 其中 2塔樓住宅建筑面積 40050 m2 裙樓總面積 m2 其中 一層面積 m2 二層面積 m2 樓梯間面積（不計(jì)容積率） m2 地下車庫建筑面積 （不計(jì)容積率） m2 一層臨街騎樓面積 m2 物業(yè)管理用房面積 m2 一層騎樓架空建筑面積 m2 地下停車位個(gè)數(shù) 188 個(gè) 地面停車位個(gè)數(shù) 71 個(gè) 建筑基底占地面積 建筑密度（ %） % 綠地率（ %） 35% 容積率（ %） 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的目的和必要性 項(xiàng)目建設(shè)的目的 該項(xiàng)目其建設(shè)的總體目標(biāo)是以推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化為核心，通過科技創(chuàng)新和先進(jìn)適用的成套技術(shù)推廣，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)質(zhì)量的全面提高，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)增長方式的根本轉(zhuǎn)變，拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的增長。該項(xiàng)目將建成一個(gè)起點(diǎn)高、設(shè)計(jì)新、環(huán)境美、設(shè)施全、質(zhì)量高、管理優(yōu)的智能化、現(xiàn)代化園林住宅小區(qū)。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （ 1） 項(xiàng)目建設(shè) 有助于促進(jìn) 住宅消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需 1999 年 11 月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將啟動(dòng)住房消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需的重要方面提了出來。會(huì)議要求，要進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，啟動(dòng)住房消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。為了落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神，各地積極貫徹落實(shí)并制定了一系列促進(jìn)住房建設(shè)和消費(fèi)的優(yōu)惠政策，為項(xiàng)目建設(shè)提供了有力的政策保障。住宅業(yè)作為國民經(jīng) 濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，正在作為帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)來培育與激活。為此，長沙市委、市政府把加快住宅建設(shè)作為擴(kuò)大內(nèi)需，實(shí)現(xiàn)全市經(jīng)濟(jì)快速增長的一項(xiàng)重要舉措。本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于拉動(dòng)區(qū)域經(jīng) 濟(jì)增長有著積極的作用。 （ 2） 項(xiàng)目建設(shè)有利于加快 區(qū)域 住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的進(jìn)程 針對(duì)我國住宅生產(chǎn)效率低、科技進(jìn)步對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貢獻(xiàn)率低、質(zhì)君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 量總體水平還不高的情況，國家提出了推進(jìn)住宅現(xiàn)代化的明確目標(biāo)和要求，提出了加快科技進(jìn)步，鼓勵(lì)科技創(chuàng)新，重視技術(shù)推廣，促進(jìn)住宅建筑材料、部品的集約化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，構(gòu)造現(xiàn)代化的住宅產(chǎn)業(yè)的具體措施，使住宅建設(shè)從粗放型生產(chǎn)逐步轉(zhuǎn)向集約型生產(chǎn)。住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作面臨著難得的歷史機(jī)遇，同時(shí)也經(jīng)受著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。本項(xiàng)目將以提高住宅質(zhì)量，提供有效供給，優(yōu)化住宅產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為目標(biāo)，努力提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，積 極采用新技術(shù)、新材料，建立健全質(zhì)量管理制度，為推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程做出帶動(dòng)、示范作用。 （ 3） 項(xiàng)目建設(shè)有利于提高長沙市的住宅檔次 長沙作為省會(huì)，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技教育、信息的中心，也是一座歷史悠久的文化名城，是國務(wù)院首批公布的全國 24 個(gè)歷史文化名城和第一批對(duì)外開放的旅游城市之一。 本項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)殚L沙市中心區(qū)域，區(qū)內(nèi)新老建筑混在一起，梓園路兩廂形象有待改善，區(qū)內(nèi)存在空氣污染嚴(yán)重，綠化程度不高等弊端， 影響居民的生活質(zhì)量，并與長沙市的發(fā)展規(guī)劃不相協(xié)調(diào) 。 立面挺拔 俊美 、功能齊全、交通便利、質(zhì)量優(yōu)異的君悅紫 園商住項(xiàng)目 的建設(shè)將對(duì)提高長沙市的住宅檔次起到積極的促進(jìn)作用。 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 第三章 市場分析與預(yù)測(cè) 我國 房地產(chǎn) 市場的現(xiàn)狀 我國的房地產(chǎn)市場在經(jīng)過九十年代初期的鼓噪之后，緊接著出現(xiàn)了近六年的低迷。在經(jīng)過近幾年的宏觀調(diào)控以后，長沙市的房地產(chǎn)市場已走出低迷狀態(tài)，開始進(jìn)入穩(wěn)步回升的時(shí)期。隨著國家經(jīng)濟(jì)政策的變化，尤其是將房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的決策指導(dǎo)下，隨著住房分配貨幣化制度的實(shí)施，住房公積金制度的完善、住房補(bǔ)貼制度的建立和住房金融信貸的支持，個(gè)人購房能力將進(jìn)一步加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的階段，為 本項(xiàng)目的建設(shè)創(chuàng)造了良好的市場氛圍。 近年來，由于國家采取了積極的財(cái)政政策，進(jìn)一步刺激了房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)。同時(shí)，由于國家加強(qiáng)了土地儲(chǔ)備和住宅建設(shè)的管理，嚴(yán)格了工程招投標(biāo)制度，從而推進(jìn)了住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化進(jìn)程。目前，國家已將住房的巨大需求開始轉(zhuǎn)化為有效需求。根據(jù)北京美蘭德等全國 14 家調(diào)查機(jī)構(gòu)于 2020 年底對(duì)北京、上海、武漢等 14 個(gè)大中城市約4000 萬城鎮(zhèn)居民進(jìn)行的抽樣調(diào)查結(jié)果表明， 72%的家庭已經(jīng)擁有房產(chǎn)所有權(quán)和住房使用權(quán)，成為城市居民房產(chǎn)關(guān)系的主要形式，去年當(dāng)年買房的家庭占已購房總?cè)藬?shù)的 %，高出年初預(yù) 計(jì) 5 個(gè)百分點(diǎn)，其中%的家庭購買了商品房。接受調(diào)查的城市居民中計(jì)劃今年購房的家庭占 %，而 2020 年計(jì)劃購房的居民中有 %的家庭把注意力投向了商品房市場，這個(gè)比例比去年提高了約 20 個(gè)百分點(diǎn)。由此可以看君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 出，我國商品房市場前景看好。 專家預(yù)測(cè)了我國房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展態(tài)勢(shì)，概括出短時(shí)間內(nèi)中國的房地產(chǎn)市場將會(huì)出現(xiàn)房價(jià)將持續(xù)上漲、融資渠道多元化、二手房市場高速發(fā)展等八大發(fā)展趨勢(shì)。 趨勢(shì)一：需求促使房價(jià)上漲 專家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢(shì)之一是房價(jià)會(huì)持續(xù)上漲。做出這樣的判斷，主要是基于房地產(chǎn)市場的需 求仍然處于快速增長的態(tài)勢(shì)：第一，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場的需求；第二，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。據(jù)北京、上海等城市測(cè)算，近幾年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭戶數(shù)的 10％。而隨著居民消費(fèi)觀念的變化， 10 年換購一套住房的趨勢(shì)在未來幾年應(yīng)當(dāng)能夠持續(xù)保持；第三，拆遷安置增加了房地產(chǎn)市場的整體需求。近幾年，各城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會(huì)繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長。因此，從需求旺盛的角度來說，房地產(chǎn)的價(jià)格不但不會(huì)往下走，而且會(huì)持續(xù)上漲。 趨勢(shì)二：融資渠道多元化 央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的出臺(tái)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局開始產(chǎn)生重大影響。其中，最直接的影響就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊，導(dǎo)致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 首先，在新的融資渠道中，上市融資將成為最好的選擇。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，上市是理想的融資渠道。通過資本市場融資或再融資，可從容化解《通知》的影響，緩解來自房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求方面的壓力。可以預(yù)見，出于融資方面的考慮，會(huì)有越來越多的大型房地產(chǎn)企業(yè)加入到“買殼”上市的行列中。 其次，房地產(chǎn)信托將脫穎而出。隨著央行房貸政策逐步趨緊，這一變化被敏銳的信托業(yè)嗅出商機(jī)，房地產(chǎn)信托隨即脫穎而出。資料顯示，今年以來信托公司已為房地產(chǎn)企業(yè)成功募資 20 多億元，房地產(chǎn)信托已成為信托產(chǎn)品中的主流品種。 其三