【正文】 業(yè)中心。多數(shù)經(jīng)營(yíng)中低檔產(chǎn)品，店面租賃給個(gè)體老板，沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃。為此泰州商場(chǎng)整改為泰山購(gòu)物廣場(chǎng)，吸納這些被拆遷的經(jīng)營(yíng)戶。人民西路兩側(cè)約有 20 多家專賣(mài)店，但是人流量也不是很大。 2020 年這一區(qū)域由增添了三個(gè)伙伴，五星電器、蘇寧電器和錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)。 這一區(qū)域擁有 3 大商業(yè)巨 艦 ，文峰千家惠商場(chǎng)、文峰千家惠超市、時(shí)代超市。該商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃。時(shí)代超市位于它們的南側(cè)，距離 200 米。 第三區(qū)域是規(guī)劃中的新城區(qū)的商業(yè)中心 —— 濟(jì)川路。兩年前在路的南側(cè)已經(jīng)建成了太陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)（ 萬(wàn)㎡）， 2020 年 5 月前以經(jīng)營(yíng)服裝為主，但是招商和銷售情況都不理想。 2020 年位于太陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)東側(cè)約 4萬(wàn)平方米的商住用地已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商摘走。等周邊的土地都建成居住用房或把濟(jì)川路定位為某一類產(chǎn)品的銷售一條街，濟(jì)川路才可能有出頭之日。 府南街位于市政府南側(cè)，該區(qū)域被規(guī)劃為新城商務(wù)區(qū)。 目前該區(qū)域行政功能已經(jīng)建成，文化、娛樂(lè)服務(wù)也以呈現(xiàn)雛形，周邊又有很多居住商業(yè)用地出讓或準(zhǔn)備出讓 ,泰州新建的人民公園和人民廣場(chǎng)也坐落在這一區(qū)域。東鄰東城河風(fēng)景區(qū)，西接繁 華的青年路，海陵 區(qū)政府座落其中，是海陵區(qū)行政、商業(yè)、服務(wù)中心，交通便捷，環(huán)境宜人，既適于經(jīng)商、又因鬧中取靜亦適宜居住。 坡子街是泰州傳統(tǒng)的商業(yè)中心，素有泰州 新街口 之稱，街區(qū)內(nèi)商店鱗次櫛比，人流如織，歷來(lái)是商家必爭(zhēng)的黃金寶地。 泰州市東進(jìn)東路是貫穿老城區(qū)的主干道之一，緊依東城河風(fēng)景區(qū)。東進(jìn)路一直是城區(qū)東西向主要商業(yè)街之一，人氣旺，物流量大，歷來(lái)是商家必 爭(zhēng)之地。 東進(jìn)西路是泰州市城區(qū)一條東西向的主要街道，與商業(yè)步行街“西倉(cāng)路”的改造同步進(jìn)行，改造后的東進(jìn)西路街區(qū)路北部為商業(yè)居住，路南成為融商業(yè)、休閑與沿河風(fēng)光帶，融傳統(tǒng)歷史文化與現(xiàn)代文明為一體的街區(qū)。人民東路東側(cè)中高檔影樓居多。 青年路是泰州城市的主干道，主要經(jīng)營(yíng)品種有汽車銷售、摩托車銷售、氣配修理、餐飲、休閑娛樂(lè)設(shè)施。 海陵北路屬于城市老街區(qū)，目前正在改造中。泰州大多數(shù)商場(chǎng)都位于路的兩邊。 海陵南路始建于十九世紀(jì)末，全長(zhǎng)約１８００米，街道兩旁商鋪鱗次櫛比，建筑風(fēng)格華洋結(jié)合。 隨著步行街內(nèi)涵的不斷充實(shí)、完善，它將向人們展現(xiàn)一幅別具特色的濃郁的海陵風(fēng)情畫(huà)。但是我 司認(rèn)為這條規(guī)劃路不符合城市發(fā)展規(guī)律，要想發(fā)展成為泰州新區(qū)的商業(yè)中心要等 5 年以后。 本地塊所處的城中 板塊處于泰州市中部，在交通和商業(yè)配套環(huán)境上都比較完善，隨著泰州市整體規(guī)劃的推進(jìn)，使得區(qū)域內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的土地變得稀少，從而更加劇了該地區(qū)在各大開(kāi)發(fā)商以及購(gòu)房者心中的地位，該地區(qū)主要以高檔樓盤(pán)為 主，作為泰州市的核心區(qū) 域，這個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)成為泰州市房?jī)r(jià)的標(biāo)桿 。 四 、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 目前該板塊在售樓盤(pán)項(xiàng)目： 案 名 基地位置 類 型 建筑面積 (萬(wàn) M2) 主力面積 (M2) 均價(jià) (元 /M2) 容積率 鵬欣麗都 泰州市東進(jìn)路 商鋪及 小高層 12 （其中住宅10 萬(wàn) M2） 約 3400－3500 坡子街商業(yè)中心 泰州市坡子 街 商鋪及 高層 10 （其中住宅約 4 萬(wàn) M2） 單身公寓： 56 M2 三房： 122 M2－154 M2 商鋪 15000約 3400－3500 2 財(cái)富廣場(chǎng) 泰州市五一路 商鋪 6 萬(wàn) 20200 沿街 2 項(xiàng)目 特征 分析。小區(qū)門(mén)口就有一家規(guī)模較大的買(mǎi)場(chǎng) ； 交通便利 ， 小區(qū)周邊有多條公交線路通過(guò) ； 小區(qū)外部環(huán)境優(yōu)異，南部就是泰州市政府新新打造的濱河綠地廣場(chǎng)景觀帶 ； 低密度產(chǎn)品，棟距較大，視線比較開(kāi)闊。噪音必將對(duì)今后的生活產(chǎn)生一定的影響。 —— 坡子街商業(yè)中心： 優(yōu)勢(shì) ： 該小區(qū)建有商業(yè)內(nèi)街、超市，在很大程度上滿足了業(yè)主的一些生活需求。 劣勢(shì) ： 該項(xiàng)目為高層項(xiàng)目得房率較低。是市中心區(qū)域內(nèi)唯一的 26 層的高層建筑。將項(xiàng)目的高層優(yōu)勢(shì)與周邊便捷的配套及景觀聯(lián)合起來(lái)促使人購(gòu)買(mǎi) 。 因此 ， 區(qū)域內(nèi)銷售的樓盤(pán)也較少，區(qū)域內(nèi)銷售的樓盤(pán)在泰州市都屬于高檔樓盤(pán)，營(yíng)銷手法較為傳統(tǒng)，普遍以突出地區(qū)的 ―區(qū)位優(yōu)勢(shì) ‖結(jié)合產(chǎn)品本身的價(jià)格優(yōu)勢(shì)為主。 該地區(qū)基本上已經(jīng)處于開(kāi)發(fā)飽和狀態(tài)，基本上已經(jīng)沒(méi)有太多的地塊可以用來(lái)開(kāi)發(fā)，除了一些在建的樓盤(pán)外，未來(lái)不會(huì)有大規(guī)模項(xiàng)目。 客戶類別 已購(gòu)房客戶區(qū)域分布如下： 區(qū)域 市區(qū) 興化 姜堰 及 其它 比例 70% 20% 10% 已購(gòu) 房 客戶職業(yè)分布 行政事業(yè)科研教育單位 企業(yè) 單位 個(gè)體私營(yíng) 業(yè)主 50% 20% 30% 目前區(qū)域樓盤(pán)客戶主要還是周邊地區(qū)，來(lái)源并不廣泛，客源挖掘潛力較大。 購(gòu)買(mǎi)力 來(lái)此區(qū)域置業(yè)的客戶購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，已購(gòu) 房 客戶的家庭月收入均在 4000 元以上，其中 75%采用公積金貸款 或 商業(yè)貸款，其貸款額多為 20 萬(wàn)元左右，貸款年限為 1520 年，月還款額在15002020 元左右．以上分析說(shuō)明，貸款買(mǎi)房已成為消費(fèi)主流。 客戶認(rèn)同的因素 選擇在此置業(yè)的客戶對(duì)小區(qū)的認(rèn)同因素依次為： 因素 地段 好 環(huán)境好 戶型合理 付款方式 價(jià)格 投資價(jià)值 比例 70% 20% 30% 20% 20% 40% 從成交客戶因素分析客戶多認(rèn)同 地段配套 ，其次是 投資價(jià)值、 戶型合理， 再次是環(huán)境、 付款方式靈活 、 價(jià)格 。當(dāng)?shù)卦瓰樾〕鞘?，其人脈關(guān)系相對(duì)重要。 劣勢(shì)： （ 1）項(xiàng)目規(guī)模較小，在項(xiàng)目形象、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營(yíng)銷推廣方面受到限制； （ 2）項(xiàng)目自身在較小規(guī)模下又涉及較多物業(yè)形式（商鋪、寫(xiě)字樓、住宅），將給后期銷售推廣帶來(lái)困難。 （ 2） 本項(xiàng)目自身投資規(guī)模不大， 抗風(fēng)險(xiǎn)能力又強(qiáng)，適合作為試探性起步項(xiàng)目。占得先機(jī)。本項(xiàng)目要考慮如何差異化競(jìng)爭(zhēng)，避其鋒芒。 第五章 項(xiàng)目定位 一、目標(biāo)市場(chǎng)定位 本案擬定位于個(gè)體私營(yíng)業(yè)主，主要從事品牌代 理、專賣(mài)店、美容美發(fā)、影樓經(jīng)營(yíng)等 業(yè)主，為其提供經(jīng)營(yíng)、辦公、住家的整體解決方案。住宅部分也主要針對(duì)五一路、府前路及附近的個(gè)體私營(yíng)業(yè)主，更多的考慮其方便經(jīng)營(yíng)、照看鋪位，在套型合理和外觀時(shí)尚上多做文章，彌補(bǔ)環(huán)境景觀的不足。增 設(shè)內(nèi)街的可行性做一詳細(xì)規(guī)劃，注意交通流線和出入口的設(shè)置。 二、建筑設(shè)計(jì)建議 外立面應(yīng)力爭(zhēng)既搶眼又耐看，形成該街上的標(biāo)志性精品。 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 車庫(kù)、管理用房如何預(yù)留，內(nèi)部水電設(shè)施考慮分割出租經(jīng)營(yíng)的需要設(shè)置分戶計(jì)量等。 第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略 鑒于項(xiàng)目的規(guī)模， 依據(jù)開(kāi) 發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取 “前期準(zhǔn)備充分 、 一鼓作氣完成 、力創(chuàng) 小而 精 產(chǎn)品 ”的靈活多變的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略。 序號(hào) 時(shí)間 投資數(shù) 資金來(lái)源 1 06/5 1000 股權(quán)式融資 2 06/8 1200 股權(quán)式融資 3 06/806/10 50+220 股權(quán)式融資 4 06/1006/12 少量 5 06/1207/2/10 前 200 借貸 6 07/3/1007/6 250 預(yù)收款 7 07/607/8 150 按揭款 8 07/807/10 200 房款 9 07/11 100 房款 方案二：一次掛牌。 序號(hào) 項(xiàng)目 面積 單價(jià) (元 ) 總價(jià) (萬(wàn)元 ) 1 住宅 2780 2800 2 辦公 2940 3500 1029 3 沿街商鋪 2340 10000 2340 4 內(nèi)街商鋪 2860 5000 1430 合計(jì) 10920 三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算 稅后毛收入 4936 萬(wàn)元，毛利 1005 萬(wàn)元。成本利潤(rùn)率 %?，F(xiàn)金流量表和凈現(xiàn)值見(jiàn)下表： 計(jì)息周期 0 06 年 3 季度 1 06 年 4 季度 2 07 年 1 季度 3 07 年 2 季度 4 07 年 3 季度 5 07 年 4 季度 現(xiàn)金流入 1000 4000 570 現(xiàn)金流出 2200 270 200 400 (含稅金 ) 850 (含稅金 ) 450 凈 現(xiàn)金量 2200 270 200 600 3150 120 凈現(xiàn)值 2200 94 累計(jì)凈現(xiàn)值 2200 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 近 25% 第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目盈虧平衡分 析 項(xiàng)目盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本點(diǎn)分析。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本保本點(diǎn) 項(xiàng)目保本開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本 =4936萬(wàn)元，保本點(diǎn) =4936/3931=% 即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本達(dá)到預(yù)測(cè)成本的 %，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 項(xiàng)目 地價(jià)成本 由于 土地須掛牌，前期努力有個(gè)限度， 其間可能會(huì)出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總 投資額可能會(huì)發(fā)生一些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá) 20%，如果的 地價(jià) 額增加 20%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表的情況來(lái)看， FNPV0，項(xiàng)目仍然可行 ,如果超過(guò) 20%,則風(fēng)險(xiǎn)較大 。 資金利息 現(xiàn)利息按 6%計(jì)算，偏低一些，如果增加到 10%，總成本增加 100 萬(wàn)元左右，尚可承擔(dān)。但仍有一些不確定性因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對(duì)的平衡，否則會(huì)受到市場(chǎng)的懲罰。從產(chǎn)品定位方面考慮， 由于 本項(xiàng)目 體量較小 ， 不易體現(xiàn)出較顯著優(yōu)勢(shì)， 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 相對(duì)較多，因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場(chǎng)。 鑒于上述原因， 因此在 項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中， 必須 讓購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目有足夠的信心。 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)不善、銷售不力、管理水平低下等方面。 對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感 尤其是地價(jià)成本 ，因此，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，要認(rèn) 真做好項(xiàng)目的成本控制 ，特別是采取有效方法控制地價(jià) ，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作 ， 以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，有理由相信，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)將清醒預(yù)見(jiàn)和有效控制風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)上述收益目標(biāo)是完全有把