【正文】 圖 2）。 （ 3）從資金來(lái)源上看，國(guó)內(nèi)貸款的比重有所下降，自籌資金的比重有所上升。 表 1：歷年土地開(kāi)發(fā)購(gòu)置情況（單位：萬(wàn) ?） （ 2）房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)速度有所放緩。 （ 3）需求依然旺盛。 西面連接揚(yáng)州市、北面和東北毗鄰鹽城市、東面緊依南通市、南面與蘇 州、無(wú)錫、常州三市以及鎮(zhèn)江市所轄揚(yáng)中市隔江相望。市區(qū)和沿江地區(qū)城市化水平較里下河地區(qū)為高，人口密度也高，市區(qū)人口密度 1415 人 /平方公里。泰州境內(nèi)名勝古跡眾多。 2020 年，全市實(shí)現(xiàn) GDP780 億元， 財(cái)政收入 近百 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 過(guò)萬(wàn) 元，農(nóng)民人均純收入 5000 元，年末各項(xiàng)存款余額 800 億元。泰州服務(wù)業(yè)發(fā)展迅猛。文化、衛(wèi)生、體育事業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展。截止 2020 年 9 月份，先后有 40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的客商來(lái)泰州投資興業(yè)，累計(jì)興辦三資企業(yè) 1700 多家，實(shí)際利用外資累計(jì) 億美元。楊灣海螺水泥、陵光重交瀝青 ——燃料油等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目已 落戶(hù)沿江，沿江高等級(jí)公路、泰州電廠(chǎng)等重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)展順利，中石化（泰州）開(kāi)發(fā)園區(qū)、中國(guó)精細(xì)化工（泰興）園區(qū)、江陰開(kāi)發(fā)區(qū)靖江園區(qū)等重點(diǎn)園區(qū)發(fā)展勢(shì)頭良好。泰州城市面貌日新月異。地級(jí)泰州市組建以來(lái)，以其高效的運(yùn)行機(jī)制、權(quán)威的調(diào)控機(jī)制、嚴(yán)格的監(jiān)督機(jī)制逐步形成了由管理型向服務(wù)型轉(zhuǎn)變的政府工作模式。 （ 1）規(guī)劃方面。 328國(guó)道、寧通高速公路、廣靖高速公路、寧靖鹽高速公路、京滬高速公路以及新長(zhǎng)（新沂 ——長(zhǎng)興）鐵路、寧啟（南京 ——啟東）鐵路在泰州境內(nèi)縱橫交錯(cuò)。全市已有 7 個(gè)村和 2 個(gè)城鎮(zhèn)被省環(huán)保局等有關(guān)部門(mén)命名為百佳生態(tài)村和經(jīng)濟(jì)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展示范鎮(zhèn)。開(kāi)工面積 13萬(wàn) 平方米 ，投資 億元。 2020 年度，重點(diǎn)建設(shè)府南街區(qū)，啟動(dòng)周山河街區(qū)開(kāi)發(fā)，改造環(huán)城河內(nèi)西北及南部街區(qū)，完成蓮花居住區(qū)建設(shè)。 （ 2） 土地供應(yīng)情況： 05 年 19 月份，泰州主城區(qū)共出讓地塊 10幅，出讓面積 平方米 ，土地出讓金 億元。 —— 商品房新開(kāi)工面積。其中三季度預(yù)售均價(jià)為 2773 元 /平方米 ，同比增長(zhǎng) %，與今年二季度環(huán)比增長(zhǎng) %。泰州市先后建成以明珠花園為代表的一批商品房。目前市場(chǎng)整體供應(yīng)量不足，預(yù)計(jì) 2020 年 4－ 5 月間市場(chǎng)整體將會(huì)有一批物業(yè) 集中上市，在市場(chǎng)熱銷(xiāo)的同時(shí)。 進(jìn)出口貿(mào)易總額達(dá)到 萬(wàn)億美元，增長(zhǎng) %；實(shí)際利用外商直接投資 603億美元；年末 國(guó)家外匯儲(chǔ)備達(dá)到 8189億美元。要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。 2020 年 地區(qū)生產(chǎn)總值突破 100億美元，達(dá)到 820億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破 2020美元，達(dá)到 16300 元，可比分別增長(zhǎng) 15%和 %，增速創(chuàng)建市以來(lái)最高水平。服務(wù)業(yè)發(fā)展速度加快。轄市城區(qū)和重點(diǎn)中心鎮(zhèn)面貌大變，全市城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快， ―十五 ‖期末城市化率達(dá) 46%，比 ―九五 ‖期末提高 個(gè)百分點(diǎn)。從行業(yè)規(guī)范化和購(gòu)房者置業(yè)心態(tài)上無(wú)疑都起到了很好的作用 。 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 一、投資地塊的 地理環(huán)境 本地塊位于泰州市府前路 ,屬于泰州市核心商圈 。這一帶是泰州市的老商業(yè)中心。 2020 年這一區(qū)域由增添了三個(gè)伙伴，五星電器、蘇寧電器和錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)。 第三區(qū)域是規(guī)劃中的新城區(qū)的商業(yè)中心 —— 濟(jì)川路。 府南街位于市政府南側(cè)，該區(qū)域被規(guī)劃為新城商務(wù)區(qū)。 泰州市東進(jìn)東路是貫穿老城區(qū)的主干道之一，緊依東城河風(fēng)景區(qū)。 青年路是泰州城市的主干道，主要經(jīng)營(yíng)品種有汽車(chē)銷(xiāo)售、摩托車(chē)銷(xiāo)售、氣配修理、餐飲、休閑娛樂(lè)設(shè)施。 隨著步行街內(nèi)涵的不斷充實(shí)、完善，它將向人們展現(xiàn)一幅別具特色的濃郁的海陵風(fēng)情畫(huà)。小區(qū)門(mén)口就有一家規(guī)模較大的買(mǎi)場(chǎng) ； 交通便利 ， 小區(qū)周邊有多條公交線(xiàn)路通過(guò) ； 小區(qū)外部環(huán)境優(yōu)異，南部就是泰州市政府新新打造的濱河綠地廣場(chǎng)景觀(guān)帶 ； 低密度產(chǎn)品，棟距較大，視線(xiàn)比較開(kāi)闊。是市中心區(qū)域內(nèi)唯一的 26 層的高層建筑。 客戶(hù)類(lèi)別 已購(gòu)房客戶(hù)區(qū)域分布如下： 區(qū)域 市區(qū) 興化 姜堰 及 其它 比例 70% 20% 10% 已購(gòu) 房 客戶(hù)職業(yè)分布 行政事業(yè)科研教育單位 企業(yè) 單位 個(gè)體私營(yíng) 業(yè)主 50% 20% 30% 目前區(qū)域樓盤(pán)客戶(hù)主要還是周邊地區(qū)，來(lái)源并不廣泛，客源挖掘潛力較大。 劣勢(shì)： （ 1）項(xiàng)目規(guī)模較小，在項(xiàng)目形象、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)推廣方面受到限制； （ 2）項(xiàng)目自身在較小規(guī)模下又涉及較多物業(yè)形式（商鋪、寫(xiě)字樓、住宅），將給后期銷(xiāo)售推廣帶來(lái)困難。 第五章 項(xiàng)目定位 一、目標(biāo)市場(chǎng)定位 本案擬定位于個(gè)體私營(yíng)業(yè)主，主要從事品牌代 理、專(zhuān)賣(mài)店、美容美發(fā)、影樓經(jīng)營(yíng)等 業(yè)主，為其提供經(jīng)營(yíng)、辦公、住家的整體解決方案。 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 車(chē)庫(kù)、管理用房如何預(yù)留，內(nèi)部水電設(shè)施考慮分割出租經(jīng)營(yíng)的需要設(shè)置分戶(hù)計(jì)量等。 四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算 稅后毛收入 4936 萬(wàn)元，毛利 1005 萬(wàn)元。 項(xiàng)目 地價(jià)成本 由于 土地須掛牌，前期努力有個(gè)限度， 其間可能會(huì)出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總 投資額可能會(huì)發(fā)生一些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá) 20%，如果的 地價(jià) 額增加 20%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表的情況來(lái)看， FNPV0，項(xiàng)目仍然可行 ,如果超過(guò) 20%,則風(fēng)險(xiǎn)較大 。從產(chǎn)品定位方面考慮， 由于 本項(xiàng)目 體量較小 ， 不易體現(xiàn)出較顯著優(yōu)勢(shì)， 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 相對(duì)較多，因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場(chǎng)。因此，有理由相信，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)將清醒預(yù)見(jiàn)和有效控制風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)上述收益目標(biāo)是完全有把握的。 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)不善、銷(xiāo)售不力、管理水平低下等方面。但仍有一些不確定性因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)金流量表和凈現(xiàn)值見(jiàn)下表： 計(jì)息周期 0 06 年 3 季度 1 06 年 4 季度 2 07 年 1 季度 3 07 年 2 季度 4 07 年 3 季度 5 07 年 4 季度 現(xiàn)金流入 1000 4000 570 現(xiàn)金流出 2200 270 200 400 (含稅金 ) 850 (含稅金 ) 450 凈 現(xiàn)金量 2200 270 200 600 3150 120 凈現(xiàn)值 2200 94 累計(jì)凈現(xiàn)值 2200 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 近 25% 第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目盈虧平衡分 析 項(xiàng)目盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本點(diǎn)分析。 序號(hào) 時(shí)間 投資數(shù) 資金來(lái)源 1 06/5 1000 股權(quán)式融資 2 06/8 1200 股權(quán)式融資 3 06/806/10 50+220 股權(quán)式融資 4 06/1006/12 少量 5 06/1207/2/10 前 200 借貸 6 07/3/1007/6 250 預(yù)收款 7 07/607/8 150 按揭款 8 07/807/10 200 房款 9 07/11 100 房款 方案二：一次掛牌。增 設(shè)內(nèi)街的可行性做一詳細(xì)規(guī)劃，注意交通流線(xiàn)和出入口的設(shè)置。占得先機(jī)。 客戶(hù)認(rèn)同的因素 選擇在此置業(yè)的客戶(hù)對(duì)小區(qū)的認(rèn)同因素依次為： 因素 地段 好 環(huán)境好 戶(hù)型合理 付款方式 價(jià)格 投資價(jià)值 比例 70% 20% 30% 20% 20% 40% 從成交客戶(hù)因素分析客戶(hù)多認(rèn)同 地段配套 ，其次是 投資價(jià)值、 戶(hù)型合理， 再次是環(huán)境、 付款方式靈活 、 價(jià)格 。 因此 ， 區(qū)域內(nèi)銷(xiāo)售的樓盤(pán)也較少，區(qū)域內(nèi)銷(xiāo)售的樓盤(pán)在泰州市都屬于高檔樓盤(pán)，營(yíng)銷(xiāo)手法較為傳統(tǒng)，普遍以突出地區(qū)的 ―區(qū)位優(yōu)勢(shì) ‖結(jié)合產(chǎn)品本身的價(jià)格優(yōu)勢(shì)為主。 —— 坡子街商業(yè)中心： 優(yōu)勢(shì) ： 該小區(qū)建有商業(yè)內(nèi)街、超市，在很大程度上滿(mǎn)足了業(yè)主的一些生活需求。 本地塊所處的城中 板塊處于泰州市中部，在交通和商業(yè)配套環(huán)境上都比較完善，隨著泰州市整體規(guī)劃的推進(jìn)，使得區(qū)域內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的土地變得稀少，從而更加劇了該地區(qū)在各大開(kāi)發(fā)商以及購(gòu)房者心中的地位，該地區(qū)主要以高檔樓盤(pán)為 主，作為泰州市的核心區(qū) 域，這個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)成為泰州市房?jī)r(jià)的標(biāo)桿 。泰州大多數(shù)商場(chǎng)都位于路的兩邊。 東進(jìn)西路是泰州市城區(qū)一條東西向的主要街道，與商業(yè)步行街“西倉(cāng)路”的改造同步進(jìn)行，改造后的東進(jìn)西路街區(qū)路北部為商業(yè)居住，路南成為融商業(yè)、休閑與沿河風(fēng)光帶，融傳統(tǒng)歷史文化與現(xiàn)代文明為一體的街區(qū)。東鄰東城河風(fēng)景區(qū)，西接繁 華的青年路，海陵 區(qū)政府座落其中，是海陵區(qū)行政、商業(yè)、服務(wù)中心，交通便捷，環(huán)境宜人，既適于經(jīng)商、又因鬧中取靜亦適宜居住。 2020 年位于太陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)東側(cè)約 4萬(wàn)平方米的商住用地已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商摘走。該商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃。為此泰州商場(chǎng)整改為泰山購(gòu)物廣場(chǎng)，吸納這些被拆遷的經(jīng)營(yíng)戶(hù)。本地塊所處的府前路僅與五一路隔一條馬路，將作為五一路專(zhuān)賣(mài)店一條街的東沿，本案對(duì)面的地塊也在拆遷改造中， 財(cái)富廣 場(chǎng)和金色廣場(chǎng)的成功開(kāi)發(fā)，不久的將來(lái)將會(huì)成為泰州第一的商業(yè)步行街。 金融政策有望適度寬松。而泰州正在爭(zhēng)創(chuàng)蘇中地區(qū)重要的區(qū)域中心城市，目前的城市規(guī)模和建設(shè)水平還有不小差距。財(cái)稅金融工作取得新成績(jī)。預(yù)計(jì)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 1150億元、利稅 102 億元、利潤(rùn) 53 億元，同比分別增長(zhǎng) 30%、 20%和 24%。今年面臨許多產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩壓力，而作為拉動(dòng)需求的固定資產(chǎn)投資過(guò)熱受到抑制，出口今年面臨多個(gè)主要貿(mào)易伙伴的反傾銷(xiāo)措施，遭遇巨大的關(guān)稅和非關(guān)稅壁壘 。繼續(xù)把好土地、信貸兩個(gè)閘門(mén)，堅(jiān)持實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，堅(jiān)持按照貸款條件和市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放貸款。 三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析 國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的影響 。但泰州市的房地產(chǎn)并未應(yīng)此低落。其中已售面積比去年同期增長(zhǎng) %，成交金額比去年同期增長(zhǎng) %。 —— 商品房竣工面積。 19 月份商品房在建施工面積 萬(wàn) 平方米 ，其中，住宅施工面積 萬(wàn) 平方米 ，占總施工面積的 %。按投資構(gòu)成分，成商品房開(kāi)發(fā)投資 ，占投資總額的 %。 十五 期末，共建設(shè)街區(qū) 8個(gè)，改造街區(qū) 10個(gè)，建筑面積 170 萬(wàn) 平方米 ，總投資 47 億元。 （ 4） 商業(yè)配套