【正文】 圖 2）。 （ 3）從資金來源上看，國內(nèi)貸款的比重有所下降，自籌資金的比重有所上升。 表 1：歷年土地開發(fā)購置情況（單位：萬 ?） （ 2）房屋開發(fā)建設(shè)速度有所放緩。 （ 3）需求依然旺盛。 西面連接揚州市、北面和東北毗鄰鹽城市、東面緊依南通市、南面與蘇 州、無錫、常州三市以及鎮(zhèn)江市所轄揚中市隔江相望。市區(qū)和沿江地區(qū)城市化水平較里下河地區(qū)為高，人口密度也高，市區(qū)人口密度 1415 人 /平方公里。泰州境內(nèi)名勝古跡眾多。 2020 年，全市實現(xiàn) GDP780 億元， 財政收入 近百 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 過萬 元，農(nóng)民人均純收入 5000 元，年末各項存款余額 800 億元。泰州服務(wù)業(yè)發(fā)展迅猛。文化、衛(wèi)生、體育事業(yè)長足發(fā)展。截止 2020 年 9 月份，先后有 40多個國家和地區(qū)的客商來泰州投資興業(yè)，累計興辦三資企業(yè) 1700 多家，實際利用外資累計 億美元。楊灣海螺水泥、陵光重交瀝青 ——燃料油等重點產(chǎn)業(yè)項目已 落戶沿江，沿江高等級公路、泰州電廠等重點基礎(chǔ)設(shè)施項目進展順利，中石化（泰州）開發(fā)園區(qū)、中國精細化工（泰興）園區(qū)、江陰開發(fā)區(qū)靖江園區(qū)等重點園區(qū)發(fā)展勢頭良好。泰州城市面貌日新月異。地級泰州市組建以來，以其高效的運行機制、權(quán)威的調(diào)控機制、嚴格的監(jiān)督機制逐步形成了由管理型向服務(wù)型轉(zhuǎn)變的政府工作模式。 （ 1）規(guī)劃方面。 328國道、寧通高速公路、廣靖高速公路、寧靖鹽高速公路、京滬高速公路以及新長（新沂 ——長興）鐵路、寧啟（南京 ——啟東）鐵路在泰州境內(nèi)縱橫交錯。全市已有 7 個村和 2 個城鎮(zhèn)被省環(huán)保局等有關(guān)部門命名為百佳生態(tài)村和經(jīng)濟與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展示范鎮(zhèn)。開工面積 13萬 平方米 ，投資 億元。 2020 年度，重點建設(shè)府南街區(qū)，啟動周山河街區(qū)開發(fā)，改造環(huán)城河內(nèi)西北及南部街區(qū)，完成蓮花居住區(qū)建設(shè)。 （ 2） 土地供應(yīng)情況： 05 年 19 月份，泰州主城區(qū)共出讓地塊 10幅，出讓面積 平方米 ，土地出讓金 億元。 —— 商品房新開工面積。其中三季度預(yù)售均價為 2773 元 /平方米 ，同比增長 %，與今年二季度環(huán)比增長 %。泰州市先后建成以明珠花園為代表的一批商品房。目前市場整體供應(yīng)量不足，預(yù)計 2020 年 4－ 5 月間市場整體將會有一批物業(yè) 集中上市，在市場熱銷的同時。 進出口貿(mào)易總額達到 萬億美元，增長 %；實際利用外商直接投資 603億美元；年末 國家外匯儲備達到 8189億美元。要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)，重點發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟適用房。 2020 年 地區(qū)生產(chǎn)總值突破 100億美元，達到 820億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破 2020美元，達到 16300 元，可比分別增長 15%和 %，增速創(chuàng)建市以來最高水平。服務(wù)業(yè)發(fā)展速度加快。轄市城區(qū)和重點中心鎮(zhèn)面貌大變，全市城鎮(zhèn)化進程不斷加快， ―十五 ‖期末城市化率達 46%，比 ―九五 ‖期末提高 個百分點。從行業(yè)規(guī)范化和購房者置業(yè)心態(tài)上無疑都起到了很好的作用 。 第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 一、投資地塊的 地理環(huán)境 本地塊位于泰州市府前路 ,屬于泰州市核心商圈 。這一帶是泰州市的老商業(yè)中心。 2020 年這一區(qū)域由增添了三個伙伴，五星電器、蘇寧電器和錦泰購物廣場。 第三區(qū)域是規(guī)劃中的新城區(qū)的商業(yè)中心 —— 濟川路。 府南街位于市政府南側(cè)，該區(qū)域被規(guī)劃為新城商務(wù)區(qū)。 泰州市東進東路是貫穿老城區(qū)的主干道之一，緊依東城河風景區(qū)。 青年路是泰州城市的主干道，主要經(jīng)營品種有汽車銷售、摩托車銷售、氣配修理、餐飲、休閑娛樂設(shè)施。 隨著步行街內(nèi)涵的不斷充實、完善，它將向人們展現(xiàn)一幅別具特色的濃郁的海陵風情畫。小區(qū)門口就有一家規(guī)模較大的買場 ； 交通便利 ， 小區(qū)周邊有多條公交線路通過 ； 小區(qū)外部環(huán)境優(yōu)異，南部就是泰州市政府新新打造的濱河綠地廣場景觀帶 ； 低密度產(chǎn)品，棟距較大，視線比較開闊。是市中心區(qū)域內(nèi)唯一的 26 層的高層建筑。 客戶類別 已購房客戶區(qū)域分布如下： 區(qū)域 市區(qū) 興化 姜堰 及 其它 比例 70% 20% 10% 已購 房 客戶職業(yè)分布 行政事業(yè)科研教育單位 企業(yè) 單位 個體私營 業(yè)主 50% 20% 30% 目前區(qū)域樓盤客戶主要還是周邊地區(qū)，來源并不廣泛，客源挖掘潛力較大。 劣勢： （ 1）項目規(guī)模較小，在項目形象、產(chǎn)品設(shè)計和營銷推廣方面受到限制； （ 2）項目自身在較小規(guī)模下又涉及較多物業(yè)形式（商鋪、寫字樓、住宅），將給后期銷售推廣帶來困難。 第五章 項目定位 一、目標市場定位 本案擬定位于個體私營業(yè)主，主要從事品牌代 理、專賣店、美容美發(fā)、影樓經(jīng)營等 業(yè)主，為其提供經(jīng)營、辦公、住家的整體解決方案。 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 車庫、管理用房如何預(yù)留，內(nèi)部水電設(shè)施考慮分割出租經(jīng)營的需要設(shè)置分戶計量等。 四、項目利潤估算 稅后毛收入 4936 萬元，毛利 1005 萬元。 項目 地價成本 由于 土地須掛牌，前期努力有個限度， 其間可能會出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項目的總 投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達 20%，如果的 地價 額增加 20%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表的情況來看， FNPV0，項目仍然可行 ,如果超過 20%,則風險較大 。從產(chǎn)品定位方面考慮， 由于 本項目 體量較小 ， 不易體現(xiàn)出較顯著優(yōu)勢， 競爭對手 相對較多，因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。因此，有理由相信，項目團隊將清醒預(yù)見和有效控制風險，實現(xiàn)上述收益目標是完全有把握的。 企業(yè)風險 企業(yè)風險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。但仍有一些不確定性因素帶來的風險?，F(xiàn)金流量表和凈現(xiàn)值見下表： 計息周期 0 06 年 3 季度 1 06 年 4 季度 2 07 年 1 季度 3 07 年 2 季度 4 07 年 3 季度 5 07 年 4 季度 現(xiàn)金流入 1000 4000 570 現(xiàn)金流出 2200 270 200 400 (含稅金 ) 850 (含稅金 ) 450 凈 現(xiàn)金量 2200 270 200 600 3150 120 凈現(xiàn)值 2200 94 累計凈現(xiàn)值 2200 財務(wù)內(nèi)部收益率 近 25% 第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析 一、項目盈虧平衡分 析 項目盈虧平衡分析包括項目經(jīng)營收入保本點和項目經(jīng)營成本點分析。 序號 時間 投資數(shù) 資金來源 1 06/5 1000 股權(quán)式融資 2 06/8 1200 股權(quán)式融資 3 06/806/10 50+220 股權(quán)式融資 4 06/1006/12 少量 5 06/1207/2/10 前 200 借貸 6 07/3/1007/6 250 預(yù)收款 7 07/607/8 150 按揭款 8 07/807/10 200 房款 9 07/11 100 房款 方案二：一次掛牌。增 設(shè)內(nèi)街的可行性做一詳細規(guī)劃，注意交通流線和出入口的設(shè)置。占得先機。 客戶認同的因素 選擇在此置業(yè)的客戶對小區(qū)的認同因素依次為： 因素 地段 好 環(huán)境好 戶型合理 付款方式 價格 投資價值 比例 70% 20% 30% 20% 20% 40% 從成交客戶因素分析客戶多認同 地段配套 ，其次是 投資價值、 戶型合理， 再次是環(huán)境、 付款方式靈活 、 價格 。 因此 ， 區(qū)域內(nèi)銷售的樓盤也較少，區(qū)域內(nèi)銷售的樓盤在泰州市都屬于高檔樓盤，營銷手法較為傳統(tǒng)，普遍以突出地區(qū)的 ―區(qū)位優(yōu)勢 ‖結(jié)合產(chǎn)品本身的價格優(yōu)勢為主。 —— 坡子街商業(yè)中心： 優(yōu)勢 ： 該小區(qū)建有商業(yè)內(nèi)街、超市，在很大程度上滿足了業(yè)主的一些生活需求。 本地塊所處的城中 板塊處于泰州市中部，在交通和商業(yè)配套環(huán)境上都比較完善，隨著泰州市整體規(guī)劃的推進，使得區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)的土地變得稀少，從而更加劇了該地區(qū)在各大開發(fā)商以及購房者心中的地位，該地區(qū)主要以高檔樓盤為 主，作為泰州市的核心區(qū) 域，這個地區(qū)房價已經(jīng)成為泰州市房價的標桿 。泰州大多數(shù)商場都位于路的兩邊。 東進西路是泰州市城區(qū)一條東西向的主要街道，與商業(yè)步行街“西倉路”的改造同步進行，改造后的東進西路街區(qū)路北部為商業(yè)居住，路南成為融商業(yè)、休閑與沿河風光帶，融傳統(tǒng)歷史文化與現(xiàn)代文明為一體的街區(qū)。東鄰東城河風景區(qū)，西接繁 華的青年路，海陵 區(qū)政府座落其中，是海陵區(qū)行政、商業(yè)、服務(wù)中心，交通便捷，環(huán)境宜人，既適于經(jīng)商、又因鬧中取靜亦適宜居住。 2020 年位于太陽商業(yè)廣場東側(cè)約 4萬平方米的商住用地已經(jīng)被開發(fā)商摘走。該商場統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃。為此泰州商場整改為泰山購物廣場，吸納這些被拆遷的經(jīng)營戶。本地塊所處的府前路僅與五一路隔一條馬路，將作為五一路專賣店一條街的東沿，本案對面的地塊也在拆遷改造中， 財富廣 場和金色廣場的成功開發(fā)，不久的將來將會成為泰州第一的商業(yè)步行街。 金融政策有望適度寬松。而泰州正在爭創(chuàng)蘇中地區(qū)重要的區(qū)域中心城市，目前的城市規(guī)模和建設(shè)水平還有不小差距。財稅金融工作取得新成績。預(yù)計規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)銷售收入 1150億元、利稅 102 億元、利潤 53 億元，同比分別增長 30%、 20%和 24%。今年面臨許多產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩壓力，而作為拉動需求的固定資產(chǎn)投資過熱受到抑制，出口今年面臨多個主要貿(mào)易伙伴的反傾銷措施，遭遇巨大的關(guān)稅和非關(guān)稅壁壘 。繼續(xù)把好土地、信貸兩個閘門，堅持實行最嚴格的土地管理制度，堅持按照貸款條件和市場準入標準發(fā)放貸款。 三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析 國家宏觀經(jīng)濟的影響 。但泰州市的房地產(chǎn)并未應(yīng)此低落。其中已售面積比去年同期增長 %，成交金額比去年同期增長 %。 —— 商品房竣工面積。 19 月份商品房在建施工面積 萬 平方米 ，其中，住宅施工面積 萬 平方米 ，占總施工面積的 %。按投資構(gòu)成分，成商品房開發(fā)投資 ，占投資總額的 %。 十五 期末，共建設(shè)街區(qū) 8個，改造街區(qū) 10個，建筑面積 170 萬 平方米 ，總投資 47 億元。 （ 4） 商業(yè)配套