【正文】 域由增添了三個(gè)伙伴，五星電器、蘇寧電器和錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)。 第二個(gè)區(qū)域以文峰千家惠和時(shí)代廣場(chǎng)為中心。 這一區(qū)域擁有 3 大商業(yè)巨 艦 ，文峰千家惠商場(chǎng)、文峰千家惠超市、時(shí)代超市。文峰千家惠商場(chǎng)目前是泰州市經(jīng)營(yíng)規(guī)模最大、經(jīng)營(yíng)品種最齊全、經(jīng)營(yíng)情況最好的一家大型商場(chǎng)。該商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃。文峰千家惠超市位于文峰千家惠商場(chǎng)一樓的 東側(cè)，相互之間連通的。時(shí)代超市位于它們的南側(cè)，距離 200 米。這 3 大商業(yè)巨炮基本上滿足了周邊居民的各種需求。 第三區(qū)域是規(guī)劃中的新城區(qū)的商業(yè)中心 —— 濟(jì)川路。 目前該路南側(cè)已經(jīng)拆遷完畢，路北是一排簡(jiǎn)易商鋪和平房。兩年前在路的南側(cè)已經(jīng)建成了太陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)（ 萬(wàn)㎡）， 2020 年 5 月前以經(jīng)營(yíng)服裝為主，但是招商和銷售情況都不理想。 2020 年 9月 28 日好易家家私、裝飾大賣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)情況一般。 2020 年位于太陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)東側(cè)約 4萬(wàn)平方米的商住用地已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商摘走。 我司認(rèn)為該路規(guī)劃成為新城區(qū)的商業(yè)中心是不明智的，該條 道路要想成為新城區(qū)的商業(yè)中心預(yù)計(jì)要等上 5年。等周邊的土地都建成居住用房或把濟(jì)川路定位為某一類產(chǎn)品的銷售一條街，濟(jì)川路才可能有出頭之日。 第四區(qū)域府南街。 府南街位于市政府南側(cè)，該區(qū)域被規(guī)劃為新城商務(wù)區(qū)。政府規(guī)劃建設(shè)集行政、商貿(mào)、文化、娛樂(lè)服務(wù)為主的高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的新城中樞。 目前該區(qū)域行政功能已經(jīng)建成，文化、娛樂(lè)服務(wù)也以呈現(xiàn)雛形，周邊又有很多居住商業(yè)用地出讓或準(zhǔn)備出讓 ,泰州新建的人民公園和人民廣場(chǎng)也坐落在這一區(qū)域。 泰州市主要商業(yè)街道簡(jiǎn)介 府前路、五一路是泰州市東西向主干道之一。東鄰東城河風(fēng)景區(qū)，西接繁 華的青年路，海陵 區(qū)政府座落其中，是海陵區(qū)行政、商業(yè)、服務(wù)中心，交通便捷，環(huán)境宜人，既適于經(jīng)商、又因鬧中取靜亦適宜居住。由于財(cái)富廣場(chǎng)和金色廣場(chǎng)的成功開(kāi)發(fā)，不久的將來(lái)將會(huì)成為泰州第一的商業(yè)步行街。 坡子街是泰州傳統(tǒng)的商業(yè)中心，素有泰州 新街口 之稱，街區(qū)內(nèi)商店鱗次櫛比，人流如織，歷來(lái)是商家必爭(zhēng)的黃金寶地。目前坡子街商業(yè)中心正在銷售。 泰州市東進(jìn)東路是貫穿老城區(qū)的主干道之一，緊依東城河風(fēng)景區(qū)。本次招商地段，東至汽車東站，西至商業(yè)中心 西壩口。東進(jìn)路一直是城區(qū)東西向主要商業(yè)街之一，人氣旺，物流量大，歷來(lái)是商家必 爭(zhēng)之地。 目前主要是泰州的電子通信一條街。 東進(jìn)西路是泰州市城區(qū)一條東西向的主要街道，與商業(yè)步行街“西倉(cāng)路”的改造同步進(jìn)行，改造后的東進(jìn)西路街區(qū)路北部為商業(yè)居住，路南成為融商業(yè)、休閑與沿河風(fēng)光帶，融傳統(tǒng)歷史文化與現(xiàn)代文明為一體的街區(qū)。 人民東路目前是泰州的一條品牌專賣店，諸如夢(mèng)特嬌、真維斯、百世吉等。人民東路東側(cè)中高檔影樓居多。 稅東街目前兩側(cè)的沿街門(mén)面已經(jīng)蓋好，主要經(jīng)營(yíng)流行服飾、大型酒樓、茶館等。 青年路是泰州城市的主干道，主要經(jīng)營(yíng)品種有汽車銷售、摩托車銷售、氣配修理、餐飲、休閑娛樂(lè)設(shè)施。 鼓樓北路屬于城 市主干道，主要經(jīng)營(yíng)酒樓、影樓、茶館等。 海陵北路屬于城市老街區(qū)，目前正在改造中。主要經(jīng)營(yíng)中低檔服飾、鞋類。泰州大多數(shù)商場(chǎng)都位于路的兩邊。是城市老的繁華街道。 海陵南路始建于十九世紀(jì)末，全長(zhǎng)約１８００米，街道兩旁商鋪鱗次櫛比，建筑風(fēng)格華洋結(jié)合。 它是泰州人的生活中心，購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、休閑的所在，是泰州有史以來(lái)商業(yè)最繁榮熱鬧的馬路之一。 隨著步行街內(nèi)涵的不斷充實(shí)、完善，它將向人們展現(xiàn)一幅別具特色的濃郁的海陵風(fēng)情畫(huà)。 濟(jì)川路是政府規(guī)劃的新城區(qū)的商業(yè)中心，目前已經(jīng)建造了太陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)（好易家大賣場(chǎng)），大部分地區(qū)在進(jìn) 行拆遷。但是我 司認(rèn)為這條規(guī)劃路不符合城市發(fā)展規(guī)律，要想發(fā)展成為泰州新區(qū)的商業(yè)中心要等 5 年以后。 三、 城中板塊區(qū)域分析 泰州市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)按照地理位置劃分為城中、城東、城南（開(kāi)發(fā)區(qū)）、泰州市競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的選?。撼菛|為泰州市的老工業(yè)區(qū)所在地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 力度較為緩慢，域內(nèi)僅有一座拆遷安置房銷售。 本地塊所處的城中 板塊處于泰州市中部，在交通和商業(yè)配套環(huán)境上都比較完善，隨著泰州市整體規(guī)劃的推進(jìn)，使得區(qū)域內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的土地變得稀少，從而更加劇了該地區(qū)在各大開(kāi)發(fā)商以及購(gòu)房者心中的地位，該地區(qū)主要以高檔樓盤(pán)為 主，作為泰州市的核心區(qū) 域，這個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)成為泰州市房?jī)r(jià)的標(biāo)桿 。 該區(qū)域 發(fā)展特點(diǎn) 是： 主要以高檔住宅為主 ； 物業(yè)形態(tài)以小高層和高層為主；該地區(qū)有大量的已建樓盤(pán)，由于地處泰州市成熟核心地段區(qū)域內(nèi)在售的樓盤(pán)較少 ， 僅有 三個(gè) 樓盤(pán) ；區(qū)域內(nèi)在售的樓盤(pán)都 有商業(yè)部分 。 四 、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 目前該板塊在售樓盤(pán)項(xiàng)目： 案 名 基地位置 類 型 建筑面積 (萬(wàn) M2) 主力面積 (M2) 均價(jià) (元 /M2) 容積率 鵬欣麗都 泰州市東進(jìn)路 商鋪及 小高層 12 （其中住宅10 萬(wàn) M2） 約 3400－3500 坡子街商業(yè)中心 泰州市坡子 街 商鋪及 高層 10 （其中住宅約 4 萬(wàn) M2） 單身公寓： 56 M2 三房： 122 M2－154 M2 商鋪 15000約 3400－3500 2 財(cái)富廣場(chǎng) 泰州市五一路 商鋪 6 萬(wàn) 20200 沿街 2 項(xiàng)目 特征 分析。 —— 鵬欣麗都： 優(yōu)勢(shì) ： 小區(qū)周邊已經(jīng)有一批建成的上規(guī)模的居住區(qū)，生活配套完善。小區(qū)門(mén)口就有一家規(guī)模較大的買場(chǎng) ； 交通便利 ， 小區(qū)周邊有多條公交線路通過(guò) ； 小區(qū)外部環(huán)境優(yōu)異，南部就是泰州市政府新新打造的濱河綠地廣場(chǎng)景觀帶 ； 低密度產(chǎn)品，棟距較大，視線比較開(kāi)闊。 劣勢(shì) ： 地段的便利度相比其他項(xiàng)目略低，距離市中心月城廣場(chǎng)還有一定的距離，小區(qū)自建有商業(yè)中心。噪音必將對(duì)今后的生活產(chǎn)生一定的影響。 該項(xiàng)目在營(yíng)銷手法上主要是突出環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢(shì)，把小區(qū)內(nèi)部品質(zhì)與卓越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)聯(lián)合起來(lái)引起人們的購(gòu)買欲望。 —— 坡子街商業(yè)中心： 優(yōu)勢(shì) ： 該小區(qū)建有商業(yè)內(nèi)街、超市，在很大程度上滿足了業(yè)主的一些生活需求。緊 靠泰州市月城廣場(chǎng)也可以滿足業(yè)主更多生活文化的需求 ； 交通便利 ， 真正的泰州市中心多條公交線路經(jīng)過(guò)，出行比較方便 ； 小區(qū)邊建有小學(xué)，解決了業(yè)主子女的就學(xué)問(wèn)題。 劣勢(shì) ： 該項(xiàng)目為高層項(xiàng)目得房率較低。且項(xiàng)目房型偏大總價(jià)較高一般市民購(gòu)買壓力較大購(gòu)買 該項(xiàng)目位于市政府極力打造的坡子街商業(yè)區(qū)內(nèi)。是市中心區(qū)域內(nèi)唯一的 26 層的高層建筑。 在營(yíng)銷手法主要市突出環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢(shì)與配套優(yōu)勢(shì)。將項(xiàng)目的高層優(yōu)勢(shì)與周邊便捷的配套及景觀聯(lián)合起來(lái)促使人購(gòu)買 。 從整體 上來(lái)看，由于板塊開(kāi)發(fā)的日趨成熟可供用來(lái)開(kāi)發(fā)的土地越來(lái) 越 少 。 因此 ， 區(qū)域內(nèi)銷售的樓盤(pán)也較少，區(qū)域內(nèi)銷售的樓盤(pán)在泰州市都屬于高檔樓盤(pán)，營(yíng)銷手法較為傳統(tǒng)，普遍以突出地區(qū)的 ―區(qū)位優(yōu)勢(shì) ‖結(jié)合產(chǎn)品本身的價(jià)格優(yōu)勢(shì)為主。不過(guò)區(qū)域內(nèi)的兩個(gè)住宅項(xiàng)目 在未 開(kāi)盤(pán) 時(shí)就 已經(jīng)得到市場(chǎng)的認(rèn)可 ， 認(rèn)購(gòu)勢(shì)頭較為 ―火爆 。 該地區(qū)基本上已經(jīng)處于開(kāi)發(fā)飽和狀態(tài)，基本上已經(jīng)沒(méi)有太多的地塊可以用來(lái)開(kāi)發(fā)，除了一些在建的樓盤(pán)外，未來(lái)不會(huì)有大規(guī)模項(xiàng)目。 四、消費(fèi)者調(diào)查分析 2020 年區(qū)域在售樓盤(pán)實(shí)現(xiàn)銷售約 20 萬(wàn)平方米，客戶主要來(lái)自 本地和興化、 姜堰 等周邊地區(qū) ，現(xiàn) 對(duì)已購(gòu)房客戶進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)。 客戶類別 已購(gòu)房客戶區(qū)域分布如下： 區(qū)域 市區(qū) 興化 姜堰 及 其它 比例 70% 20% 10% 已購(gòu) 房 客戶職業(yè)分布 行政事業(yè)科研教育單位 企業(yè) 單位 個(gè)體私營(yíng) 業(yè)主 50% 20% 30% 目前區(qū)域樓盤(pán)客戶主要還是周邊地區(qū)，來(lái)源并不廣泛，客源挖掘潛力較大?？蛻纛愋椭饕獮閲?guó)家行政企事業(yè)單位，科研教育單位，個(gè)體私營(yíng)業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費(fèi)類型。 購(gòu)買力 來(lái)此區(qū)域置業(yè)的客戶購(gòu)買力較強(qiáng)，已購(gòu) 房 客戶的家庭月收入均在 4000 元以上，其中 75%采用公積金貸款 或 商業(yè)貸款，其貸款額多為 20 萬(wàn)元左右，貸款年限為 1520 年，月還款額在15002020 元左右．以上分析說(shuō)明，貸款買房已成為消費(fèi)主流。 購(gòu)買動(dòng)機(jī) 此區(qū)域置業(yè)的客戶多為二次置業(yè)，客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)主要為 投資和 改善環(huán)境．購(gòu)買動(dòng)機(jī)如下： 住宅： 換環(huán)境 結(jié)婚用 投資 80% 10% 10% 商鋪投資比例在 80%以上，其余自用。 客戶認(rèn)同的因素 選擇在此置業(yè)的客戶對(duì)小區(qū)的認(rèn)同因素依次為： 因素 地段 好 環(huán)境好 戶型合理 付款方式 價(jià)格 投資價(jià)值 比例 70% 20% 30% 20% 20% 40% 從成交客戶因素分析客戶多認(rèn)同 地段配套 ，其次是 投資價(jià)值、 戶型合理， 再次是環(huán)境、 付款方式靈活 、 價(jià)格 。 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) SWOT 分析 一、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)劣勢(shì) 點(diǎn) 優(yōu)勢(shì)： （ 1）項(xiàng)目所處位置的地段優(yōu)勢(shì)明顯，是老城區(qū)的中心、原政府辦公樓的對(duì)面，市場(chǎng)接受度高，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?。? （ 2）項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)涉及 規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資融資、開(kāi)發(fā)管理、營(yíng)銷推廣以及風(fēng)險(xiǎn)控制等各環(huán)節(jié)專業(yè)人士，可有效控制成本 、防范各種風(fēng)險(xiǎn)； （ 3）人脈資源優(yōu)勢(shì)。當(dāng)?shù)卦瓰樾〕鞘?，其人脈關(guān)系相對(duì)重要。本項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)由于老泰州人參與，在此方面有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，可確保較好的運(yùn)作環(huán)境，減少外界不利影響。 劣勢(shì)： （ 1）項(xiàng)目規(guī)模較小，在項(xiàng)目形象、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營(yíng)銷推廣方面受到限制； （ 2）項(xiàng)目自身在較小規(guī)模下又涉及較多物業(yè)形式（商鋪、寫(xiě)字樓、住宅），將給后期銷售推廣帶來(lái)困難。 二、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì) 威脅 點(diǎn) 機(jī)會(huì)點(diǎn)： （ 1）作為胡總書(shū)記故鄉(xiāng)的泰州面臨大規(guī)模城市建設(shè)和擴(kuò)容、提檔改造的歷史性 機(jī) 遇 ， 此時(shí)進(jìn)入具有跨區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)略意義。 （ 2） 本項(xiàng)目自身投資規(guī)模不大， 抗風(fēng)險(xiǎn)能力又強(qiáng)，適合作為試探性起步項(xiàng)目。 （ 3）項(xiàng)目土地運(yùn)作通過(guò)一定關(guān)系可以施加有利影響，便于地價(jià)成本控制。占得先機(jī)。 威脅： （ 1）泰州目前由于前期房?jī)r(jià)上漲較快，引得投資項(xiàng)目集中上市，特別是鄰近的財(cái)富廣場(chǎng)在規(guī)模上有一定優(yōu)勢(shì)，在短期內(nèi)會(huì)有一定威脅。本項(xiàng)目要考慮如何差異化競(jìng)爭(zhēng)，避其鋒芒。 （ 2）坡子街商業(yè)區(qū)商鋪會(huì)分流一部分客戶。