【正文】 史原因，整體商業(yè)發(fā)展水平較低，除了大紅門服裝批發(fā)市場外，其他零售商業(yè)落成數(shù)量遠遠少于其他城區(qū)； 在建項目最多的是是朝陽區(qū)，比例高達 35%，眾所周知，北京市 2020年將舉行奧運會，奧運的巨大商機帶來亞奧區(qū)域的商業(yè)地產大開發(fā)，同時，朝陽區(qū)的 CBD 地區(qū)及朝陽北路大量的寫字樓底商、社區(qū) 商業(yè)都為朝陽區(qū)的商業(yè)發(fā)展添磚加瓦，發(fā)展勢頭如火如荼； 待建商業(yè)項目數(shù)量最多的是豐臺，因為豐臺區(qū)已落成項目數(shù)量相對較少，因此未來有大量商業(yè)項目規(guī)劃待建，主要集中在木樨園— 大紅門地帶； 規(guī)劃數(shù)量較少的是崇文區(qū)，僅為 10%，這主要是因為崇文區(qū)的商業(yè)數(shù)量較多，尤其是近兩年來大量社區(qū)商業(yè)的投入使用使得該區(qū)商業(yè)放量過多，一時難以消化。 據統(tǒng)計，北京市現(xiàn)有商業(yè)面積 1260 萬，人均商業(yè)面積 平米，依據北京市 2020 年人均規(guī)劃商業(yè)面積 1 平米的規(guī)劃，未來五年在建及待建商業(yè)項目面積將達到 200— 300 萬平米，因 此預計到 2020 年，商業(yè)供應量每年都在五十萬平米以上。 本項目所在 亞運村商圈屬于典型的餐飲、娛樂、超市等生活配套商圈的氣氛，但鑒于周邊未來龐大的商業(yè)地產規(guī)模，該區(qū)域的競爭風險會很大。商圈的消費規(guī)模雖然在增加，但與商業(yè)地產規(guī)模的增加相比似乎有些失衡。 商業(yè)項目物業(yè)形態(tài)對比分析 北京市現(xiàn) 有的商業(yè)地產中，以獨體商業(yè)比例為最高，達到 35%；寫字樓底商越來越受到投資者和經營商戶的歡迎，這是因為寫字樓本身有大量的消費人群，這些人群提供了商業(yè)發(fā)展最基礎的盈利元素，是當今商業(yè)發(fā)展最快的商業(yè)形態(tài)，這部分物業(yè)占到總體比例的 24%；臨街商鋪雖然占據比例不高，只有 19%，但是以其貫有的地理優(yōu)勢一向深受商家和消費者的喜愛，一直是最受關注的物業(yè)形態(tài)，發(fā)展前景良好；至于近年來發(fā)展迅速的社區(qū)商業(yè)，更是以立足于社區(qū)，面向周邊的姿態(tài)在眾多商業(yè)形態(tài)中突圍而出，受到多方的注目，眾所周知，北京市的社區(qū)便利店遠遠低于北京市的社區(qū) 數(shù)量，巨大的市場契機被多個零售巨頭覬覦，快客、 71迪亞天天、聯(lián)合利華等世界知名連鎖巨頭目前在北京市的各大社區(qū)拼命擴張，以期搶先占領市場。 在北京市城八區(qū)中，獨體商業(yè)比例最高的是海淀區(qū)，占比 54%，這要歸功于海淀區(qū)近年來一系列大的巨量商業(yè)陸續(xù)竣工，如世紀金源Mall,大鐘寺國際廣場等；寫字樓底商比例最高的為東城區(qū)，比例為25%； 社區(qū)商業(yè)比例最高的為石景山區(qū)，比例達到 35%；臨街商鋪比例最 高的為東城區(qū)，比例為 23%。 第三章 區(qū)域分析及 經營定位 項目 區(qū)域分析 亞運村商圈位于北京城正北部，在風水學理論 中處于上風上水的地位，包括自然環(huán)境、地質、水文等狀況都是 比較適合居民生活和居住。 20世紀末，隨著北京經濟的不斷發(fā)展和城區(qū)外擴 ，京城北部逐漸發(fā)展成為又一新興居住區(qū)。由于亞運會的影 響，京北發(fā)展迅速，人民生活水平不斷提高帶動商業(yè)及房地產業(yè)的發(fā) 展，該地區(qū)建立起大量的中高檔商品房，吸引了北京高端人群遷入 此地，亞運村逐漸成為京城“富人區(qū)”。 （ 1）、百貨業(yè) 百貨業(yè)是亞運村地區(qū)主要的經營業(yè)態(tài)， 盡管本區(qū)域內百貨檔次偏低、數(shù)量 較 少，但是，由于本區(qū)域住宅建設速度較快，目前已經成為北京市重要的交通主干道。加之周邊百貨數(shù)量較少，沒有出現(xiàn)惡性競爭帶來的負效應，且?guī)准野儇浄植技?，群聚效應較為顯著，商業(yè)區(qū)域逐 步形成。受這些大環(huán)境的影響，目前，本區(qū)域內 幾 家百貨物業(yè)總體經營狀況良好。同時，百貨的良性經營更加帶動了其周邊的商業(yè)發(fā)展 。 （ 2）、大型超市 該 區(qū)域內幾乎沒有家樂福、易初蓮花、沃爾瑪、樂購等大型知名品牌超市， 僅有旺市百利、物美超市、家和超市等連鎖經營的品牌超市。同時，存在百貨店自行設立經營的超市，但品牌知名度和市場認知度不高，無法以商業(yè)龍頭項目引導并帶動消費人群對其商品的認可。 （ 3）、休閑娛樂業(yè) 由于 該 區(qū)域餐飲業(yè)發(fā)展迅猛，特別是在目前的亞運村商圈內，數(shù)百家餐飲供應體量大、分布集中，因此，在就餐后對休閑娛樂的需求自然較高。而本區(qū)域內休閑娛樂業(yè)態(tài)稀缺，目前區(qū)域內幾家大型的娛樂場所即使檔次及內部環(huán)境、服務水平較低，但由于消費人群的選擇空間較小，因此，不論是哪家商戶，其經營狀況都基本良好。而目前隨著青鳥、錢柜這些品牌 商戶的陸續(xù)進駐，解決了區(qū)域內相當一部分娛樂消費者的消費需求，受到了大家的歡迎，區(qū)域內娛樂休閑業(yè)的整體發(fā)展水平直線上升，經營前景十分樂觀。 集聚區(qū)規(guī)模：亞運村集聚區(qū)內的寫字樓個數(shù)及總建筑面分別為 19 個及 萬平方米，是一個高級的寫字樓核心集聚區(qū)。商務配套設施的檔次及數(shù)量：亞運村寫字樓商圈其實是依托其比較成熟的居住社區(qū)而興起的，具有配套齊全，生活設施完善等優(yōu)點，商住氛圍濃厚，但比較缺乏商務氛圍。就商業(yè)而言，亞運村 商業(yè)的特點在于其社區(qū)商業(yè) 特別發(fā)達，以餐飲、超市、便利店等生活配套為主，作為商業(yè)主體、商圈核心的百貨業(yè)卻不能形成規(guī)模，難于承擔區(qū)域內商業(yè)中心的重任。會議、酒店等配套也比較缺乏。不過作為從亞運村發(fā)展而來的社區(qū)，區(qū)內的體育場館比較完善?？傮w而言，其商務配套設施的檔次及數(shù)量只能算是一般。 區(qū)域內部的商務資源：亞運村區(qū)內一個比較有特色的商務資源是其良好的社區(qū)氛圍及商住傳統(tǒng)，區(qū)內的很多商戶對該區(qū)域有深厚的情結，其業(yè)務雖不存在區(qū)域屬性，但他們會從亞運村內的一個樓搬到另一個樓，卻很少會遷出亞運村核心區(qū)。正是這種客戶忠 誠度及其良好的商住氛圍保證了亞運村商務資源的內斂性。 項目優(yōu)劣勢分析 （ 1）優(yōu)勢 ◆區(qū)位優(yōu)勢 本項目位于 亞奧商圈的核心位置 ，區(qū)位優(yōu)勢顯著； ◆規(guī)模優(yōu)勢 本項目建筑規(guī)模 4 萬平米 ,可形成規(guī)模效應； ◆ 投資商資源整合優(yōu)勢 ： 在商用物業(yè)的開發(fā)、經營、管理和資源整合方面有豐富的經驗和可利用資源。 （ 2）劣勢 ◆宏觀劣勢 2020 年北京市商用物業(yè)供應面積較大，空置率高，商業(yè)市場整體不景氣。 ◆業(yè)態(tài)劣勢 項目周邊配套已有相同業(yè)態(tài)存在，容易互形成競爭； ◆交通劣勢 項目周邊不鄰主路，進出不便，對商業(yè)影響較 大 ◆建筑本身劣勢 （ 1）項目地下面積過大，可產生商業(yè)利益有限，對投資者有著巨大經濟損失。 （ 2）項目層高較底，對商業(yè)部分招商影響較大。 （ 3）項目上層垂直交通不便，不利于后期經營。 （ 4）停車位相對于建筑面積不足，對后期經營有影響 （ 3） 機會 ◆ 奧運商機 ◆ 政府未來規(guī)劃機會 ◆ 區(qū)域機會 小關社區(qū)為北京最早最成熟的社區(qū)，相對消費人群比較穩(wěn)定，且目前周邊的超市和娛樂規(guī)模還沒有滿足市場需求。 （ 4） 威脅 ◆ 區(qū)域無規(guī)劃發(fā)展過快，可能導致市場嚴重飽和，產生不良競爭。 ◆ 周邊大型餐飲聚集，經營存在風險。 3. 3 項目