【正文】 消費(fèi)的目的： 娛樂(lè)、商談業(yè)務(wù)。顧客年齡主要為 2540 歲左右，即主要為中、青年男女。 經(jīng)營(yíng)時(shí)間： 晚上 19： 00 左右到第二天 1： 30 左右。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 制深．唐 35 舞廳、夜總會(huì)、 KTV 音樂(lè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)調(diào)查 規(guī)模： 經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍在 200 m2至 400 m2左右。 消費(fèi)場(chǎng)所： 水上龍宮（解放 路） 最受歡迎項(xiàng)目 造浪池 像海邊的感覺 周六、日消費(fèi)人次： 造浪池 1000 人左右 兒童池 300 人左右 環(huán)流河 300 人左右 火山攀巖 200 人左右 按摩池 50 人左右 乘伐滑道 100 人左右 旋滑道 200 人左右 直滑道 200 人左右 高速滑道 200 人左右 蛟龍滑道 200 人左右 陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。 消費(fèi)者身份特征 ：重要為學(xué)生和有小孩的家庭。 消費(fèi)者年齡和性別特征 ：水上龍宮的顧客年齡主要為 25 歲以下和 3040 歲，即主要為年輕家庭消費(fèi)和學(xué)生消費(fèi)。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 制深．唐 34 適 水上世界、游泳、洗浴場(chǎng)所調(diào)查 規(guī)模 ：經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍在 1000 m2至 3000 m2左右。 暢銷品牌： 上島咖啡 20 元 2040 人 /天 上島咖啡口味不錯(cuò)，價(jià)廉物美； 大陸風(fēng)情極品 18 元 2040 人 /天 樣子美觀、口感好、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠； 大陸風(fēng)情格調(diào) 18 元 2040 人天 口感好、實(shí)惠、環(huán)境幽靜； 極品藍(lán)山 78 元 1020 人 /天 精選咖啡豆、口味更香醇； 藍(lán)山咖啡 25/20 元 510 人 /天 味純 巴西咖啡 20 元 /杯 30 元 /壺 香味濃、口感 好、適合大眾口味 漢堡 元 100 人左右 價(jià)格合理、口感好 薯?xiàng)l 3 元 60 人左右 價(jià)格便宜、口感好； 茶 3050 元 /壺 2030 人 熱情周到、有賓至如歸的感覺； 百威啤酒 15 元 /小瓶 34 人 炸雞 7 元 60 人左右 方便快捷 花茶 2540 元 /壺 價(jià)格合陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。 04。 經(jīng)營(yíng)房型及收費(fèi) ：主要以迷你型、小型和豪華型居多。 消費(fèi)者身份特征： 絕大部分（約占 60%）為年輕職業(yè)白領(lǐng)和學(xué)生，也有一部分企業(yè)老板，自由職業(yè) 者。經(jīng)營(yíng)高峰期基本出現(xiàn)在上午 11： 30— 12： 30，晚上20： 00— 22： 30 左右。 茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查 規(guī)模： 茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、 酒吧等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍在 30 m2至 400 m2左右，最多可同時(shí)容納人數(shù)在 100— 120 人左右。 04。 項(xiàng)目收費(fèi)： 項(xiàng)目收費(fèi)有兩種類型，即每次使用付費(fèi)和月卡、年卡付費(fèi)。 消費(fèi)類型： 男性主要以保齡球、跑步機(jī)、力量訓(xùn)練、綜合訓(xùn)練機(jī)類為主要消費(fèi)類型，其中跑步機(jī)、綜合訓(xùn)練機(jī)最受歡迎。 消費(fèi)的目的： 男性以運(yùn)動(dòng)健身、力量訓(xùn)練、發(fā)泄等主要目的，也有部分是出于放松和減肥等考慮。 消費(fèi)者年齡和性別特征 ：消費(fèi)者年齡和性別往往根據(jù)所消費(fèi)的項(xiàng)目不同而有所差異，對(duì) 于力量、運(yùn)動(dòng)型消費(fèi)項(xiàng)目如拳擊、跑步機(jī)、肌肉訓(xùn)練、力量訓(xùn)練則主要為男性，年齡以 18— 40 歲的居多；而一般的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目如健身車、踏步機(jī)、綜合訓(xùn)練機(jī)等男女性別的顧客均有一定的比例，但仍以男性居多，而年齡則在 18— 50 歲之間。 經(jīng)營(yíng)時(shí)間： 多數(shù)健身中心營(yíng)業(yè)時(shí)間從早上 8： 00 至 8： 30 開始，到晚上的 21： 00 至 2： 00 結(jié)束。 04。時(shí)下休閑、娛樂(lè)、健身等消費(fèi)形式正成為一種消費(fèi)時(shí)尚，而追求時(shí)尚和前衛(wèi)的 一族將是一個(gè)相當(dāng)可觀的群體，因此市場(chǎng)有著相對(duì)較大的需求潛力，消費(fèi)形勢(shì)向好。 04。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 制深．唐 29 身經(jīng)營(yíng)的策略和思路方面都存在較多問(wèn)題，而這些問(wèn)題嚴(yán)重地影響到酒店業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。 從西安酒店市場(chǎng)目前反映出來(lái)的問(wèn)題看，大的方面是整個(gè)酒店行業(yè)沒有一個(gè)可以執(zhí)行的價(jià)格 制定標(biāo)準(zhǔn)，以致酒店在制定門市價(jià)格、折扣和優(yōu)惠政策方面“各自為政”，比較混亂，從而為搶占客戶進(jìn)行殘酷的“價(jià)格戰(zhàn)”，使整個(gè)酒店行業(yè)利潤(rùn)受損；而小的方面則出現(xiàn)在酒店本身因循守舊、不思創(chuàng)新，在酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下以一種被動(dòng)的經(jīng)營(yíng)方式去面對(duì)市場(chǎng)，這不但不能為酒店帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)，反而可能被市場(chǎng)所淘汰，因此，無(wú)論是整個(gè)酒店業(yè)的大環(huán)境還是酒店本陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。 04。而認(rèn)為酒店式公寓前景黯淡的被訪者人數(shù)所占比例僅為 7%，表明市民整體上還是比較看好這種酒店式公寓，當(dāng)然，在認(rèn)為酒店式公寓具有較好前景的同時(shí)，他們也表現(xiàn)出不少憂慮，就是對(duì)酒店式公寓能否挖掘和真正提供客戶內(nèi)心深處所需求的服務(wù)并沒有抱太大的信心，由此可見，對(duì)酒店式公寓客戶相對(duì)精準(zhǔn)的定位和對(duì)他們心里需求的挖掘和研究將是酒店式公寓開發(fā)和經(jīng)營(yíng)成敗的一個(gè)非常重要的因素。 西安酒店式公寓前景預(yù)測(cè) 西安是個(gè)發(fā)達(dá)的旅游城市，巨大的旅游資源為西安酒店式公寓市場(chǎng)的開發(fā)提供了非常廣闊的發(fā)展空間，同時(shí)，西安目前這種酒店式公寓（或產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）為數(shù)甚少，基本上沒有形成什么市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這就為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了相當(dāng)有利的開發(fā)空間，這表明， 目前西安酒店式公寓大有所為，其市場(chǎng)前景十分看好 。 04。 從以上對(duì)酒店式公寓 —— “水晶島”、產(chǎn)權(quán)式酒店 —— 湯姆公寓和酒店式商務(wù)公寓 —— 中匯商務(wù)酒店 的分析發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是湯姆公寓還是中匯商務(wù)酒店，其在市場(chǎng)的受歡迎程度都相當(dāng)高，市場(chǎng)對(duì)此也青睞有加；而 “水晶島”由于其座落的地段無(wú)論是自然景觀環(huán)境、人文素質(zhì)、交通狀況都具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，而西高新良好的發(fā)展勢(shì)頭更為這種酒店式公寓創(chuàng) 造了十分良好的開發(fā)條件和發(fā)展前景。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 制深．唐 26 和國(guó)內(nèi)一些發(fā)達(dá)城市，這種酒店式公寓十分受歡迎，其平均租用率達(dá)到 60%以上，因而它具有相當(dāng)好的投資價(jià)值），其良好的投資功能也將吸引大量投資者的目光。由于這種酒店式公寓兼有酒店、公寓和居住的功能，而租金又較一般酒店要低，所以它依靠高品質(zhì)的硬、軟服務(wù)將會(huì)贏得較大的市場(chǎng)（在國(guó)外陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。 由高新地產(chǎn)擬建的 “水晶島” 定位為酒店式公寓，屆時(shí)它將建成集辦公和居住于一體的物業(yè)形式，并將引進(jìn)星級(jí)酒店式的服務(wù)功能和管理模式，使其居住和辦公環(huán)境更加便利和舒適。中匯商務(wù)酒店兼有酒店、寫字樓、居住等多項(xiàng)功能，它與一般的酒店式公寓的主要區(qū)別在于這種酒店式商務(wù)公寓在酒店式公寓的基礎(chǔ)上還兼有 SOHO 的功能，一般的酒店式公寓盡管也可以居住和辦公，但其辦公環(huán)境遠(yuǎn)不及酒店式商務(wù)公寓，而 SOHO 雖然打的是辦公和居住的牌子，而且辦公環(huán)境優(yōu)越，但卻缺乏酒店式商務(wù)公寓酒店式的星級(jí)服務(wù)，因而從功能上講，酒店式商務(wù)公寓與酒店式公寓和 SOHO 存在非常明顯的區(qū)別，這種區(qū)別使得酒店式商務(wù)公寓相比酒 店式公寓和 SOHO 而言，其功能更多、服務(wù)更優(yōu)、檔次更高。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 制深．唐 25 就是在西安這種良 好旅游資源的背景下應(yīng)運(yùn)而生的。而湯姆公寓可以說(shuō)是陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。由于一般酒店通常只租不售，而產(chǎn)權(quán)式酒店可以購(gòu)買在一定時(shí)期內(nèi)的住宿或設(shè)施的權(quán)利，這種權(quán)利還具有上市轉(zhuǎn)售和交換的功能，因而它具有居住功能的同時(shí)也可以作為投資之用，這一點(diǎn)，可說(shuō)是與一般酒店的主要差異之處。在國(guó)內(nèi)，這種產(chǎn)權(quán)式酒店首先進(jìn)入深圳，其次而及上海、北京、天津等城市，近年來(lái)在內(nèi)地一些發(fā)達(dá)城市如成都、西 安、重慶等地也開始出現(xiàn)。這種產(chǎn)權(quán)式酒店，亦稱產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，它源于歐洲， 70 年代初期傳至美國(guó)。 對(duì)目前已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)的幾個(gè)以酒店式公寓（或者產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，湯姆公寓、“水晶島”和中匯商務(wù)酒店目前代表了三種酒店類型，湯姆公寓實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)式酒店，“水晶島”是定位于酒店式公寓，而中匯商務(wù)酒店則定位為酒店式商務(wù)公寓。 04。 酒店式公寓源于歐洲，后引入中國(guó)。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 制深．唐 23 從以上對(duì)酒店業(yè)目前存在的一些問(wèn)題分析看出，西安整個(gè)酒店業(yè)的管理上比較混亂，也缺乏大管理的概念，各酒店在價(jià)格的制定上沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而各酒店在各種硬、軟服務(wù)上也有所縮水，對(duì)于客戶深層次需求的開發(fā)以及酒店的宣傳、消費(fèi)理念的灌輸?shù)确矫娓亲龅纳僦稚伲什阶苑?、不思?chuàng)新的結(jié)果使得他們?cè)谑袌?chǎng) 處于十分被動(dòng)的境地，因此，就整個(gè)西安酒店業(yè)的發(fā)展來(lái)看，一方面不但要在整個(gè)酒店行業(yè)方面制定相關(guān)的行規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，另一方面作為酒店業(yè)的構(gòu)成單元 —— 酒店自身也要大膽創(chuàng)新，不斷提高硬、軟服務(wù)的規(guī)格，充分挖掘客戶內(nèi)心深處所需要的東西，實(shí)施個(gè)性化、人性化的管理服務(wù)，同時(shí)應(yīng)加大酒店宣傳和消費(fèi)理念引導(dǎo)的工作。 陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。 酒店市場(chǎng)布局不夠合理 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，西安的酒店主要分布在城內(nèi)、城南和城東，這三城區(qū)的酒店數(shù)占所有酒店數(shù)的 75%，而城西、城北和西高新酒店數(shù)合計(jì)才不過(guò) 25%。 整個(gè)西安的酒店業(yè)沒有形成規(guī)模效應(yīng) 西安酒店至今為止二星級(jí)以上的酒店基本達(dá)到 120 多家，但無(wú)論是二星級(jí)酒店、三星級(jí)酒店還是星級(jí)更高的四星級(jí)、五星級(jí)酒店，到目前為止尚未有一家酒店客房數(shù)達(dá)到 1000 套以上，更不用說(shuō)哪家酒店的客房數(shù)能達(dá)到 2020 套或者 2020 套以上，這說(shuō)明 西安目前的酒店無(wú)論星級(jí)定位如何，尚未有一家酒店真正達(dá)到相當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)規(guī)模，自然就談不上所謂的規(guī)模效應(yīng)。 04。 軟服務(wù)跟不上 酒店在就客戶細(xì)致入微的心理需求方面沒有進(jìn)行細(xì)心的研究和開發(fā)，所提供的服務(wù)偏于大眾化，服務(wù)的項(xiàng)目也過(guò)于單一，沒有真正考慮不同客戶之間的差異化服務(wù)，而整個(gè)酒店的管理服務(wù)也很少體現(xiàn)出酒店經(jīng)營(yíng)服務(wù)的個(gè)性化，相反，酒店制定的一些“ 條條款款 ”反倒使客戶落入一種被約束、不自由的境地。 整個(gè)酒店行業(yè)沒有一個(gè)統(tǒng)一的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)，在價(jià)格的制定上各個(gè)酒店根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)狀況制定自己的客房?jī)r(jià)格，由于整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的制定比較混亂，使得酒店之間往往通過(guò)“價(jià)格”這一因素來(lái)做文章以吸引客戶，這就不可避免地使各酒店間因搶占客戶而展開激烈的價(jià)格 戰(zhàn)，而價(jià)格戰(zhàn)的結(jié)果往往使得整個(gè)酒店業(yè)的平均利潤(rùn)產(chǎn)生縮水。 04。各大酒店（二星級(jí)以上）的報(bào)價(jià)從 100 元以下至最高 2020 元都有報(bào)價(jià)，而各大酒店的折扣或優(yōu)惠程度也不一樣，有的酒店為了搶占客戶，競(jìng)相降價(jià)，最低折扣甚至低于 5 折，這種所謂的“價(jià)格戰(zhàn)”使得整個(gè)酒店業(yè)的利潤(rùn)水平縮水的同時(shí)，又使整個(gè)酒店業(yè)的管理更加混亂，因此，針對(duì)不同級(jí)別、不同地段、不同季節(jié)制定相應(yīng)的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)和折扣標(biāo)準(zhǔn)等一系列的標(biāo)準(zhǔn)已是刻不容緩，它將 關(guān)系到西安整個(gè)酒店業(yè)的發(fā)展。 04。所謂“人無(wú)遠(yuǎn)慮、必有近憂”，面對(duì)目前競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的酒店市場(chǎng)，那些硬、軟服務(wù)跟不上的酒店已經(jīng)有些力不從心，深感競(jìng)爭(zhēng)的殘酷，而市面上硬、軟件服務(wù)水平一流的酒店，其業(yè)績(jī)卻蒸蒸日上，這說(shuō)明，酒店的各種硬、軟件服務(wù)對(duì)一個(gè)酒店的發(fā)展起著非常重要的作用，酒店經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該充分意識(shí)到這一點(diǎn)，只有努力提高這方面的服務(wù)水準(zhǔn)方能使酒店立于不敗之地。所以，關(guān)于西安酒店業(yè)目前已經(jīng)達(dá)到飽和狀態(tài)的說(shuō)法是有偏差的