【正文】 .................................................................................................... 56 第九章 項目經(jīng) 濟(jì)評價 ................................................................................................................ 56 第一節(jié) 建設(shè)資金籌措方案和投資估算 ............................................................................ 56 第二 節(jié) 項目財務(wù)風(fēng)險評價 ............................................................................................. 60 第十章 項目風(fēng)險分析 .................................................................................................................. 64 1．國家政策風(fēng)險 .................................................................................................................... 65 2．市場競爭風(fēng)險 .................................................................................................................... 65 3．營銷風(fēng)險 ............................................................................................................................ 66 4．開發(fā)過程中的法律風(fēng)險 ................................................................................................... 66 第十一章 結(jié)論 ............................................................................................................................. 67 陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。 項目總地價為 萬元 (含土地出讓金 )。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 制深．唐 7 現(xiàn)出總量與結(jié)構(gòu)、速度與效益協(xié)調(diào)發(fā)展的良好局面，各項社會事業(yè)全面發(fā)展，人民生活水平顯著提高，城市服務(wù)功能進(jìn)一步增強，全面實現(xiàn)了年初制定的發(fā)展目標(biāo)，一些主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)歷史新高。但是，隨著人們生活水平的提高，尤其是人們對于大宗消費觀念的改變，汽車已經(jīng)成為越來越多人們的普通交通工具。隨著生活水平的不斷提高，消費者不斷調(diào)整自己對物質(zhì)享受與精神享受的比例關(guān)系，以追求生活素質(zhì)的全面提高； ? 從消費時效性分析： 隨著國民收入的逐步提高和社會保障體系的逐步完善，加之各類家庭常備耐 用品已基本獲得滿足。） 各酒店（或飯店、賓館）數(shù)和客房數(shù)統(tǒng)計情況如圖所示： 西安星級酒店統(tǒng)計圖3% 4% 10%14%69%五星級四星級三星級準(zhǔn)三星級二星級及以下西安酒店客房數(shù)統(tǒng)計圖8% 12%15%17%48%五星級四星級三星級準(zhǔn)三星級二星級及以下 從西安星級酒店統(tǒng)計圖和西安酒店客房數(shù)統(tǒng)計圖看，目前西安 五星級、四星級、三星級、準(zhǔn)三星級和二星級及以下酒店分配比例分別為 3%、 4%、 10%、 14%和 69%，其中二星級及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準(zhǔn)三星級以上的酒店數(shù)合計只有 31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。 西安酒店業(yè)目前經(jīng)營狀況分析 酒店入住率 70%，表現(xiàn)尚可 對本次抽中的 20 家酒店的調(diào)查結(jié)果顯示， 20 家酒店平均客房入住率達(dá)到 70%，其中客房入住率為 75%和 65%的酒店數(shù)分別占 %和 %，兩者合計占到 58%；客房入住率最高達(dá)到 90%的酒店占%，入住率最低為 45%的酒店占 %。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 制深．唐 17 酒店客戶以散客為主、 旅行團(tuán)體居于其次 調(diào)查表明，西安酒店接待的客戶主要是以散客為主（占 35%），其次是旅行游客（ 26%），兩者合計占 61%，表明西安目前酒店的經(jīng)營對象主要是針對散客和境內(nèi)外的旅行游客。所謂“人無遠(yuǎn)慮、必有近憂”，面對目前競爭日益激烈的酒店市場，那些硬、軟服務(wù)跟不上的酒店已經(jīng)有些力不從心，深感競爭的殘酷，而市面上硬、軟件服務(wù)水平一流的酒店，其業(yè)績卻蒸蒸日上，這說明，酒店的各種硬、軟件服務(wù)對一個酒店的發(fā)展起著非常重要的作用，酒店經(jīng)營者應(yīng)該充分意識到這一點，只有努力提高這方面的服務(wù)水準(zhǔn)方能使酒店立于不敗之地。 酒店市場布局不夠合理 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，西安的酒店主要分布在城內(nèi)、城南和城東，這三城區(qū)的酒店數(shù)占所有酒店數(shù)的 75%，而城西、城北和西高新酒店數(shù)合計才不過 25%。由于一般酒店通常只租不售，而產(chǎn)權(quán)式酒店可以購買在一定時期內(nèi)的住宿或設(shè)施的權(quán)利，這種權(quán)利還具有上市轉(zhuǎn)售和交換的功能，因而它具有居住功能的同時也可以作為投資之用，這一點，可說是與一般酒店的主要差異之處。 04。 04。經(jīng)營高峰期基本出現(xiàn)在上午 11： 30— 12： 30，晚上20： 00— 22： 30 左右。 消費場所： 水上龍宮（解放 路） 最受歡迎項目 造浪池 像海邊的感覺 周六、日消費人次： 造浪池 1000 人左右 兒童池 300 人左右 環(huán)流河 300 人左右 火山攀巖 200 人左右 按摩池 50 人左右 乘伐滑道 100 人左右 旋滑道 200 人左右 直滑道 200 人左右 高速滑道 200 人左右 蛟龍滑道 200 人左右 陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 制深．唐 35 舞廳、夜總會、 KTV 音樂廣場經(jīng)營調(diào)查 規(guī)模： 經(jīng)營規(guī)模普遍在 200 m2至 400 m2左右。 消費者身份特征： 絕大部分（約占 60%）為年輕職業(yè)白領(lǐng)和學(xué)生，也有一部分企業(yè)老板，自由職業(yè) 者。 經(jīng)營時間： 多數(shù)健身中心營業(yè)時間從早上 8： 00 至 8： 30 開始，到晚上的 21： 00 至 2： 00 結(jié)束。 西安酒店式公寓前景預(yù)測 西安是個發(fā)達(dá)的旅游城市，巨大的旅游資源為西安酒店式公寓市場的開發(fā)提供了非常廣闊的發(fā)展空間，同時，西安目前這種酒店式公寓（或產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）為數(shù)甚少，基本上沒有形成什么市場競爭，這就為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了相當(dāng)有利的開發(fā)空間，這表明， 目前西安酒店式公寓大有所為，其市場前景十分看好 。而湯姆公寓可以說是陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。 陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。 04。值得注意的是，近年來，以參加會議 、商務(wù)洽談、公司培訓(xùn)等為目的的消費有增長之勢，這就提醒酒店經(jīng)營者，如何為這些準(zhǔn)客戶提供更好的商務(wù)條件從而在眾多的酒店中搶占有限的客戶將是酒店利潤增長與否的一個重要策略。 04。 ② 、酒店的入住率受旅游季節(jié)變動的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如木春風(fēng)。 以上深層次的消費觀念的變化，正在逐步演變成全國范圍內(nèi)廣泛的異地消費的變遷。 04。經(jīng)濟(jì)總量突破千億元大關(guān)，增長速度連續(xù)五年保持在 13％以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁上了新臺階，并步入一個新的增長期。 項目總建 筑面積約 32020 平方米。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 制深．唐 3 第第 一一 部部 分分 項項 目目 背背 景景 第第 一一 章章 可可 行行 性性 報報 告告 編編 制制 依依 據(jù)據(jù) 及及 說說 明明 編編 制制 依依 據(jù)據(jù) 一、《西安市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計劃匯編》 二、《 實施西部大開發(fā)西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 （ 2020 年— 2020 年 ） 三、《西安市城市總體規(guī)劃 (1996～ 2020)》 四、《西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于毓興物業(yè)發(fā)展有限公司建設(shè)和平大廈項目建議書的批復(fù)》 五、西安市人民政府關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)的批復(fù)（編號 xx 字（ xx）第 xx 號） 六、西安市房地產(chǎn)實地調(diào)查情況 七、 2020 年陜西經(jīng)濟(jì)社會藍(lán)皮書《經(jīng)濟(jì)卷》 八、國家工業(yè)發(fā)展組織編寫的《工業(yè)可行性研究手冊》 九、國家計委頒布的《關(guān)于建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》（ 1983 年 2 月 2 日） 十、陜西省現(xiàn)行相關(guān)工程定額標(biāo)準(zhǔn)。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 制深．唐 4 作為指導(dǎo)本項目實施的綱領(lǐng)性文件，本可行 性報告以數(shù)理的形式詳細(xì)闡述了項目開發(fā)、銷售、運營過程中有可能遇到的各類問題。 項目概況 和平路是西安市商業(yè)、辦公、餐飲娛樂的主要大街之一。 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 實實 力力 的的 增增 強強 帶帶 動動 人人 們們 消消 費費 觀觀 念念 的的 深深 層層 變變 革革 隨著經(jīng)濟(jì)總量與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，刺激 了人們的消費需求，同時也使人們的消費觀念發(fā)生了巨大的變化。 陜西高速公路總里程已突破 1300 公里，位居西部第二。 04。 陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。面積為 20m2的標(biāo)準(zhǔn)間居最多占 %， 15m 18m 19m2和 22m2的標(biāo)準(zhǔn)間各占%， 14m 24m2和 28m2的標(biāo)準(zhǔn)間各占 %。而客戶的消費特征則主要是旅行消費、公款消費、商務(wù)消費和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費 和商務(wù)消費為陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。 西安酒店業(yè)目前存在的問題 目前西安酒店業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r不太景氣（主要發(fā)生在全年的淡陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。 西安酒店式公寓市場分析 西安酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀描述 西安目前酒店式公寓的發(fā)展應(yīng)該說尚處于空白市場，盡管最近兩年相繼出現(xiàn)了幾家以酒店式公寓命名的樓盤如湯姆公寓、中匯商務(wù)酒店公寓、西部電子城 F 座的產(chǎn)權(quán)式酒店、新紀(jì)元賓館和即 將開發(fā)的“水晶島”，但就整個西安的酒店式公寓市場而言，酒店式公寓幾乎還沒有起步（或者說剛剛才起步）。 位于城東興慶公園對面的 “中匯商務(wù)酒店”， 是西安第一個酒店式商務(wù)公寓。 陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。 消費者身份特征 ：以休閑、健美、美體、減肥為目的的消費者主要以女性居多，身份主要為職業(yè)白領(lǐng)和學(xué)生；而以運動、力量、發(fā)泄等為目的的消費者以男性居多，身份主要為職業(yè)白領(lǐng)、部門經(jīng)理和年輕的企業(yè)老板。其中 迷你型 20 元 /小時， 20 m2左右； 小型 20 元 /小時 20 m2左右； 陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。 消費者年齡和性別特征 ：舞廳、夜總會主要為男性； KTV 音樂廣場男女比例均衡。男女比例均衡。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 制深．唐 32 月卡、年卡收費情