【正文】 ................................................................................................................ 51 一、投資組合方式 .................................................................................................................. 51 二、資金運(yùn)作方式 .................................................................................................................. 52 第八章 項(xiàng)目利潤保證策略 ........................................................................................................ 53 一、遵循市場規(guī)律 實(shí)現(xiàn)多方共贏 ..................................................................................... 53 陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。 04。 04。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 制深．唐 4 作為指導(dǎo)本項(xiàng)目實(shí)施的綱領(lǐng)性文件，本可行 性報(bào)告以數(shù)理的形式詳細(xì)闡述了項(xiàng)目開發(fā)、銷售、運(yùn)營過程中有可能遇到的各類問題。 南接西安核心商業(yè)街 —— 東大街，北出和平門直達(dá)西安旅游重要標(biāo)志 —— 大雁塔，扼守西安主力旅游、餐飲、娛樂黃金通道。 04。 城市建設(shè)配套及其它規(guī)費(fèi)為 730 萬 設(shè)計(jì)費(fèi)： 560 萬 其他前期費(fèi)用： 130 項(xiàng)目總投資 億元。 項(xiàng)目概況 和平路是西安市商業(yè)、辦公、餐飲娛樂的主要大街之一。 陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。 根據(jù)毓興物業(yè)今后三年的戰(zhàn)略規(guī)劃，將以專業(yè)化的商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營為主要發(fā)展目標(biāo)，搶占核心商圈稀缺地塊不僅是順應(yīng)了西安城市建設(shè)的需要，更符合企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，不論在戰(zhàn)略上還是在戰(zhàn)術(shù)上， 都是必須和必要的。 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 綜綜 合合 實(shí)實(shí) 力力 增增 強(qiáng)強(qiáng) 據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局有關(guān)資料顯示， 2020 年西安市生產(chǎn)總值（ GDP） 1095． 87 億元，按可比價格計(jì)算，比上年增長 13． 5％。 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 實(shí)實(shí) 力力 的的 增增 強(qiáng)強(qiáng) 帶帶 動動 人人 們們 消消 費(fèi)費(fèi) 觀觀 念念 的的 深深 層層 變變 革革 隨著經(jīng)濟(jì)總量與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，刺激 了人們的消費(fèi)需求，同時也使人們的消費(fèi)觀念發(fā)生了巨大的變化。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 制深．唐 8 刺激著全國各地的旅游人士前來。 成成 長長 中中 的的 消消 費(fèi)費(fèi) 力力 引引 發(fā)發(fā) 西西 安安 新新 一一 輪輪 商商 業(yè)業(yè) 革革 命命 根據(jù)《西安市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計(jì)劃綱要》的精神，西安市以旅游業(yè)為龍頭的城市化進(jìn)程將出現(xiàn)前所未有的高速發(fā)展。 陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。 陜西高速公路總里程已突破 1300 公里，位居西部第二。隨著收入水平的逐步提高，多數(shù)消費(fèi)者已經(jīng)滿足了最基本的溫飽型消費(fèi)，對消費(fèi)質(zhì)量的要求在逐步提高，旅游消費(fèi)將逐步提升地位； ? 從消費(fèi)者區(qū)域的選擇上分析 ：將由過去的傳統(tǒng)消費(fèi)區(qū)向新興消費(fèi)區(qū)轉(zhuǎn)移。 04。相當(dāng)數(shù)量消費(fèi)者，特別是當(dāng)代年輕職業(yè)者，已不再將節(jié)儉存錢作為家庭計(jì)劃的唯一，而是有計(jì)劃地即時消費(fèi)，在滿足傳統(tǒng)型消費(fèi)的同時，更需要滿足時尚消費(fèi)的需求。 04。酒店業(yè)和飲食業(yè)作為旅游產(chǎn)業(yè)的相伴產(chǎn)業(yè)，更是深受其利，強(qiáng)大的旅游資源為西安酒店業(yè)的發(fā)展提供了優(yōu)越的條件和廣闊的發(fā)展空 間，酒店業(yè)也因此獲得了豐厚的利潤。以上所有調(diào)查數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率基本上達(dá)到 80%，故調(diào)查數(shù)據(jù)有一定的參考陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。從各級酒店的分布和經(jīng)營狀況看，目前主要存在以下幾種情況： ① 、酒店的布局在各個城區(qū)之間不平衡，這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)幾乎占到西安市所有酒店數(shù)的 75%— 80%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計(jì)不到所有酒店數(shù)的 20%— 25%，可見酒店在各個城區(qū) 之間的分布十分不平衡。 陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。相反，那些故步自封，不思創(chuàng)新的酒店，自然免不了被市場所淘汰的命運(yùn)。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 制深．唐 14 數(shù)，每年需要下榻西安酒店、飯店的人次不下于 900— 1100 萬人次（約占所有游客的 55%— 65%，這一百分比為保守估計(jì)數(shù)據(jù)），這個數(shù)字減去西安酒店所有客房可接待的顧客數(shù) 820萬余人次后尚有 80— 280萬余人次需要住宿西安的酒店，以每個酒店客房數(shù) 300 套計(jì)算，尚需7— 25 個酒店有待開發(fā)。表明，西安酒店整體入陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。面積為 20m2的標(biāo)準(zhǔn)間居最多占 %， 15m 18m 19m2和 22m2的標(biāo)準(zhǔn)間各占%， 14m 24m2和 28m2的標(biāo)準(zhǔn)間各占 %。 04。此項(xiàng)分析表明 ，高檔客房比重太大，其市場風(fēng)險相對就更大，相對而言，高檔客房比重偏少的酒店其市場風(fēng)險性似乎略小一些。以參加會議、商務(wù)洽談、培訓(xùn)為目的入住的客戶占 16%，機(jī)關(guān)單位（以陜西省其它地區(qū)為主）占 13%，其它消費(fèi)形式占 10%。而客戶的消費(fèi)特征則主要是旅行消費(fèi)、公款消費(fèi)、商務(wù)消費(fèi)和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費(fèi) 和商務(wù)消費(fèi)為陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。 西安酒店市場并未達(dá)到飽和 酒店業(yè)尚有開發(fā)利潤空間 調(diào)查顯示，有超過 80%的酒店經(jīng)營者認(rèn)為目前西安酒店市場已經(jīng)達(dá)到飽和，他們持這種觀點(diǎn)的原因是因?yàn)榻陙砭频甑目头咳胱÷书_始下降，經(jīng)營利潤也逐漸減少，整個西安酒店業(yè)的平均利潤在下降，而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈，使得整個西安酒店業(yè)處于不景氣狀態(tài)。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 制深．唐 19 有甚者，一些酒店抱殘守缺、并無創(chuàng)新意識，以一種被動的方式去面對如此巨大的旅客資源，這樣 的酒店別說賺取利潤，不虧損就很不錯了。 陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。 西安酒店業(yè)目前存在的問題 目前西安酒店業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r不太景氣（主要發(fā)生在全年的淡陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。 硬服務(wù)跟不上 客房在設(shè)計(jì)和裝修布置上未能真正體現(xiàn)人性化和個性化，有些客房內(nèi)部設(shè)備已經(jīng)陳舊，設(shè)備的配置檔次不夠，也不夠精致。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 制深．唐 22 求方面開發(fā)不夠，而在酒店的宣傳以及消費(fèi)理念的引導(dǎo)方面工作就做得更少，這樣的結(jié)果往往使得它們逐漸被客戶所遺忘，經(jīng)營利潤自然也就很難得到保證。以西高新為例，真正位于西高新內(nèi)的酒店不過兩三家，即新紀(jì) 元賓館（三星級）、豪門新天地大酒店和西航賓館，而以西高新區(qū)內(nèi)的自然、人文環(huán)境和消費(fèi)力狀況，完全開發(fā)酒店的市場條件，因此，從西安目前酒店的分布狀況看確實(shí)存在不合理情況，這就為目前一些空白區(qū)域開發(fā)的酒店類物業(yè)提供了開發(fā)的空間。 西安酒店式公寓市場分析 西安酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀描述 西安目前酒店式公寓的發(fā)展應(yīng)該說尚處于空白市場，盡管最近兩年相繼出現(xiàn)了幾家以酒店式公寓命名的樓盤如湯姆公寓、中匯商務(wù)酒店公寓、西部電子城 F 座的產(chǎn)權(quán)式酒店、新紀(jì)元賓館和即 將開發(fā)的“水晶島”，但就整個西安的酒店式公寓市場而言，酒店式公寓幾乎還沒有起步（或者說剛剛才起步）。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 制深．唐 24 有不少其它物業(yè)所無法比擬的優(yōu)點(diǎn)（如引進(jìn)星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，既可居住又可辦公，價格也普遍比一般酒店低，而且它還具有非常明顯的投資功能），但至今為止西安的酒店式公寓尚未 形成一定的規(guī)模。自美國二戰(zhàn)期間盛行而今。產(chǎn)權(quán)式酒店在發(fā)達(dá)旅游城市或地區(qū)最為流行，它通常建于一個城市的旅游要道，以擁有充足的客源和較高的租用率，因而，這種產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)該說也是旅游的產(chǎn)物。 位于城東興慶公園對面的 “中匯商務(wù)酒店”， 是西安第一個酒店式商務(wù)公寓。由于“水晶島”定位為酒店式公寓，兼有居住和辦公的功能，同時又享受酒店式的星級服務(wù)，因而其面向的客戶將主要是高 級職業(yè)白領(lǐng)、單身貴族、投資者、本市中小型公司、外來商務(wù)人士和一些外來知名公司辦事員等。 但由于“水晶島”采用的是“售后返租” 銷售方式 （即業(yè)主購買物業(yè)后又返租給開發(fā)商并讓其代為經(jīng)管，一定年限之后開發(fā)商又將物業(yè)的所有權(quán)和使用權(quán)交還給業(yè)主）， 這種 銷售方式目前 真正成功的在西安為數(shù)甚少，沒有很好的借鑒和參考對象，而這種酒店式公寓在管理和經(jīng)營上又具有相當(dāng)高的技術(shù)含量，因此，“水晶島”這種銷售方式帶有相當(dāng)大的風(fēng)險性，開發(fā)商應(yīng)該充分的考慮到這一點(diǎn)。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 制深．唐 27 的認(rèn)識，在開發(fā)之初便做長遠(yuǎn)之計(jì)，尤其對于定位必須有著精準(zhǔn)的估計(jì) 。 陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。 04。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 制深．唐 30 西 安休閑、娛樂、健 身市場現(xiàn)狀描 述 西安休閑、娛樂、健身市場贏利空間廣闊 對西安部分健身、娛樂、休閑、餐飲場所經(jīng)營狀況的調(diào)查表明，目前西安餐飲市場表現(xiàn)出非常好的態(tài)勢，從事這些行業(yè)的公司或個體老板從中賺取了非常豐厚的利潤；而健身、娛樂、休閑市場遠(yuǎn)未達(dá)到飽和，尤其是融健身、娛樂、休閑、餐飲功能于一體的大型娛樂健身活動中心為數(shù)甚少，市場可開發(fā)的空間比較樂觀。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 制深．唐 31 規(guī)模： 目前市場健身中心的經(jīng)營規(guī)模普遍在 200 m2至 4000 m2左右，可同時容納人數(shù)在 200 人左右。 消費(fèi)者身份特征 ：以休閑、健美、美體、減肥為目的的消費(fèi)者主要以女性居多，身份主要為職業(yè)白領(lǐng)和學(xué)生；而以運(yùn)動、力量、發(fā)泄等為目的的消費(fèi)者以男性居多，身份主要為職業(yè)白領(lǐng)、部門經(jīng)理和年輕的企業(yè)老板。女性主要消費(fèi)的類型有保齡球、健美操，也有部分進(jìn)行跑步機(jī)等項(xiàng)目的消費(fèi)。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 制深．唐 32 月卡、年卡收費(fèi)情況為： 月卡 每張 300 元； 年卡 每張 2580 元；會員卡 每張 3800 元。 消費(fèi)者年齡和性別特征 ：男女消費(fèi)者基本處于均衡態(tài)勢，消費(fèi)者年齡 90%集中于 18— 40 歲，其中 18— 25 歲、 25— 30 歲和 30— 40 歲年齡段人群比例基本上各占 1/3。其中 迷你型 20 元 /小時， 20 m2左右； 小型 20 元 /小時 20 m2左右； 陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。 04。男女比例均衡。 04。 消費(fèi)者年齡和性別特征 ：舞廳、夜總會主要為男性； KTV 音樂廣場男女比例均衡。 消費(fèi)類型： 舞廳 小型 50 元 6 m2 左右 中型 80 元 9 m2 左右 大型 100 元 11 m2左右 KTV 小型 40— 80 元 中型 50— 120 元 大型 70— 160 元 豪華型 100— 200 元 西安休閑、娛樂、健身場所 經(jīng)營狀況綜合分析 以上對于西安休閑、娛樂、健身場所的調(diào)查及相關(guān)資料（西安旅游網(wǎng)、行業(yè)協(xié)會、報(bào)紙信息）的分析表明，目前西安建身、娛樂、餐陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司