【正文】 第 7 部分投資價值分析結(jié) 論 投資價值綜述 本項(xiàng)目經(jīng)過細(xì)密的研究分析，開發(fā)地址合理，建設(shè)前期條件具備，后期銷售可觀，經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測可靠，財(cái)務(wù)分析結(jié)果樂觀，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)，從一系列財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)的定量性分析和不確定性分析結(jié)果來看，無論是微觀的靜態(tài)、動態(tài)指標(biāo)，還是宏觀的社會經(jīng)濟(jì)意義，“宏發(fā)大廈 — 泰昌苑”項(xiàng)目應(yīng)是切實(shí)可行的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，極具投資價值。 特別是在經(jīng)濟(jì)長期平穩(wěn)快速增長的大背景下，人們擁有較好的經(jīng)專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 39 濟(jì)基礎(chǔ)和較高的消費(fèi)能力，卻沒有形成一個健康、科學(xué)的 人居 生活方式。 更為重要的是，項(xiàng)目的高起點(diǎn)、高目標(biāo)的發(fā)展構(gòu)想和開發(fā)建設(shè)，將帶動以項(xiàng)目周邊區(qū)域?yàn)楹诵牡?商業(yè)項(xiàng)目 開發(fā)建設(shè)，成為區(qū)域開發(fā)建設(shè)的標(biāo)桿，為建設(shè)生態(tài)化人文化的 宜居城市環(huán)境，有效地提升城市形象增添價值。 除直接經(jīng)濟(jì)收益外，擬建項(xiàng)目地理位臵優(yōu)越，具有較高的商業(yè)價值，項(xiàng)目的建設(shè)成功， 可以 產(chǎn)生不可估量的經(jīng)濟(jì)價值。 則可實(shí)現(xiàn)銷售收入為： 約 億 （ 120187985 元） 。 市場保守銷售均價 住宅： 2800 元 /平米 商業(yè)： 10000 元 /平米 實(shí)際可銷售面積為： 平米 其中：住宅 平米；商業(yè) 平米。 擬建項(xiàng)目現(xiàn)金流的預(yù)測是基于項(xiàng)目土地城成本、建安成本、配套費(fèi)用、市場營銷成本及開發(fā)管理稅費(fèi)進(jìn)行估算可預(yù)測整體項(xiàng)目的預(yù)計(jì)投入和收益 項(xiàng)目開發(fā)成本估算： 土地成本構(gòu)成 土地成本總額合計(jì)： 550 萬元 5. 配套費(fèi)用 （建安成本中已計(jì)算入配套費(fèi)用） 項(xiàng)目建設(shè)成本 項(xiàng)目建設(shè)按規(guī)劃要求為小高層建筑，在目前市場情況下的建安成本及配套成本為 1270 元 /平米。 專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 35 7）隨著擬建項(xiàng)目受托于一家 專業(yè)地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)市場銷售 ，其品牌受矚目程度、服務(wù)水準(zhǔn)、專業(yè)能力、銷售及市場營銷網(wǎng)絡(luò)的使用將幫助 項(xiàng)目 達(dá)到預(yù)期的市場滲透能力。 依據(jù)項(xiàng)目的初步規(guī)劃和發(fā)展構(gòu)想，我們預(yù)期擬建 項(xiàng)目 的市場滲透能力和潛在的房價可以獲得以下因素的強(qiáng)有力支持： 1）擬建項(xiàng)目坐落于 城市中心區(qū)域； 2）全新的 開發(fā)理念及出色的成本控制。 項(xiàng)目的建設(shè)將從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、經(jīng)營、管理等多方面突出以人為本的經(jīng)營理念，高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、嚴(yán)要求，確保項(xiàng)目成為江西省優(yōu)工程，充分體現(xiàn)二十一世紀(jì)最具現(xiàn)代化的建筑形象，力爭成為貴溪房地產(chǎn)的標(biāo)桿！ 地塊優(yōu)劣勢分析總結(jié) 專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 33 Strength 優(yōu)勢 ? 地域優(yōu)勢：項(xiàng)目地是貴溪市唯一最佳的商業(yè)黃金地段，投資價值極高 ? 市場稀缺性，項(xiàng)目是 商業(yè)與住宅的綜合體，開創(chuàng)了貴溪房地產(chǎn)市場的先河 ? 設(shè)計(jì)規(guī)劃布局合理，極具現(xiàn)代特色 ? 建筑結(jié)構(gòu)科學(xué)，適應(yīng) 當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求 Weakness 劣勢 ? 項(xiàng)目運(yùn)作資金不足 Opportunity 機(jī)遇 ? 地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略部署為本項(xiàng)目 建設(shè)奠定了艱實(shí)的政治基礎(chǔ) ? 人民生活水平提高，市場需求增加 ? WTO 推動國際貿(mào)易，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展 Threat 挑戰(zhàn) ? 本項(xiàng)目在當(dāng)?shù)亟ㄖ?guī)模較大，容易在管理和運(yùn)營上出現(xiàn)漏洞 ? 國家對房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的政策變化會影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格走勢 專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 34 第 5 部分：擬建項(xiàng)目經(jīng)營預(yù)測 項(xiàng)目開發(fā)水平預(yù)測 對擬建 項(xiàng)目 進(jìn)行市場 開發(fā) 水平預(yù)測，需考慮現(xiàn)有市場的競爭情況，以及客源市場的潛在競爭 能力。 ? 貴溪市房地產(chǎn)價格（參考值）如下：（ 2020 年底銷售價格） 商住樓類型 銷售價格（元 /m2） 商用住宅 2400— 3200 一類住宅 2100— 3100 二類住宅 1500— 2100 三類住宅 1100— 1600 一級地段店面 22020— 43000 二級地段店面 15000— 24000 三級地段店面 11000— 15000 四級地段店面 5000— 11000 （以上數(shù)據(jù)來源：貴溪房地產(chǎn)網(wǎng)） 項(xiàng)目規(guī)劃及可見度 根據(jù)對本地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研，結(jié)合本項(xiàng)目所處位臵，以及本專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 32 項(xiàng)目建成后將是貴溪市中心廣場周邊最為時尚、最高檔、最高的城市建筑，將成為貴溪市標(biāo)志性建筑的商業(yè)定位， 我們將“宏發(fā)大廈 ——泰昌苑”定位為當(dāng)前流行的大型現(xiàn)代綜合性高檔商住樓，是一個集商業(yè)、文化娛樂、餐飲、金融、服務(wù)、住宅、甲級寫字樓等于一體的大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 由此可見，貴溪市的住宅、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等設(shè)施存在相當(dāng)大的供應(yīng)缺口，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入的提高， 外來人口的增多， 2020年貴溪市的房地產(chǎn)價格比去年同期上漲 15﹪ 以上。據(jù)市場調(diào)查，全市商業(yè)用房每年新增需求量在 1— 萬平方米，住房每年新增需求量在 50— 80 萬平方米。 專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 29 第 4 部分：地塊分析與發(fā)展構(gòu)想 項(xiàng)目概述 本項(xiàng)目位于貴溪市信江 南路東側(cè) ， 距貴溪市火車站約 1 公里， 是市中心唯一可售樓盤，項(xiàng)目極具稀缺性，投資價值極高。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)功能齊全，戶型結(jié)構(gòu)合理，配套齊全，商業(yè)店鋪功能多樣化，通訊信息工程完備，大型超市、地下停車場、會所 等物業(yè)管理設(shè)施現(xiàn)代化，是集商業(yè)經(jīng)營、休閑娛樂、居住為 專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 28 一體的最佳樓盤。 本項(xiàng)目城市規(guī)劃的基礎(chǔ)設(shè)施已全部到位，舊房拆遷、“七通一平”工程已全部完成。 專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 27 貴溪市城市功能區(qū)域規(guī)劃圖 項(xiàng)目開發(fā)契機(jī) “宏發(fā)大廈 —— 泰昌苑”位于貴溪市商業(yè)中心，是全 市最熱鬧繁華的商業(yè)集中地，也是貴溪唯一最佳的商業(yè)黃金地段。近年來，該市進(jìn)一步加大與江銅集團(tuán)的戰(zhàn)略合作，全面推進(jìn)世界銅都建設(shè)，以工業(yè)園區(qū)為平臺，加大招商引資力度，不斷培植新財(cái)源，先后引進(jìn)了江西銅材、世貿(mào)銅業(yè)等一大批有實(shí)力的銅加工企業(yè)。隨著工業(yè)園區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的突飛猛進(jìn)，該市地方財(cái)政收入增幅首次超過財(cái)政總收入增幅，并高出 10 個百分點(diǎn)。 咬定發(fā)展不松勁，按照鷹潭市的總體部署，找準(zhǔn)縣域經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)和突破口，推動全市經(jīng)濟(jì)健康、快速、可持續(xù)發(fā)展，繼 2020 年財(cái)政收入在全省縣（市、區(qū)）中率先突破 10 億元大關(guān)后，該市僅用兩年時間就凈增 10 億元并實(shí)現(xiàn)翻番。 5) 商業(yè)市場屬于原始的商業(yè)形態(tài)，存在很大提升潛力； 6) 商場內(nèi)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，場內(nèi)經(jīng)營無亮點(diǎn)； 7) 住宅區(qū)整體商業(yè)配套設(shè)施不足，不能強(qiáng)有力的拉動整體房價； 8) 大多數(shù)人屬一次臵業(yè)階段，沒有投資臵業(yè)經(jīng)驗(yàn)，需要有效引導(dǎo)，市場有一定潛力； 9) 工業(yè)的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的提升、人們消費(fèi)水平的提高，城市功能配套需求強(qiáng)烈，齊全的功能配套是市場發(fā)展的必然趨勢，具有一定市場空白點(diǎn)； 專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 26 以上是對貴溪市房地產(chǎn)市場的調(diào)查結(jié)果，從總體數(shù)據(jù)看來，住宅市場開發(fā)空間巨大，住房購買力強(qiáng)大，貴溪市房地產(chǎn)市場開發(fā) 具有一定發(fā)展空間。據(jù)悉，從居民戶均擁有住房套數(shù)來看，本市市區(qū) /本市縣（市） /本省外地市 /省外戶均擁有住房套數(shù)分別為 套 / 套 /１套 / 套。 3) “居者優(yōu)其屋” —— 從注重室內(nèi)到追求室外環(huán)境，以前市民購房首先考慮的是房屋價格與面積的大小以及地理區(qū)位因素，但如今，樓盤小區(qū)居住環(huán)境因素越來越受重視。 專業(yè)專注 — 做 中國 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 25 2) 住房式樣多樣化。戶型主要有 12 1 144 還有 250 多的復(fù)式 樓，售價在 23003200 元 /m2 遠(yuǎn)東國際華城 位于 城 南，江濱花苑樓盤西側(cè)，有 2 棟 24 層， 2 棟18 層，其余為花園式小區(qū)，售價在 23003300 元/m2 老黨校 位于老城區(qū)老黨校內(nèi)，價格 在 18002100 元 /m2 老檢察院 位于電廠門口老檢察院內(nèi)，多棟 8 層住宅，價格18002020 元 /m2 ? 貴溪市房地產(chǎn)市場特色主要反映在以下幾個方面： 1) 花園小區(qū)越來越多，住房設(shè)施功能齊全，住房面積越來越大。