【導讀】地塊三面臨街，地處該區(qū)之交通要塞——建設廣場，南來北往的各地商賈云集，項目用地規(guī)劃主入口臨南京路，周邊有多個公交車站，長途汽車站也近在咫尺，長江路與南京路縱橫交錯，南北東西交通條件均極為發(fā)達。m2，共5層高，一、二層層高為5m，三層高m，四五層為m。①、錦繡花園為住宅樓，總建筑面積為m2，分為兩棟。棟12層，首層為架空層，設作停車位。列入本可研范圍。結(jié)構(gòu)初步形成網(wǎng)絡狀結(jié)構(gòu)。達到42%，2020年達到50%，2020年達到60%。2020年首季，商品住宅銷售面積171800平方米，相較2020年同期下降％。仍高于全省平均水平11個。%，減少7個百分點。截止5月底，新開工項目進展順利，完成投資億元，占完成總量的一半，截止5月底，累計資金到位億元，同比增長52%。了依靠企業(yè)自身力量和市場力量進行發(fā)展的階段。

　　

【正文】 10月 前期投入 (土地、報建費用、設計費用、廣告費用等 ) 3800 自有資金 3800 2020 年 11 月2020 年 1 月 一期基礎及地下室工程及 1000 承建單位墊資 1000 2020 年 25 月 一期主體工程 3200 收取預定金 205 銀行貸款 3000 2020年 611 月 一期裝飾及安裝工程 9000 收取售樓款 14620 二期主體工程 1000 2020 年122020年 3月 二期裝飾及安裝工程 900 收取售樓款 8751 三期基礎及主體工程 900 2020 年 49 月 三期裝飾及安裝工程 918 收取售樓款 5854 總計 20718 37230 第八章 效益分析 一、銷售收入、銷售稅金及附加估算 : 銷售收入 : 項 目 面積（㎡） 售價（元） 合計（萬元） 住宅 1750 3567 商鋪 4900 中國最大的管理資源中心 第 26 頁 共 31 頁 車位 只銷售 105個車位中的 50個車位 5 250 青少年宮活動中心 1600 合 計 銷售稅金及附加 根據(jù)國家 有關(guān)稅收政策 ,本項目應繳納營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加 , 綜合稅率為 %，銷售稅金及附加為 萬元。 二、經(jīng)營成本及費用估算 : 項目成本費用主要有開發(fā)建設成本 , 銷售費用、財務費用等。 開發(fā)建設成本 : 項目開發(fā)建設成本即項目總投資為 萬 元。 2．銷售廣告費： 銷售廣告費根據(jù)同行業(yè)的統(tǒng)計資料，并結(jié)合項目實際情況進行估算，按銷售收入的 2％估算為 萬元。 財務費用： 按年息 %，借款期為 2 年，貸款 3000 萬元計算，財務費用 萬，其他財務費用暫不考慮。 4．項目總成本費用： 上述 1— 3 項之和即為項目總成本費用，計算期內(nèi)總成本費用為 萬元。 三、項目損益： 項目利潤總額 =銷售收入 項目總成本 銷售稅金 =!公式不在表格中 = 萬元 所得稅額 =項目總利潤 33% = 33% = 萬元 稅后利潤為 萬 = 萬元 四、經(jīng)濟評價結(jié)論： 投資利潤率 =247。 100%= % 中國最大的管理資源中心 第 27 頁 共 31 頁 投資利稅率 =(+)247。 100%= % 項目靜態(tài)財務分析（損益情況） 序號 項目指標 金額（萬元） 說 明 1 銷售收入 0 2 總成本 總投資 營銷、廣告費 0 萬元 2% 財務費用 3000(1＋ %)23000 3 稅金及附加 0% 4 利潤總額 5 所得稅額 33% 6 稅后利潤 7 投資利潤率 247。 100%= % 8 投資利稅率 (+)247。 100%= % 五、敏感性分析 該項目分別就銷售收入、投資單因素變化對利潤總額收益率影響的敏感性分析，具體分析情況見下表： 變化率（ %） 凈利潤（萬元） 投資利潤率（ %） 基本方案 0 投資總額 10 10 銷售價格 10 中國最大的管理資源中心 第 28 頁 共 31 頁 10 計算結(jié)果表明，投資因素和銷售價格對項目投資收益影響都很大。因此應嚴格控制建設成本，把握銷售價格，盡可能回避風險。 六、 臨界點分析 商場部分最低售價與最低銷售量 以總成本費用與銷售收入相等時的盈虧平衡點的平均銷售價格作為最低售價。 商場最低平均售價 =房屋單位造價 /（ 1營業(yè)稅金及附加） =（ ） /（ %） =3500 元 /平方米 正常情況下平均銷售價格 =銷售收入 /銷售面積 =!公式不在表格中 /82766 =3612 元 /平方米 最低銷售量 = 萬元 /3612 元 /㎡ =60263 平方米 最低銷售率 = 60263/82766 100%=% 即項目銷售率為 %時達到盈虧平衡點，即剛能保本。一般認為當盈虧平衡點≤ 70%時，項目風險低；當 70%≤盈虧平衡點≤ 85%時，項目風險一般；當盈虧平衡點大于 85%時風險較高；本項目抗風險能力一般， 項目實施中應注意控制成本。 第九章 項目風險及防范措施 本項目在實際運營過程中，可能出現(xiàn)許多風險，我們在可行性研究階段，考慮到以下幾個方面的風險因素，在開發(fā)的過程中要把握和解決好各種可能存在的風險。 市場風險： 市場是決定項目可行性最主要的因素。本項目的市場風險主要是實際的市場供求狀況與預測值發(fā)生偏差或在項目的營運過程中市場、對手發(fā)生變化等。 防范措施：在做好市場的調(diào)研的基礎上，定期跟蹤掃描市場，了解市場動態(tài)，把握市場發(fā)展趨勢，以求更真實的反映市場并做出相應對策。在政策允許范圍內(nèi)調(diào)整規(guī)劃設計方案 ，以增加可銷售面積，抓緊落實政府部門的有關(guān)政策優(yōu)惠，降低開發(fā)成本，加快資金回籠，最終獲取預期的經(jīng)濟效益。 中國最大的管理資源中心 第 29 頁 共 31 頁 競爭風險： 由于項目周邊直接競爭對手較多，尤其是對面的 **項目，經(jīng)調(diào)查與本項目定位接近，從而使得本項目面臨直接的競爭風險，為了規(guī)避此風險，須從兩方面著手解決：一是時間上，我們必須充分利用現(xiàn)有資源，加快施工進度，與對手搶時間，比速度；二是在項目的包裝上要形成差異化，個性化。 籌資風險： 由于該項目建設資金需求量大，籌資有一定難度，如果資金落實不到位，勢必會影響項目的進度，甚至貽誤商機。 防范措施： 督促投資各方自有資金按時到位； 取得銀行的支持，按時將銀行貸款和按揭辦理到位； 采取有效的營銷措施，加快房屋預售； 加強出租房屋的押金收??； 選擇有資金實力的施工單位墊付部分資金，在工程承包價格上給予讓利。 制定科學的財務預算控制體系，根據(jù)輕重緩急合理安排資金使用。 銷售不確定性風險 隨著客戶需求個性化需求不斷提高，對產(chǎn)品細分和客戶群體細分的要求越來越高，如果公司的產(chǎn)品在項目定位、規(guī)劃設計、銷售策略等方面不能前瞻性地預測客戶個性化的需求，可能存在產(chǎn)品滯銷的風險。 另外，房產(chǎn)價格受到國民經(jīng)濟 ，供求關(guān)系等多方因素的影響，對銷售收入的實現(xiàn)會帶來一定的波動 防范措施： 搞好營銷策劃，制定詳細、周密的營銷方案； 制定可行的招商方案，優(yōu)先引進有實力的品牌經(jīng)銷商、主力 商店 ( 如主力店、大賣場、大型專業(yè)店 )，給投資者加強信心； 采取各種渠道大力宣傳，樹立品牌形象； 制定有吸引力的促銷方式，如多種付款方式、多種優(yōu)惠措施、高回報的返租經(jīng)營方式、可買可租方式等； 項目開發(fā)的風險 房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)具有開發(fā)周期長、投入資金大、涉及合作方多的復雜環(huán)節(jié)等特征。從市場研究到土地獲得、項目策劃、規(guī)劃設計、市場 營銷、建設施工、建材采購、廣告推廣、銷售服務和物業(yè)管理的開發(fā)流程中，項目開發(fā)涉及調(diào)研、規(guī)劃設計、建筑施工、材料供應、廣告策劃等多家公司，同時，更涉及計劃、規(guī)劃、國土、建設、消防、環(huán)保等多個政府部門對每一環(huán)節(jié)的審批和監(jiān)管，任何環(huán)節(jié)的變化，都將影響預期的銷售和盈利。 防范措施： 針對 中國最大的管理資源中心 第 30 頁 共 31 頁 項目開發(fā)的風險，公司須依托實際經(jīng)驗，通過科學決策、精心規(guī)劃設計，降低項目開發(fā)風險。 成本控制的風險 由于房地產(chǎn)市場升溫，建筑材料和設備價格近期不斷上漲，必將直接增加建安成本；另外施工管理出現(xiàn)問題也將造成工程成本增加。防范措施： 加 強項目管理，采用招投標等方式精心選擇好施工單位、監(jiān)理單位和主要建筑材料設備，有效控制工程質(zhì)量和成本； 取得政府的支持，爭取政策優(yōu)惠，減免相關(guān)費用。采取把風險全部或部分轉(zhuǎn)移給第三方的方案，如在施工方面可以和承建商簽定成本協(xié)議與材料供應商簽定限價協(xié)議。 第十章 結(jié)論 及建議 一、結(jié)論 根據(jù)上述對項目的整體宏觀和微觀分析可知，本項目目前前景看好。項目所處的優(yōu)越的地理位置輔以合理的設計規(guī)劃，營造良好的商業(yè)、人居環(huán)境，必將成為 XX 市知名的集購物、居住、休閑、娛樂為一體的綜合性建筑。 同時從項目的經(jīng)濟效益指 標顯示可知 , 本項目在財務上可行 ,具有較高的收益率，并具有較好的社會效益。 二、建議 本報告的結(jié)論是秉著謹慎與負責的態(tài)度，在所占有資料基礎上進行調(diào)查、估算、分析、預測后得出的。鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件及項目的實際狀況，本報告認為，有必要對報告的有關(guān)問題進一步作出說明，并提出若干建議： ，經(jīng)營方式，施工方案，等一系列問題有待確定，實際操作時需要深化；由于項目一期工程中的青少年活動中心和二期科普綜合大樓均是為了使青少年科普樂園的原有功能得到很好的延伸，所以可向政府部門申請合理的優(yōu)惠政策：如稅費減免等，二期原生態(tài)山林改造可向政府申請財政撥款和向社會募集資金形式進行。 2. 本報告的測算是在考察 XX 市房地產(chǎn)市場的基礎上，確定其預期售價的，這在很大程度上依賴與目前 XX 市房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和未來幾年我國政治，經(jīng)濟，和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。鑒于國家對宏觀經(jīng)濟的進一步調(diào)控，控制經(jīng)濟過快過熱增長，將在今后相當長一段時間內(nèi)左右市場的變化。售價將是最敏感的因素之一，同時物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對在激烈的時常競爭中能保持較好的售價水平也 中國最大的管理資源中心 第 31 頁 共 31 頁 至關(guān)重要；發(fā)展商除應密切地注意市場，選擇合適的市場策略外，還應組織一支高素質(zhì)，高水平的開發(fā)管理隊伍，從設計，施工，營銷到物業(yè)管理均能達到較好水平，以抓住機會，減少風險，達到項目的預期盈利目標，并取得良好的社會效益與環(huán)境效益。 ，工期，質(zhì)量，成本，原材料供應等都會影響到項目總體目標的實現(xiàn)。由于該項目工程施工較為復雜，因此在工程實施進程中，一是要加強施工管理，實行工程監(jiān)理制；二是推行競投招標，工料包干等一系列措施，有效控制成本，落實資金供應計劃；三要及時與設計部門溝通，分析解決技術(shù)難題，以確保項目經(jīng)營目標的順利實現(xiàn)。 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二 00 四年八月十九日