【正文】 由于該項(xiàng)目工程施工較為復(fù)雜，因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，一是要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制；二是推行競(jìng)投招標(biāo)，工料包干等一系列措施，有效控制成本，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃；三要及時(shí)與設(shè)計(jì)部門溝通，分析解決技術(shù)難題，以確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。售價(jià)將是最敏感的因素之一，同時(shí)物業(yè)的質(zhì)量與開(kāi)發(fā)管理水平對(duì)在激烈的時(shí)常競(jìng)爭(zhēng)中能保持較好的售價(jià)水平也 中國(guó)最大的管理資源中心 第 31 頁(yè) 共 31 頁(yè) 至關(guān)重要；發(fā)展商除應(yīng)密切地注意市場(chǎng)，選擇合適的市場(chǎng)策略外，還應(yīng)組織一支高素質(zhì)，高水平的開(kāi)發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計(jì)，施工，營(yíng)銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較好水平，以抓住機(jī)會(huì)，減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的預(yù)期盈利目標(biāo)，并取得良好的社會(huì)效益與環(huán)境效益。 2. 本報(bào)告的測(cè)算是在考察 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，確定其預(yù)期售價(jià)的，這在很大程度上依賴與目前 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和未來(lái)幾年我國(guó)政治，經(jīng)濟(jì)，和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。 二、建議 本報(bào)告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在所占有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測(cè)后得出的。項(xiàng)目所處的優(yōu)越的地理位置輔以合理的設(shè)計(jì)規(guī)劃，營(yíng)造良好的商業(yè)、人居環(huán)境，必將成為 XX 市知名的集購(gòu)物、居住、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性建筑。采取把風(fēng)險(xiǎn)全部或部分轉(zhuǎn)移給第三方的方案，如在施工方面可以和承建商簽定成本協(xié)議與材料供應(yīng)商簽定限價(jià)協(xié)議。 成本控制的風(fēng)險(xiǎn) 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，建筑材料和設(shè)備價(jià)格近期不斷上漲，必將直接增加建安成本；另外施工管理出現(xiàn)問(wèn)題也將造成工程成本增加。從市場(chǎng)研究到土地獲得、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng) 營(yíng)銷、建設(shè)施工、建材采購(gòu)、廣告推廣、銷售服務(wù)和物業(yè)管理的開(kāi)發(fā)流程中，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、材料供應(yīng)、廣告策劃等多家公司，同時(shí)，更涉及計(jì)劃、規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、消防、環(huán)保等多個(gè)政府部門對(duì)每一環(huán)節(jié)的審批和監(jiān)管，任何環(huán)節(jié)的變化，都將影響預(yù)期的銷售和盈利。 銷售不確定性風(fēng)險(xiǎn) 隨著客戶需求個(gè)性化需求不斷提高，對(duì)產(chǎn)品細(xì)分和客戶群體細(xì)分的要求越來(lái)越高，如果公司的產(chǎn)品在項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售策略等方面不能前瞻性地預(yù)測(cè)客戶個(gè)性化的需求，可能存在產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。 防范措施： 督促投資各方自有資金按時(shí)到位； 取得銀行的支持，按時(shí)將銀行貸款和按揭辦理到位； 采取有效的營(yíng)銷措施，加快房屋預(yù)售； 加強(qiáng)出租房屋的押金收取； 選擇有資金實(shí)力的施工單位墊付部分資金，在工程承包價(jià)格上給予讓利。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 29 頁(yè) 共 31 頁(yè) 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)： 由于項(xiàng)目周邊直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，尤其是對(duì)面的 **項(xiàng)目，經(jīng)調(diào)查與本項(xiàng)目定位接近，從而使得本項(xiàng)目面臨直接的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，為了規(guī)避此風(fēng)險(xiǎn)，須從兩方面著手解決：一是時(shí)間上，我們必須充分利用現(xiàn)有資源，加快施工進(jìn)度，與對(duì)手搶時(shí)間，比速度；二是在項(xiàng)目的包裝上要形成差異化，個(gè)性化。 防范措施：在做好市場(chǎng)的調(diào)研的基礎(chǔ)上，定期跟蹤掃描市場(chǎng)，了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，把握市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，以求更真實(shí)的反映市場(chǎng)并做出相應(yīng)對(duì)策。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)： 市場(chǎng)是決定項(xiàng)目可行性最主要的因素。一般認(rèn)為當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)≤ 70%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)低；當(dāng) 70%≤盈虧平衡點(diǎn)≤ 85%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)一般；當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)大于 85%時(shí)風(fēng)險(xiǎn)較高；本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般， 項(xiàng)目實(shí)施中應(yīng)注意控制成本。 六、 臨界點(diǎn)分析 商場(chǎng)部分最低售價(jià)與最低銷售量 以總成本費(fèi)用與銷售收入相等時(shí)的盈虧平衡點(diǎn)的平均銷售價(jià)格作為最低售價(jià)。 100%= % 五、敏感性分析 該項(xiàng)目分別就銷售收入、投資單因素變化對(duì)利潤(rùn)總額收益率影響的敏感性分析，具體分析情況見(jiàn)下表： 變化率（ %） 凈利潤(rùn)（萬(wàn)元） 投資利潤(rùn)率（ %） 基本方案 0 投資總額 10 10 銷售價(jià)格 10 中國(guó)最大的管理資源中心 第 28 頁(yè) 共 31 頁(yè) 10 計(jì)算結(jié)果表明，投資因素和銷售價(jià)格對(duì)項(xiàng)目投資收益影響都很大。 100%= % 項(xiàng)目靜態(tài)財(cái)務(wù)分析（損益情況） 序號(hào) 項(xiàng)目指標(biāo) 金額（萬(wàn)元） 說(shuō) 明 1 銷售收入 0 2 總成本 總投資 營(yíng)銷、廣告費(fèi) 0 萬(wàn)元 2% 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3000(1＋ %)23000 3 稅金及附加 0% 4 利潤(rùn)總額 5 所得稅額 33% 6 稅后利潤(rùn) 7 投資利潤(rùn)率 247。 三、項(xiàng)目損益： 項(xiàng)目利潤(rùn)總額 =銷售收入 項(xiàng)目總成本 銷售稅金 =!公式不在表格中 = 萬(wàn)元 所得稅額 =項(xiàng)目總利潤(rùn) 33% = 33% = 萬(wàn)元 稅后利潤(rùn)為 萬(wàn) = 萬(wàn)元 四、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論： 投資利潤(rùn)率 =247。 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 按年息 %，借款期為 2 年，貸款 3000 萬(wàn)元計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)，其他財(cái)務(wù)費(fèi)用暫不考慮。 開(kāi)發(fā)建設(shè)成本 : 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本即項(xiàng)目總投資為 萬(wàn) 元。 三、資金平衡計(jì)劃：見(jiàn)下表 時(shí)間 資金投入 (萬(wàn)元 ) 資金來(lái)源 (萬(wàn)元 ) 2020年 810月 前期投入 (土地、報(bào)建費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、廣告費(fèi)用等 ) 3800 自有資金 3800 2020 年 11 月2020 年 1 月 一期基礎(chǔ)及地下室工程及 1000 承建單位墊資 1000 2020 年 25 月 一期主體工程 3200 收取預(yù)定金 205 銀行貸款 3000 2020年 611 月 一期裝飾及安裝工程 9000 收取售樓款 14620 二期主體工程 1000 2020 年122020年 3月 二期裝飾及安裝工程 900 收取售樓款 8751 三期基礎(chǔ)及主體工程 900 2020 年 49 月 三期裝飾及安裝工程 918 收取售樓款 5854 總計(jì) 20718 37230 第八章 效益分析 一、銷售收入、銷售稅金及附加估算 : 銷售收入 : 項(xiàng) 目 面積（㎡） 售價(jià)（元） 合計(jì)（萬(wàn)元） 住宅 1750 3567 商鋪 4900 中國(guó)最大的管理資源中心 第 26 頁(yè) 共 31 頁(yè) 車位 只銷售 105個(gè)車位中的 50個(gè)車位 5 250 青少年宮活動(dòng)中心 1600 合 計(jì) 銷售稅金及附加 根據(jù)國(guó)家 有關(guān)稅收政策 ,本項(xiàng)目應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加 , 綜合稅率為 %，銷售稅金及附加為 萬(wàn)元。 以上合計(jì)可籌 集資金 8000 萬(wàn)元，能夠滿足工程需要。預(yù)售率按 30%估算，共可收 中國(guó)最大的管理資源中心 第 25 頁(yè) 共 31 頁(yè) 取預(yù)交款 200 萬(wàn)元。 銀行貸款 3000 萬(wàn)元。 工程報(bào)建費(fèi)用明細(xì)表 表 71 序號(hào) 費(fèi)用名稱 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 金額 (萬(wàn)元 ) 備注 1 城市公用設(shè)施配套費(fèi) 1425 6% + 1090 6%+ 973 中國(guó)最大的管理資源中心 第 23 頁(yè) 共 31 頁(yè) 3% 2 工程承包合同鑒證費(fèi) 800 ‰ 3 招標(biāo)代理費(fèi) 800 ‰ 4 勞保基金 800 % 5 質(zhì)監(jiān)費(fèi) 800 1‰ 6 白蟻防治費(fèi) 7 墻改基金 8 散裝水泥專項(xiàng)基 金 2 9 碴土運(yùn)輸保潔費(fèi) 10 破占道費(fèi) 11 水土保持規(guī)費(fèi) 占地面積 元 /m2 12 工程交易服務(wù)費(fèi) 800‰ 13 人防費(fèi) ㎡ 2%1400 元 /㎡ + 9 元 /㎡ 合計(jì) 折合 137 元 /m2 項(xiàng)目投資估算表 表 72 序號(hào) 費(fèi)用名稱 計(jì)算依據(jù)或 定額標(biāo)準(zhǔn) 估算金額（萬(wàn)元） 備注 一 土地費(fèi) 2604 二 工程費(fèi)用 2604 1 土建工程 高層 ㎡ 850 元 /㎡ 多層 (+)800 元 /㎡ 地下室 2020 元 /㎡ 地下室按 2020元 /㎡ 2 電氣工程 商場(chǎng) ㎡ 70 元 /㎡ 中國(guó)最大的管理資源中心 第 24 頁(yè) 共 31 頁(yè) 住宅等 50 元 /㎡ 3 高壓配電 6000KVA 萬(wàn)元 / KVA 420 4 給排水 ㎡ 30 5 消防工程費(fèi) 商場(chǎng) ㎡ 100 元 /㎡ 住宅等 30 元 /㎡ 6 集中空調(diào) 商場(chǎng) ㎡ 150 元 /㎡ 7 弱電工程 ㎡ 30 元 /㎡ 8 地下室、裙樓通風(fēng) 商場(chǎng) ㎡ 50 元 /㎡ 9 商場(chǎng)裝飾工程 ㎡ 800 元 /㎡ 10 室外工程 300 三 設(shè)備費(fèi)用 750 1 電梯 9 臺(tái) 30 萬(wàn)元 270 普通電梯 6臺(tái)觀光梯 2 臺(tái) 貨梯 1 臺(tái) 2 自動(dòng)扶梯 16 臺(tái) 30 萬(wàn)元 480 每層 4 臺(tái) 4 層 四 其它費(fèi)用 1 勘察費(fèi) 1 2 可研及評(píng)估費(fèi) 2‰ 3 設(shè)計(jì)費(fèi) 20 4 開(kāi)發(fā)管理費(fèi) 3% 5 工程監(jiān)理費(fèi) % 6 環(huán)保評(píng)估費(fèi) 2 7 施工圖審查費(fèi) 800 ‰ 五 相關(guān) 報(bào)建費(fèi) 詳見(jiàn)上表 六 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 5% 工程費(fèi)的 5% 合計(jì) 總投資 二、資金籌措 ： 本項(xiàng)目總 投資額為 萬(wàn)元 , 在項(xiàng)目預(yù)售前，即項(xiàng)目完成主體結(jié)構(gòu)前，需投入