【正文】 。同時(shí)盡量擴(kuò)大期房銷售量，以減輕項(xiàng)目單位的現(xiàn)金占用量，降低現(xiàn)金支付風(fēng)險(xiǎn)，并可減少貸款額，以進(jìn)一步減輕項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 研究采用社會(huì)融資等其它方案解決項(xiàng)目資金來源的可能性。經(jīng)初步測(cè)算分析，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，在財(cái)務(wù)上總體可行。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報(bào)告 南京工程咨詢公司 24 第八章 結(jié)論與建議 房地產(chǎn)是南京市第三產(chǎn)業(yè)的核心產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)的發(fā)展一直受到市委、市政府的高度重視。 臨界點(diǎn)分析是測(cè)算一個(gè)或多個(gè)不確定性因素變化時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時(shí)的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是反映項(xiàng)目在設(shè)定計(jì)算期內(nèi)全部投資盈利能力的指標(biāo)?？偼顿Y） 100%=% 銷售利潤率＝（利潤總額247。 所得稅稅率按 33%，稅后利潤為 萬元。 四、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目計(jì)算期三年，基準(zhǔn)收益率取現(xiàn)行銀行貸款利率 %。 第一年、第二年、第三年各年的銷售比例依次為 18%、 50%、32%；銷售收入分別為 萬元、 萬元、 萬元。 （二）銷售收入 本項(xiàng)目按三年銷售計(jì)算。 詳見附表 1“總投資估算表”、附表 2“投資計(jì)劃和借款償還 估算表”。 （ 二 ） 投資計(jì)劃 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)二年建成，三年完成全部商品房銷售。按開發(fā)建設(shè)投資的 3%估算。 (7)預(yù)備費(fèi)用按工程費(fèi)用的 8%估算。 (5)財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)入銀行貸款利息。其中不可預(yù)見費(fèi)按工程費(fèi)用、其它費(fèi)用的 8%估算。其中： ? 勘察設(shè)計(jì) 費(fèi)按工程費(fèi)用 %估算； ? 監(jiān)理費(fèi)按工程費(fèi)用 %估算； ? 市政基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)按 60 元 /平方米建筑面積估算； ? 供電貼費(fèi)按 250 元 /KVA 估算（電增容費(fèi)由住戶繳納，項(xiàng)目單位代收）； ? 自來水管網(wǎng)配套費(fèi)按住宅 26 元 /平方米估算； ? 結(jié)建人防工程費(fèi)按 24 元 /平方米估算； ? 墻改基金按有關(guān)規(guī)定免收； ? 白蟻防治費(fèi)按 元 /平方米估算； 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報(bào)告 南京工程咨詢公司 21 ? 教育附加費(fèi)按 元 /平方米估算。其中： ? 普通公寓以 700 元 /平方米計(jì)； ? 躍層式公寓以 900 元 /平方米計(jì)； ? 公共建筑平均以 850 元 /平方米計(jì)； ? 電氣按 30 元 /平方米估算； ? 水衛(wèi)按 20 元 /平方米估算； ? 道路廣場按 50000 平方米面積， 80 元 /平方米估算； ? 綠化按 80000 平方米面積， 20 元 /平方米估算。 (1)土地費(fèi)用按 14 萬元 /畝計(jì)。具體實(shí)施進(jìn)度如下： 編制可研報(bào)告、前期審批等 2020 年 2 月 — 2020 年 3 月 方案招標(biāo)、初步設(shè)計(jì) 2020 年 3 月 施工圖設(shè)計(jì) 2020 年 4 月 — 2020 年 5 月 建筑施工及環(huán)境建設(shè) 2020 年 4 月 — 2020 年 4 月 竣工交付 2020 年 4 月 銷售 2020 年 5 月 — 2020 年 4 月 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報(bào)告 南京工程咨詢公司 20 第七章 工程投資與財(cái)務(wù)分析 一、 總投資估算 南京百家湖西花園居住小區(qū)項(xiàng)目總投資 萬元，由開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營費(fèi)用等兩部分組成。本項(xiàng)目從 2020 年 4 月開工之日起開發(fā)期為 2 年，于2020 年 3 月竣工。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報(bào)告 南京工程咨詢公司 19 第六章 實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施與銷售同時(shí)進(jìn)行。 (四 ) 生活污 水處理 本項(xiàng)目實(shí)行“雨污分流”。 (二 ) 綠化生態(tài)技術(shù) 綠化是小區(qū)環(huán)境建設(shè)的核心，本項(xiàng)目采取的主要措施有： ? 小區(qū)地面種植耐候、耐踐踏性草種，無露明土； ? 停車采用混凝土預(yù)制格柵鋪地的“硬草坪”，減少灰塵產(chǎn)生并提供孩童安全活動(dòng)場地； ? 東西山墻培植爬墻虎類植物進(jìn)行垂直綠化，加強(qiáng)墻面隔熱性能，提高小區(qū)綠化率。 小區(qū)主要道路沿各建筑組團(tuán)環(huán)形布置，寬度為 7 或 4 米，以保證消防車行駛 。商場等人流量集中的公共建筑室內(nèi)設(shè)消防栓，并配備一定數(shù)量的泡沫滅火器；住宅按樓梯間設(shè)置泡沫滅火器；小區(qū)煤氣調(diào)壓站、配電間設(shè)置固定或手持式二氧化碳滅火器。局部變標(biāo)高處設(shè)置緣石坡道，住宅樓梯間入口均設(shè)坡道，滿足肢殘人需要。 （五） 無障礙設(shè)計(jì) 整個(gè) 小區(qū)均按無障礙設(shè)計(jì)。 采用人車分流系統(tǒng)，各種車輛（包括機(jī)動(dòng)車）進(jìn)入小區(qū)入口即由專用通道進(jìn)入停車場，不應(yīng)對(duì)地表行人和住戶造成任何干擾，保證小區(qū)環(huán)境的安靜和整潔有序。 （四） 道路 小區(qū)道路分三級(jí)。 每戶設(shè)置獨(dú)立煤氣表。 （二） 供水 本項(xiàng)目最大總用水 量約 6000噸 /日，小區(qū)設(shè)置 DN200 總供水管，日供水量可達(dá) 6000 噸，供水由利源中路的 DN400 城市供水管提供。每戶引入寬帶視頻接入設(shè)備以及電視接收系統(tǒng)。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報(bào)告 南京工程咨詢公司 17 ? 小區(qū)設(shè)置綜合布線系統(tǒng)，以提供小區(qū)周界防范系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、三表出戶、住戶有線電視及視頻點(diǎn)播、互聯(lián)網(wǎng)、電話等綜合智能化服務(wù)。保證小區(qū) 24 小時(shí)供電，電量考慮每戶 4～ 6KW，電流表應(yīng)在 40～ 60A。供電由東善橋變電所或開發(fā)區(qū)變電所提供二路 10KV 電源。住宅部分采用條基或整板基礎(chǔ)；公建框架部分采用獨(dú)立基礎(chǔ)。 （三） 結(jié)構(gòu) 主要結(jié)構(gòu)形式如下： ? 躍層式住宅，為 4～ 5 層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)； ? 普通住宅，為 4～ 6 層磚混結(jié)構(gòu)； ? 小區(qū)商業(yè)、文化娛樂設(shè)施為 2～ 4 層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)或磚混結(jié)構(gòu)； ? 幼兒園、小學(xué)為 2～ 3 鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。 住宅外立面建筑外形以歐式為主，頂層為花園式的平臺(tái)，選用弧型陽臺(tái)以及一些適當(dāng)?shù)那嬖O(shè)計(jì)，以形成多角度的觀景作用和最佳室內(nèi)采光，最大限度地延長住宅內(nèi)的光照時(shí)間。其中 F 型為四層的躍層公寓，面積在 160 平方米左右，占 30%； A 型為六層的躍層公寓，面積在 165 平方米左右，南入口占 20%，北入口占 20%； C型 142 平方米的六層單層公寓，占 10%。 普通多層住宅面積每套建筑面積 60～ 150 平方米不等，面向中等收入階層，建筑沿丘陵路網(wǎng)以院落方式呈自由 式布置。規(guī)劃設(shè)計(jì)樹立“以人為本”的指導(dǎo)思想，按照現(xiàn)代家庭生活行為規(guī)律和市場需求進(jìn)行住宅設(shè)計(jì)，采用節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、智能化等住宅建設(shè)新技術(shù)及其它新型材料設(shè)備，以達(dá)到節(jié)能、智能、舒適、生態(tài)、安全的要求。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報(bào)告 南京工程咨詢公司 15 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)從人的行為科學(xué)出發(fā)，適應(yīng)不同家 庭構(gòu)成需要，套型多樣，廣泛利用新材料、新技術(shù)改善居住功能。 小區(qū)綠化系統(tǒng)是由中心綠地、景觀綠色走廊、院落綠地、建筑物立面、頂面植物形成點(diǎn)線面結(jié)合并相互滲透的立體綠化景觀。停車位機(jī)動(dòng)車按 輛 /戶、自行車按 輛 /戶進(jìn)行考慮。單 體設(shè)計(jì)中統(tǒng)籌考慮空調(diào)室外機(jī)位置，用建筑構(gòu)件進(jìn)行遮擋，屋頂高低錯(cuò)落，采用平坡結(jié)合，富有變化。主要道路寬 7 米，次要道路寬 4 米，支路寬 2 米。其中 A 區(qū)為小區(qū)用地西北部，依據(jù)地形布置 2～ 3 層的別墅群； B、