【正文】 其 中 F 型 為 四 層 的 躍 層 公 寓 ， 面 積 在 160 平 方 米 左 右 ， 占 30%； A 型 為 六 層 的 躍 層 公 寓 ， 面 積 在 165 平 方 米 左 右 ， 南 入 口 占 20%， 北 入 口 占 20%； C 型 142 平 方 米 的 六 層 單 層 公 寓 ， 占 10%。 普 通 多 層 住 宅 面 積 每 套 建 筑 面 積 60～ 150 平 方 米 不 等 ， 面 向 中 等收入階層，建筑沿丘陵路網(wǎng)以院落方式呈自由式布置。規(guī)劃設計樹立“以人 為本”的指導思想，按照現(xiàn)代家庭生活行為規(guī)律和市場需求進行住 宅設計，采 用節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、智能化等住宅建設新技術及其它 新型材料設備，以達到節(jié)能、智能、舒適、生態(tài)、安全的要求。 南京工程咨詢公司 14 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報告 小區(qū)住宅設計從人的行為科學出發(fā)，適應不同家庭構成需要， 套型多樣，廣泛利用新材料、新技術改善居住功能。 小區(qū)綠化系統(tǒng)是由中心綠地、景觀綠色 走廊、院落綠地、建筑 物立面、頂面植物形成點線面結合并相互滲透的立體綠化景觀。停 車 位 機 動 車 按 輛 /戶 、 自 行 車 按 輛 /戶 進 行 考 慮 。單體設計中統(tǒng)籌考慮空調室外機位置，用建筑構件進行遮 擋，屋頂高低錯落，采用平坡結合，富有變化。 根據(jù)建筑物群組自然布置。 根據(jù)場地狀況，區(qū)內(nèi)道路依據(jù)山體自由布置，兩個主入口分別 設在東面利源中路與太三路、天元路的交匯處。 小 區(qū) 采 用 多層躍層住宅，將不同單元拼接組合，根據(jù)南京地區(qū)的地理緯度及 地段環(huán)境條件，適當設計南偏東及南偏西的住宅，在不影響日照的 同時，改善小區(qū)空間景觀效果，避免一般小區(qū)中的兵營列式單調布 局 .又 能 增 加 了 組 團 綠 地 。 （ 六 ） 有 線 電 視 ：利 源 中 路 敷 設 有 南 京 有 線 電 視 網(wǎng) 絡 電 纜 ，小 區(qū)有線電視由此接入。生 活 污 水 匯 集 后 ，經(jīng) 污 水 處 理 裝 置 進 行 初 步 處 理 后 ， 利 源 中 路 DN500 市 政 污 水 管 排 入 開 發(fā) 區(qū) 污 由 水處理廠處理。 （ 四 ） 排 水 ：該 地 區(qū) 采 用 雨 污 分 流 制 。 （二） 電信： 源中路下的電話通信光纜， 滿足本項目要求。具體配套 建設條件如下： 南京工程咨詢公司 11 帶格式的 : 項目符 號和編號 格式的 帶格式的 : 項目符號和編號 格式的 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報告 （ 一 ） 供 水 ： 項 目 東 面 的 利 源 中 路 下 有 DN500 自 來 水 管 ， 區(qū) 內(nèi)供水由此接入。 綜上所述，本項目選址符合生活居住區(qū)的相關要求。百家湖西花園居住小區(qū)處 于南京江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的西南部，百家湖畔環(huán)境優(yōu) 美，風景秀 麗，林木茂盛，氣候怡人。外部交通條件便捷。項目用 地 距 南 京 市 中 心 新 街 口 約 10 公 里 ， 到 南 京 火 車 站 約 18 公 里 ， 到 南 京 祿 口 國 際 機 場 約 23 公 里 。 地 塊 內(nèi) 現(xiàn) 有 住 宅 約 60 戶 。 本 項 目 用 地 為 集 體 所 有 土 地 ， 貌 總 體 平 坦 ?？? 占 地 面 積 公 頃 。 二、 建設內(nèi)容 本項目主要建設內(nèi)容有： 普 通 公 寓 躍 層 式 公 寓 小 學 校 小 區(qū) 幼 兒 園 、 變 配 電 所 、 煤 氣 調 壓 站 商 場 、 文 化 娛 樂 設 施 及 物 業(yè) 管 理 等 綠 地 區(qū) 內(nèi) 道 路 160650 平 方 米 160650 平 方 米 4000 平 方 米 3000 平 方 米 400 平 方 米 25000 平 方 米 80000 平 方 米 50000 平 方 米 帶格式的 : 項目符號和編號 格式的 帶格式的 : 項目符號和編號 格式的 帶格式的 : 項目符號和編號 格式的 南京工程咨詢公司 10 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報告 第四章 項目選址及配套建設條件 一、 項目選址 南京百家湖西花園居住小區(qū)位于江寧經(jīng)濟技術 開發(fā)區(qū)，是百家 湖畔不可多得的一塊風水寶地。 南京工程咨詢公司 9 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報告 第三章 建設規(guī)模和建設內(nèi)容 一、 建設規(guī)模 百 家 湖 西 花 園 居 住 小 區(qū) 項 目 總 用 地 面 積 252668 平 方 米（ 約 379 畝 ） 總 建 筑 面 積 353700 平 方 米 ， 其 中 住 宅 321300 平 方 米 ， 幼 托 、 ， 小 學 、 商 店 等 公 共 建 筑 32400 平 方 米 。江寧開發(fā)區(qū)吸引了眾多 的外資，投資者也將傾向于就近選擇環(huán)境優(yōu)美的居所。 百 家 湖 西 “ 花園”特有的自然環(huán)境和田園風光，無城市污染的空氣以及完善的 配套設施將能吸引中老年人前來尋找修身養(yǎng)性的最佳場所。其因休閑、放松心情或投資等需求 而需要第二甚至第三居所， 百家湖西花園”社區(qū)將以較低的價位、 “ 較大的增值空間、一流的社區(qū)、一流的建筑、一流的環(huán)境來吸引這 類消費者。 （三） 南京市高收入階層的第二居所。 （二） 江寧開發(fā)區(qū)進區(qū)企業(yè)中的高級管理人員。主要為各企事業(yè)單位的高級主管 人員、高校研究院所的高級知識分子及自由職業(yè)者。同 時 ， 利 源 公 司 也 將 在 近 期 為 南 京 市 民 推 出 第 三 居 所 型 住 宅 ，為 在 鬧 市“ 水 泥森林”居所中 的消費者增加了選擇大自然居所的服務內(nèi)容。 在市、區(qū)政府的規(guī)劃、建設和支持下，利源公司已對天然的大 湖和百家湖公寓進行了景觀整合和互連的二次深度開發(fā)，使南京又 一 座 公 園 在 百 家 湖 崛 起 ： 千 畝 湖 面 、 5公 里 環(huán) 湖 景 觀 路 、 6座 跨 湖 大 橋 、 鳳 凰 壇 和 百 家 湖 凱 旋 門 等 4座 標 志 性 建 筑 、 5座 主 題 花 園 、 3個 大 中 型 游 泳 場 及 5大 類 30項 休 閑 項 目 ，百 家 湖 花 園 成 系 列 的 別 墅 式 公 寓 就座落在此景之中。樓型上有四層、六層和十二層小 高層之分，套型上有躍層式、錯躍層式、樓中樓式、錯錯層式之分， 南京工程咨詢公司 7 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報告 房型上有西歐豪華型、歐陸典雅型和中歐簡雅型之分。隨 著 社 會 文 化 的 發(fā) 展 和 市民收入水平的提高，加上銀行系統(tǒng)對房產(chǎn)銷售實行按揭的強力支 撐，知本型收入的白領階層、經(jīng)理階層和高知階層開始尋找市區(qū)擴 容帶中的第二居所。 三、 銷售對象分析 作 為 江 寧 區(qū) 唯 一 的 國 家 一 級 資 質 開 發(fā) 企 業(yè) ，利 源 公 司 經(jīng) 過 八 年 的 開 發(fā) 建 設 ， 在 百 家 湖 環(huán) 湖 景 觀 帶 邊 規(guī) 劃 和 建 設 了 30萬 M 2 的 高 檔 大 型 臨湖住宅區(qū)，并獲得了國家級優(yōu)秀物業(yè)管理住宅區(qū)等殊榮，使百家 湖花園成為南京市市區(qū)擴容的一道亮麗的現(xiàn)代都市人 居棲區(qū)。 （三） 綜合優(yōu)勢 帶格式的 : 項目符號和編號 格式的 南京工程咨詢公司 6 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報告 “百家湖西花園”與周邊居住區(qū)比較將在規(guī)劃設計、環(huán)境配套、 新 型 建 材 等 方 面 勝 出 一 籌 ， 故 本 項 目 公 寓 銷 售 基 價 預 計 在 1800 ～ 2021 元 ／ 平 方 米 。加上利源公司的企業(yè)形 象及其在江寧乃至南京市的顯著影響也有利于本項目贏得市場。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展日益迅速，園區(qū)的建設理念也在不 斷 發(fā) 展 變 化 。 與 競 爭 對 手 的 優(yōu) 勢 分 析 南京工程咨詢公司 5 帶格式的 : 項目符號和編號 格式的 帶格式的 : 項目符號和編號 格式的 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報告 項目與南京市區(qū)的住宅園區(qū)比較有兩大顯著優(yōu)勢：環(huán)境優(yōu)勢和價 格優(yōu)勢，這兩大優(yōu)勢將能吸引一部分特定的消費人 群。同時項目用地鄰近開發(fā)區(qū)勝太路商業(yè)街，商業(yè)配套條件較為完 善。主要道路寬 7 米，次 要道路寬 4 米，支路寬 2 米。其 中 A 區(qū) 為 小 區(qū) 用 地 西 北 部 ， 依 據(jù) 地 形 布 置 2～ 3 層 的 別 墅 群 ； B、 C 區(qū) 為 小 區(qū) 用 地 東 部 較 為 平 坦 區(qū) 域 ，布 置 躍 層 式 多 層 公 寓 ； D 區(qū) 為 小 區(qū) 用 地 西 南 部 ， 布置普通多層公寓。院落間設置綠地、晨練、兒童游藝等 鄰里交往空間。區(qū)內(nèi)停車根據(jù)場地情況采用路邊港 灣式停車和地下集中式車庫相結合。入口處設小區(qū)中心 廣場，廣場周圍沿太三路布置商業(yè)、文化娛樂設施；小區(qū)沿太四路 布置幼兒園、小學校；綠化街心游園、老人活動場地、兒童活動場 地、體育健身場地等綠化休閑區(qū)。 景觀設計改變以前小區(qū)的設計集中，地塊大規(guī)模綠地的模式， 在保證集中綠地指標的前提下，設計組團綠地，使每戶均有較好的 景觀。 南京工程咨詢公司 12 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報告 第五章 建設方案 一、 總平 面布置 本 基 地 形 狀 為 較 規(guī) 則 的 矩 形 ， 占 地 面 積 公 頃 。 （ 五 ） 煤 氣 ：目 前 該 地 區(qū) 主 要 使 用 管 道 煤 氣 ，由 梅 山 冶 金 公 司 提供，本項目設煤氣調壓站一座，煤氣供應可保證本項目用氣。雨 水 匯 集 后 自 利 源 中 路 下 敷 設 的 DN600 雨 水 管 排 至 百 家 湖 。 利 能 （ 三 ） 供 電 ： 由 東 善 橋 變 電 所 和 開 發(fā) 區(qū) 變 電 所 提 供 二 路 10KV 電 源 ， 利 源 中 路 現(xiàn) 有 一 路 10KV 高 壓 線 。水源由江寧水廠和南京城南水廠提供。 二、 配套 建設條件 百家湖西花園居住小區(qū)項目用地已部份完成場地平整，供水、 排 水（ 雨 水 、污 水 ） 、供 電 、供 氣 、道 路 、電 話 、有 線 電 視 等 均 已 接 至場地四周，配套建設條件齊備，可滿足項目建設要求。 本項目建設用地人文環(huán)境優(yōu)越，西面有由南京航空航天大學分 校、河海大學江寧新校區(qū)及東南大學科技園。 本項目建設用地外圍自然環(huán)境優(yōu)越。 百 家 湖 西 花 園 只 須 5 分 鐘 車 程 就 可 到 自 達中華門。 南京機場高速公路、利源中路、將軍路跨秦淮河大橋以及共青 團路南下工程的相繼建成極大地改善了該地區(qū)的交通條件。 西 部 有 高 差 5～ 地 中 7 米 的 小 山 丘 ，山 地 面 積 約 180 畝 ，其 余 近 200 畝 基 本 平 整 的 耕 地 。 利 源中 路北與繞城公路相接，南京機場高速公路則位于利源中路西面 約 1 公里處。項目建設用地位于利源中路以西， 西 止 經(jīng) 四 路 ， 南 臨 天 元 路 ,北 靠 太 三 路 。 規(guī) 劃 居 住 戶 數(shù)