【導(dǎo)讀】年2月被批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。江寧開發(fā)區(qū)座落于南京市南郊，總體規(guī)。劃面積平方公里。北距中華門7公里，南離祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)18. 公里，東與江寧區(qū)相連，西依韓府山、翠屏山和將軍山。發(fā)區(qū)所依托的古都南京，為江蘇省省會(huì)。化中心，也是我國(guó)重要的綜合性工業(yè)、科技教育基地和長(zhǎng)江三角洲地區(qū)僅次于上海的大商埠。近期被評(píng)為中國(guó)城市綜合實(shí)力“五十強(qiáng)”第七名和城市投資硬環(huán)境四十優(yōu)之一。區(qū)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)戰(zhàn)略。目前，基礎(chǔ)設(shè)施投入已達(dá)12億元，22平方公。區(qū)內(nèi)道路總長(zhǎng)達(dá)55公里，沿路埋設(shè)各種。5萬門程控電話郵電大樓已投入運(yùn)行。房地產(chǎn)、商貿(mào)流通、飲食服務(wù)等近百家“三產(chǎn)”企業(yè)投入運(yùn)營(yíng)。樂休閑設(shè)施已相繼投入使用。投資額占75%，第二、三產(chǎn)業(yè)之比為2∶1，高新技術(shù)企業(yè)占30%。百家湖公寓花園凱旋門于2021年被上?；崴箍偛俊Ｍ馍掏顿Y先進(jìn)企業(yè)，連年被江寧開發(fā)區(qū)評(píng)為開發(fā)區(qū)先進(jìn)集體。2021年2月委托南京工程咨詢公司編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的協(xié)議。

　　

【正文】 同 時(shí) ， 利 源 公 司 也 將 在 近 期 為 南 京 市 民 推 出 第 三 居 所 型 住 宅 ，為 在 鬧 市“ 水 泥森林”居所中 的消費(fèi)者增加了選擇大自然居所的服務(wù)內(nèi)容。 根 據(jù) 利 源 公 司 自 1992年 以 來 對(duì) 百 家 湖 花 園 的 開 發(fā) 經(jīng) 驗(yàn) ， 百 家 湖 “ 西花園”的主要銷售對(duì)象定位在以下幾個(gè)方面： （一） 南京市中高收入階層。主要為各企事業(yè)單位的高級(jí)主管 人員、高校研究院所的高級(jí)知識(shí)分子及自由職業(yè)者。此類人群的收 入 較 高 ，年 薪 一 般 在 8萬 元 以 上 ，能 方 便 地 解 決 交 通 問 題 ，其 居 住 消 費(fèi)觀念較為超前，對(duì)居住環(huán)境、生活品味質(zhì)量要求較高，因此新型 園 區(qū)“ 百 家 湖 西 花 園 ”將 成 為 他 們 的 首 選 園 區(qū) ，此 類 人 群 將 成 為“ 百 家湖西花園”最主要的消費(fèi)對(duì)象。 （二） 江寧開發(fā)區(qū)進(jìn)區(qū)企業(yè)中的高級(jí)管理人員。江寧開發(fā)區(qū)已 有數(shù)十家國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)進(jìn)駐，其二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成為南京 市的一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，此類企業(yè)中有較多的高收入階層，對(duì) 住宅有著較高的要求， 百家湖西花園” 高品味定位將為他們提供 “ 的 較理想的選擇。 （三） 南京市高收入階層的第二居所。對(duì)于這一部分人群，一 南京工程咨詢公司 8 帶格式的 : 項(xiàng)目符號(hào)和編號(hào) 格式的 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告 個(gè)居所已不能滿足他們的需求。其因休閑、放松心情或投資等需求 而需要第二甚至第三居所， 百家湖西花園”社區(qū)將以較低的價(jià)位、 “ 較大的增值空間、一流的社區(qū)、一流的建筑、一流的環(huán)境來吸引這 類消費(fèi)者。 （ 四 ） 中 老 年 人 休 閑 、養(yǎng) 老 、頤 養(yǎng) 天 年 的 較 佳 場(chǎng) 所 。 百 家 湖 西 “ 花園”特有的自然環(huán)境和田園風(fēng)光，無城市污染的空氣以及完善的 配套設(shè)施將能吸引中老年人前來尋找修身養(yǎng)性的最佳場(chǎng)所。 （五） 港、澳、臺(tái)人士及國(guó)外投 資者。江寧開發(fā)區(qū)吸引了眾多 的外資，投資者也將傾向于就近選擇環(huán)境優(yōu)美的居所。 百家湖西花 “ 園”將是他們較佳的選擇之一。 南京工程咨詢公司 9 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告 第三章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 一、 建設(shè)規(guī)模 百 家 湖 西 花 園 居 住 小 區(qū) 項(xiàng) 目 總 用 地 面 積 252668 平 方 米（ 約 379 畝 ） 總 建 筑 面 積 353700 平 方 米 ， 其 中 住 宅 321300 平 方 米 ， 幼 托 、 ， 小 學(xué) 、 商 店 等 公 共 建 筑 32400 平 方 米 。 規(guī) 劃 居 住 戶 數(shù) 3200 戶 ， 居 住 人 口 11200 人 ， 設(shè) 計(jì) 容 積 率 ， 綠 化 率 40%。 二、 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容有： 普 通 公 寓 躍 層 式 公 寓 小 學(xué) 校 小 區(qū) 幼 兒 園 、 變 配 電 所 、 煤 氣 調(diào) 壓 站 商 場(chǎng) 、 文 化 娛 樂 設(shè) 施 及 物 業(yè) 管 理 等 綠 地 區(qū) 內(nèi) 道 路 160650 平 方 米 160650 平 方 米 4000 平 方 米 3000 平 方 米 400 平 方 米 25000 平 方 米 80000 平 方 米 50000 平 方 米 帶格式的 : 項(xiàng)目符號(hào)和編號(hào) 格式的 帶格式的 : 項(xiàng)目符號(hào)和編號(hào) 格式的 帶格式的 : 項(xiàng)目符號(hào)和編號(hào) 格式的 南京工程咨詢公司 10 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告 第四章 項(xiàng)目選址及配套建設(shè)條件 一、 項(xiàng)目選址 南京百家湖西花園居住小區(qū)位于江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù) 開發(fā)區(qū)，是百家 湖畔不可多得的一塊風(fēng)水寶地。項(xiàng)目建設(shè)用地位于利源中路以西， 西 止 經(jīng) 四 路 ，南 臨 天 元 路 ,北 靠 太 三 路 ?？? 占 地 面 積 公 頃 。 利 源中路北與繞城公路相接，南京機(jī)場(chǎng)高速公路則位于利源中路西面 約 1 公里處。 本 項(xiàng) 目 用 地 為 集 體 所 有 土 地 ， 貌 總 體 平 坦 。 西 部 有 高 差 5～ 地 中 7 米 的 小 山 丘 ，山 地 面 積 約 180 畝 ，其 余 近 200 畝 基 本 平 整 的 耕 地 。 地 塊 內(nèi) 現(xiàn) 有 住 宅 約 60 戶 。 南京機(jī)場(chǎng)高速公路、利源中路、將軍路跨秦淮河大橋以及共青 團(tuán)路南下工程的相繼建成極大地改善了該地區(qū)的交通條件。項(xiàng)目用 地 距 南 京 市 中 心 新 街 口 約 10 公 里 ， 到 南 京 火 車 站 約 18 公 里 ， 到 南 京 祿 口 國(guó) 際 機(jī) 場(chǎng) 約 23 公 里 。 百 家 湖 西 花 園 只 須 5 分 鐘 車 程 就 可 到 自 達(dá)中華門。外部交通條件便捷。 本項(xiàng)目建設(shè)用地外圍自然環(huán)境優(yōu)越。百家湖西花園居住小區(qū)處 于南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的西南部，百家湖畔環(huán)境優(yōu) 美，風(fēng)景秀 麗，林木茂盛，氣候怡人。 本項(xiàng)目建設(shè)用地人文環(huán)境優(yōu)越，西面有由南京航空航天大學(xué)分 校、河海大學(xué)江寧新校區(qū)及東南大學(xué)科技園。 綜上所述，本項(xiàng)目選址符合生活居住區(qū)的相關(guān)要求。 二、 配套建設(shè)條件 百家湖西花園居住小區(qū)項(xiàng)目用地已部份完成場(chǎng)地平整，供水、 排 水（ 雨 水 、污 水 ） 、供 電 、供 氣 、道 路 、電 話 、有 線 電 視 等 均 已 接 至場(chǎng)地四周，配套建設(shè)條件齊備，可滿足項(xiàng)目建設(shè)要求。具體配套 建設(shè)條件如下： 南京工程咨詢公司 11 帶格式的 : 項(xiàng)目符 號(hào)和編號(hào) 格式的 帶格式的 : 項(xiàng)目符號(hào)和編號(hào) 格式的 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告 （ 一 ） 供 水 ： 項(xiàng) 目 東 面 的 利 源 中 路 下 有 DN500 自 來 水 管 ， 區(qū) 內(nèi)供水由此接入。水源由江寧水廠和南京城南水廠提供。 （二） 電信： 源中路下的電話通信光纜， 滿足本項(xiàng)目要求。 利 能 （ 三 ） 供 電 ： 由 東 善 橋 變 電 所 和 開 發(fā) 區(qū) 變 電 所 提 供 二 路 10KV 電 源 ， 利 源 中 路 現(xiàn) 有 一 路 10KV 高 壓 線 。 （ 四 ） 排 水 ：該 地 區(qū) 采 用 雨 污 分 流 制 。雨 水 匯 集 后 自 利 源 中 路 下 敷 設(shè) 的 DN600 雨 水 管 排 至 百 家 湖 。生 活 污 水 匯 集 后 ，經(jīng) 污 水 處 理 裝 置 進(jìn) 行 初 步 處 理 后 ， 利 源 中 路 DN500 市 政 污 水 管 排 入 開 發(fā) 區(qū) 污 由 水處理廠處理。 （ 五 ） 煤 氣 ：目 前 該 地 區(qū) 主 要 使 用 管 道 煤 氣 ，由 梅 山 冶 金 公 司 提供，本項(xiàng)目設(shè)煤氣調(diào)壓站一座，煤氣供應(yīng)可保證本項(xiàng) 目用氣。 （ 六 ） 有 線 電 視 ：利 源 中 路 敷 設(shè) 有 南 京 有 線 電 視 網(wǎng) 絡(luò) 電 纜 ，小 區(qū)有線電視由此接入。 帶格式的 : 項(xiàng)目符號(hào)和編號(hào) 格式的 南京工程咨詢公司 12 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告 第五章 建設(shè)方案 一、 總平面布置 本 基 地 形 狀 為 較 規(guī) 則 的 矩 形 ， 占 地 面 積 公 頃 。 小 區(qū) 采 用 多層躍層住宅，將不同單元拼接組合，根據(jù)南京地區(qū)的地理緯度及 地段環(huán)境條件，適當(dāng)設(shè)計(jì)南偏東及南偏西的住宅，在不影響日照的 同時(shí)，改善小區(qū)空間景觀效果，避免一般小區(qū)中的兵營(yíng)列式單調(diào)布 局 .又 能 增 加 了 組 團(tuán) 綠 地 。 景觀設(shè)計(jì)改變以前小區(qū)的設(shè)計(jì)集中，地塊大規(guī)模綠地的模式， 在保證集中綠地指標(biāo)的前提下，設(shè)計(jì)組團(tuán)綠地，使每戶均有較好的 景觀。 根據(jù)場(chǎng)地狀況，區(qū)內(nèi)道路依據(jù)山體自由布置，兩個(gè)主入口分別 設(shè)在東面利源中路與太三路、天元路的交匯處。入口處設(shè)小區(qū)中心 廣場(chǎng)，廣場(chǎng)周圍沿太三路布置商業(yè)、文化娛樂設(shè)施；小區(qū)沿太四路 布置幼兒園、小學(xué)校；綠化街心游園、老人活動(dòng)場(chǎng)地、兒 童活動(dòng)場(chǎng) 地、體育健身場(chǎng)地等綠化休閑區(qū)。 根據(jù)建筑物群組自然布置。區(qū)內(nèi)停車根據(jù)場(chǎng)地情況采用路邊港 灣式停車和地下集中戶均人口 總建筑面積 其 中 住宅建筑面積 公建建筑面積 目 計(jì)量單位 畝 戶 人 人 萬 M2 萬 M2 萬 M2 層 人 /ha 數(shù) 值 3200 11200 443 % % ＜ 40 ＞ 40 所 占 （ %） 規(guī)劃住宅平均層數(shù) 人口毛密度 容積率 建筑密度： 綠地率 二、 土建 （一） 建筑 居住小區(qū)的規(guī)劃布局要著重處理好路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、建筑布局及空間 環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，在協(xié)調(diào)中求變化，注重小區(qū)環(huán)境和住宅單體的建 筑設(shè)計(jì)。單體設(shè)計(jì)中統(tǒng)籌考慮空調(diào)室外機(jī)位置，用建筑構(gòu)件進(jìn)行遮 擋，屋頂高低錯(cuò)落，采用平坡結(jié)合，富有變化。 按照人車基本分流的原則進(jìn)行小區(qū)路網(wǎng)、停車設(shè)施的規(guī)劃。停 車 位 機(jī) 動(dòng) 車 按 輛 /戶 、 自 行 車 按 輛 /戶 進(jìn) 行 考 慮 。 小區(qū)在布局上淡化組團(tuán)，突出院落，通過中心綠地、綠色走廊 整個(gè)小區(qū)各部分。 小區(qū)綠化系統(tǒng)是由中心綠地、景觀綠色 走廊、院落綠地、建筑 物立面、頂面植物形成點(diǎn)線面結(jié)合并相互滲透的立體綠化景觀。 小區(qū)公共建筑布置在小區(qū)東面，沿將軍路布置中心會(huì)所、農(nóng)貿(mào) 市場(chǎng)、超市、小學(xué)和幼兒園。 南京工程咨詢公司 14 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)從人的行為科學(xué)出發(fā)，適應(yīng)不同家庭構(gòu)成需要， 套型多樣，廣泛利用新材料、新技術(shù)改善居住功能。住宅采用院落 式布置，各建筑圍合成相對(duì)獨(dú)立的院落空間。規(guī)劃設(shè)計(jì)樹立“以人 為本”的指導(dǎo)思想，按照現(xiàn)代家庭生活行為規(guī)律和市場(chǎng)需求進(jìn)行住 宅設(shè)計(jì)，采 用節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、智能化等住宅建設(shè)新技術(shù)及其它 新型材料設(shè)備，以達(dá)到節(jié)能、智能、舒適、生態(tài)、安全的要求。 （二） 套型 躍 層 式 多 層 住 宅 面 積 每 套 建 筑 面 積 100～ 200 平 方 米 不 等 ， 向 面 較高收入階層，建筑以院落方式呈自由式布置。 普 通 多 層 住 宅 面 積 每 套 建 筑 面 積 60～ 150 平 方 米 不 等 ， 面 向 中 等收入階層，建筑沿丘陵路網(wǎng)以院落方式呈自由式布置。 以四～六層躍層房型為主，套型以現(xiàn)有的 F 型、 A 型、 C 型為 主 ，另 外 增 加 面 積 在 200 平 方 米 左 右 的 躍 層 公 寓 。 其 中 F 型 為 四 層 的 躍 層 公 寓 ， 面 積 在 160 平 方 米 左 右 ， 占 30%； A 型 為 六 層 的 躍 層 公 寓 ， 面 積 在 165 平 方 米 左 右 ， 南 入 口 占 20%， 北 入 口 占 20%； C 型 142 平 方 米 的 六 層 單 層 公 寓 ， 占 10%。 面 積 配 比 ： 客 廳 ： 層 35～ 45 平 方 米 ； 層 25～ 35 平 方 米 ， 寬 ～ 躍 單 面 平 方 米 ； 廚 房 加 餐 廳 ： 15～ 20 平 方 米 ； 主 臥 ： 14～ 16 平 方 米 ； 衛(wèi) 生 間 ： 4～ 6 平 方 米 ； 次 臥