【正文】 10． 2 可行性建議 47 / 49 本項(xiàng)目特指 **廣場(chǎng)的建設(shè)，包括部。以目前來(lái)看，整個(gè)二期項(xiàng)目完成后， **廣場(chǎng)便成為惠 州較大的人文住宅小區(qū)，其市場(chǎng)前景看好。 從后期開發(fā)（二、三期的開發(fā)）的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)上來(lái)看，小區(qū)開發(fā)的效益還需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行反復(fù)調(diào)整?，F(xiàn)在將有關(guān)的研究結(jié)論及可行性建議表述如下： 10． 1 研究結(jié)論 本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)過(guò)多方磋商討論，已經(jīng)幾易其稿，其設(shè)計(jì)方案基本上利用了項(xiàng)目地塊的地形特點(diǎn)，達(dá)到了人工景觀與自然景觀相融洽的目的。由于對(duì)本項(xiàng)目將來(lái)的物業(yè)銷售情況目前尚難以估計(jì)，所以，在本次進(jìn)行財(cái)務(wù) 效益估算時(shí)，采用了較保守的計(jì)算模式?，F(xiàn)在惠州市房地產(chǎn)開發(fā)比較理想的模式，是房地產(chǎn)開發(fā)公司的自有資金、向銀行貸款和樓花銷售預(yù)售款各占總投資的三分之一。同時(shí)，由于目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)家有關(guān)政策的影響仍然非常大，對(duì)未來(lái)幾年的惠州市物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r較難預(yù)測(cè)，因此，現(xiàn)給出本項(xiàng)目 在不同住宅銷售均價(jià)下的資本收益率敏感性分析。但在財(cái)務(wù)效益分析的假設(shè)看，該測(cè)價(jià)是假定在物業(yè)交付使用時(shí)能全額回收所有現(xiàn)金的測(cè)價(jià)。 9． 5． 2 物業(yè)銷 售測(cè)價(jià)較為保守 本報(bào)告所進(jìn)行的物業(yè)市場(chǎng)測(cè)價(jià)，是基于對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域住宅類樓盤的詳細(xì)調(diào)查以及結(jié)合了惠州市同類型樓盤的市場(chǎng)實(shí)際成交數(shù)據(jù)得出的，也是基于目前的現(xiàn)金水平。主要有兩方面原因： 9． 5． 1 建筑工程安裝造價(jià)構(gòu)成比例略高建筑工程安裝造價(jià) 在項(xiàng)目總投資中（不包含財(cái)務(wù)費(fèi)用）占了近六成，由于土地成本較為固定，因此，能否在投資開發(fā)的全過(guò)程控制好本項(xiàng)目建筑工程安裝造價(jià)將成為影響本項(xiàng)目總成本的主要因素。年利率暫定為 6％，按單利計(jì)算。根據(jù)本項(xiàng)目的工程總量，估計(jì)第一組團(tuán)（土方工程及樁基礎(chǔ)）工程建設(shè)時(shí)間約為一年。 9． 4． 2 后期開發(fā)敏感分析 選取土地成本作為敏感性因素，對(duì)后期開發(fā)的資本收益進(jìn)行敏感性分析，從表上數(shù)據(jù)看，建安成本 的變化對(duì)后期開發(fā)有一定的影響，但當(dāng)建安成本上升 5％時(shí)，后期開發(fā)各階段的所得稅后資本收益率仍然大于 0，可見，建安成本在本項(xiàng)目各類影響因素中，并非是決定性因素。 9． 4 項(xiàng)目敏感性分析 9． 4． 1 首期開發(fā)敏感性分析 選取首期開發(fā)的住宅價(jià)格、以推廣價(jià)方式銷售的住宅價(jià)格和土地成本作為敏感性因素，針對(duì)資本受益率指標(biāo)分別作單因素敏感分析，有如下的結(jié)論：在“平緩 回收”方案中，當(dāng)住宅價(jià)格下降接近至 90％，建安成本上升接近正負(fù) 10％，或以推廣價(jià)銷售之部分住宅物業(yè)的價(jià)格下降接近正負(fù) 10％時(shí)，凈現(xiàn)值均不理想，可見上述因素對(duì)凈現(xiàn)值這個(gè)指標(biāo)較敏感。因此，在二、三期有必要對(duì)以推廣價(jià)銷售的住宅物業(yè)的銷售狀況進(jìn)行盈虧平衡分析。首期開發(fā)是采用了低價(jià)促銷的方式，各類住宅單元的測(cè)價(jià)和定價(jià)方式基本是采用成本加成價(jià)和推廣價(jià)兩種形式。當(dāng)后期開發(fā)期間的房地產(chǎn)市場(chǎng)維持目前穩(wěn)中有升的局面，則后期開發(fā)在財(cái)務(wù)效益分析的角度上看是可行的。 （ 3）后期開發(fā)的資本收益率計(jì)算公式如下： 凈現(xiàn)金流量（利潤(rùn)）資本收益率＝ ——————————— 開發(fā)總投入從《項(xiàng)目各功能物業(yè)的測(cè)價(jià)》的分析中知道，由于后期開發(fā)的跨期較長(zhǎng)，小區(qū)外部環(huán)境對(duì)小區(qū)物業(yè)將來(lái)價(jià)值影響的不定因素較多，且難于精確估計(jì)， 因此，對(duì)后期開發(fā)各期住宅物業(yè)的測(cè)價(jià)只進(jìn)行了小區(qū)內(nèi)環(huán)境因素改善的系數(shù)修正，該系數(shù)反映的是小區(qū)環(huán)境改善后對(duì)小區(qū)內(nèi)住宅價(jià)值的影響。在本次的可行性研究中，對(duì)后期開發(fā)的運(yùn)作模式只作一般假設(shè)。從這個(gè)角度上看，首期的開發(fā)投資方案是可行的。也就是說(shuō)，預(yù)售樓款的回收方式是影響第一階段開發(fā)成敗的一個(gè)較敏感的因素?！捌椒€(wěn)回收”預(yù)售 42 / 49 樓款的回收方案，在實(shí)際操作中將有一定的借鑒意義 。首期開發(fā)效益綜述：由于首期開發(fā)資金籌措及運(yùn)作模式的設(shè)定，開發(fā)資金可由部分預(yù)售樓款來(lái)沖抵。 9． 2． 2 首期第一階段投資效益分析 根據(jù)前面對(duì)第一、二階段開發(fā)模式的設(shè)定，第一階段及第二階段預(yù)售樓款將主要用于抵償本項(xiàng)目部分開發(fā)投資，預(yù)售樓款不 足以抵償開發(fā)投資的部分才通過(guò)銀行抵押貸款進(jìn)行籌資，不同的預(yù)售樓流入計(jì)劃與安排將會(huì)直接影響貸款的籌措數(shù)量，也就是說(shuō)影響了財(cái)務(wù)成本。三、本項(xiàng)目的計(jì)算模型中，設(shè)定本項(xiàng)目物業(yè)的銷售率為 100％，是為了體現(xiàn)本項(xiàng)目的內(nèi)在盈利能力。初步效益測(cè)算根據(jù)本項(xiàng)目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，可算 出本項(xiàng)目的靜態(tài)財(cái)務(wù)效益，詳見下表： 本項(xiàng)目靜態(tài)投資效益分析表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額（萬(wàn)元） 1． 0 現(xiàn)金流入 56167 2． 0 現(xiàn)金流出 41504 2． 1 土地開發(fā)費(fèi) 4000 2． 2 土建、建安設(shè)計(jì) 工程費(fèi) 28752 2． 3 應(yīng)繳各種稅費(fèi) 2500 2． 4 營(yíng)業(yè)稅 2021 2． 5 各類配套工程費(fèi) 532 2． 6 供水增容費(fèi) 120 2． 7 報(bào)建手續(xù)費(fèi) 600 2． 8 不可預(yù)見費(fèi) 500 41 / 49 2． 9 投資利息 2021 2． 10 其他費(fèi)用 500 從靜態(tài)的角度看，整個(gè)項(xiàng)目盈利十分明顯。 9． 2． 1． 8 財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析報(bào)表格式的依據(jù)是國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版），參照我國(guó)的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，對(duì)項(xiàng)目投資計(jì)算經(jīng)濟(jì)效 40 / 49 益。 9． 2． 1． 7 營(yíng)業(yè)性公建項(xiàng)目收益的設(shè)定 小區(qū)建設(shè)涉及到的具有營(yíng)業(yè)性質(zhì)的公建項(xiàng)目，如會(huì)所、商店、俱樂部等，是 可以產(chǎn)生盈利的項(xiàng)目，也就是說(shuō)，建造這些項(xiàng)目所耗費(fèi)的成本將來(lái)是可以通過(guò)物業(yè)的銷售或項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收益來(lái)補(bǔ)償?shù)?。貸款利率的支付方式為本核算期內(nèi)支付以往各期累計(jì)的貸款總額半年的利息以及本核算期內(nèi)均勻投入的原則計(jì)算的本核算期內(nèi)投資資金的半年利息。本項(xiàng)目在建設(shè)開發(fā)期內(nèi)獲得預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定是：本核算期內(nèi)的預(yù)售樓款只有 70％的數(shù)量能夠在本核算期作為開發(fā)資金使用，所余下的 30％款項(xiàng)可留待以后各期使用。采用這種回收方式，將有部分的預(yù)售樓款被用于開發(fā)建設(shè)。并對(duì)預(yù)售樓款的使用原則進(jìn)行設(shè)定。 9． 2． 1． 6 首期第一階段開發(fā)中以第二階段預(yù)售樓款抵償開發(fā)投資的原則 首期第一階段開發(fā)的主要作用在于啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開發(fā)，因此，在第一階段物業(yè)銷售的方法上，采用了低價(jià)銷售的策略。 9． 2． 1． 5 開發(fā)資金運(yùn)作的設(shè)定以及資金籌措原則 第一階段的開發(fā)作為本項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)的開端，起到啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開發(fā)的重要作用，因此，第一階段的財(cái)務(wù)效益核算將采用動(dòng)態(tài)分期的方式進(jìn)行。 本項(xiàng)目銷售稅費(fèi)一覽表 銷售稅 ％ 3280 萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅金：按營(yíng)業(yè)額 ％計(jì)算 ％ 3080 萬(wàn)元 防洪費(fèi)：按營(yíng)業(yè)額 ％計(jì)算 % 100 萬(wàn)元 房地產(chǎn)交易管理費(fèi)：按交易額 ％計(jì)算 % 100 萬(wàn)元 印花稅：按交易額的 ％計(jì)算 % 16 萬(wàn)元 其它：按交易額的 ％計(jì)算 % 22 萬(wàn)元 （ 2）銷售費(fèi)用： 1685 萬(wàn)元；按發(fā)展商自行銷售本項(xiàng)目物業(yè)的原則，包括項(xiàng)目推廣宣傳費(fèi)用等按銷售收入的 3％計(jì)算。 9． 2． 1． 4 進(jìn)行物業(yè)銷售時(shí)預(yù)計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)及費(fèi)用 （ 1）按照本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的習(xí)慣，在進(jìn)行物業(yè)銷售時(shí)預(yù)計(jì)須支付的稅項(xiàng)主要有： 營(yíng)業(yè)稅金及附加：按營(yíng)業(yè)額 ％計(jì)算； 防洪費(fèi)：按營(yíng)業(yè)額 ％計(jì)算； 房地產(chǎn)交易管理費(fèi) ：按交易額 ％計(jì)算； 37 / 49 印花稅：按交易額的 ％計(jì)算； 其它：按交易額的 ％計(jì)算。第二及第三階段的開發(fā)按照不受物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境變化的影響，以連貫和正常開發(fā)的建設(shè)進(jìn)度安排施工計(jì)劃。 9． 2． 1． 3 第一階段開發(fā)運(yùn)作期限的設(shè)定 對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的運(yùn)作期限，首先設(shè)定為第一階段開發(fā)本項(xiàng)目首期，籌建期為半年和建筑期半年，如果以一個(gè)季度為一個(gè)核算期，則該階段的整個(gè)開發(fā)期一共分為四期。各個(gè)階段的開發(fā)獨(dú)立負(fù)擔(dān)各自的支出與收入，并且，進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)效益測(cè)算?，F(xiàn)將有關(guān)的計(jì)算過(guò)程表述如下： 9． 2． 1 計(jì)算設(shè)定 9． 2． 1． 1 價(jià)格水平的假定 依照本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的慣例，本報(bào)告以進(jìn)行項(xiàng)目租、售的價(jià)格測(cè)定時(shí)的建議價(jià)格作為計(jì)算依據(jù)，在進(jìn)行項(xiàng)目投資估算，租售收入計(jì)算，經(jīng)營(yíng)成本假設(shè)等均采用現(xiàn)時(shí)的價(jià)格水平，并且在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)保持不變，即不考慮通貨膨脹因素對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。由于本項(xiàng)目目前處于籌建開發(fā)的前期階段，因此，在計(jì)算可售 35 / 49 面積時(shí)，只對(duì)電梯間、樓道等公用面積進(jìn)行了分?jǐn)傆?jì)算，而在對(duì)如幼兒園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、垃圾房等公建面積時(shí)則不進(jìn)行分?jǐn)偂? 本區(qū)由于兼顧多重優(yōu)勢(shì)，有機(jī)會(huì)成為房地產(chǎn)投資資金聚集的熱點(diǎn)地區(qū)。良好的交通網(wǎng)絡(luò)：從西側(cè)通過(guò)規(guī)劃區(qū)邊緣的廣汕公路，為一級(jí)國(guó)道，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別又有城市主干道路通過(guò)，使得本規(guī)劃區(qū)與周邊地區(qū)都有方便、快捷的交通聯(lián)系。四周有市公安局、國(guó)家 安全局，惠州市行政中心，惠州市文化體育中心等，是惠州新城區(qū)的核心地帶，集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、貿(mào)易于一體，各種氛圍都較好。四周相同類型的項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)，但已形成了較大規(guī)模。 第九章 財(cái)務(wù)效益估算 9． 1 項(xiàng)目開發(fā)前景 34 / 49 根據(jù)惠州市城市總體規(guī)劃，未來(lái)十年惠州市城區(qū)將向外有較大的擴(kuò)展，并且，市區(qū)主要是向河北岸延伸，向南過(guò)渡至濱海城市只是工業(yè)的拓寬而不會(huì)波及社會(huì)大的經(jīng)貿(mào)體系。 8． 11 投資利息 本項(xiàng)目的投資利息為 2021 萬(wàn)元，單方成本為 80 元／平方米。 8． 9 報(bào)建手續(xù)費(fèi) 本項(xiàng)目的報(bào)建手續(xù)費(fèi)為 600 萬(wàn)元，單方成本為 24元／平方米。 33 / 49 8． 7 各類配套工程費(fèi) 本項(xiàng)目各類配套工程費(fèi)為 532萬(wàn)元，單方成本為 元／平方米。 32 / 49 8． 5 應(yīng)繳各種稅費(fèi) 本項(xiàng)目應(yīng)繳各種稅費(fèi)總額為 2500 萬(wàn)元，單方成本為 100 元／平方米。 8． 4 建安成本 本項(xiàng)目建安工程造價(jià)（土建裝修工程費(fèi)及機(jī)電設(shè)備安裝工程費(fèi)）總額為 28752 萬(wàn)元。 8． 3 土地成本 本項(xiàng)目土地成本的總額為 4000 萬(wàn)元。 4．內(nèi)門窗 預(yù)留。 2．墻體 外墻磚或高級(jí)涂料。 根據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)開發(fā)的實(shí)際情況，結(jié)合本項(xiàng)目地塊相 鄰的其它開發(fā)項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)，指定以下的裝修檔次進(jìn)行總投資估算。 本二期工程擬分三組、滾動(dòng)式進(jìn)行開發(fā)，第一階段開發(fā) C區(qū)，作為本項(xiàng)目啟動(dòng)，第二階段、第三階段須觀察項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)的變化從而制定出相應(yīng)的開發(fā)策略。如果以惠州 28 萬(wàn)家庭計(jì)算，哪么， **廣場(chǎng)的市場(chǎng)容量為：符合 1 和 2 者為 28 萬(wàn)17％ 21％＝ 9996 個(gè)家庭 30 / 49 符合 1 和 3 者為 28 萬(wàn) 17％ 37％＝ 17612 個(gè)家庭 符合 1 和 4 者為 28 萬(wàn) 17％ 53％＝ 25228 個(gè)家庭 符合上述四個(gè)條件者則為 28 萬(wàn) 17％ 21％ 37％ 53％＝ 1960 個(gè)家庭 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，并考慮眾多不定因素，上述結(jié)果應(yīng)進(jìn)一步修正，取修正系數(shù)為 則市場(chǎng)容量為 1960 ＝ 588 個(gè)家庭 另一方面，按照建設(shè)規(guī)劃， **廣場(chǎng)首期項(xiàng)目的開發(fā)，市場(chǎng)是完全可以接受的。調(diào)查結(jié)果占有購(gòu)房意向家庭的 37％； ◆ 能夠接受商品房?jī)r(jià)格區(qū)間在 2021 元／平方米以上的。調(diào)查結(jié)果為 17％； ◆ 對(duì)住宅環(huán)境持“十分重要”的態(tài)度的人士。 7． 4 市場(chǎng)