【正文】 通 過(guò)公共秘書(shū)，用戶可以免去許多日常需要處理的繁雜瑣事；在商務(wù)會(huì)所里，用戶可以與自己。許多商務(wù)公寓項(xiàng)目正是瞅準(zhǔn)這個(gè)時(shí)機(jī)。目前進(jìn)駐北京的世界 500 強(qiáng)企業(yè) 156家中有 92家辦公地點(diǎn)設(shè)在了北京商務(wù)中心區(qū)及其周邊輻射區(qū)內(nèi)，加入 WTO后，還會(huì)有更多的外資、合資、內(nèi)資企業(yè)不斷進(jìn)駐。因此商務(wù)公寓一推出就受到了許多商務(wù)客戶的歡迎。權(quán)威人士普遍認(rèn)為，商務(wù)公寓能在 CBD內(nèi)大行其道，主要是受社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。所以建議，我們落后的規(guī)定、金融政策、法律應(yīng)該跟著調(diào)整。如果積極鼓勵(lì)發(fā)展寫(xiě)字樓，像 CBD這樣的區(qū)域，會(huì)產(chǎn)生大量的稅收，可能一間房子里面簽一份合同，整個(gè)的營(yíng)業(yè)稅、所得稅量就會(huì)非常大。像北京這樣的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)區(qū)域，只做住宅，不做寫(xiě)字樓，區(qū)域經(jīng)濟(jì)是非常危險(xiǎn)的。中國(guó)最大的結(jié)合方式是按揭貸款。沒(méi)有寫(xiě)字樓怎幺辦？就跑到住宅里面去?？墒堑搅?1993 年的 6 月份，沿海開(kāi)放城市房地產(chǎn)有泡沫了，北京的房地產(chǎn)剛從娘肚子里邊出來(lái)，就與沿海城市一起享受了同樣的宏觀調(diào)控待遇。 SOHO中國(guó)的潘石屹認(rèn)為，北京目前商住樓流行是有歷史淵源 的。很多條件決定了可能會(huì)有更多的小企業(yè)不愿意租而愿意買(mǎi)房屋，但企業(yè)不會(huì)長(zhǎng)期或者永久在一個(gè)地方生存，或者財(cái)務(wù)制度允許租但是不能買(mǎi)，在很多國(guó)家是有限制的，比如說(shuō)保險(xiǎn)公司規(guī)定固定資產(chǎn)投資不能超過(guò) 50%，而國(guó)內(nèi)沒(méi)有這樣的問(wèn)題，所以小公司更多的用 20%的按揭買(mǎi)房，節(jié)省更多租金來(lái)正常經(jīng)營(yíng)。這樣開(kāi)發(fā)商就只能說(shuō)其項(xiàng)目不是辦公樓，批的是住宅，消費(fèi)者花多一點(diǎn)的錢(qián)有 70年的使用權(quán)當(dāng)然比花同樣的錢(qián)只用 50年好，所以商住一定比辦公樓賣(mài)得好；其次，凡是商住允許“住”的，銀行就給你按 揭；按辦公樓算的，就不給你七成按揭。不鼓勵(lì)投資，不鼓勵(lì)做辦公樓，做辦公樓就只給三成四成五成按揭，住宅就可以八成。 “新華遠(yuǎn)”任志強(qiáng)認(rèn)為，商住樓的產(chǎn)生與金融政策有很大關(guān)系：國(guó)家目前鼓勵(lì)個(gè)人消費(fèi)貸款，而不鼓勵(lì)生產(chǎn)投資貸款。而這些在功能設(shè)計(jì)、布局設(shè)計(jì)和人文環(huán)境設(shè)計(jì)等方面更迎合特定辦公人群的新型商住樓的入市，還將進(jìn)一步推動(dòng)此類(lèi)物業(yè)的發(fā)展。這種新型商住公寓的出現(xiàn)使得市場(chǎng)物業(yè)結(jié)構(gòu)更加合理，留住了中小企業(yè)，有利于中小企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。到了第二批辦公樓，它的戶型是按照住宅設(shè)計(jì)，底商也是住宅標(biāo)準(zhǔn)，不過(guò)引入了“只商不住”的概念。第一代“商住”樓的出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商主要是利用公寓立項(xiàng)，比寫(xiě)字樓立項(xiàng)要少交納前期開(kāi)發(fā)所需要的一些費(fèi)用，因而降低成本。 第三代“商住”樓近階段將嶄露頭角 以前的“商住”兩用樓頗受爭(zhēng)議，然而，成百上千的中小企業(yè)和奇 缺的高檔寫(xiě)字樓成為鮮明對(duì)比，高檔寫(xiě)字樓的供應(yīng)量雖然在不斷增加，但其昂貴的價(jià)格早已把成長(zhǎng)型的中小企業(yè)拒之門(mén)外；中檔寫(xiě)字樓又明顯斷檔。種種跡象表明，商住樓僅僅是一種過(guò)渡形式，其投資前景并不看好。商住型樓盤(pán)面積使用率不高、電話線供電量不足等條件限制了辦公需求，同時(shí)一旦整棟樓宇中多數(shù)單位出租，轉(zhuǎn)型就相當(dāng)困難，如早期的商房大廈等。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，出現(xiàn)上述狀況，除了樓市的推陳出新外，商住類(lèi)房屋在出租獲益上存在許多缺憾。 從東方策略等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的成交數(shù)據(jù)顯示，與往年相比，商住類(lèi)住宅的出租價(jià)普遍下跌。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不盡合理，非甲級(jí)寫(xiě)字樓的供應(yīng)不足，導(dǎo)致了商住類(lèi)住宅出租活躍，但面對(duì)寫(xiě)字樓供應(yīng)量的大幅增加，這種需求并不能長(zhǎng)期保持。大規(guī)模的投資趨向是否有足夠的需求保證收益呢？據(jù)中原物業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料表明，商住的熱租區(qū)主要集中在中關(guān)村往東延至亞運(yùn)村區(qū)域， CBD地區(qū)有部分需求，但相比而言，公司以寫(xiě)字樓租賃居多，公寓出租大多是居住。 商住公寓投資回報(bào)有幾何？以亞運(yùn)村的商住 公寓為例，據(jù)綜合計(jì)算，位于中關(guān)村的華亭嘉園、天創(chuàng)世緣、陽(yáng)光廣場(chǎng)三個(gè)項(xiàng)目的租金回報(bào)率分別是 %、 %、 %，平均租金回報(bào)率為 %，而該地區(qū)寫(xiě)字樓的租金回報(bào)率是 10%，可見(jiàn)該地區(qū)商住公寓的租金回報(bào)率稍低于該地區(qū)寫(xiě)字樓的租金回報(bào)率，但因前期投入遠(yuǎn)低于寫(xiě)字樓，所以商住公寓的投資回報(bào)率還是很理想的。 （ 2）價(jià)格低，風(fēng)險(xiǎn)小。在信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的背景下，小型公司的數(shù)目急劇增多，尤其是科技含量 較 第 16 頁(yè) 共 27 頁(yè) 此資料來(lái)自 高、知識(shí)密集型、工作獨(dú)立性較強(qiáng)的小公司不斷涌現(xiàn)，象廣告、設(shè)計(jì)、策劃、資訊等行業(yè)，十人以下的工作室、公司屢見(jiàn)不鮮。諸多發(fā)展商爭(zhēng)著宣傳其“商住”概念，可見(jiàn)大家都看好商住公寓的需求市場(chǎng)。 商住公寓 2020年在北京取得了不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，如位于亞運(yùn)村的天創(chuàng)世緣、西北三環(huán)的新起點(diǎn)嘉園、知春路的世紀(jì)豪景等，這些以商住公寓為主的項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況都很好。商住公寓為中、小公司及居家辦公的自由職業(yè)者提供了一個(gè)可商可住的場(chǎng)所，它一般除了提供一些生活配套設(shè)施外，還設(shè)置了寬帶局域網(wǎng)、商務(wù)中心、會(huì)議室、票務(wù)中心及充足的車(chē)位等商務(wù)設(shè)施。申請(qǐng)以居民住宅樓房屋作 為企業(yè)（或個(gè)體工商戶）住所（經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）從事上述 4類(lèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以外其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，須提交申請(qǐng)住所所在地居（家）委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或能夠代表該地區(qū)居民行使權(quán)利的其他居民自治組織出具的同意函，否則不予受理。而在北京西部，買(mǎi)賣(mài)成交主要集中在一級(jí)市場(chǎng)上。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，到 2020年 6月份北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均售價(jià)報(bào)價(jià)為 2180美元每平方米，比年初下降了。 （ 4） 銷(xiāo)售市場(chǎng)。租金下降可歸咎于下列原因。 2020年上半年主要買(mǎi)賣(mài)成交 公司 /機(jī)構(gòu)名稱 物業(yè)名稱 位置 面積 (建筑平米 ) 兩國(guó)內(nèi)公司 華麟大廈 朝陽(yáng)區(qū)霄云路 59600 中國(guó)進(jìn)出口銀行 牡丹公寓 東城區(qū)東皇城根 30000 三峽國(guó)際招標(biāo)公司 鵬潤(rùn)大廈 朝陽(yáng)區(qū)霄云路 1800 中國(guó)“一汽” 南銀大廈 朝陽(yáng) 區(qū)東北三環(huán) 4500 北京建工集團(tuán) 浙江大廈 朝陽(yáng)區(qū)安貞橋 3800 （ 3） 租賃市場(chǎng)。但是，由于目前靠近東三環(huán)的中央商務(wù)區(qū) 內(nèi)可售寫(xiě)字樓非常少，買(mǎi)家不得不轉(zhuǎn)向朝陽(yáng)區(qū)東北三環(huán)、甚至北三環(huán)和東城區(qū)的寫(xiě)字樓。太陽(yáng)公司 的研發(fā)部門(mén)在學(xué)知大廈租了 3000平方米；諾基亞在盈科中心擴(kuò)租了 3000平方米；而國(guó)內(nèi)通訊公司深圳華為也在泰康大廈租了 2600平方米。 ① 租賃市場(chǎng) 2020 年上半年可以分為兩個(gè)階段，即傳統(tǒng)行業(yè)占主導(dǎo)地位的第一季度和高科技行業(yè)開(kāi)始復(fù)蘇的第二季度。第一， 2020年入伙但尚未消 化的寫(xiě)字樓存量仍有很多；第二，許多小業(yè)主的房子因逐漸空出來(lái)而紛紛壓價(jià)以爭(zhēng)取客戶；第三，許多公司由于業(yè)務(wù)方面的調(diào)整而使一些面積空了出來(lái)，這些面積也加入到了寫(xiě)字樓存量中；第四，一些國(guó)外公司由于被兼并，其在北京的寫(xiě)字樓物業(yè)也相應(yīng)地空了出來(lái)。 2020 年上半年只有兩棟甲級(jí)寫(xiě)字樓入伙，即位于海淀區(qū)中科院南路的融科咨詢中心和位于朝陽(yáng)區(qū)馬甸橋東北角的中國(guó)國(guó)際科技會(huì)展中心，分別為市場(chǎng)提供寫(xiě)字樓面積 49000 平方米和50000平方米，使市場(chǎng)總存量達(dá)到 283萬(wàn)平方米。 北京市甲級(jí)寫(xiě)字樓 2020年市場(chǎng)狀況 盡管“入世”效應(yīng) 不斷深化，并且市場(chǎng)上也沒(méi)有很多新增供應(yīng)，但北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)在 2020年上半年還是延續(xù)了 2020年的下跌趨勢(shì)，表現(xiàn)在租金持續(xù)下跌，入住率也沒(méi)有出現(xiàn)明顯的改善?！皣?guó)際傳媒大道”與新加坡宏興國(guó)際發(fā)展有限公司等 6 家海內(nèi)外投資集團(tuán)成功簽約，項(xiàng)目總投資近百億元。 （ 5）傳媒大道。目前該地塊已凍結(jié)項(xiàng)目審批 ，需等到奧運(yùn)村規(guī)劃方案整體通過(guò)后方會(huì)解凍，因此，算上開(kāi)發(fā)需要的時(shí)間，正式進(jìn)入市場(chǎng)最快也要到 2020 年下半年。 （ 4）奧運(yùn)村。中國(guó)人的生活方式和工作方式與外國(guó)人不同。這里國(guó)營(yíng)企業(yè)的氣 第 13 頁(yè) 共 27 頁(yè) 此資料來(lái)自 氛濃一點(diǎn)，人民銀行、保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)這些監(jiān)管部門(mén)，還有三大國(guó)有商業(yè)銀行及交通銀行、招商銀行、民生銀行以及國(guó)內(nèi)主要大的保險(xiǎn)公司等總部都設(shè)在這里，另外中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)網(wǎng)通、中國(guó)聯(lián)通等大型電信企業(yè)也集中于此。 （ 3）金融街國(guó)有大企 業(yè)的集散地。而那些外企或者中國(guó)的高級(jí)企業(yè)又需要一些高檔寫(xiě)字樓來(lái)辦公。創(chuàng)業(yè)型企業(yè)在資金上沒(méi)有成熟企業(yè)來(lái)得雄厚，所以在辦公地點(diǎn)的選擇上也沒(méi)有那些企業(yè)講究。因此，在這些地區(qū)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目也就呈現(xiàn)出豐富的面貌。 （ 2）中關(guān) 村屬于創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。在 CBD，尤其在核心區(qū)的位置，土地出讓金會(huì)明顯比其他地區(qū)要高，所以項(xiàng)目在定位上就是那些效益好、規(guī)模大的企業(yè)。另一種生活在 CBD的企業(yè)就是國(guó)內(nèi)穩(wěn)定型的大企業(yè)，這種企業(yè)的業(yè)務(wù)渠道、收入來(lái)源和利潤(rùn)水平都是穩(wěn)定的，甚至企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)也是穩(wěn)定的。 以國(guó)貿(mào)為代表 CBD區(qū)域首先是外資企業(yè)的代表，很多外資企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)規(guī)范和成熟。由于，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈、現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)都具有很大的發(fā)展?jié)摿?，所以?2020年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)中中資機(jī)構(gòu)仍然是需求的主力，外資需求增長(zhǎng)緩慢。其中較矚目的為中關(guān)村國(guó)際商城發(fā)展面積逾 100公頃。報(bào)告認(rèn)為，中關(guān)村地區(qū)在未來(lái)數(shù)年將繼續(xù)重點(diǎn)發(fā)展。加上現(xiàn)有的寫(xiě)字樓存量、一些公司由于調(diào)整而投放市場(chǎng)的面積以及小業(yè)主房不斷空出的面積， 2020年下半年寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍舊是供過(guò)于求的局面，寫(xiě)字樓的空置率將不斷攀升，而租金和售價(jià)也將隨之保持下降趨勢(shì)。報(bào)告同時(shí)顯示，北京 市上半年新落成甲級(jí)寫(xiě)字樓共達(dá) ，預(yù)計(jì)于年底前將會(huì)額外增加 方米。另外，2020 年第三使館區(qū)新增寫(xiě)字樓將近 8 萬(wàn)平方米左右，而整個(gè)第三使館區(qū)的寫(xiě)字樓面積為 50萬(wàn)平方米，市場(chǎng)對(duì)新項(xiàng)目的吸納過(guò)程也造成整體租金價(jià)格的下降。 （二）寫(xiě)字樓部分 總體概述：寫(xiě)字樓供過(guò)于求，整體租售價(jià)下降幾成定勢(shì) 據(jù)中房指數(shù)報(bào)告顯示， 2020 年第三季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金普遍下跌，其中位于燕莎附近的第三使館區(qū)租金跌幅最大，下跌 %，其次為 CBD 及東長(zhǎng)安街 地區(qū)，分別下跌%及 %。而近年來(lái)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，商業(yè)用房面積增長(zhǎng)速度過(guò)快，有的已突破這一比例。商鋪則要復(fù)雜得多，區(qū)域、人流、地點(diǎn)、門(mén)面、鋪型、整體環(huán)境配置、經(jīng)營(yíng)類(lèi)別、裝修檔次、周邊消 費(fèi)層次、習(xí)慣等，每一種因素都對(duì)商鋪價(jià)值的高低產(chǎn)生很大影響。商鋪投資前景看好，但決不能保證每一個(gè)投資者都保賺不賠。這些變化也是投資者難以預(yù)測(cè)的。只有消費(fèi)市場(chǎng)贏，商家、投資者才能贏。 ② 不確定因素多。住宅如果高租金租不出去，可以低租金出租，租住宅的人要比租商鋪的人多得多；實(shí)在租不出去，還可以自己住。商鋪出租率高于 100%，勢(shì)必造成購(gòu)物環(huán)境擁擠，商業(yè)品質(zhì)下降，長(zhǎng)久下去，甚至?xí)拐麄€(gè)商鋪區(qū)沒(méi)落。開(kāi)發(fā)商、投資者皆曰“形勢(shì)大好”。 （ 2） 商鋪投資中的風(fēng)險(xiǎn)?！芭c其為老板打工，不如自己當(dāng)老板”，這種潛意識(shí)在許多人心里涌動(dòng)。 ③ 商鋪可出租、亦可經(jīng)營(yíng)的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。隨著郊居化速度的加快，城市居民外遷已是大勢(shì)所趨。商鋪投資剛剛興起，投資者都想在此掘“第一桶金”。商鋪投資相對(duì)于股市和住宅，回報(bào)率較高。 ① 消費(fèi)者投資意識(shí)的多元化。不僅是北京這種大城市，商鋪熱還波及小城鎮(zhèn)。以北京科技會(huì)展中心為例，其首層店鋪的出租效果很好，但二層、三層，雖然發(fā)展商也采取了如加修直通三層的手扶滾梯，將過(guò)街天橋與二層直接相連等措施吸引客流，以彌補(bǔ)在設(shè)計(jì)上的缺陷，部分店鋪仍有空置現(xiàn)象。因此，擁有高回報(bào)率也在情理之中。 部分潛力型底商基本情況 項(xiàng)目名稱 位置 商業(yè)面積 (建筑平米 ) 售 價(jià) (元 /平米建面 ) 租金（美元 /月 /平方建面） 狀態(tài) 百朗園 五棵松 10000 10000 1622 已售完 九臺(tái) 2020 亞運(yùn)村 4000 19800 600萬(wàn) /年