【正文】 。 （ 5）所得稅 所得稅率按公司注冊地稅率計(jì)取。 （ 3）銷售稅金及附加 銷售稅金及附加按銷售收入的 %計(jì)取，計(jì) 6705 萬元。 項(xiàng)目的損益 （ 1）銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用按銷售收入的 2%計(jì)取，計(jì) 2416 萬元。經(jīng)測算，測算期內(nèi)車位經(jīng)營收入為 2160 萬元。 15 車位經(jīng)營收入 本項(xiàng)目共建有車位 922 個(gè)，其中 600 個(gè)車位考慮為出租經(jīng)營，其余車位為商業(yè)用房免費(fèi)停車位。 餐飲娛樂出 售、出租收入 本項(xiàng)目共建有餐飲娛樂建筑面積為 58983 平方米，計(jì)劃全部出租經(jīng)營，租金價(jià)格暫定為 元 /平方米 商場出售、出租收入 本項(xiàng)目可供出售、出租商業(yè)建筑面積為 80827 平方米，其中 2 層分 3 年出售，售價(jià)暫按 12020 元 /平方米計(jì)；其余商業(yè)用房將出租經(jīng)營，租金價(jià)格第一年暫定為 元 /平方米根據(jù)現(xiàn)行銀行利率、同行業(yè)近年來的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等因素，本項(xiàng)目取定財(cái)務(wù)基 準(zhǔn)收益率為 10%。從利潤中扣除的有所得稅（稅率為公司注冊地稅率）。 （ 3）稅金 根據(jù)本項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)務(wù)及現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度，從銷售收入中直接扣除的稅金及附加主要有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅。 （ 2）項(xiàng)目建設(shè)期和經(jīng)營期 本項(xiàng)目擬定的建設(shè)期為 年。 ? 同類型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營情況和統(tǒng)計(jì)資料。 四、財(cái)務(wù)效益分析 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)編制依據(jù) ? 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)編制依據(jù)為國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）中財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及現(xiàn)行有關(guān)政策規(guī)定。 資金使用計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度，建設(shè)期擬為 年。 建設(shè)投資 經(jīng)估算，完成凱旋生活廣場項(xiàng)目建設(shè)投資為 135977 萬元，其中土地費(fèi)用約 20200萬，建筑安裝工程費(fèi)為 94778 萬元。 13 ? 本項(xiàng)目建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)，并考慮調(diào)整因素。根據(jù)普陀區(qū)及地塊周邊地區(qū)的現(xiàn)狀和發(fā)展前景，以及本項(xiàng)目的定位，本辦公樓的銷售價(jià)格暫定為 8000 元 /平方米。日。主要客戶為周邊地塊入駐的工業(yè)企業(yè)和商業(yè)企業(yè)，亦可憑借緊靠城市中環(huán)線（建設(shè)中）、與滬寧高速公路相鄰的地理優(yōu)勢及便利的交通條件，吸引外省市企業(yè)在此設(shè)立公司或辦事處，市場前景看好。本項(xiàng)目的啟動(dòng)將順應(yīng)這一發(fā)展需求，通過建設(shè)功能完善的中高檔辦公樓，以彌補(bǔ)該區(qū)域辦公樓供應(yīng)的不足，利于該區(qū)域商業(yè)、辦公品質(zhì)的提升。 本地塊處于武寧路－－真北路商務(wù)板塊，但這一地區(qū)辦公樓市場的發(fā)展相對(duì)滯后，地塊周邊辦公樓不僅數(shù)量不多，檔次也不夠高。 中山北路板塊由于緊靠內(nèi)環(huán)線，不僅市內(nèi)交通非常便利，而且經(jīng)過近幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，區(qū)域環(huán)境有了很大改善，普陀區(qū)將近一半的辦公樓都集中在這一帶。 普陀區(qū)雖不是上海傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)，但由于普陀區(qū)是上海通往西北方向外省市的主要門戶，大量的商貿(mào)活動(dòng)、都市型工業(yè)和外省市企事業(yè)單位駐滬機(jī)構(gòu)的需求促進(jìn)了普陀區(qū)辦公樓市場的形 成和發(fā)展。在 “ 非典 ” 之后，寫字樓市場逐漸回升，寫字樓租金逐步走高，租售率增加，市場趨于活躍。 18700045000033800040500031000035000001000002020003000004000005000002020 2020 2020上海市寫字樓市場供需情況供應(yīng)量（平方米） 銷售量（平方米） 現(xiàn)階段上海寫字樓市場的平均租金水平為每天每平方米 美元，高端市場每天每平方米 美元，低端市場每天每平方米為 美元，年收益率約為8%10%。可見，新供應(yīng)量相對(duì)不足，市場存量逐年消耗，空置率 大幅下降， 11 浦東市場從 2020 年的 45%下降到最近的 17%，浦西市場則從 2020 年的 21%降至 %的新低。調(diào)查顯示，目前市場上的主要買家為國內(nèi)的一些金融、投資和貿(mào)易機(jī)構(gòu)。 此外作為中國經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊，上海吸引了眾多的國內(nèi)企業(yè)，其中民營企業(yè)也是一個(gè)不可忽視的生力軍。上海 GDP 已經(jīng)連續(xù) 11 年保持兩位數(shù)增長，持續(xù)、平穩(wěn)、有序的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增強(qiáng)了外商的投資信心，為上海寫字樓市場的發(fā)展蘊(yùn)含了無限機(jī)遇。日。隨著該地區(qū)的建設(shè)和人氣的聚集，對(duì)餐飲娛樂的需求會(huì)越來越旺，相關(guān)用房的租售前景看好，本項(xiàng)目的市場優(yōu)勢將逐漸體現(xiàn)。 本項(xiàng)目處于普陀區(qū)規(guī)劃建設(shè)的真北路商業(yè)圈的中心地帶，周邊圍繞著眾多的商業(yè)設(shè)施及大賣場，根據(jù)普陀區(qū)整體建設(shè)規(guī)劃，該地區(qū)將建設(shè)成為普陀區(qū)的新的商業(yè)貿(mào)易中心，周邊已建成或正在建設(shè)的住宅小區(qū)眾多，隨著該地區(qū)一批高水平的商業(yè)貿(mào)易設(shè)施的建設(shè)完成，該地區(qū)將聚集更多的人氣，產(chǎn)生更多的商業(yè)娛樂消費(fèi)需求，商業(yè)餐飲娛樂業(yè)主將更加關(guān)注該地區(qū)的發(fā)展，從而推動(dòng)該地區(qū)相關(guān)房產(chǎn)市場的需求。在經(jīng)濟(jì)高速增長的推動(dòng)下，餐飲娛樂行業(yè)得到了前所未有的 高速的發(fā)展，用房需求劇增。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，國際零售業(yè)、餐飲娛樂業(yè)等行業(yè)的商業(yè)巨頭紛紛進(jìn)駐中國市場。 1996～ 2020 年上海市 GDP 見下表。 而根據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年上海城市居民家庭人均可支配 收入為 13250 元，人均消費(fèi)支出為 10464 元，其中文化娛樂服務(wù)消費(fèi)為 306 元，約占 %。 娛樂市場快速發(fā)展始于 90 年代初，由于改革的深入和對(duì)外開放的擴(kuò)大，來華外商增加，以及人民生活水平的提高，對(duì)各種娛樂健身服務(wù)的需求迅速上升，從 1994 年到1997 年全國許多大中城市出現(xiàn)了投資興辦娛樂健身設(shè)施的高潮。 2020 年餐飲業(yè)營業(yè)額達(dá) 億元，比上年增長 %。據(jù) 中國飯店協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)， 2020 年餐飲業(yè)仍將保持高速增長，年?duì)I業(yè)額將突破 7000 億元大關(guān)，增長幅度將達(dá)到 15％左右。 中國的餐飲業(yè)出現(xiàn)了一些巨大的變化，比如快餐和休閑餐飲的興起，洋快餐大舉進(jìn)入中國，西餐逐漸被人們接受，傳統(tǒng)餐飲和烹飪受到很大挑戰(zhàn)，餐飲的標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化正在興起等等。 9 餐飲娛樂用房市場分析 隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民收入的提高，生活必需品的消費(fèi)占全部消費(fèi)的比重將不斷降低，恩格爾系數(shù)也將降低，而休閑消費(fèi)等將有驚人的增長。根據(jù)地塊周邊地區(qū)商業(yè)