【正文】 地塊附近基本沒有其他寫字樓，稍遠(yuǎn)一些的長征大廈對(duì)外報(bào)價(jià)日租金為 元 /平方米 根據(jù)交通的便利程度和區(qū)域特征的不同，辦公樓在普陀區(qū)區(qū)境內(nèi)呈有規(guī)則的分布，主要有三大塊： 長壽路－－江寧路板塊由于靠近市中心和上?；疖囌?，同時(shí)長壽路是該區(qū)最重要的商業(yè)中心，江寧路是連接靜安區(qū)進(jìn)入市區(qū)的重要通道，因而該板塊成為區(qū)內(nèi)辦公樓的一個(gè)主要分布區(qū)。 上海寫字樓市場(chǎng)過去 3 年的新供應(yīng)量和租售量分別為： 2020 年 187000 平方米與450000 平方米， 2020 年 338000 平方米與 405000 平方米， 2020 年預(yù)計(jì) 310000 平方米與 350000 平方米。 根據(jù)普陀區(qū)及地塊周邊環(huán)境，以及本項(xiàng)目的定位，本項(xiàng)目餐飲娛樂部分的租金暫定為 元 /平方米 020204000600080001996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020上海歷年G D P ( 億元) 10 中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長為商業(yè)及餐飲娛樂地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 在上海市場(chǎng)，餐飲企業(yè)營業(yè)額更是直線上升。日。這為顧客往來，擴(kuò)大本商業(yè)中心服務(wù)半徑提供了有利條件。 普陀區(qū)近年來建成了近百座大型商辦設(shè)施、六大賣場(chǎng)、三大超市配送中心，形成了有色金屬、汽車、化工、農(nóng)副產(chǎn)品等 100 余家大型生產(chǎn)資料和生活資料市場(chǎng)，是上海新興的商業(yè)中心，商業(yè)銷售營業(yè)額、市場(chǎng)成交額一直位居上海中心區(qū)前列。這一政策的出臺(tái)將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，也是上海 商業(yè)用房開發(fā)類型變化的一個(gè)信號(hào)。今后若干年內(nèi)，在確保城鄉(xiāng)居民可支配收入兩位數(shù)增長的前提下，房價(jià)漲幅高于銀行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持一位數(shù)增長。 ? 供需總量 分析 目前的土地供應(yīng)量和新開工量都比較大，后市供應(yīng)十分充足。 本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯，項(xiàng)目行政審批公開明朗，而且基地周圍市政公用配套設(shè)施齊全，建設(shè)條件成熟。 本項(xiàng)目擬建的 凱旋生活廣場(chǎng) 充分體現(xiàn)了普陀區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個(gè)全新的集多種服務(wù)功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心，包含有辦公、商業(yè)、餐飲娛樂等多種經(jīng)營內(nèi)容，項(xiàng)目規(guī)模大、設(shè)計(jì)思想先進(jìn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將推動(dòng)普陀區(qū)新一輪發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施。 項(xiàng)目法人概況 企業(yè)名稱： 上海建配龍房地產(chǎn)有限公司 住 所： 上海市普陀區(qū)真北路 1531 號(hào) 法定代表人：鄭良賢 注冊(cè)資本： 人民幣貳仟伍佰萬元 企業(yè)類型： 有限責(zé)任公司（國內(nèi)合資） 經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，物業(yè)管理。 一、 總論 項(xiàng)目簡介 建設(shè)地點(diǎn) 凱旋生活廣場(chǎng)（暫名）項(xiàng)目，項(xiàng)目地塊位于曹安路以南、真北路以西、梅川路麥德龍以北、真光路興力達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)（規(guī)劃）以東，規(guī)劃總用地面積為 公頃（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)）。項(xiàng)目具體位置見附件。（凡涉及許可經(jīng)營的項(xiàng)目憑許可證經(jīng)營）。 項(xiàng)目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益 根據(jù)真北路地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)和物貿(mào)，目前已建成了 麥德龍超市、歐倍德、 光彩小商品市場(chǎng)、上海市花卉交易中心、梅川路歐亞休閑商業(yè)街和紅星 周邊潛在消費(fèi)能力較強(qiáng)，項(xiàng)目的市場(chǎng)前景看好。 2020 年新增經(jīng)營性用地 3191 公頃，可建商品住房面積達(dá) 4048 萬平方米，商品房新開工面積 3135 萬平方米，商品房施工面積為 8268 萬平方米。 總之， 2020 年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng) 的供需關(guān)系更加優(yōu)化，供應(yīng)結(jié)構(gòu)更趨合理、房價(jià)漲幅趨向平緩。分割型的小商鋪管理協(xié)調(diào)要求比較高，形象方面較難統(tǒng)一，有關(guān)限制措施出臺(tái)將造成投資者向街鋪傾斜。 該區(qū)的市場(chǎng)群落建設(shè)于 80 年代末，主要以農(nóng)副產(chǎn)品、水果、有色金屬、塑料化工為主，現(xiàn)在已逐步成為以現(xiàn)代化大型配貨、銷售中心為主體的物貿(mào)基地。 從消費(fèi)群體看，目前地塊周邊已有祥和家園、祥和名邸、泰宸景苑、真源居住區(qū)、真西新村、梅川新村等多個(gè)居民新村，并有多個(gè)中高檔商品住宅區(qū)正在建設(shè)之中，因此有強(qiáng)大的消費(fèi)基礎(chǔ)。根據(jù)地塊周邊地區(qū)商業(yè)用房平均租金和售價(jià)情況，項(xiàng)目法人制定了經(jīng)營計(jì)劃，商業(yè)用房的一、二層出售，其余部分出租經(jīng)營，商業(yè)用房售價(jià)暫定為12020 元 /平方米，平均租金暫定為 3 元 /平方米 2020 年餐飲業(yè)營業(yè)額達(dá) 億元，比上年增長 %。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，國際零售業(yè)、餐飲娛樂業(yè)等行業(yè)的商業(yè)巨頭紛紛進(jìn)駐中國市場(chǎng)。日。可見，新供應(yīng)量相對(duì)不足，市場(chǎng)存量逐年消耗，空置率 大幅下降， 11 浦東市場(chǎng)從 2020 年的 45%下降到最近的 17%，浦西市場(chǎng)則從 2020 年的 21%降至 %的新低。 中山北路板塊由于緊靠內(nèi)環(huán)線，不僅市內(nèi)交通非常便利，而且經(jīng)過近幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，區(qū)域環(huán)境有了很大改善，普陀區(qū)將近一半的辦公樓都集中在這一帶。日。 資金使用計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度，建設(shè)期擬為 年。 （ 3）稅金 根據(jù)本項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)務(wù)及現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度，從銷售收入中直接扣除的稅金及附加主要有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅。 餐飲娛樂出 售、出租收入 本項(xiàng)目共建有餐飲娛樂建筑面積為 58983 平方米，計(jì)劃全部出租經(jīng)營，租金價(jià)格暫定為 元 /平方米 （ 3）銷售稅金及附加 銷售稅金及附加按銷售收入的 %計(jì)取，計(jì) 6705 萬元。 （ 5）所得稅 所得稅率按公司注冊(cè)地稅率計(jì)取。 15 車位經(jīng)營收入 本項(xiàng)目共建有車位 922 個(gè)，其中 600 個(gè)車位考慮為出租經(jīng)營，其余車位為商業(yè)用房免費(fèi)停車位。從利潤中扣除的有所得稅（稅率為公司注冊(cè)地稅率）。 四、財(cái)務(wù)效益分析 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)編制依據(jù) ? 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)編制依據(jù)為國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）中財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及現(xiàn)行有關(guān)政策規(guī)定。根據(jù)普陀區(qū)及地塊周邊地區(qū)的現(xiàn)狀和發(fā)展前景，以及本項(xiàng)目的定位，本辦公樓的銷售價(jià)格暫定為 8000 元 /平方米。 本地塊處于武寧路－－真北路商務(wù)板塊，但這一地區(qū)辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)滯后，地塊周邊辦公樓不僅數(shù)量不多