重慶老年住宅公寓計劃立項可行性研究報告(doc21)-地產可研-資料下載頁
2025-08-04 00:55本頁面
【導讀】增長%，房地產開發(fā)投資增幅同全市經濟發(fā)展基本同步。銷（預）售面積增長幅度大于竣工面積增長幅度。房地產市場供銷兩旺，呈現出健康、持續(xù)、平穩(wěn)、擴張的發(fā)展態(tài)勢。今年上半年重慶市房地產總投資億元，同比增長%，占全社會固定資產總投資的%。新開工面積穩(wěn)步增加，住宅開發(fā)占主導地位。新開工面積較快增長，經濟適用房保持快速增長態(tài)勢。全市商品房新開工面積萬平方米，同比增長%。消費市場需求旺盛，商品房銷售連續(xù)三年保持兩位數增長。商品房銷售勢頭良好。商品房銷售價格漲勢不止。業(yè)價格預計將不斷上揚。國內外房地產大鱷紛紛登陸重慶。居民住房需求潛力大；重慶市地價底、房價低，利潤上升空間也很大。渠道，涌入重慶市場尋找商機。60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。一事，中央領導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門
【正文】 1290 萬元 ? 開發(fā)管理費、不可預見費： （前期費用 +中期費用 +后期費用） 2% =（ 2130 萬 +5850 萬 +1290 萬） 2% = ? 開發(fā)總成本估算： 投資開發(fā)總成本 =（前期費用） 2130 萬 +（中期費用） 5850 萬 +（后期費用） 1290 萬 +（開發(fā)管理費、不可預見費） 萬 = （二）項目投入產出與回報 銷售價格確定 由于本案具體地理位置尚未明確，無法運用市場比較法確定項目的銷售價格，只能參照其他城市及本市類似項目來確定銷售價格。故 現將銷售價格暫定為：多層住宅 1800 元 /平方米，小高層住宅 2020元 /平方米，商鋪 3800 元 /平方米，并以此價格進行銷售收入計算。（待項目具體地理位置確定后再依照科學的方 法合理定價） 銷售總收入 ? 住宅銷售收入： 2020 元 /㎡ 21466㎡ +1800 元 /㎡ 10120㎡ = 萬元 ? 商鋪銷售收入： 3800 元 /㎡ 1200 ㎡ =4560 萬元 ? 銷售總收入： 住宅銷售收入 +商鋪銷售收入 = 萬 +4560 萬 = 項目銷售總利潤 項目投資開發(fā)總利潤 = 總銷售收入 萬元－項目總成本 = 成本利潤率 項目投資開發(fā)總利潤 /項目總成本 = 萬元 / 萬元=% 五、項目風 險分析 老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認可需要一段時間 重慶市有 60 歲以上老年人近 500 萬，可謂市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個時間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認可，而認知、認可更需要一個時間過程，其認可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認可時間長短決定了老年人住宅市場成熟時間長短，因此，本項目風險之一就在于老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認可程度及時間長短。 消費群體的特殊性和項目產權歸屬的敏感性導致項目具有較大風險 房地產業(yè)是高風險、高投入的產業(yè)。房地產項目除了項目營銷運作之外，在很大程度上還有一個資金運作，項目營銷運作和資金運作的成功與否決定著項目開發(fā)成功與否。老年住宅項目面對的是 60 歲以上的特殊消費群體，他們雖有積蓄，但由于贍養(yǎng)老人，子女讀書成家，所剩節(jié)余有限，購置老年公寓住宅在很大程度上要借助銀行住房按揭貸款和子女資助，特別是我國銀行現行房貸政策對 60 歲以上老年人是不發(fā)放住房貸款的，這樣老年人購房資金來源要么以子女名義 貸款購房，要么由老年人獨資購房，要 么老年人出資，子女資助購房。不論哪一種籌資購房形式都涉及一個產權和繼承權的敏感問題，特別是多子女的老年人家庭將更加敏感。因此老年人購房資金的來源及房貸政策的障礙或多或少會影響老年人購房消費，也必然會給房地產開發(fā)商帶來資金回籠資金周轉的負面影響，這是本項目風險之二。 六、風險規(guī)避建議與結論 老年住宅項目強調地理位置優(yōu)越和自然環(huán)境良好，同時市場需求很大，擁有可觀的經濟效益和良好的社會效益，是一個充滿商機和可行度較高的項目。但為了提高本項目抗風險能力，化不利為有利因素，將風險值降低到最低程度，特提如下建議： 認真進行項目選址。老年人公寓項目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個性和特色，選擇好項目地段是打造老年人公寓個性和特色的載體和必須的物資條件，老年人公寓項目能否成功關鍵在地段，因為地段是唯一的，是其它條件不可替代的。 本項目必須要做好總體規(guī)劃，有了科學完整、統(tǒng)一的總體規(guī)劃，項目就具有了“量身定做”的依據，更加有效的避免項目開發(fā)建設中的隨意性、盲目性，確保項目的順利實施。 項目實施前，還應在本案報告基礎上進一步進行市場調研。在調查過程中，對重慶老年住宅市場不但要進行定性分析，還要進行定量分析 ，以便從營銷角度對老年人住宅市場項目定位，市場前景作 出準確判斷并提出詳盡而具有針對性和可操作性的方案，以便化解風險。 綜上所述，隨著重慶市房地產市場競爭日漸激烈，房地產開發(fā)商依據市場整體發(fā)展趨勢，通過市場分析，避開激烈競爭的房產市場，另辟蹊徑，轉而投資新式老年住宅公寓，是富有遠見的選擇。
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