老年公寓房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁
2025-05-14 06:43本頁面
【正文】 均月工資定位在600800元人民幣之間。資金與效益掛鉤，資金與貢獻(xiàn)掛鉤。社會(huì)保險(xiǎn)和福利執(zhí)行杭州市標(biāo)準(zhǔn)。年總費(fèi)用支出（含老年人全年伙食費(fèi)）預(yù)計(jì)在2000萬元人民幣左右。九、效益分析項(xiàng)目總投資總投資為10000萬元。銷售收入及稅金預(yù)測銷售收入杭州市、湖州市、德清以150萬人計(jì)，其中1/4為老人，%老人入住率計(jì)算，需3750床位（間），每床以平均1000元/月計(jì)，即1875100012=2250萬元。上海、北京等國際化城市對(duì)杭州情有獨(dú)鐘，按400床位（間），每間以2000元/月計(jì)，即400200012=960萬元。港、澳、臺(tái)同胞按一搬預(yù)測200（套間）2500元/月12=600萬元。國際老人按保守的預(yù)測100（套間）3000元/月12=360萬元。其他收入供探望老人用的旅館式客房150（間）80元/天180=216萬元。醫(yī)療中心收入80萬元。商場（營業(yè)承包）收入30萬元。娛樂場所收入20萬元。餐飲收入40萬元。老年大學(xué)收入5萬元。養(yǎng)殖、垂釣收入30萬元。合計(jì)4591萬元稅金根據(jù)《浙江省人民政府關(guān)于加快發(fā)展社會(huì)福利事業(yè)的通知》浙政發(fā)[1998]65號(hào)文件精神，本項(xiàng)目可免征投資方向調(diào)節(jié)稅，免征營業(yè)稅，按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅?？偝杀举M(fèi)用構(gòu)成固定資產(chǎn)折舊費(fèi)1250萬元。老年人全年膳食費(fèi)2575人10元/天360=927萬元。十、結(jié)論評(píng)定（略） 附：周浦鄉(xiāng)*****有限公司組織圖 讀初步印象 人員布局可能還需有所調(diào)整，如保安20名估計(jì)不夠，而后勤修護(hù)保養(yǎng)人員加水電木工共20名可能太多。 建議將總經(jīng)理辦公室之下的中心機(jī)房、檔案室劃歸行政口，駕駛班除總經(jīng)理司機(jī)外，其它車輛也應(yīng)劃歸行政口統(tǒng)一管理。 建議將原屬行政口的企劃部單設(shè)，與財(cái)務(wù)部、老年研究室一起直屬總經(jīng)理。 老年研究室如是專家委員會(huì)性質(zhì)，可考慮作為企劃部的一個(gè)聯(lián)系機(jī)構(gòu)——相當(dāng)于協(xié)會(huì)或?qū)W會(huì)，但由總經(jīng)理任主任，副總經(jīng)理任副主任，以示重視，具體課題和日常事務(wù)可由企劃部操作和服務(wù)；如不是專家委員會(huì)性質(zhì)，可考慮設(shè)在老年大學(xué)里。 建議將經(jīng)營口的公關(guān)部與宣傳部合并。 建議在經(jīng)營口再設(shè)一個(gè)莊旅游部，一方面吸引人家來旅游，另一方面組織客戶到外面旅游。 對(duì)1500元/月以上費(fèi)用的入住者，應(yīng)根據(jù)所出費(fèi)用考慮單間甚至套間（但需解決萬一夜間有問題如何發(fā)現(xiàn)一事）。 投入費(fèi)用總體上可能估低了，有些可能沒有列入，如宣傳營銷費(fèi)用、員工招聘費(fèi)用及籌備期間的員工住宿費(fèi)用等等。另外，老年膳食費(fèi)10元一天也可能太低（15元一天可能較合適，另可考慮讓客戶在膳食檔次上有一定選擇余地）。 所列工資可能過低，難以招到人才甚至一般員工。建議設(shè)計(jì)工資制度時(shí)考慮工資加將金加福利比社會(huì)上同等職業(yè)、職務(wù)者高五分之一甚至四分之一，同時(shí)對(duì)有職務(wù)的干部輔以住宅使用期權(quán)，對(duì)副總、總經(jīng)辦主任、財(cái)務(wù)總監(jiān)等關(guān)鍵干部輔以股權(quán)獎(jiǎng)勵(lì)。至于企劃、營銷等干部，可考慮基本工資加提成辦法（企劃、銷售是企業(yè)的關(guān)鍵）。 可能還需要設(shè)計(jì)一個(gè)效益更好、更穩(wěn)定的項(xiàng)目長期支撐老人村。1 醫(yī)療中心一定要辦成定點(diǎn)醫(yī)院，這樣才可解決客戶享受醫(yī)療保險(xiǎn)問題。這對(duì)吸引退休干部、員工意義重大。如那個(gè)地方有大量的商品房和居住人口。可考慮加大投入，將該醫(yī)院辦成第8條所說的在穩(wěn)定收益的項(xiàng)目來支撐老人村。1 建議將商場改為超市（同時(shí)可兼一些商場功能）。1 建議將賓館改為度假村，同時(shí)擁有一部分普通客房，一部分產(chǎn)權(quán)式酒店（公寓）甚至分時(shí)制產(chǎn)權(quán)酒店（公寓）。1 可能需要在市區(qū)較中心處設(shè)一個(gè)窗口，以解決可能的客戶咨詢、辦理入住手續(xù)，以及營銷、旅游、對(duì)外交往等事宜。1 建議設(shè)法律顧問一人（不一定專職，可外聘，屬總經(jīng)辦管理。此人應(yīng)同時(shí)參加專家委員會(huì)）。1 建議將名字改為“杭州*****”，以利今后宣傳工作的擴(kuò)展。如：“和諧家園、健康快樂”等等。8
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