【正文】 卻深受老年人歡迎. 西方國家,老年公寓已逐步取代 ,盡管 人口結(jié)構(gòu)日趨老齡化, 但從 1998 年起 就再也沒建過一座養(yǎng)老院. 具有老年 王國之稱的瑞典, 專為老年人建造配 有若干公用服務(wù)設(shè)施的公寓或住宅. 62 美國先于我國進(jìn)入老齡化社會, 近十多年來大量興建的老年社區(qū)就非常值得我們關(guān)注. 美國 的老年社區(qū)或公寓十分普遍,它們分為贏利性和非贏利性兩類,前者大多為私人公司所辦, 后者主要由教會興辦,規(guī)模大的老年社區(qū)一般都 坐落于大城市的郊外, 大多為私人投資并進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作, 社區(qū)中包括各種專門為老年人服 務(wù)的配套設(shè)施,形成老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基 地. 現(xiàn)在許多美國老人們更愿意居住在 . 家一樣環(huán)境下的有各種服務(wù)設(shè)施的輔助 ,50% 的 85 歲或以上的老人期望住養(yǎng)老設(shè)施. 在西方各國的老年公寓,老人們住 在獨(dú)立的套間,設(shè)有臥室,起居室,儲 藏室, 自己喜愛的家具,購置洗衣機(jī),烘干機(jī). 動室或整個(gè)公寓樓分設(shè)娛樂室, 健身房, 閱覽室,會客室等,并設(shè)醫(yī)務(wù)室,監(jiān)護(hù) 衛(wèi)生,維修設(shè)備,也可根據(jù)需要送餐到 ,郵電所,銀行, ,電梯內(nèi)有 還有游泳池,保齡球及室外草坪,噴泉 等. 西方國家的社會風(fēng)俗,不主張父母 18 歲, ,子 女結(jié)婚后仍然與父母住在一起的,就是 無家可歸者,是不合法 造成西方國家的老年人一般不會同子女住在一起,這間接促進(jìn)了老年公寓產(chǎn)業(yè)的發(fā)展. 63 (二) ,國外老年公寓設(shè)計(jì)理念: 1. 突出自由的感受,滿足老人對自由感的要求。 2. 考慮老人可以繼續(xù)在家中參與工作。 3. 用積極,年輕的方法對待年齡。 4. 隨著生活質(zhì)量的提高和醫(yī)療條件的改善,關(guān)注老年人在生理和心理方面 的健康狀況。 5. 對環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。 6. 有度假及護(hù)理功能的老年公寓。 7. 可以有多處居所,方便外出旅游 國 家 產(chǎn) 品 特 點(diǎn) 借鑒之處 建筑規(guī)模大,有各種各樣的俱樂部,開設(shè)的 美 國 課程和組織的活動超過 80 種以上. 代表樓盤: 完善的配套設(shè)施與 太陽城中心,鳳凰城. 日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會保 日 本 老年人住宅產(chǎn)品與 施的老齡人住宅產(chǎn)品,具有看護(hù)性質(zhì)的老齡 其他租售性質(zhì)的住 人住宅產(chǎn)品,能和家人共同生活(二代居)的 宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在 :港北新城. 一個(gè)生活社區(qū)內(nèi), 突 出自助自理. 國家政策傾向于讓老年人居住在獨(dú)立的公寓 建筑元素的集合處 歐 洲 :城市意味, 理, 讓老年公寓不顯 :荷蘭弗萊 孤獨(dú). 德利克斯堡老年人公寓. 住宅的戶型設(shè)計(jì)及 新加坡 為35平方米和45平方米,為一位或兩位 內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo) 準(zhǔn) 老年人提供生活空間. 的特殊化考慮. 功能區(qū)劃分 在設(shè)計(jì)過程中, 設(shè)計(jì)師會根據(jù)老年人對設(shè)施的多樣化要求提供現(xiàn)代化的配套設(shè)施, 滿足 64 老年人日常生活和個(gè)人護(hù)理的需要,在某種意義上,生活環(huán)境的設(shè)計(jì)非常重要,應(yīng)該與設(shè)計(jì) 方案融為一體. 同時(shí), 也應(yīng)考慮到設(shè)計(jì)發(fā)揮老人余熱的環(huán)境, 鼓勵(lì)老人充分發(fā)揮自己的余熱, 使其盡享每天生活的樂趣. 65 第三部分 產(chǎn)品定位建議 66 一,產(chǎn)品用地分析 1,地塊概貌 本地塊處于太倉與某寶山區(qū)交界處, 毗鄰瀏河入江口. 地塊目前是處于原始未開發(fā)狀 態(tài), 地塊由農(nóng)田和村舍組成. 地塊沿江堤平鋪, 地塊有一定的高差起伏. 地塊東臨某寶山, 西臨瀏河新鎮(zhèn),西北是瀏河入江處. 2,地塊區(qū)屬 本地塊在行政區(qū)域上屬于江蘇太倉瀏河的新鎮(zhèn), 新鎮(zhèn)現(xiàn)有居住人口較少, 大部分當(dāng)?shù)厝?口經(jīng)濟(jì)活動范圍是某區(qū)域, 較少的居住人口使的本地塊的人氣淡薄. 地塊與區(qū)域與某偶 明顯界限, 目前瀏河與某之間有收費(fèi)站加以明確分割, 這在一定程度上影響了兩個(gè)區(qū)域的 ,橫跨瀏河與寶山區(qū), 屬于某都市圈,房產(chǎn)市場完全受某輻射. 67 3,地塊資源 外部區(qū)域——有長江和瀏河的天然水資源優(yōu)勢, 寬闊的江面為地塊提供了豐富的水文化 ,寶山是某的工業(yè)區(qū),各種工礦企業(yè)林立,這些企業(yè)即為區(qū)域 提供了客戶資源, 同時(shí)又對區(qū)域的環(huán)境造成了一定的污染. 寶山區(qū)有國內(nèi)著名的美蘭湖高爾 夫球場(這對一些高端客群有較強(qiáng)的吸引力,同時(shí)也提升了區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)值) .外部資源可 以總結(jié)為:長江瀏河,高爾夫球場,大量企業(yè),某都市圈! 內(nèi)部資源——地塊內(nèi)河道縱橫,水壩,小 橋流水,村舍,樹林等遍布地塊. 4,優(yōu)劣勢 優(yōu)勢: 外部長江資源,準(zhǔn)某區(qū),交通,地塊規(guī)模,地塊內(nèi)較少拆遷量. 地處太倉與某交界處,距離某市區(qū)距離相對較近. 瀏河鎮(zhèn)具有一定的規(guī)模及產(chǎn)業(yè)支持,也有一定的人文積累. 地塊規(guī)模較大,有著較好的規(guī)劃條件. 劣勢: 周邊配套相對匱乏,未能形成居住氛圍. 區(qū)域居住人口少,人氣淡薄,氣溫氣候?qū)?xiàng)目開發(fā)有一定影響. 市民認(rèn)知度低,如何讓公眾形成認(rèn)知需要較強(qiáng)的策劃力. 地塊規(guī)模較大,對開發(fā)商的開發(fā)能力存在挑戰(zhàn). 4,地塊研判 68 1,本地塊屬于生地,大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的制約,如何規(guī)劃與開 發(fā)必須做好充分的準(zhǔn)備. 2,區(qū)域的影響,地塊周邊完全沒有形成房產(chǎn)開發(fā)概念,房產(chǎn)開發(fā)程度低。 3,從大區(qū)域來看,本地塊因緊靠某,有一定的某客群基礎(chǔ),房產(chǎn)開發(fā) 存在機(jī)會. 4,項(xiàng)目本身的規(guī)劃起點(diǎn)較高,地塊適合走大規(guī)模的高拉高走項(xiàng)目,如在此 區(qū)域開發(fā)小面積項(xiàng)目,游 艇俱樂部,會展中心,紀(jì)念館等核心配套這就是典型的高起高走項(xiàng)目思 路,完全符合地塊的市場屬性,但是對發(fā)展商的資金實(shí)力,開發(fā)水平都 是嚴(yán)峻考驗(yàn). 5,對本地塊的目標(biāo)客群定位,產(chǎn)品物業(yè)形態(tài),項(xiàng)目自身配套的充足率提出 非常高的要求. 69 二,老年公寓開發(fā)的驅(qū)動力 上不負(fù)政府,下不負(fù)民眾.是規(guī)劃本項(xiàng)目的理念. (一)項(xiàng)目開發(fā)的考量標(biāo)準(zhǔn) 衡量一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目(老年公寓建設(shè))的可行性和必要性以及該項(xiàng) 目究竟合適與否,從不同的角度出發(fā),有不同的考量標(biāo)準(zhǔn). 1,政府角度 從市政府的角度出發(fā)有三個(gè)主要的衡量標(biāo)準(zhǔn), 這也可謂之為瀏河規(guī)劃建設(shè)老年公寓項(xiàng)目 的原始動力,或稱之為項(xiàng)目開發(fā)的驅(qū)動力 .這三個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)分別是: 是否有助于促進(jìn)城市和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展, 增加城市和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量, 為政府創(chuàng)造 更多的稅收。(經(jīng)濟(jì)效益) 是否有助于挖掘地區(qū)資源,保持城市和地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展,并增加民眾就業(yè)機(jī)會,為更 多的民眾提供工作崗位。(社會效益) 是否有助于改善和提市地區(qū)形象, 反映政府的政績, 增強(qiáng)民眾對地區(qū)的認(rèn)知度和自 豪感.(環(huán)境效益) 由此可見,在討論建設(shè)項(xiàng)目中,考慮有必要在本地塊建設(shè)中規(guī)劃老年公寓項(xiàng)目時(shí),以上 三個(gè)方面將成為決策的重要依據(jù). 而項(xiàng)目完成后, 也是以這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來衡量本項(xiàng)目究竟是否成 功. 2,民眾角度 此外,從市民的角度出發(fā),老年公寓項(xiàng)目的建設(shè)是否成功也有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn): 一是普通市民是否有機(jī)會享受這個(gè)建設(shè)項(xiàng)目. 二是建設(shè)項(xiàng)目是否為地區(qū)形象增色,改變傳統(tǒng)認(rèn)知. 三是經(jīng)濟(jì)上是否合算. 70 3,投資商角度 從投資機(jī)構(gòu)的角度出發(fā),一個(gè)項(xiàng)目的成功主要有兩方面的考量: 一是經(jīng)濟(jì)上的考量,有足夠的贏利肯定是開發(fā)商首要考慮的問題. 二是社會反映上的考慮, 成功的項(xiàng)目是開發(fā)機(jī)構(gòu)最好的廣告, 而且得到社會承認(rèn)是 市場經(jīng)濟(jì)下任一個(gè)商業(yè)企業(yè)的立身之本. 4,規(guī)劃的理念 本著從政府,社會和市場三者的角度出發(fā),在對本地塊中老年公寓項(xiàng)目研討后,經(jīng)過針 對老年公寓市場的調(diào)研,社會效益,環(huán)境效益三個(gè)重 要因素作為項(xiàng)目開發(fā)的驅(qū)動力,努力將項(xiàng)目的價(jià)值體現(xiàn)至最大化. (二)項(xiàng)目開發(fā)的效益標(biāo)準(zhǔn) 1,經(jīng)濟(jì)效益 城市形象提升后的投資效益 整合資源后的綜合效益 人氣聚集后的商貿(mào)效益 瀏河城鎮(zhèn)功能的升級效益 城市總是在尋找新的發(fā)展機(jī)遇, 在建設(shè)較大規(guī)模的老年公寓后, 瀏后的城鎮(zhèn)體系必然引 發(fā)升級, 形成新的城市形象與功能. 在老年公寓建后, 瀏河將成為名副其實(shí)的某衛(wèi)星城鎮(zhèn), 從而改變城鎮(zhèn)形象,商業(yè)也必然會有一輪的發(fā) 展,城鎮(zhèn)的體系的升級還包括瀏河城鎮(zhèn)化建 設(shè)的大步飛躍,并奠定瀏河鎮(zhèn)長期發(fā)展的機(jī)遇. 2,社會效益 挖掘出城鎮(zhèn)歷史,有效整合歷史與人文資源 提升瀏河城鎮(zhèn)影響力水平,推動城鎮(zhèn)內(nèi)涵的提升 71 提升區(qū)段形象,形成新的商業(yè),商貿(mào),醫(yī)療,配套等相關(guān)開發(fā)氛圍 增加民眾對瀏河的城市自豪感和城市凝聚力 在社會效益方面, 老年公寓的開發(fā)一方面將提升整體地塊的開發(fā)質(zhì)量, 并融合瀏河傳統(tǒng) 文化與因素. 使得瀏河對周邊地區(qū)形成的一定的影響力. 而由于老年公寓對于相關(guān)的開發(fā)要 求較高,對于周邊的配套依存度較大,因此,就某種程度而言,本項(xiàng)目的開發(fā)也將推動地塊 邊的城市化進(jìn)程,從而推動周邊配套的建設(shè)和完善,形成瀏河城鎮(zhèn)體系的又一核心點(diǎn). 3,環(huán)境效益 改善城鎮(zhèn)形象 反映政府執(zhí)政水平 提升城市舒適度及景觀環(huán)境 老年公寓的建設(shè)對于改變?yōu)g河城鎮(zhèn)形象有著重要作用, 交將瀏河由太倉的重要城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)變 ,宜居,宜商, 一形象的改變將使得瀏河在原有基礎(chǔ)上對周邊地區(qū)吸引力進(jìn)一步加強(qiáng). 72 三,市場容量判定與項(xiàng)目規(guī)模建議 某市目前空巢老人 38 萬人,具備購房能力的空巢老人約占 5%, 萬人,根據(jù)老年人平均居住水平 30 平方米/人,目前某 市老年公寓需求面積約為 57 萬平方米 某市老年人平均每年增長 萬人, 本項(xiàng)目開發(fā)周期 68 年, 期間 老年人增長至少 60 萬人,因此本項(xiàng)目具備一定的市場機(jī)遇 中高收入老年人過半需要購買老年公寓 根據(jù)市場調(diào)研情況,目前本項(xiàng)目目標(biāo)客戶數(shù)量約在 1500 戶左右,并 逐年增長 某老年人平均收入 1077 元/月,老年人平均存款較高,具備一定 的購買力 項(xiàng)目所在地房價(jià)水平較低,與某老年公寓市場更具備價(jià)格優(yōu)勢, 總價(jià)約 2530 萬元較容易被某老年人需求市場接受 水鄉(xiāng)規(guī)劃和高爾夫球場為本項(xiàng)目提供了巨大的升值空間,投資客戶 也將成為本項(xiàng)目的重要客戶組成之一 注:數(shù)據(jù)來源與 2006 年對某,北京的 3000 名 5575 歲市民的隨機(jī)抽樣攔截訪問 73 根據(jù)市場需求情況調(diào)研,結(jié)合本項(xiàng)目地塊情況,本司認(rèn)為瀏河項(xiàng)目一期開發(fā) 總量適合在 萬平方米左右,其中老年公寓為一起主要產(chǎn)品,共 萬平方 米,一期配套敬老院,商業(yè),活動中心,醫(yī)院等共計(jì) 萬平方米. 分期 每期 形態(tài) 老年公寓 公寓服務(wù)中心 國際老年病理療康復(fù)中心 建面(萬平方米) 1 一期配套 敬老中心 文體娛樂中心 商業(yè)配套 一期總計(jì) 國際賓館 后期配套 商業(yè)配套 敬老中心 公寓服務(wù)中心 本項(xiàng)目總占地面積 420 萬平方米(按容積率 左右估算) ,總建面約 168 萬平方米,開發(fā)周期約 8 年左右. 我們建議本項(xiàng)目老年公寓實(shí)施滾動開發(fā),組團(tuán)排列,可按照 4 期來開發(fā) (從開發(fā)到售完) ,每期兩年,每期開發(fā)老年公寓建筑面積 萬平方 米上. 配套可以根據(jù)我們項(xiàng)目進(jìn)程分批開發(fā),但一期開發(fā)時(shí)老年公寓,服務(wù)中 心,敬老院,康復(fù)中心,活動中心必須同步建設(shè). 根據(jù)上述計(jì)劃,本項(xiàng)目老年公寓全部建成后,總建面約 萬平米,約 占地塊開發(fā)計(jì)劃的 31% 左右估算,占地面 積約 87 萬平米,約占總占地面積的 %. 74 四,定位建議 (一) ,形象定位 養(yǎng) 生 堂 養(yǎng)身,養(yǎng)心,養(yǎng)生 ——集老年公寓和會員式養(yǎng)身院于一體的綜合養(yǎng)身社區(qū). 高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境 中式風(fēng)格園林環(huán)繞,別墅社區(qū)生活體驗(yàn) 高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品 多層電梯公寓,人性化設(shè)計(jì)處處可見 高標(biāo)準(zhǔn)的配套 各種老年娛樂設(shè)置一應(yīng)俱全,醫(yī)療系統(tǒng)保證健康晚年 高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù) 24 小時(shí)雙語服務(wù),為老年人解決各種問題 從傳統(tǒng)的敬老院進(jìn)化到老年公寓社區(qū), 為老年人提供從物質(zhì)生活到精神生活等等方方面 面的服務(wù),讓老年人在此享受人生暮年的幸福的老年家園. (二) ,產(chǎn)品定位 1. 規(guī)劃 建筑形態(tài)以多層電梯公寓為主,附以少量小高層. 道路系統(tǒng)進(jìn)行人車分流設(shè)計(jì),設(shè)置一定量的商業(yè)體量滿足社區(qū)內(nèi)部分消費(fèi)要求. 75 2. 戶型 緊湊房型,以一房和二房為主. 一房一廳一衛(wèi)(面積:4060 平方米/間) 二房一衛(wèi)(面積:6080 平方米/間)為主, 二房二廳二衛(wèi)(面積:8095 平方米)房型, 少部分的三房二廳(面積在 120140 平方米)或二房二廳(面積在 90120 平方米之間) 3. 配套 老年公寓應(yīng)具備以下幾項(xiàng)功能 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 多功能綜合樓(老年大學(xué),老年活動中心) 。 配餐中心(就餐,配送) 。 休閑茶棧(品茗,座談,棋牌等活動) 。 老年醫(yī)院及護(hù)理院。 會所(游泳池,健身房,水療館,會務(wù)活動中心) 。 商業(yè)街(設(shè)有小超市,理發(fā)店,洗衣店,鮮花店,老年用品商店等) 。 10,戶外活動場地,停車場. (三) ,客戶定位 以某客戶為主要客戶群。 某已經(jīng)開始進(jìn)入老齡化階段, 且社會老齡化問題面臨較大的壓力。 而本項(xiàng)目緊鄰某, 對某有很強(qiáng)的輻射力,又具有某不具備的優(yōu)勢,如價(jià)格,同時(shí)還考慮到昆山綠地 21 城 孝賢坊和嘉興江南太陽城的九成客戶來源于某, 因此我們的主要客戶應(yīng)該定位為某老年 客戶. 保持對太倉本地客戶的引入。 本項(xiàng)目是太倉比較有影響力的項(xiàng)目, 鑒于整個(gè)項(xiàng)目的影響力, 我們應(yīng)當(dāng)積極的引導(dǎo)一部 分本地客戶到本項(xiàng)目來. 76 其它客戶:長三角乃至全國的老年人客戶. 77 瀏河老年公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告