【正文】 20 年到 2030 年, 某的老年人口將有一個增長的高峰期,老年人口要達(dá)到 460 萬左右,占總?cè)丝诘?32%, 5 也就是說三個某戶籍人口中有一位是老年人. 通過分析 2007~2050 年某市人口老齡化發(fā)展預(yù)測數(shù)據(jù), 未來本市戶籍和常住人口老齡 化發(fā)展將主要有以下幾個特點(diǎn): 1,未來本市人口老齡化將達(dá)到一個非常高的程度,到 2050 年,戶籍老年人口將增加 萬人,達(dá)到 萬人。.瀏河老年公寓項目可行性研究報告 本項目總占地面積 420 萬平方米(按容積率 左右估算) ,總建面約 210 萬平方米,開發(fā)周期約 8 年左右 我們建議本項目老年公寓實(shí)施滾動開發(fā),組團(tuán)排列,可按照 4 期來開發(fā) (從開發(fā)到售完) ,每期兩年,每期開發(fā)老年公寓建筑面積 萬平方 米上. 配套可以根據(jù)我們項目進(jìn)程分批開發(fā),但一期開發(fā)時老年公寓,服務(wù)中 心,敬老院,康復(fù)中心,活動中心必須同步建設(shè). 根據(jù)上述計劃,本項目老年公寓全部建成后,總建面約 萬平米, 約占地塊開發(fā)計劃的 31% 左右估算,占地 面積約 87 萬平米,約占總占地面積的 %. 1 第一部分 對象市場分析 2 本項目開發(fā)必要性三大市場支撐: 壹:全國老齡化已成為重要的社會問題 人口老齡化提前達(dá)到高峰. 在社會經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)狀態(tài)下進(jìn)入人口老齡化. 在多重壓力下渡過人口老齡化階段 某市進(jìn)入老齡化加速發(fā)展過程 貳:目標(biāo)客戶自身需求改變 老年人口的不斷增加,引發(fā)了一系列社會問題 老年人的消費(fèi)觀念有了根本性的轉(zhuǎn)變 隨著老年人文化層次的提高,越來越多的老年人對晚年生活的精神追求越來越重視 某 250 萬老年人中有 %較多的老年人想改變居住現(xiàn)狀 社會上空巢家庭的逐漸增多 老年人跨城市居住的區(qū)域觀念有所轉(zhuǎn)變 某與太倉由史以來的地域情感逐漸加深 老年人及其子女對國際上流行的養(yǎng)老方式的認(rèn)同 叁:目前某老年公寓情況不佳 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的數(shù)量明顯不足 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)布局和檔次不盡合理 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)施簡陋老化 缺乏政策扶持,開發(fā)成本是太倉的23倍 3 一,某市人口結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀 老年人比重逐年增加,某市進(jìn)入老齡化加速發(fā)展時期 未來 3 年內(nèi)老年人將增加至少 萬人 某老年人經(jīng)濟(jì)情況轉(zhuǎn)好,購買力有所加強(qiáng) (一)某市老年人口逐年遞增,06 年達(dá)到 萬人,占全市人口比重 20% 以上,未來將進(jìn)入老齡化加速發(fā)展期 2005 年,全市 1357 萬人,戶籍人口中 60 歲及以上老年人數(shù)量為 266 萬人,占全市總 人口的 %.截至 2007 年 1 月,某市民政局,統(tǒng)計局公布的本市老人人口最新統(tǒng)計信 息顯示,去年申城老人比前年增加 萬人,60 歲及以上老年人口達(dá)到 萬人,首次 突破 20%.2010 年2020 年將進(jìn)入高速發(fā)展期. 4 (二)2007~2010 年某市老年人口每年將增長 萬人 我們在 2000 年以前對今后某老齡化的趨勢作了大致的預(yù)測, 大致可以分成四個階段: 從 2000 年到 2005 年稱為平穩(wěn)發(fā)展階段, 當(dāng)時預(yù)測老年人口年均將增長 2 萬。常住老年人口將增加 萬人,達(dá)到 萬人. 2,未來本市人口老齡化將在 2010~2020 年間經(jīng)歷一個高速發(fā)展的時期,在 2025~2030 年間達(dá)到老齡化發(fā)展的高峰,之后老年人口呈下降趨勢,但是總體上仍將維持在相對較高 的水平. 3,本市高齡化將在 2025~2040 年間經(jīng)歷一個高速發(fā)展的過程,比老齡化的高速發(fā)展滯 后約 15~20 年左右,并在 2040~2045 年間達(dá)到高峰,之后高齡化的比例將略有下降. 4, 越高,在 2025~2030 ,2040~2045 年前 后將進(jìn)一步提高. 從戶籍和常住的老年人口撫養(yǎng)系數(shù)的比較, 以及不同年齡段分組的老年人 口撫養(yǎng)系數(shù)的比較可以得知, 持續(xù)引入外來人口和推遲退休年齡對減輕未來某市撫養(yǎng)壓力 具有非常積極的作用. (三)某老年人口經(jīng)濟(jì)支多收少,老年人住房需求水平下降 1,老人收入平均水平每月 1077 元,老年人人均收入逐年遞增 ,黨政機(jī) 關(guān)平均養(yǎng)老金最多,為 1837 元/月。女性老 年人口, 農(nóng)村老年人口的收入來源側(cè)重于不穩(wěn)定, 沒有保障的子女(孫輩)或其他親屬補(bǔ)貼. (3)生活必需型支出所占比重明顯降低,而交通通訊,學(xué)習(xí)娛樂等項所占比重明顯上 ,飲食支出仍然是最主要支出項目,但醫(yī)療費(fèi)用逐漸成為重要的經(jīng)濟(jì)負(fù) 擔(dān). (4)女性老年人口,高齡老年人口和農(nóng)村老年人口是經(jīng)濟(jì)弱勢群體,他們收入少且缺 少保障,消費(fèi)水平低,對經(jīng)濟(jì)狀況總體評價也低. 7 二,某市老年人口居住現(xiàn)狀 老年人獨(dú)居占老年人總?cè)丝诘?70%以上,某老年人獨(dú)居現(xiàn)象明 顯 某老年人居住以獨(dú)居為主,以社區(qū)服務(wù)為依托,以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為 補(bǔ)充 (一)某目前老年居住模式比較 1,合居模式. 主,社會養(yǎng)老,社區(qū)養(yǎng)老為輔的養(yǎng)老模式,對社會,由于代際 生活習(xí)慣的差異性,家庭人際關(guān)系的復(fù)雜性,市場經(jīng)濟(jì)條件下人口流動的頻繁性,合居模式 面臨挑戰(zhàn). 據(jù)浙江省和某市的調(diào)查, 老人與子女不住在一起的一代人家庭和兩代人家庭合 計占 %,某市區(qū)約有 38%的老人系孤身或不與子女, 家人合居,老人與子女,婿媳關(guān)系緊張的也占有一定的比例,老少關(guān)系不和睦,甚至發(fā)展到 小輩虐待長輩的家庭占 %. 2,獨(dú)居模式. ,特別是住房條件的改善,越 ,天津和某三大城市中,人口不超過三人 的家庭,分別占總戶數(shù)的 %,%和 %. 獨(dú)居模式符合現(xiàn)代社會生活方式,代際之間干擾少,家庭關(guān)系簡化,對有生活自理能力 的老人和正承擔(dān)社會家庭雙重壓力的已婚子女來說都是理想的選擇,但隨著老人年齡增大, 8 生活自理能力下降,加上子女疏于探望, 衛(wèi)生研究所所長鄭曉華指出:現(xiàn)在有很多老人不愁吃穿,但由于子女遠(yuǎn)離身邊,缺乏交流, ,首先會帶來情緒上的改變,表現(xiàn) 在情感脆弱,容易灰心,進(jìn)取心差,自卑, ,便會導(dǎo)致 , 獨(dú)居老人死去多日無人知曉的極端悲慘事件 不斷出現(xiàn)報端. 3,毗鄰模式. 毗鄰是指老人與子女或其他親屬相互獨(dú) ,既沒有合居時容易 產(chǎn)生的代溝矛盾,又容易做到經(jīng)常探望和相 互照料, 要形成這種模式, 一要父母和子女有建立這種 居住模式的愿望。后者是將一個大戶型拆分為兩個小戶型.
2,以社區(qū)服務(wù)為依托. 居住離不開住宅, 既可為老年人的日常生活提供便利也可提供深層的入宅服務(wù). 社區(qū)服務(wù)是對家庭功能的補(bǔ)充 和完善,:2002 年,我國空巢老人戶占 65 歲 及以上老人家庭戶的 %.老年空巢家庭在大城市尤其突出,2003 年,北京老年空巢家 庭比例為 34%,某為 %,天津 %.農(nóng)村老人單獨(dú)居住的比率已高達(dá) %.對于 11 空巢老年家庭, 社區(qū)服務(wù)的作用尤其重要. 提倡以家庭居住為核心的同時必須兼顧社區(qū)服務(wù), 以便為老年人創(chuàng)造一個優(yōu)越,舒適,安全的生活環(huán)境與居住環(huán)境. 3,以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充. 隨著居家養(yǎng)老功能的弱化, 老年人對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的需求越來越大. 據(jù)中國老齡科研中心調(diào) 查資料顯示,北京市 50 歲以上的常住人口中,希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來愿意入住的分 別為 萬和 ,據(jù)統(tǒng)計:2000 年國家舉辦的社會福利機(jī)構(gòu)有 1364 個,收養(yǎng) 人數(shù)為 萬。 代辦老人喪事. 社會 孤老,單位孤老,外地回滬孤老,無子女的老夫妻及有特殊困難 的老人均可洽談包養(yǎng)終身事宜(包括戶口申請,疾病治療,后事 安排) 聘請律師為老人提供免費(fèi)的法律咨詢服務(wù) 14 (三) ,某敬老院產(chǎn)品特點(diǎn) 戶型在 3060 平方米左右,南北通透 大陽臺設(shè)計,保證充足光照時間 裝修風(fēng)格以某老式建筑風(fēng)格為基調(diào),木質(zhì)材料為主 房間內(nèi)至少配置 2 個床位以上 多數(shù)敬老院采用一梯多戶設(shè)計,以適應(yīng)老年人喜歡群居的生活習(xí) 慣 附表: 15 (四) ,某敬老院未來的發(fā)展方向 2010 年,某每個住宅社區(qū)至少配置一個養(yǎng)老設(shè)施 嚴(yán)格控制土地開發(fā),保證公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè) 到 2010 年,某市將特別重視居住區(qū)老年服務(wù)設(shè)施的配置,每個社區(qū)至少配 1 個養(yǎng)老 ,將嚴(yán)格控制存量土地的開發(fā)建設(shè),浦東新區(qū)屬嚴(yán)格執(zhí)行《居住區(qū)標(biāo) 準(zhǔn)》地區(qū). 1,養(yǎng)老院成社區(qū)標(biāo)配 管理意見中要求切實(shí)加強(qiáng)社區(qū)福利設(shè)施建設(shè), 針對某老年社會的特點(diǎn), 尤其要重視老 2010 年,必須達(dá)到每個社區(qū)(鎮(zhèn),鄉(xiāng))至少設(shè)置 1 個養(yǎng)老設(shè)施的標(biāo) 準(zhǔn). 中心城浦西內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的建成區(qū)以及地處中心城歷史文化風(fēng)貌保護(hù)區(qū)的居住社區(qū), 按照 不低于本社區(qū)老年人總數(shù)的 %配置床位?？砂凑詹坏陀凇毒幼?區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》建筑面積下限 60%配置的地區(qū)是中心城浦西內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的建成居住區(qū),地處中心 城歷史文化風(fēng)貌保護(hù)區(qū)的居住社區(qū)等. 此外, 郊區(qū)城鎮(zhèn)人口在 5 萬人以下的新市鎮(zhèn), 中心村, 可根據(jù)國家和某市村鎮(zhèn)規(guī)劃編制的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),配置社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施. 3,不達(dá)標(biāo)土地將嚴(yán)控. 意見指出, 中心城區(qū)及郊區(qū)新城建成區(qū)要加強(qiáng)土地資源管理, 凡現(xiàn)狀公共服務(wù)設(shè)施配置 不足或缺口較大(達(dá)不到配置標(biāo)準(zhǔn) 50%)的社區(qū),要嚴(yán)格控制存量土地的開發(fā)建設(shè),并按 照社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃確定的規(guī)劃指標(biāo),優(yōu)先建設(shè)社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施. 17 四,某老年人生活習(xí)性 對公園,社區(qū)廣場等公共場地的偏好 對子女關(guān)懷的渴望 對社區(qū)服務(wù)需求的增加 社會對養(yǎng)老保障的關(guān)注度在提高 1,空巢老人怕過節(jié). 子女因種種原因不在老人身邊,因此空巢, 他們的父母也都步入老年, 即使子女們想和父母住在一起, 但是經(jīng)常會出現(xiàn)一對小夫妻面對 四個老人的情況,難以兼顧兩邊,從客觀上造成了空巢老人的出現(xiàn). 對于這些老人來說,由于缺乏社會和家人的關(guān)懷,他們經(jīng)常會感到孤獨(dú),精神上容易空 虛,尤其是過節(jié)的時候,如疾病,火災(zāi)等,老人 的生命安全將受到威脅. 2,老年人飲食起居依靠社區(qū)服務(wù). 目前,某老年人群除了少部分住在敬老院外,絕大部分都是與子女居住或獨(dú)自居住, 他們對一日三餐的買汰燒力不從心,不少人每日三餐草草應(yīng)付,營養(yǎng)和安全難以保證. 目前某一些社區(qū)開出了為老人提供飲食服務(wù)的機(jī)構(gòu),幾乎都處于微利生存 些社區(qū)內(nèi)的養(yǎng)老院利用自身資源,為社區(qū)老人提供中飯晚飯,但由于條件所限,很難提供大 規(guī)模服務(wù). 3,社會對養(yǎng)老保障的重視. 某市民政部門在十一五規(guī)劃中提出,十一五期間,本市養(yǎng)老床位總數(shù)將達(dá) 10 萬 張,形成 10 2007 年將新增 10000 張養(yǎng)老床位,完成 2 萬名獨(dú)居老人緊急呼叫裝置安裝, 13 萬名老人提供社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù), 為 新建 20 家老年人 18 日間服務(wù)機(jī)構(gòu). 中心城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展中小型,單一功 能為主的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和老年日托站,滿足 老年人就近養(yǎng)老服務(wù)需求,郊區(qū)發(fā)展以 大中型,綜合功能為主的養(yǎng)老機(jī)構(gòu),滿 足多層次養(yǎng)老需求,重點(diǎn)抓好第三,第 四社會福利院改擴(kuò)建. 落實(shí)解決 70 歲以上城鎮(zhèn)無保障老 人等的基本生活保障和醫(yī)療保障,探索 建立養(yǎng)老金增長機(jī)制,適時提高農(nóng)村 65 歲以上老年人托底養(yǎng)老補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn),為全 市 93%以上老年人建立健康檔案,實(shí)施 動態(tài)管理,擴(kuò)大家庭病床設(shè)置,其中為 老年人設(shè)置的家庭病床數(shù)達(dá)到每年 5 萬 張次以上, 推廣家庭保健醫(yī)生服務(wù)模式, 建立家庭保健醫(yī)生與老人家屬間的定期聯(lián)系及突發(fā) 性事件應(yīng)急預(yù)案制度,普及推廣社區(qū)臨終關(guān)懷安寧護(hù)理制度. 完善老年維權(quán)四級網(wǎng)絡(luò), 全面推進(jìn)基層老年維權(quán)示范崗的建設(shè), 拓展老年人優(yōu)待服務(wù)項 目,鼓勵社會各行各業(yè)提供老年人優(yōu)待服務(wù). 19 五,某老年人購房現(xiàn)狀 老年公寓細(xì)分市場尚未成型,老年人購置新房選擇余地不大 二手房目受老年人偏愛,毗鄰居住模式是其主因 (一) ,老年人社區(qū)方興未艾,細(xì)分化市場有待發(fā)展 社會化, 社區(qū)服務(wù)的養(yǎng)老模式正在越來越大程度地幫助解決種種社會難題. 老年住宅的 建立, 為老年人考慮得更多更細(xì)致的社區(qū)配套服務(wù), 社會力量尤其是加入商業(yè)化運(yùn)作的企業(yè) 力量對于養(yǎng)老模式的革新與良性發(fā)展提供了最直接的幫助, 這在最大限度地減輕子女負(fù)擔(dān)的 同時,又能讓老年人在屬于自己的社區(qū),居所中得到全方位的照顧. 以親和源為例,無障礙防滑地板,坡道,帶扶手的寬走廊,寬門洞,電梯低按鍵,家庭 居室高插座,以及社區(qū) 24 小時紅外安防設(shè)施等種種細(xì)節(jié),讓每一位老年人在這里安全,方 ,小區(qū)建立了 2000 余平米的社區(qū)醫(yī)院, 配備完善的科室與專業(yè)醫(yī)護(hù)人員, 還專為老人提供了老年性疾病的康復(fù)與護(hù)理服務(wù), 并針對 社區(qū)居民建立長期的健康管理和健康咨詢等服務(wù). 但是,就目前市場情況來看,著力于這一細(xì)分的企業(yè)仍為數(shù)不多,相對于快速增長的需 求來說,市場的供應(yīng)顯得非常短缺. (二) ,二手房受老人偏愛三大主因支撐 相比老人們在增量房市場上遭遇到的無奈,如今的二手房市場似乎更受到老人們的偏 愛.記者從北京中原了解到,目前的二手房交易有 7%左右都是為老人購房,而預(yù)計未來可 能還有進(jìn)一步上升的趨勢. 比起新建的商品房, 二手房能夠吸引老人目光的原因主要有以下幾個方面. 首先是經(jīng)濟(jì) 20 ,這些收入一般不會太多, 而老人貸款購房會受到多方面的限制,即使能貸款也要求購房者每月有穩(wěn)定且較高的收入, 因此老年人寧可選擇總價稍低一些的二手房進(jìn)行購買. 其次,餐飲,購物,電梯配置等設(shè)施,這 些設(shè)施關(guān)系到購房者每天的生活便捷程度. 而相比新的小區(qū)來說, 二手房由于居住時間較久, 一般都能形成相對成熟,完善的配套,從而使老人省心不少. 另外,可供選擇的新 盤越來越少。對于有老年慢性病的老 人,要有跟蹤檔案,對