【正文】 而本項目緊鄰某, 對某有很強的輻射力,又具有某不具備的優(yōu)勢,如價格,同時還考慮到昆山綠地 21 城 孝賢坊和嘉興江南太陽城的九成客戶來源于某, 因此我們的主要客戶應該定位為某老年 客戶. 保持對太倉本地客戶的引入。 10,戶外活動場地,停車場. (三) ,客戶定位 以某客戶為主要客戶群。 會所(游泳池,健身房,水療館,會務活動中心) 。 休閑茶棧(品茗,座談,棋牌等活動) 。(社會效益) 是否有助于改善和提市地區(qū)形象, 反映政府的政績, 增強民眾對地區(qū)的認知度和自 豪感.(環(huán)境效益) 由此可見,在討論建設項目中,考慮有必要在本地塊建設中規(guī)劃老年公寓項目時,以上 三個方面將成為決策的重要依據(jù). 而項目完成后, 也是以這個標準來衡量本項目究竟是否成 功. 2,民眾角度 此外,從市民的角度出發(fā),老年公寓項目的建設是否成功也有三個標準: 一是普通市民是否有機會享受這個建設項目. 二是建設項目是否為地區(qū)形象增色,改變傳統(tǒng)認知. 三是經(jīng)濟上是否合算. 70 3,投資商角度 從投資機構(gòu)的角度出發(fā),一個項目的成功主要有兩方面的考量: 一是經(jīng)濟上的考量,有足夠的贏利肯定是開發(fā)商首要考慮的問題. 二是社會反映上的考慮, 成功的項目是開發(fā)機構(gòu)最好的廣告, 而且得到社會承認是 市場經(jīng)濟下任一個商業(yè)企業(yè)的立身之本. 4,規(guī)劃的理念 本著從政府,社會和市場三者的角度出發(fā),在對本地塊中老年公寓項目研討后,經(jīng)過針 對老年公寓市場的調(diào)研,社會效益,環(huán)境效益三個重 要因素作為項目開發(fā)的驅(qū)動力,努力將項目的價值體現(xiàn)至最大化. (二)項目開發(fā)的效益標準 1,經(jīng)濟效益 城市形象提升后的投資效益 整合資源后的綜合效益 人氣聚集后的商貿(mào)效益 瀏河城鎮(zhèn)功能的升級效益 城市總是在尋找新的發(fā)展機遇, 在建設較大規(guī)模的老年公寓后, 瀏后的城鎮(zhèn)體系必然引 發(fā)升級, 形成新的城市形象與功能. 在老年公寓建后, 瀏河將成為名副其實的某衛(wèi)星城鎮(zhèn), 從而改變城鎮(zhèn)形象,商業(yè)也必然會有一輪的發(fā) 展,城鎮(zhèn)的體系的升級還包括瀏河城鎮(zhèn)化建 設的大步飛躍,并奠定瀏河鎮(zhèn)長期發(fā)展的機遇. 2,社會效益 挖掘出城鎮(zhèn)歷史,有效整合歷史與人文資源 提升瀏河城鎮(zhèn)影響力水平,推動城鎮(zhèn)內(nèi)涵的提升 71 提升區(qū)段形象,形成新的商業(yè),商貿(mào),醫(yī)療,配套等相關開發(fā)氛圍 增加民眾對瀏河的城市自豪感和城市凝聚力 在社會效益方面, 老年公寓的開發(fā)一方面將提升整體地塊的開發(fā)質(zhì)量, 并融合瀏河傳統(tǒng) 文化與因素. 使得瀏河對周邊地區(qū)形成的一定的影響力. 而由于老年公寓對于相關的開發(fā)要 求較高,對于周邊的配套依存度較大,因此,就某種程度而言,本項目的開發(fā)也將推動地塊 邊的城市化進程,從而推動周邊配套的建設和完善,形成瀏河城鎮(zhèn)體系的又一核心點. 3,環(huán)境效益 改善城鎮(zhèn)形象 反映政府執(zhí)政水平 提升城市舒適度及景觀環(huán)境 老年公寓的建設對于改變?yōu)g河城鎮(zhèn)形象有著重要作用, 交將瀏河由太倉的重要城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)變 ,宜居,宜商, 一形象的改變將使得瀏河在原有基礎上對周邊地區(qū)吸引力進一步加強. 72 三,市場容量判定與項目規(guī)模建議 某市目前空巢老人 38 萬人,具備購房能力的空巢老人約占 5%, 萬人,根據(jù)老年人平均居住水平 30 平方米/人,目前某 市老年公寓需求面積約為 57 萬平方米 某市老年人平均每年增長 萬人, 本項目開發(fā)周期 68 年, 期間 老年人增長至少 60 萬人,因此本項目具備一定的市場機遇 中高收入老年人過半需要購買老年公寓 根據(jù)市場調(diào)研情況,目前本項目目標客戶數(shù)量約在 1500 戶左右,并 逐年增長 某老年人平均收入 1077 元/月,老年人平均存款較高,具備一定 的購買力 項目所在地房價水平較低,與某老年公寓市場更具備價格優(yōu)勢, 總價約 2530 萬元較容易被某老年人需求市場接受 水鄉(xiāng)規(guī)劃和高爾夫球場為本項目提供了巨大的升值空間,投資客戶 也將成為本項目的重要客戶組成之一 注:數(shù)據(jù)來源與 2006 年對某,北京的 3000 名 5575 歲市民的隨機抽樣攔截訪問 73 根據(jù)市場需求情況調(diào)研,結(jié)合本項目地塊情況,本司認為瀏河項目一期開發(fā) 總量適合在 萬平方米左右,其中老年公寓為一起主要產(chǎn)品,共 萬平方 米,一期配套敬老院,商業(yè),活動中心,醫(yī)院等共計 萬平方米. 分期 每期 形態(tài) 老年公寓 公寓服務中心 國際老年病理療康復中心 建面(萬平方米) 1 一期配套 敬老中心 文體娛樂中心 商業(yè)配套 一期總計 國際賓館 后期配套 商業(yè)配套 敬老中心 公寓服務中心 本項目總占地面積 420 萬平方米(按容積率 左右估算) ,總建面約 168 萬平方米,開發(fā)周期約 8 年左右. 我們建議本項目老年公寓實施滾動開發(fā),組團排列,可按照 4 期來開發(fā) (從開發(fā)到售完) ,每期兩年,每期開發(fā)老年公寓建筑面積 萬平方 米上. 配套可以根據(jù)我們項目進程分批開發(fā),但一期開發(fā)時老年公寓,服務中 心,敬老院,康復中心,活動中心必須同步建設. 根據(jù)上述計劃,本項目老年公寓全部建成后,總建面約 萬平米,約 占地塊開發(fā)計劃的 31% 左右估算,占地面 積約 87 萬平米,約占總占地面積的 %. 74 四,定位建議 (一) ,形象定位 養(yǎng) 生 堂 養(yǎng)身,養(yǎng)心,養(yǎng)生 ——集老年公寓和會員式養(yǎng)身院于一體的綜合養(yǎng)身社區(qū). 高標準的環(huán)境 中式風格園林環(huán)繞,別墅社區(qū)生活體驗 高標準的產(chǎn)品 多層電梯公寓,人性化設計處處可見 高標準的配套 各種老年娛樂設置一應俱全,醫(yī)療系統(tǒng)保證健康晚年 高標準的服務 24 小時雙語服務,為老年人解決各種問題 從傳統(tǒng)的敬老院進化到老年公寓社區(qū), 為老年人提供從物質(zhì)生活到精神生活等等方方面 面的服務,讓老年人在此享受人生暮年的幸福的老年家園. (二) ,產(chǎn)品定位 1. 規(guī)劃 建筑形態(tài)以多層電梯公寓為主,附以少量小高層. 道路系統(tǒng)進行人車分流設計,設置一定量的商業(yè)體量滿足社區(qū)內(nèi)部分消費要求. 75 2. 戶型 緊湊房型,以一房和二房為主. 一房一廳一衛(wèi)(面積:4060 平方米/間) 二房一衛(wèi)(面積:6080 平方米/間)為主, 二房二廳二衛(wèi)(面積:8095 平方米)房型, 少部分的三房二廳(面積在 120140 平方米)或二房二廳(面積在 90120 平方米之間) 3. 配套 老年公寓應具備以下幾項功能 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 多功能綜合樓(老年大學,老年活動中心) 。 3,從大區(qū)域來看,本地塊因緊靠某,有一定的某客群基礎,房產(chǎn)開發(fā) 存在機會. 4,項目本身的規(guī)劃起點較高,地塊適合走大規(guī)模的高拉高走項目,如在此 區(qū)域開發(fā)小面積項目,游 艇俱樂部,會展中心,紀念館等核心配套這就是典型的高起高走項目思 路,完全符合地塊的市場屬性,但是對發(fā)展商的資金實力,開發(fā)水平都 是嚴峻考驗. 5,對本地塊的目標客群定位,產(chǎn)品物業(yè)形態(tài),項目自身配套的充足率提出 非常高的要求. 69 二,老年公寓開發(fā)的驅(qū)動力 上不負政府,下不負民眾.是規(guī)劃本項目的理念. (一)項目開發(fā)的考量標準 衡量一個建設項目(老年公寓建設)的可行性和必要性以及該項 目究竟合適與否,從不同的角度出發(fā),有不同的考量標準. 1,政府角度 從市政府的角度出發(fā)有三個主要的衡量標準, 這也可謂之為瀏河規(guī)劃建設老年公寓項目 的原始動力,或稱之為項目開發(fā)的驅(qū)動力 .這三個重要標準分別是: 是否有助于促進城市和地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展, 增加城市和地區(qū)的經(jīng)濟總量, 為政府創(chuàng)造 更多的稅收。 6. 有度假及護理功能的老年公寓。 4. 隨著生活質(zhì)量的提高和醫(yī)療條件的改善,關注老年人在生理和心理方面 的健康狀況。 2. 考慮老人可以繼續(xù)在家中參與工作。 養(yǎng)老院:供高齡老人或體弱多病,生活基本不能自理,需大量生活照料服務的老人 居住。 旅游活動安排服務 健身培訓,輔導及陪練 日常醫(yī)療保健指導 花卉,盆景藝術指導 聯(lián)誼沙龍,互助小組 其他為老年人提供的特殊服務. 通過系統(tǒng)全面的服務,為老年人的生活的方方面面提供保證,使老人能夠在老年公寓 里享受剩余人生歲月的快樂. 60 六,老年住宅市場表現(xiàn) 樓盤 總套數(shù) 銷售率 房型面積 6090 ㎡ 孝賢坊 230 96% (一房,兩房) 江南太陽城 1170 一,二期 91% (一房,兩房,三房) 60140 ㎡ 親和源 838 / (一房,兩房) (會員制) 3560 萬 92165 ㎡ 3700 元/平方米 6000 元/平方米 價格 某的嘉興江南太陽城, 2006 年 10 10 萬元出租 20 年居住權,允許入住老 人作為二房東出租公寓等吸引某人前往置業(yè). 江南太陽城三期濱河御座10 月 2 日開盤,首批房源公開當天認購 80% 三期主力房源 69 ㎡一房,91 ㎡兩房,109 ㎡三房 目前 70%的業(yè)主都是某購房者. 孝賢坊 該項目目前已經(jīng)基本售完 最后一批小高層于 2008 年 1 月推出 公寓房 5673 平方米一房,7489 平方米兩房 目前 90%的購房者是某客戶 親和源 目前尚未開園已售出接近 40 張會員卡 6080 平方米一房,100140 平方米兩房 61 七,國際市場中的老年公寓 (一) ,綜述 在歐美一些國家,適合老年人居住的建筑大體分為四類: 老年住宅:主要供健康或基本健康的老人居住,他們生活基本可以自理,僅需少量 服務。 寵物托管服務。 57 電梯按鍵上也會有普通位置的按鍵設置, 也會增加為殘疾人或是行動不方便的老人 專門設置的電梯按鍵。 5. 文體娛競賽園地: 滿足日常生活, 文化,體育的活動需求。 創(chuàng)業(yè)天地:充分調(diào)動老人參與社區(qū)管理的積極性,發(fā)揮老年人的專長,力爭滿足 老人老有所為的心理。 12. 遠程抄表系統(tǒng). 56 (二) 會所: 除了常規(guī)的洗衣中心,社區(qū)服務中心,醫(yī)療服務中心,家政服務中心等等之外,還應 規(guī)劃設計有: 1. 2. 3. 國際會議中心:定期舉辦大型的國內(nèi),國際性的各類研討會和活動。 考慮部分殘障人士的需求,設置盲道等通道。 6. 7. 8. 9. 寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng),衛(wèi)星電視。 無線定位求助系統(tǒng) 社區(qū)一卡通服務。 17,戶型: 一房一廳一衛(wèi)(面積:4060 平方米/間) 二房一衛(wèi)(面積:6080 平方米/間)為主, 二房二廳二衛(wèi)(面積:8095 平方米)房型, 少部分的三房二廳(面積在 120140 平方米)或二房二廳(面積在 90120 平方米之間) 大套房型平面圖 二房二廳一衛(wèi) 140 平方米 中套房型平面圖 一房二廳一衛(wèi) 80 平方米 49 小套房型平面圖 一房二廳一衛(wèi) 60 平方米 50 陽光公寓——獨居 以一房一廳一衛(wèi)(面積:4060 平方米/間) 和二房一衛(wèi)(面積:6080 平方米/間)為主, 和二房二廳二衛(wèi)(面積:8095 平方米)房型. 睦親住宅 二室二廳二衛(wèi)(面積在 80100 平方米) 51 親子住宅——共居 三房二廳(面積在 120140 平方米)或少部分的二房二廳(面積在 90120 平方米之間) 4,房屋裝修 老年人住宅裝飾裝修應該與其心理特點 互相適應,營 造 舒 適 優(yōu) 雅 ,簡 潔 方 便 ,個 性突出的生活環(huán)境. 52 1. 室 內(nèi) 外 無 障 礙 設 計 居室的格調(diào)和布局要符合老年人的 計 ,減 少 地 面 層 的 高 差 ,以 利 行 走 方 便 , 用防滑材料,例如:廚衛(wèi)應采用防滑瓷 磚 ,其 他 地 面 可 采 用 木 地 板 ,塑 料 地 板 , 蹲坑,可選用專供老人久坐起身困難之 , 較高應加墊,為老人坐立方便,浴缸要 安裝扶手,浴缸底面要有防滑,以確保 無阻. 2. 裝 飾 材 料 不 求 華 麗 裝飾材料的選擇, 應協(xié)調(diào)配套, 符合老年 ,典雅,不求華麗,例如 53 墻面,老 年人一般喜愛典雅,潔凈,安寧,穩(wěn)重,加之體弱,心律減緩,視力減弱,一般宜采用淺色, 如淺米黃,淺灰,橙,黃,因為紅色會引起心律加速,血壓升高,不利于 ,適合減緩心律,有利于休 息,消除疲勞. 3. 家 具 盡 量 減 少 棱 角 家具應從實用出發(fā),老人用的雙人床應 兩面上下,有條件的應有手扶之處,床與沙發(fā)稍硬不宜過軟,沙發(fā)家具應體現(xiàn)人體工程學, 沙發(fā)不宜過軟,過深和過矮,更不要坐下去站不起來. 室內(nèi)燈光應有弱有強,夜間最好有低度照明, 安裝部位, 設備應盡量采用智能型,如電鍋,電水 壺等有自動保溫功能. 5,房屋配套建筑特色 豎向交通上每棟建筑在中間連接部 分設計一部電梯,衛(wèi)生間寬敞,便于輪 外的公共空間也為老人的娛樂和交流提 供了一個寬敞的環(huán)境. 54 55 五,老年住宅配套特點 (一) 智能化配置 圍繞人與自然親和的設計理念, 將社區(qū)內(nèi)的建筑物以自由曲線的方式布局, 集合道路設 計,在社區(qū)內(nèi)形成建筑與環(huán)境和諧的布局構(gòu)成. 為了給老人提供最好的