【正文】 竣工. 于 復(fù) 馨敬老院地處某虹口區(qū)豐鎮(zhèn)路 788 號(hào), 占地面積達(dá) 4000 平方米, 綠化面積約 2000 平方米, 有單人,雙人,三人,四人和特護(hù)房共 136 間,床位 425 張. 復(fù)馨敬老院擁有現(xiàn)代化的,人性化的設(shè)施: 每個(gè)房間內(nèi)有空調(diào),電扇,電話,液晶電視,獨(dú)立衛(wèi)生間,衛(wèi)生間內(nèi) 24 小時(shí)供應(yīng) 熱水,部分房間有淋浴房。老年人視力有所 衰退,寫字,看書時(shí)燈光應(yīng)強(qiáng)一些?，F(xiàn)代興起的老年公寓配套設(shè)施齊全,服 務(wù)質(zhì)量高,但價(jià)格之高普通家庭難以承擔(dān). 以家庭居住為核心, 以社區(qū)服務(wù)為依托, 以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的毗鄰型老年居住模式順應(yīng) 老齡化發(fā)展的需要,有利于整合家庭,社區(qū),社會(huì)資源,滿足宏觀(社會(huì)) ,中觀(家庭) , 微觀(老人)的不同需求. 12 三,某老年敬老院現(xiàn)狀與發(fā)展 13 據(jù)某市民政局,統(tǒng)計(jì)局公布的信息顯示,2006 年, 萬(wàn)某戶籍老人家庭中, 無(wú)子女的空巢老人有 38 萬(wàn)人,占老年人口的三成之多,15%的空巢老人需要生活 500 家敬老院,對(duì)于未來(lái)加速增長(zhǎng)的老年人來(lái)說(shuō),是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不 夠的,因此本項(xiàng)目擁有一定的市場(chǎng)機(jī)遇. (一) ,某老年敬老院職能 為入住老人提供日常護(hù)理服務(wù) 為入住老人提供文體活動(dòng)場(chǎng)所 為入住老人提供全程的醫(yī)療服務(wù) 為入住老人提供生活起居服務(wù): (二) ,某敬老院服務(wù)特點(diǎn) 全日制護(hù)理,24 小時(shí)服務(wù) 及時(shí)快速的醫(yī)療保障 設(shè)醫(yī)務(wù)室,有專職醫(yī)生主治看病,24 小時(shí)服務(wù) 關(guān)心老人物質(zhì)生活使老人吃好住好 注重老人的精神心理護(hù)養(yǎng) 代為老人出租房屋和保管財(cái)產(chǎn)或以房養(yǎng)老。.瀏河老年公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 本項(xiàng)目總占地面積 420 萬(wàn)平方米(按容積率 左右估算) ,總建面約 210 萬(wàn)平方米,開發(fā)周期約 8 年左右 我們建議本項(xiàng)目老年公寓實(shí)施滾動(dòng)開發(fā),組團(tuán)排列,可按照 4 期來(lái)開發(fā) (從開發(fā)到售完) ,每期兩年,每期開發(fā)老年公寓建筑面積 萬(wàn)平方 米上. 配套可以根據(jù)我們項(xiàng)目進(jìn)程分批開發(fā),但一期開發(fā)時(shí)老年公寓,服務(wù)中 心,敬老院,康復(fù)中心,活動(dòng)中心必須同步建設(shè). 根據(jù)上述計(jì)劃,本項(xiàng)目老年公寓全部建成后,總建面約 萬(wàn)平米, 約占地塊開發(fā)計(jì)劃的 31% 左右估算,占地 面積約 87 萬(wàn)平米,約占總占地面積的 %. 1 第一部分 對(duì)象市場(chǎng)分析 2 本項(xiàng)目開發(fā)必要性三大市場(chǎng)支撐: 壹:全國(guó)老齡化已成為重要的社會(huì)問(wèn)題 人口老齡化提前達(dá)到高峰. 在社會(huì)經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)狀態(tài)下進(jìn)入人口老齡化. 在多重壓力下渡過(guò)人口老齡化階段 某市進(jìn)入老齡化加速發(fā)展過(guò)程 貳:目標(biāo)客戶自身需求改變 老年人口的不斷增加,引發(fā)了一系列社會(huì)問(wèn)題 老年人的消費(fèi)觀念有了根本性的轉(zhuǎn)變 隨著老年人文化層次的提高,越來(lái)越多的老年人對(duì)晚年生活的精神追求越來(lái)越重視 某 250 萬(wàn)老年人中有 %較多的老年人想改變居住現(xiàn)狀 社會(huì)上空巢家庭的逐漸增多 老年人跨城市居住的區(qū)域觀念有所轉(zhuǎn)變 某與太倉(cāng)由史以來(lái)的地域情感逐漸加深 老年人及其子女對(duì)國(guó)際上流行的養(yǎng)老方式的認(rèn)同 叁:目前某老年公寓情況不佳 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的數(shù)量明顯不足 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)布局和檔次不盡合理 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)施簡(jiǎn)陋老化 缺乏政策扶持,開發(fā)成本是太倉(cāng)的23倍 3 一,某市人口結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀 老年人比重逐年增加,某市進(jìn)入老齡化加速發(fā)展時(shí)期 未來(lái) 3 年內(nèi)老年人將增加至少 萬(wàn)人 某老年人經(jīng)濟(jì)情況轉(zhuǎn)好,購(gòu)買力有所加強(qiáng) (一)某市老年人口逐年遞增,06 年達(dá)到 萬(wàn)人,占全市人口比重 20% 以上,未來(lái)將進(jìn)入老齡化加速發(fā)展期 2005 年,全市 1357 萬(wàn)人,戶籍人口中 60 歲及以上老年人數(shù)量為 266 萬(wàn)人,占全市總 人口的 %.截至 2007 年 1 月,某市民政局,統(tǒng)計(jì)局公布的本市老人人口最新統(tǒng)計(jì)信 息顯示,去年申城老人比前年增加 萬(wàn)人,60 歲及以上老年人口達(dá)到 萬(wàn)人,首次 突破 20%.2010 年2020 年將進(jìn)入高速發(fā)展期. 4 (二)2007~2010 年某市老年人口每年將增長(zhǎng) 萬(wàn)人 我們?cè)?2000 年以前對(duì)今后某老齡化的趨勢(shì)作了大致的預(yù)測(cè), 大致可以分成四個(gè)階段: 從 2000 年到 2005 年稱為平穩(wěn)發(fā)展階段, 當(dāng)時(shí)預(yù)測(cè)老年人口年均將增長(zhǎng) 2 萬(wàn)。 代辦老人喪事. 社會(huì) 孤老,單位孤老,外地回滬孤老,無(wú)子女的老夫妻及有特殊困難 的老人均可洽談包養(yǎng)終身事宜(包括戶口申請(qǐng),疾病治療,后事 安排) 聘請(qǐng)律師為老人提供免費(fèi)的法律咨詢服務(wù) 14 (三) ,某敬老院產(chǎn)品特點(diǎn) 戶型在 3060 平方米左右,南北通透 大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì),保證充足光照時(shí)間 裝修風(fēng)格以某老式建筑風(fēng)格為基調(diào),木質(zhì)材料為主 房間內(nèi)至少配置 2 個(gè)床位以上 多數(shù)敬老院采用一梯多戶設(shè)計(jì),以適應(yīng)老年人喜歡群居的生活習(xí) 慣 附表: 15 (四) ,某敬老院未來(lái)的發(fā)展方向 2010 年,某每個(gè)住宅社區(qū)至少配置一個(gè)養(yǎng)老設(shè)施 嚴(yán)格控制土地開發(fā),保證公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè) 到 2010 年,某市將特別重視居住區(qū)老年服務(wù)設(shè)施的配置,每個(gè)社區(qū)至少配 1 個(gè)養(yǎng)老 ,將嚴(yán)格控制存量土地的開發(fā)建設(shè),浦東新區(qū)屬嚴(yán)格執(zhí)行《居住區(qū)標(biāo) 準(zhǔn)》地區(qū). 1,養(yǎng)老院成社區(qū)標(biāo)配 管理意見中要求切實(shí)加強(qiáng)社區(qū)福利設(shè)施建設(shè), 針對(duì)某老年社會(huì)的特點(diǎn), 尤其要重視老 2010 年,必須達(dá)到每個(gè)社區(qū)(鎮(zhèn),鄉(xiāng))至少設(shè)置 1 個(gè)養(yǎng)老設(shè)施的標(biāo) 準(zhǔn). 中心城浦西內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的建成區(qū)以及地處中心城歷史文化風(fēng)貌保護(hù)區(qū)的居住社區(qū), 按照 不低于本社區(qū)老年人總數(shù)的 %配置床位。室內(nèi)電燈開關(guān)安裝部位,夜間使用要方便。 41 每個(gè)床位設(shè)有對(duì)講式呼叫器 所有房間均飲用純凈水 六層大樓內(nèi)設(shè)有兩臺(tái)三菱電梯, 700 元到 1350 元 不等. 復(fù)馨敬老院設(shè)有多種健身和休閑設(shè)施: 在 2000 平方米的花園內(nèi)有魚池,親水平臺(tái),健身器材,背景音響等設(shè)施。 2, 公寓大廳: 每幢公寓 大廳內(nèi)設(shè)有管家服務(wù)臺(tái),書 報(bào)架,沙發(fā)等。 11,緊急按鈕:客廳,床頭,坐便器邊, 淋浴房?jī)?nèi),陽(yáng)臺(tái)設(shè)有緊急按鈕, 48 12,紅外線監(jiān)控:非常情況自動(dòng)報(bào)警。 考慮部分殘障人士的需求,設(shè)置盲道等通道。 2. 考慮老人可以繼續(xù)在家中參與工作。 而本項(xiàng)目緊鄰某, 對(duì)某有很強(qiáng)的輻射力,又具有某不具備的優(yōu)勢(shì),如價(jià)格,同時(shí)還考慮到昆山綠地 21 城 孝賢坊和嘉興江南太陽(yáng)城的九成客戶來(lái)源于某, 因此我們的主要客戶應(yīng)該定位為某老年 客戶. 保持對(duì)太倉(cāng)本地客戶的引入。 4. 隨著生活質(zhì)量的提高和醫(yī)療條件的改善,關(guān)注老年人在生理和心理方面 的健康狀況。 12. 遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng). 56 (二) 會(huì)所: 除了常規(guī)的洗衣中心,社區(qū)服務(wù)中心,醫(yī)療服務(wù)中心,家政服務(wù)中心等等之外,還應(yīng) 規(guī)劃設(shè)計(jì)有: 1. 2. 3. 國(guó)際會(huì)議中心:定期舉辦大型的國(guó)內(nèi),國(guó)際性的各類研討會(huì)和活動(dòng)。陽(yáng)臺(tái)門下側(cè)特設(shè)換氣小窗。 4,電梯:每幢公寓設(shè)置公用電梯,電 梯特配常規(guī),特殊(低位)兩套操作按鈕。 設(shè)有 1000 平方米的健身娛樂中心,內(nèi)有網(wǎng)吧,書畫室,圖書館,老年大學(xué)教學(xué)點(diǎn), 興趣小組活動(dòng)室,茶藝館,多功能影視廳,理療室,桌球房,推拿按摩室,足療 房,其余均為免費(fèi)服務(wù). 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 樓層 房型 設(shè)備 空調(diào) 電話 床位費(fèi) 伙食費(fèi) 護(hù)理費(fèi) 三級(jí) 200 合計(jì)金額 1350 1550 1750 1500 1700 1900 1650 1850 2050 1350 1550 1750 2230 朝北兩人房 彩色電視 獨(dú)立衛(wèi)生 空調(diào) 電話 850 300 二級(jí) 400 一級(jí) 600 三級(jí) 200 朝南三人房 3～6 樓 朝南帶陽(yáng)臺(tái) 三人房 彩色電視 獨(dú)立衛(wèi)生 空調(diào) 電話 彩色電視 獨(dú)立衛(wèi)生 空調(diào) 電話 1000 300 二級(jí) 400 一級(jí) 600 三級(jí) 200 1150 300 二級(jí) 400 一級(jí) 600 三級(jí) 200 朝南四人房 彩色電視 獨(dú)立衛(wèi)生 850 300 二級(jí) 400 一級(jí) 600 2樓 朝南三人房 空調(diào) 電話 930 42 300 特級(jí) 1000 朝北兩人房 1樓 備注 朝南八人房 彩色電視 獨(dú)立衛(wèi)生 850 300 特級(jí) 1000 2150 1,每位入住老人需繳保證金 3000 元,代辦費(fèi) 600(代購(gòu)床上用品及日用品) 2,寢室調(diào)電費(fèi)由同住人員分擔(dān) 43 三,老年住宅規(guī)劃分析 老年社區(qū)在規(guī)劃上要有針對(duì)性的為老年人的不便進(jìn)行一些特殊的規(guī)劃, 從社區(qū)規(guī)劃, 綠 化景觀和交通布局等等方面為老年人考慮,達(dá)到方便他們生活的目的. 1,社區(qū)規(guī)劃: 道路人車分流,避免老人的行動(dòng)不便而與車發(fā)生危險(xiǎn), 無(wú)障礙設(shè)計(jì),為老人的不方便生活提供處處提供方便, 開闊空間活動(dòng)場(chǎng)所,提供老人的戶外活動(dòng)空間, 增加休息座椅,方便老人隨時(shí)休息. 社區(qū)為老齡社區(qū),在設(shè)計(jì)中充分考慮無(wú)障礙設(shè)計(jì),在社區(qū)服務(wù)中提供高水準(zhǔn)的服務(wù),使 ,氣候等自然因素,在設(shè)計(jì)中充 分體現(xiàn)地域性的老齡居住社區(qū). 圍繞人與自然親和的理念,將社區(qū)內(nèi)的建筑物以自由曲線的方式布局,集合道路設(shè)計(jì), 44 在社區(qū)內(nèi)形成建筑與環(huán)境和諧的布局構(gòu)成. 為了給老人提供最好的日照, 所有建筑均為南北 朝向,用水系將社區(qū)內(nèi)的建筑物連接,使得社區(qū)內(nèi)的建筑物之間形成自然連接. 2,社區(qū)組成: 1,多層公寓為主。 衛(wèi)生間的潔具不宜用蹲坑, 可選用專供老人久坐起身困難之用的能升 降的馬桶蓋。浦東新區(qū),郊區(qū)新城和城鎮(zhèn) 人口在 5 萬(wàn)人以上的新市鎮(zhèn)以及中心城成片改造地區(qū)或新建地區(qū), 按照高于本地區(qū)老年人總 數(shù)的 %,養(yǎng)老設(shè)施,以調(diào) 節(jié),補(bǔ)充養(yǎng)老床位,切實(shí)做到老有所養(yǎng),老有所樂. 16 2,規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)分為三類. 對(duì)于各種社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃的配置,將按不同地區(qū)分為三類實(shí)施:嚴(yán)格執(zhí)行《居住 區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》 的地區(qū)有浦東新區(qū), 郊區(qū)新城和城鎮(zhèn)人口在 5 萬(wàn)人以上的新市鎮(zhèn)地區(qū)以及中心城成 片改造或新建地區(qū)等。第三個(gè)階段是 2010 年 到 2020 年,稱為高速增長(zhǎng)期,年均增長(zhǎng) 14 到 15 萬(wàn)。集體舉辦的敬老院有 39377 個(gè),收養(yǎng)人數(shù)達(dá) 64 萬(wàn)人。老人用的雙人床應(yīng)兩面上下,有條件的應(yīng)有手扶之處。還會(huì)根據(jù)老年人體質(zhì)特征需要,設(shè)立平價(jià)藥房,以老 ,還將設(shè)立老年食堂,在小區(qū)設(shè)置郵局分理點(diǎn),還 有小區(qū)道路引導(dǎo)系統(tǒng),老年文化中心,休閑中心等. 江 南 太陽(yáng) 城 江 南 太陽(yáng) 城 32 建筑面積 物業(yè)類別 21 萬(wàn)平方米 普通住宅 占地 售樓處地址 145833 某接待: 華山路 600 號(hào)丙 02162496356, 裝修狀況 毛坯 售樓電話 05732209000 售樓處 物業(yè)地址 價(jià)格 交房 華山路 600 號(hào)丙 建國(guó)北路燃?xì)獯髲B 1 樓 3400 元/平方米 2006 年 10 月 嘉興市太陽(yáng)城房地產(chǎn)開發(fā) 開盤時(shí)間 入住時(shí)間 綠化率 得房率 200521 20061031 50% 8090% 1170 套 開發(fā)商 有限公司 容積率 房型面積 92165 ㎡(一房,兩房, 三房) 總套數(shù) 車位 物業(yè)顧問(wèn) 1050 某東湖物業(yè)管理公司 江南太陽(yáng)城利用嘉興江南水鄉(xiāng)的自然資源,在現(xiàn)代化的居住社區(qū)里融入老年建筑組團(tuán), 以三項(xiàng)實(shí)施策略及六項(xiàng)配套體系為依托,為某創(chuàng)建的第一個(gè)新型的健康養(yǎng)老社區(qū). 項(xiàng)目分二期開發(fā),總量為 21 萬(wàn)平方米,首期樓盤將于 2006 年 10 區(qū)三面環(huán)水,綠化面積占整個(gè)社區(qū)的 50%.某知名醫(yī)院在小區(qū)內(nèi)常設(shè)門診. 地理位置 33 江南 太陽(yáng)城位于浙江省嘉興市, 基地三面環(huán)水, 東臨東方路, 三元路將基地分為兩塊, 整個(gè)場(chǎng)地平整. 規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 規(guī)劃結(jié)構(gòu)較完整,各片區(qū)又由多 個(gè)住宅組群組成,各組群規(guī)模適宜,方便鄰里交往. 小區(qū)道路,人行車行既有分離,又有混行,架 空和地下多種形式,停車率達(dá)到 80%. 環(huán)境設(shè)計(jì)充分利用自然水景,組織了放射性景觀軸和步行景觀軸,組群內(nèi)有多種 ,線,面結(jié)合,空間比較豐富. 小區(qū)公建配套基本齊全,東南角設(shè)有商業(yè)街,小區(qū)出入口內(nèi)設(shè)有會(huì)所,小區(qū)內(nèi)還 設(shè)有次會(huì)所和泛會(huì)所,位置適宜. 住宅布局大部分為南北朝向,部分底層架空, ,空 間尺度適宜,日照,采光,通風(fēng)良好. 周邊配套 小區(qū)的配套設(shè)施非常完善,設(shè)置了各種功能的主會(huì)所,次會(huì)所及泛會(huì)所,以滿足居民生 活的各種需要, 設(shè)計(jì)中結(jié)合城市設(shè)計(jì)及環(huán)境設(shè)計(jì)的要求, 將主會(huì)所分布在東方路及三元路交 34 叉處,以起到豐富城市景觀的作用,同時(shí)不對(duì)居民的生活產(chǎn)生影響,次會(huì)所及汽會(huì)所結(jié)合居 民的休閑,交流,活動(dòng)健身等,有機(jī)布置在各組團(tuán)周圍. 在社區(qū)內(nèi)設(shè)立醫(yī)療急救站,并與 120 ,氧恢復(fù), 食療, 深度睡眠, 整體按摩等服務(wù). 藥物咨詢中心提供促進(jìn)健康的藥物及營(yíng)養(yǎng)品的咨詢服務(wù). 物業(yè)管理 采用專業(yè)化的管家式物業(yè)管理服務(wù), 強(qiáng)調(diào)從基礎(chǔ)細(xì)節(jié)開始, 有限管理, 倡導(dǎo) 無(wú)限服務(wù),