【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 老年用房專(zhuān)業(yè)委員會(huì)在對(duì)某老年公寓現(xiàn)狀的調(diào)研資料中預(yù)測(cè),到 2015 年,按老年人 口的 3%計(jì)算,入住老年公寓的人數(shù)將達(dá)到 9 30 平方米(建筑面積)計(jì)算, 老年公寓市場(chǎng)需求總量為 270 萬(wàn)平方米. 2,養(yǎng)老型住宅公寓成首選 目前, 2005 年養(yǎng)老型住宅購(gòu)買(mǎi)意愿調(diào)研結(jié)果,月收入 8000 元以上的人群中,55%的被調(diào)查者表示 愿意購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老型住宅,其中,40 歲以上的中年人購(gòu)買(mǎi)意愿尤為強(qiáng)烈. 帶電梯的多層公寓,兩房一廳,兼顧社區(qū)會(huì)所老年社交活動(dòng)的小區(qū),成為中老年被訪者 選擇最多的物業(yè)類(lèi)型. 3,外資暗中關(guān)注 盡管大規(guī)模的養(yǎng)老型住宅投資開(kāi)發(fā)尚未形成, 但早已有海內(nèi)外資本暗中關(guān)注. 某市房 產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示, 不久前接待的一個(gè)美資地產(chǎn)投資集團(tuán), 瞄準(zhǔn)的就是某老年社 區(qū),老年公寓的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目. 27 而不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為養(yǎng)老型住宅的投資開(kāi)發(fā)需要三個(gè)前提: 企業(yè)的參與, 政策的支持以 及對(duì)老年人市場(chǎng)整體需求的研究和規(guī)劃. 某正在與歐盟合作, 嘗試建立一個(gè)評(píng)估體系, 評(píng)估哪些老人可以進(jìn)入由公共財(cái)政支 持的養(yǎng)老機(jī)構(gòu). 某市老齡科研中心副主任孫鵬鏢提出. 根據(jù)設(shè)想,評(píng)估將跟蹤進(jìn)行,先前進(jìn)院的老人如果經(jīng)濟(jì)狀況改善,則要將資格讓位,形 ,由公共財(cái)政支持的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將有針對(duì)性地向老年群體開(kāi)放. 28 二,主要個(gè)案調(diào)研 綠地 21 城孝賢坊 綠地 21 城孝賢坊 普通住宅 低密度超大規(guī)模 物業(yè)類(lèi)別 社區(qū) 裝修狀況 占地面積 毛坯 平方米 某周邊區(qū)昆山花橋鎮(zhèn)綠 物業(yè)地址 地大道 555 號(hào) 價(jià)格 物業(yè)管理費(fèi) 6000 元/平方米 元/平方米月 29 開(kāi)發(fā)商 綠地集團(tuán)昆山置業(yè)有限公司 建筑面積 總戶數(shù) 平方米 230 套 52418388 ,39218000, 售樓電話 39218008 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 容積率 2005121 樓層狀況 建筑類(lèi)別 高層,小高層 電梯公寓 綠化率 房型面積 45% 6090 平方米 綠地國(guó)際家園占地 4000 畝,以古典西班牙,英倫,北美等五種風(fēng)格打造,社區(qū)內(nèi)設(shè) 置中福會(huì)幼兒園,大眾社區(qū)巴士,鄰里中心,四星級(jí)酒店等,社區(qū)配套完善. 配備有 大進(jìn)深電梯,可供專(zhuān)業(yè)醫(yī)療擔(dān)架入內(nèi)。公共空間無(wú)障礙設(shè)計(jì)。公共走 道及樓梯間安全扶手。指紋鎖智能識(shí)別功能?？梢晫?duì)講系統(tǒng)。24 小時(shí)緊急救助按鈕。社區(qū) 配備有老年大學(xué)和老年特色服務(wù)醫(yī)院,新鮮果蔬供給中心和一站式裝修服務(wù)等人性化設(shè)施. 區(qū)位交通 綠地國(guó)際家園,位于大某城郊——某市與昆山市交界處,312 國(guó)道旁,鄰近國(guó)際 汽車(chē)城,國(guó)際 F1 35 公里,距昆山 18 公里. 從中山公園驅(qū)車(chē)到綠地 21 ,該樓盤(pán)位于昆山 靠近嘉定安亭鎮(zhèn)的花橋國(guó)際商務(wù)城, 是規(guī)劃建設(shè)的專(zhuān)門(mén)面向老年人的人文新鎮(zhèn), 瀕臨吳淞江 ,雖然與安亭鎮(zhèn)相距很近,但價(jià)格上相對(duì)較低. 小區(qū)內(nèi)部設(shè)有循環(huán)巴士通往學(xué)校, 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等, 另外有直達(dá)中山公園和人民廣場(chǎng)的班車(chē), 每日 4 班次.
30 局部裝飾 外立面采用傳統(tǒng)英式砌磚法 樣板房分不同的裝修風(fēng)格, 有很多保護(hù)型裝修和護(hù)理型裝修的選擇. 設(shè)計(jì)了無(wú)障礙通道, 走道鋪地毯防滑,需鋪面磚的地面采用防滑面磚,設(shè)置了裝飾性腰帶扶手等. 周邊配套 31 該樓盤(pán)在去年年底引進(jìn)同濟(jì)大學(xué)附屬同濟(jì)醫(yī)院綠地昆山醫(yī)院,相配套的綠地家世界 也已正式開(kāi)工建設(shè). 在綜合性醫(yī)院基本配置的基礎(chǔ)上,增設(shè)專(zhuān)門(mén)針對(duì)老年人的科室和相關(guān)功能。在普通大 型超市的基礎(chǔ)上增設(shè)老年人購(gòu)物專(zhuān)區(qū)。還會(huì)根據(jù)老年人體質(zhì)特征需要,設(shè)立平價(jià)藥房,以老 ,還將設(shè)立老年食堂,在小區(qū)設(shè)置郵局分理點(diǎn),還 有小區(qū)道路引導(dǎo)系統(tǒng),老年文化中心,休閑中心等. 江 南 太陽(yáng) 城 江 南 太陽(yáng) 城 32 建筑面積 物業(yè)類(lèi)別 21 萬(wàn)平方米 普通住宅 占地 售樓處地址 145833 某接待: 華山路 600 號(hào)丙 02162496356, 裝修狀況 毛坯 售樓電話 05732209000 售樓處 物業(yè)地址 價(jià)格 交房 華山路 600 號(hào)丙 建國(guó)北路燃?xì)獯髲B 1 樓 3400 元/平方米 2006 年 10 月 嘉興市太陽(yáng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 入住時(shí)間 綠化率 得房率 200521 20061031 50% 8090% 1170 套 開(kāi)發(fā)商 有限公司 容積率 房型面積 92165 ㎡(一房,兩房, 三房) 總套數(shù) 車(chē)位 物業(yè)顧問(wèn) 1050 某東湖物業(yè)管理公司 江南太陽(yáng)城利用嘉興江南水鄉(xiāng)的自然資源,在現(xiàn)代化的居住社區(qū)里融入老年建筑組團(tuán), 以三項(xiàng)實(shí)施策略及六項(xiàng)配套體系為依托,為某創(chuàng)建的第一個(gè)新型的健康養(yǎng)老社區(qū). 項(xiàng)目分二期開(kāi)發(fā),總量為 21 萬(wàn)平方米,首期樓盤(pán)將于 2006 年 10 區(qū)三面環(huán)水,綠化面積占整個(gè)社區(qū)的 50%.某知名醫(yī)院在小區(qū)內(nèi)常設(shè)門(mén)診. 地理位置 33 江南 太陽(yáng)城位于浙江省嘉興市, 基地三面環(huán)水, 東臨東方路, 三元路將基地分為兩塊, 整個(gè)場(chǎng)地平整. 規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 規(guī)劃結(jié)構(gòu)較完整,各片區(qū)又由多 個(gè)住宅組群組成,各組群規(guī)模適宜,方便鄰里交往. 小區(qū)道路,人行車(chē)行既有分離,又有混行,架 空和地下多種形式,停車(chē)率達(dá)到 80%. 環(huán)境設(shè)計(jì)充分利用自然水景,組織了放射性景觀軸和步行景觀軸,組群內(nèi)有多種 ,線,面結(jié)合,空間比較豐富. 小區(qū)公建配套基本齊全,東南角設(shè)有商業(yè)街,小區(qū)出入口內(nèi)設(shè)有會(huì)所,小區(qū)內(nèi)還 設(shè)有次會(huì)所和泛會(huì)所,位置適宜. 住宅布局大部分為南北朝向,部分底層架空, ,空 間尺度適宜,日照,采光,通風(fēng)良好. 周邊配套 小區(qū)的配套設(shè)施非常完善,設(shè)置了各種功能的主會(huì)所,次會(huì)所及泛會(huì)所,以滿足居民生 活的各種需要, 設(shè)計(jì)中結(jié)合城市設(shè)計(jì)及環(huán)境設(shè)計(jì)的要求, 將主會(huì)所分布在東方路及三元路交 34 叉處,以起到豐富城市景觀的作用,同時(shí)不對(duì)居民的生活產(chǎn)生影響,次會(huì)所及汽會(huì)所結(jié)合居 民的休閑,交流,活動(dòng)健身等,有機(jī)布置在各組團(tuán)周?chē)? 在社區(qū)內(nèi)設(shè)立醫(yī)療急救站,并與 120 ,氧恢復(fù), 食療, 深度睡眠, 整體按摩等服務(wù). 藥物咨詢中心提供促進(jìn)健康的藥物及營(yíng)養(yǎng)品的咨詢服務(wù). 物業(yè)管理 采用專(zhuān)業(yè)化的管家式物業(yè)管理服務(wù), 強(qiáng)調(diào)從基礎(chǔ)細(xì)節(jié)開(kāi)始, 有限管理, 倡導(dǎo) 無(wú)限服務(wù), 為業(yè)主提供 從日常家政服務(wù),商務(wù)服務(wù),健康服務(wù)到包括精神需求,老年人特護(hù)在內(nèi)的一 系列個(gè)性服務(wù),真正體現(xiàn)人性關(guān)懷,營(yíng)造溫暖呵護(hù). 營(yíng)銷(xiāo)策略 該項(xiàng)目定位某人的養(yǎng)老天堂的養(yǎng)老社區(qū),推出低價(jià)搶客策略,以 3500 元/ 10 萬(wàn)元出租 20 年居住權(quán),允許入住老人作為二房 ,目前 70%的業(yè)主 都是某購(gòu)房者. 親 和 源老 年 公寓 親 和 源老 年 公寓 35 建筑面積 占地 總套數(shù) 物業(yè)類(lèi)別 裝修狀況 開(kāi)發(fā)商 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 838 間 養(yǎng)老院 全裝修 某建橋集團(tuán) 地址 電話 房型 綠化率 物業(yè) 開(kāi)園時(shí)間 某浦東康橋小鎮(zhèn) 02158133980 60140 ㎡(小戶型為主) 51% 某親和源股份有限公司 200841 親和源位于某市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn),建筑面積 萬(wàn)平方米,設(shè)置有生活區(qū),醫(yī)療區(qū),商 業(yè)區(qū),活動(dòng)區(qū)四大功能區(qū)域,總共建設(shè) 14 棟生活樓,房間 800 余間,可容納 1600 余位老 ,小戶型為主,配有電梯,居室建筑面積從 60 ㎡到 140 ㎡不等. 社區(qū)采取無(wú)障礙化的設(shè)計(jì),閱讀 室,活動(dòng)室,餐廳等,衛(wèi)生間, 浴室,各種活動(dòng)場(chǎng)所以及室外活動(dòng)區(qū)域均安裝有緊急呼叫系統(tǒng),紅外線監(jiān)視器等智能化系 統(tǒng),娛樂(lè),健康生活 廣場(chǎng),公共服務(wù)大樓以及商業(yè)配套等建筑與水系,人工湖,公園等自然景觀精致結(jié)合,獨(dú)特 的空中連廊構(gòu)成全天候,泛社區(qū)的便捷通道,使社區(qū)內(nèi)所有的建筑融為一體. 地理位置 36 區(qū)域圖 該項(xiàng)目位于南匯康橋地區(qū)的秀沿路上,北接浦東新區(qū),東靠川沙, 側(cè)川周公路為連接川沙至周浦的交通主干道,東側(cè)申江路為規(guī)劃中環(huán)線延伸段,與外環(huán)線 A20 ,外環(huán)線(A20) ,申江路, 浦大橋,浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 15 分鐘車(chē)程. 路線圖 37 交通路線指引: (1)自駕: 秀沿路 2999 弄,A20 外環(huán)申江路口下 轉(zhuǎn)秀沿路 (2)公交車(chē)路線: 軌道交通二號(hào)線至龍陽(yáng)路站,換乘龍濱線至親和源站下 周邊設(shè)施配套圖 38 周邊配備有:郵局,銀行,電信局,派出所,貴族中學(xué),貴族幼兒園,學(xué)術(shù)氣氛濃郁的 大學(xué),社區(qū)文化活動(dòng)中心,便利生活的集貿(mào)市場(chǎng),洗衣店,大賣(mài)場(chǎng),風(fēng)味餐廳,國(guó)際燒烤樂(lè) 園,秉承傳統(tǒng)的高級(jí)五德會(huì)酒店,高檔別墅近在咫尺,四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的鄉(xiāng)村酒店等等,能 夠較好的滿足遠(yuǎn)親近鄰的探訪需求. 會(huì)員制 會(huì)員卡繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 卡種 前一百名會(huì)員價(jià) 大套 銀杏 A 卡不 中套 記名卡 小套 大套 銀杏 B 卡記 中套 名卡 小套 銀杏 C 卡 大套 中套 35 萬(wàn) 8500 元/月 7000 元/月 2 萬(wàn)/年 45 萬(wàn) 2 萬(wàn)/年 50 萬(wàn) 60 萬(wàn) 萬(wàn)/年 2 萬(wàn)/年 50 萬(wàn) 萬(wàn)/年 50 萬(wàn) 5 萬(wàn)/年 年費(fèi)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 39 小套 6000 元/月 非持有國(guó)內(nèi)身份證的會(huì)員卡費(fèi)加收 20 萬(wàn)人民幣 親和源實(shí)行會(huì)員制, 入住者須符合會(huì)員條件, 承認(rèn)會(huì)員章程, 購(gòu)買(mǎi)會(huì)員卡, 繳納年費(fèi)等, 擁有會(huì)員資格方可獲得親和源物業(yè)的使用權(quán). 社區(qū)組成: 12 幢多層公寓,838 套全裝修全配置(含軟裝潢)居室 一幢多功能綜合樓(老年大學(xué),老年活動(dòng)中心) 一所配餐中心(就餐,配送) 二處休閑茶棧(品茗,座談,棋牌等活動(dòng)) 一所老年醫(yī)院及護(hù)理院(300 個(gè)床位) 一座會(huì)所(一樓游泳池,二樓健身房,三樓水療館,四樓會(huì)務(wù)活動(dòng)中心) 商業(yè)街(設(shè)有小超市,理發(fā)店,洗衣店,鮮花店,老年用品商店等) 綠化景觀,某市一級(jí)生態(tài)小區(qū), (綠化覆蓋率達(dá) 51%。喬木,灌木,花卉,草坪。 假山,小湖,噴泉,涼亭等) 風(fēng)雨連廊(公寓與公寓,公寓與會(huì)所,配餐中心,老年醫(yī)院及護(hù)理院之間相互連 接) 戶外活動(dòng)場(chǎng)地,停車(chē)場(chǎng) 復(fù) 馨 敬老 院 復(fù) 馨 敬老 院 40 占地面積 建筑面積 床位 浴室 4000 平方米 6000 平方米 425 個(gè) 公用 房間 床位價(jià)格 護(hù)理費(fèi) 衛(wèi)生間 136 間 7001350 元/月 2001000 元/月 獨(dú)立 本項(xiàng)目地處豐鎮(zhèn)路 788 號(hào),投資規(guī)模為 498 萬(wàn)元, 資金來(lái)源為民營(yíng)投資 100% 筑面積為 6000 . 某虹口區(qū)涼城復(fù)馨敬老院是某市人民政府 2006 年實(shí)事工程, 2006 年底竣工. 于 復(fù) 馨敬老院地處某虹口區(qū)豐鎮(zhèn)路 788 號(hào), 占地面積達(dá) 4000 平方米, 綠化面積約 2000 平方米, 有單人,雙人,三人,四人和特護(hù)房共 136 間,床位 425 張. 復(fù)馨敬老院擁有現(xiàn)代化的,人性化的設(shè)施: 每個(gè)房間內(nèi)有空調(diào),電扇,電話,液晶電視,獨(dú)立衛(wèi)生間,衛(wèi)生間內(nèi) 24 小時(shí)供應(yīng) 熱水,部分房間有淋浴房。 41 每個(gè)床位設(shè)有對(duì)講式呼叫器 所有房間均飲用純凈水 六層大樓內(nèi)設(shè)有兩臺(tái)三菱電梯, 700 元到 1350 元 不等. 復(fù)馨敬老院設(shè)有多種健身和休閑設(shè)施: 在 2000 平方米的花園內(nèi)有魚(yú)池,親水平臺(tái),健身器材,背景音響等設(shè)施。 每層樓面有陽(yáng)光屋,除沐浴陽(yáng)光外,可在此進(jìn)行棋牌活動(dòng),閱讀書(shū)報(bào),休閑品茗, 且不下樓就可在此用餐。 設(shè)有 1000 平方米的健身娛樂(lè)中心,內(nèi)有網(wǎng)吧,書(shū)畫(huà)室,圖書(shū)館,老年大學(xué)教學(xué)點(diǎn), 興趣小組活動(dòng)室,茶藝館,多功能影視廳,理療室,桌球房,推拿按摩室,足療 房,其余均為免費(fèi)服務(wù). 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 樓層 房型 設(shè)備 空調(diào) 電話 床位費(fèi) 伙食費(fèi) 護(hù)理費(fèi) 三級(jí) 200 合計(jì)金額 1350 1550 1750 1500 1700 1900 1650 1850 2050 1350 1550 1750 2230 朝北兩人房 彩色電視 獨(dú)立衛(wèi)生 空調(diào) 電話 850 300 二級(jí) 400 一級(jí) 600 三級(jí) 200 朝南三人房 3～6 樓 朝南帶陽(yáng)臺(tái) 三人房 彩色電視 獨(dú)立衛(wèi)生 空調(diào) 電話 彩色電視 獨(dú)立衛(wèi)生 空調(diào) 電話 1000 300 二級(jí) 400 一級(jí) 600 三級(jí) 200 1150 300 二級(jí) 400 一級(jí) 600 三級(jí) 200 朝南四人房 彩色電視 獨(dú)立衛(wèi)生 850 300 二級(jí) 400 一級(jí) 600 2樓 朝南三人房 空調(diào) 電話 930 42 300 特級(jí) 1000 朝北兩人房 1樓 備注 朝南八人房 彩色電視 獨(dú)立衛(wèi)生 850 300 特級(jí) 1000 2150 1,每位入住老人需繳保證金 3000 元,代辦費(fèi) 600(代購(gòu)床上用品及日用品) 2,寢室調(diào)電費(fèi)由同住人員分擔(dān) 43 三,老年住宅規(guī)劃分析 老年社區(qū)在規(guī)劃上要有針對(duì)性的為老年人的不便進(jìn)行一些特殊的規(guī)劃, 從社區(qū)規(guī)劃, 綠 化景觀和交通布局等等方面