重慶老年住宅公寓計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告(doc21)-地產(chǎn)可研-預(yù)覽頁
【正文】 的市場前景，紛紛通過各種渠道，涌入重慶市場尋找商機(jī)。 綜上所述： 2020 年上半年．重慶市房地產(chǎn)市場較為火爆：施工面積、竣工面積、商品房銷（預(yù)）售面積、銷售額均創(chuàng)歷史新高，增幅也大大超過往年，出現(xiàn)了供需兩旺的喜人局面。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家， 60 歲以上的老齡人口約為 億，占我國總?cè)丝诘?%，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以 3%的速度增長。由此可見“老年人市場”是一個(gè)潛力很大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對中青 年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會(huì)問題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。 總結(jié)： 縱觀我國房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)，許多年來，大眾化住宅開發(fā)一直是市場開發(fā)的主體，造成這種市場開發(fā)失衡的原因歸根結(jié)底是老年人住宅市場尚不成熟。 2020 年全市 65 歲及以上的老人為 萬人，每100 人里 8 人年齡超過 65 歲； 2020 年底全市年滿 60 周歲以上的老人已達(dá) 414 萬。 ? “ 421”家庭的“泛濫” 長期以來，重慶一直是實(shí)行計(jì)劃生育政策相對嚴(yán)格的地區(qū)之一，出生率、死亡率和自然增長率的不斷降低，鞏固了“低出生、低死亡、低增長”的現(xiàn)代型人口再生產(chǎn)模式。而從贍養(yǎng)費(fèi)看， %的城市家庭每年花費(fèi)超過 1 萬元。 令人擔(dān)憂的是截至 06 年底，重慶市 60 歲及以上人口基本養(yǎng)老保險(xiǎn)覆 蓋率很低，僅為 %；基本醫(yī)療保險(xiǎn)覆蓋率是 %，明顯滯后于重慶市人口老齡化的步伐。 但目前重慶市年滿 60 周歲及以上老年人有 414 萬人。 ? 戶型設(shè)計(jì)不合理、功能相對單一 現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。 ? 服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn) 在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工，他們沒有經(jīng)過專業(yè)的上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護(hù)理專業(yè)知識(shí)，對老人的服務(wù)只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人的心理和生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務(wù)。許多老年人既想遠(yuǎn)離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老院無法滿足寧靜、舒適生活的要求，民辦產(chǎn)權(quán)式老年公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年 人喜愛。 ? 老年人住宅的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品 對老年人公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無明確界定，但可以肯定重慶市 現(xiàn)有養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴(yán)重不足。 ? “山水型老年公寓”將更受消費(fèi)者青睞 隨著居民生活水平的提高，老年人對居住的要求更加講究。 在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計(jì)上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計(jì)達(dá)到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現(xiàn)出對老人的關(guān)懷，更要考慮社會(huì)心理學(xué)所涉及的居住心理問題。 ? 戶型要合理化 應(yīng)充分考慮不同年齡階段、不同階層等因素，每戶面積控制在40～ 60 ㎡左右。 ? 土地用途：住宅用地 ? 使用功能：居住養(yǎng)老 ? 建筑形態(tài)：以多層為主，小高層為輔，底層架空 ? 建筑高度：（多層約 6 層） — （小高層約 12 層） m ? 綜合容積率： ? 綠化面積： 40% ? 總戶數(shù)：按 50 ㎡ /戶計(jì)算 約為 631 戶， ? 總?cè)丝冢喊慈司?28 ㎡計(jì)算約為 1128 人 ? 商品房市場售價(jià)：其中小高層 2020 元 /㎡，建面約 21466 ㎡ ；多層 1800 元 /㎡，建面約 10120 ㎡ ；商鋪 3800 元 /㎡，建面約 1200 ㎡。 消費(fèi)群體的特殊性和項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)歸屬的敏感性導(dǎo)致項(xiàng)目具有較大風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)、高投入的產(chǎn)業(yè)。因此老年人購房資金的來源及房貸政策的障礙或多或少會(huì)影響老年人購房消費(fèi)，也必然會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來資金回籠資金周轉(zhuǎn)的負(fù)面影響，這是本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之二。 本項(xiàng)目必須要做好總體規(guī)劃，有了科學(xué)完整、統(tǒng)一的總體規(guī)劃，項(xiàng)目就具有了“量身定做”的依據(jù)，更加有效的避免項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的隨意性、盲目性，確保項(xiàng)目的順利實(shí)施。
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