【正文】 新區(qū)目前小區(qū)氣化和管道煤氣 ,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣 ,在本項目東南面埋設(shè) DN500 管道一根，本項目天然氣管道可由此接入； 在本項目東面已經(jīng)鋪設(shè)光纖和電信電纜，本項目光纖和電信線路可由此接入。 2020年開盤，現(xiàn)已銷售 70% 黃金海岸 多層建筑，別墅 海岸風光，休閑居家 有一定的功能區(qū)域 2020年開盤現(xiàn)已銷售 90% 翠擁天地 多層建筑，別墅 綠化環(huán)境 風景園林 有一定的功能性，處于較為繁華的地塊。 左案花都1期 多層、商業(yè)商業(yè)街 綠化環(huán)境 大盤運作，低密度建筑?？偨ㄖ娣e： 161858平方米，容積率 ，住宅共 149858平方米，商業(yè) 11000平方米，地面公建 1000平方米。 從以上吸納分析來看，商業(yè)用房的吸納值和吸納速度明顯低于住宅，說明現(xiàn)在華陽新區(qū)的商業(yè)環(huán)境還不成熟，在本項目開發(fā)中應該注意商業(yè)用房的建設(shè)規(guī)模和比例；而住宅中電梯公寓的吸納值和吸納速度低于多 層和低層住宅，說明華陽新區(qū)目前對電梯公寓的消費還不成熟，但今后隨華陽新區(qū)的土地市場供應減少，購買需求量的增加，電 中國最大管理資源中心 第 40 頁 共 77 頁 梯公寓逐漸會被市場接受，據(jù)了解遠大都市風景、左岸風景都計劃在今后向市場推出電梯公寓。 ◆ 遠大風景 1期： 物業(yè)形態(tài)和建筑面積： 歐式花園洋房，水環(huán)境、歐式商業(yè)街，低密度建筑 總建筑面積： 19 萬平方米，住宅 16萬平方米，商業(yè) 3 萬平方米； 開盤日期和價格： 開盤起價 3100，均價 3300； 3月漲價 100元， 5月漲價 150 元； 開盤日期： 2020年 12月 規(guī)劃和戶型設(shè)計： 遠大風景 1 期住宅部分規(guī)劃為低層建筑，容積率 ，建筑密度25%，以 4+1為主，中心環(huán)境采用大面積水景，從規(guī)劃設(shè)計上來看，遠大風景是華陽新區(qū)最高檔的樓盤。 遠大風景設(shè)計特點是比較多地應用水景營造多個主題環(huán)境，并營造高檔自然的居住環(huán)境；在戶型設(shè)計上注重高檔次，都設(shè)計了入戶花 中國最大管理資源中心 第 32 頁 共 77 頁 園。 目標客源：私企老板、高收入的白領(lǐng)和金領(lǐng)以及比較富裕的企事業(yè)工作人員，在目標客戶中二次或多次購房比例很高。 左岸花都 1 期主力戶型是 4+2+2， 3+2+2；主力戶型面積從120180 平方米不等。 華陽新區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢 華陽目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要集中 在華陽新區(qū)，現(xiàn)有遠大風景，左岸花都，水上花城，黃金海岸，翠擁天地、城南名筑等項目；商業(yè)樓盤主要包括遠大風景荷蘭水街、左岸花都商業(yè)街、嘎納映像等，華陽新區(qū)的住宅物業(yè)形態(tài)有低層、多層，高層，聯(lián)體別墅。 項目開發(fā)經(jīng)營機會點 整個華陽人口眾多，外來人口也較多，而且私營， 民營企業(yè)今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之政府南遷的大規(guī)模建 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 77 頁 設(shè)活動，使得整個華陽的房市較為活躍，有利于新項目的上馬開工。 國家宏觀經(jīng)濟進入上升期，同時房地產(chǎn)市場也迎來繁榮期，恰恰華陽新區(qū)住宅價格和趨勢 0 500 1000 1500 2020 2500 3000 3500 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 房屋價格 回歸線 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 77 頁 是本項目的開發(fā)經(jīng)營期。 從華陽市場價格來看，華陽住宅的心里接受價位已經(jīng)到達2700— 3000元 /平方米的范圍中，且會繼續(xù)升高。 現(xiàn)已開發(fā)的土地已占華陽新區(qū)土地的 37%，已出讓的土地面積為 3500 畝，占華陽新區(qū)的 63%。 成都原儲備的開發(fā)土地現(xiàn)在已經(jīng)基本消耗， 2020年土地供應總量仍然緊張。 、市政府已經(jīng)宣布南遷，加速成都市的向南發(fā)展，華陽新區(qū)的 基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)全面開始建設(shè)，包括現(xiàn)在新會展中心、天府大道等在成都堪稱一流。 2020 年全市各銀行發(fā)放個人住房貸款共計 億元，比投資到建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款總額 。 華陽房地產(chǎn)市場的特征 2020 年的市場供不應求， 2020 年上半年華陽新區(qū)的房地產(chǎn)市場供不應求還在持續(xù)，房地產(chǎn)市場還在升溫。成都歷年房地產(chǎn)投資及增長情況0501001502002503003502020年 2020年 2020年 2020年 2020年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %房地產(chǎn)投資額( 億元)增長率 新開工房屋減少，消費者選擇渠道變窄，房屋銷售市場保持旺盛。 當前成都房地產(chǎn)市場發(fā)展特征： 成都的城市發(fā)展正處于由中大型城市向大型、特大型城市方向發(fā)展的時期，房地產(chǎn)開發(fā)已由幾年前集中在一至二環(huán)路間開發(fā)轉(zhuǎn)向三環(huán)路以外以及更遠的郊區(qū)樓盤并舉的局面， 由于土地限制，南面開發(fā)已經(jīng)向三環(huán)路外發(fā)展，天府大道沿線將會成為發(fā)展重點。 95年購房的進行升級換代的第一個高峰期 ，進一步提高了需求， ，外來人口大量進入成都， 2020年已經(jīng)達到 萬人，隨著戶籍制度的改革，今后還會有更多的外來人口遷入成都，對住房的消費需求也會進一步增多。 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 77 頁 政策環(huán)境 2020 年進行的新一輪宏觀調(diào)控政策 ，其措施可歸納成以下四個方面： （ 1）貨幣政策：兩次提高商業(yè)銀行的存款準備金，實行差別存款準備金制度；擴大貸款浮息制度；提高存貸款利率制度等等。 廣播和網(wǎng)絡光纖已經(jīng)埋設(shè)在本項目東側(cè)臨河公路下。 三、項目的性質(zhì)和主要特點 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 77 頁 1 項目的性質(zhì) 本項目是二類商住用地，是以開發(fā)住宅為主，附帶一部分商業(yè)房屋的項目。 北向 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 77 頁 緊鄰華陽公園和嘎納印象樓盤，嘎納印象是一個大型純商業(yè)樓盤，有助于本項目完成商業(yè)配套設(shè)施和娛樂休閑配套設(shè)施。 對項目進行投資分析和風險分析。 可行性研究的依據(jù) 成都市規(guī)劃管理規(guī)定； 國家建設(shè)部及成都市頒 布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 成都市 2020 房地產(chǎn)年鑒； 成都市成都市房地產(chǎn)信息中心相關(guān)數(shù)據(jù)； 成都市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會開發(fā)信息； 現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。 東向 緊鄰府南河和河邊的公路，由于河堤已經(jīng)修葺完成，公路和河邊綠化景觀形成優(yōu)美的風景，空氣清新，寧靜而美麗，可提升本項目的居住環(huán)境和商業(yè)經(jīng)營環(huán)境。 從周邊環(huán)境來看，本項目應該開發(fā)中檔或中高檔住宅。 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 77 頁 第三章 市場分析和建設(shè)規(guī)模確定 一、宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 自 2020 年以來，我國宏觀經(jīng)濟正處于經(jīng)濟周期的上升階段。 （ 2）土地政策：國土資源部實行土地管理部門的省以下垂直領(lǐng)導，嚴格土地保護制度；加強土地和環(huán)境保護法執(zhí)行力度；對部分城市實行了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用停止審批半年的措施等。 成都市歷年人口情況0200400600800100012002020年 2020年 2020年 2020年 2020年00 . 511 . 522 . 533 . 5全市( 萬人)市區(qū)( 萬人)自然增長率( ‰) 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 77 頁 成都市歷年外來人口和機械增長率051015202530352020年 2020年 2020年 2020年 2020年0246810121416外來人口數(shù)( 萬)機械增長率( ‰) 華陽經(jīng)濟現(xiàn)狀和趨勢 雙流一直是全國的百強縣，作為雙流縣的重要經(jīng)濟區(qū)域，華陽的經(jīng)濟實力原本就很強，原來有川開等國有大型企業(yè)； 由于市委、市政府已經(jīng)宣布南遷，加速成都市的向南發(fā)展，華陽新區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)全面開始建設(shè)，包括現(xiàn)在新會展中心、天府大道等在成都堪稱一流。 城西的開發(fā)由 于受到文物保護的影響控制了城西的房地產(chǎn)發(fā)展。 成都房地產(chǎn)各項開發(fā)指標呈現(xiàn)逐步攀升的發(fā)展勢頭， 2020 年變動較大的是新開工面積下降幅度比較大，這是國家加強土地控制的結(jié)果，按照現(xiàn)有土地供應來看 ，預計 2020年仍然保持比較低的開工面積。 華陽的房地產(chǎn)成熟度非常不均衡，華陽老區(qū)由于建設(shè)年代比較遠，其城市格局、建筑群的層次都跟不上現(xiàn)代發(fā)展的需要；天府大道兩側(cè)從三環(huán)路到中和之間，雖然有大量的土地，但是還沒有形成開發(fā)和購買的人氣，配套設(shè)施也還未動工， 其成熟度不夠，暫時還達不到大規(guī)模開發(fā)的條件，從而使華陽新區(qū)房地產(chǎn)市場的優(yōu)勢更加明顯。公積金方面：公積金貸款購房面積占全年總銷（預）售面積的 1/4強。 成都房地產(chǎn)市場趨勢分析 商品房市場需求潛力巨大，供不應求的格局在短時間內(nèi)仍將延續(xù) 外地人購買需求不斷增長 由于成都市的經(jīng)濟環(huán)境和居住環(huán)境得到改善，外地購房者大幅增加， 2020 年外地購房者購買的新建商品房 ，占商品房銷售面積比例的 %，成都經(jīng)濟飛速發(fā)展，城市化進程加快，城市面貌、城市綜合實力、城市生態(tài)環(huán)境發(fā)生了巨大變化，成都的居住和投資環(huán)境吸引了大量的外地人，因而在成都市商品房銷售，外地人購買 比例還將繼續(xù)增加。 、成都房地產(chǎn)市場價格會保持增長 成都房地產(chǎn)供求關(guān)系決定價格繼續(xù)上揚 由于多種原因，成都房地產(chǎn)供不應求的局面還將持續(xù)，在這種供求關(guān)系的影響下，價格會持續(xù)上揚。新希望集團 220畝 ,遠大集團（遠大風景開發(fā)商）約 2020 畝 ,心怡地產(chǎn)（左岸花都開發(fā)商） 1300 畝 ,統(tǒng)建辦 400 畝 ,新區(qū)其余地方規(guī)劃暫時未上報 ,固維持現(xiàn)狀尚待后續(xù)開發(fā)。 華陽新區(qū)的房地產(chǎn)價格增長率是成都最高的，在四年中房產(chǎn)價格已經(jīng)從均價 800 元 /平方米上漲到 2721 元 /平方米，根據(jù)分析，在 2020年年底房價預計上漲到 3080 元 /平方米，而 2020 年年底 預計 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 77 頁 漲至 3560 元 /平方米。