【正文】 地塊屬性和具體特點(diǎn)的定位群，也就是自身?xiàng)l件決定的 “ 能做什么 ” 。 . 綜上所述，我們的結(jié)論是： 項(xiàng)目 區(qū)位未來(lái)發(fā)展方向良好，潛力巨 大，本項(xiàng)目將擁有良好的發(fā)展空間。從 CBD 的發(fā)展來(lái)看，向東擴(kuò)張的趨勢(shì)已經(jīng)十分明顯，隨 CBD 的東擴(kuò)，本項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)就越 發(fā) 明顯，地段價(jià)值也將隨之提升，周邊將變得更加繁華 。 租售分析 下面，我們通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域其他商業(yè)地產(chǎn)租售價(jià)格的分析和空臵分析第 39 頁(yè) 共 56 頁(yè) 進(jìn)一步明確本項(xiàng)目所處的商業(yè)大環(huán)境，并作為確定項(xiàng)目租售價(jià)格的依據(jù)之一。 需求主體 本項(xiàng)目的主要需求者分為以下三種 ? 跨國(guó)連鎖企業(yè)。 根據(jù)上述數(shù)據(jù)，我們運(yùn)用以下幾種計(jì)算方法估算項(xiàng)目的面積范圍為 7 萬(wàn) 平方米 左右 商業(yè)平效法 根據(jù)上述的年平均消費(fèi)支出和居民人口數(shù)量，計(jì)算消費(fèi)總量，再根據(jù) 市商場(chǎng)的平均商業(yè)平效，推算理想商業(yè)面積，減去與本項(xiàng)目商圈重合的現(xiàn)有和潛在商業(yè)面積，即成為本項(xiàng)目的商業(yè)面積最大值。 2021 年 CBD 酒店面積按 100萬(wàn)平方米計(jì)，則日均商務(wù)旅行人數(shù)為 17000 人。 ? 注：據(jù)市場(chǎng)報(bào)報(bào)道，目前在 常住的外國(guó)人達(dá) 萬(wàn)多人，大多第 36 頁(yè) 共 56 頁(yè) 來(lái)自發(fā)達(dá)或較發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)， 85%都是中高級(jí)管理人員或?qū)?業(yè)技術(shù)人員，這些人士 80％居住在 CBD 周邊地區(qū)，到 2021 年，這一數(shù)字可望翻番。 ? 規(guī)模： CBD 高尚公寓居民約 萬(wàn)人、商界精英人士約 9000 人。這一供給量對(duì)應(yīng)項(xiàng)目周邊 5 公里居民數(shù)量約 50 萬(wàn)人來(lái)說(shuō)， 已經(jīng)基本飽和， 因此本項(xiàng)目必須努力擴(kuò)大自身商圈吸引更多顧客前來(lái)消費(fèi)。 第 32 頁(yè) 共 56 頁(yè) 本項(xiàng)目周邊區(qū)域指東三環(huán)以東，兩廣大街沿線以南的已建或在建項(xiàng)目的商業(yè)部分，這一區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目與本項(xiàng)目的商圈有相當(dāng)大部分重合，因此可以作為同一區(qū)域的項(xiàng)目進(jìn)行類比分析。 這樣可以和 OUTLETS 形成一個(gè)共同體，達(dá)到擴(kuò)大商圈的目的。由于這些商業(yè)和未來(lái)項(xiàng)目周邊居民的消費(fèi)層次并不協(xié)調(diào)，并且與本項(xiàng)目主要目標(biāo)客層的交集較小，基本不 形成直接競(jìng)爭(zhēng) 。這種情況使本項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)，必須突出某一方面的特色，依靠這方面的特色來(lái)吸引客戶，以達(dá)到擴(kuò)大商圈的目的。占地近一平方公里、投資在十億元，這個(gè)主題公園內(nèi)將引入單件價(jià)值上億元的大型綜合游樂(lè)設(shè)施， 開(kāi)發(fā)商的目的是使 世紀(jì)華僑城旅游主題公園成為東區(qū)與 CBD 又一休閑時(shí)尚區(qū)域，成為朝陽(yáng)公園之后又一個(gè)名園。 ? 華貿(mào)中心商業(yè) 華貿(mào)國(guó)際商業(yè)區(qū)包括水世界國(guó)際商城、名品旗艦街、酒吧文化廣場(chǎng)、金融商務(wù)中心等四大業(yè)態(tài)， 共 16 萬(wàn)平方米商業(yè)設(shè)施有 。 ? 百安居九龍店： 2021 年 4 月 10 日開(kāi)業(yè)的百安居 九龍店，位于 市朝陽(yáng)區(qū)廣渠路 31 號(hào)，毗鄰東三環(huán)和外籍人士聚居區(qū)。 通過(guò)我公司對(duì) 周邊居民消費(fèi)能力 的 分析發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有商業(yè)客層以現(xiàn)有居民為主，缺乏滿足未來(lái)出現(xiàn)在本區(qū)域 的中高收入居民需求檔次的商業(yè)業(yè)態(tài) 。華貿(mào)中心建成后， 將帶動(dòng) CBD 向東擴(kuò)張的 步伐，成為新的辦公和酒店中心，并吸引從 定福莊、東壩、垡頭、望京酒仙橋等邊緣集團(tuán) 到 CBD 辦公的人群，而這部分人群的消費(fèi)能力可觀，并且其消費(fèi)需求多種多樣，本項(xiàng)目所在區(qū)域增加這部分人群增加了項(xiàng)目的消費(fèi)支撐。這表明其發(fā)展具有充分第 22 頁(yè) 共 56 頁(yè) 的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的合理性。 因此，四環(huán)商圈具有發(fā)展的潛在優(yōu)勢(shì)和可預(yù)期的良好前景。 由于項(xiàng)目進(jìn)度原因，目前項(xiàng)目地塊所在的宏達(dá)廠照常經(jīng)營(yíng)，民工宿舍也尚未進(jìn)行拆遷。 預(yù)計(jì)租售方式 商鋪選擇出售的趨勢(shì)將越來(lái)越明顯。 預(yù)計(jì)需求 ? 未來(lái) 商業(yè)市場(chǎng)的需求將穩(wěn)中有升。 ? 商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目定位愈趨合理。同比上月租售價(jià)格水平略有提升。 ? 國(guó)內(nèi)大型零售企業(yè)。 ? 海淀區(qū)新增商業(yè)物業(yè)數(shù)目和面積最大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他幾個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量。由于不遵循商業(yè)規(guī)律而盲目開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)在部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)飽和現(xiàn)象，但新出現(xiàn)的項(xiàng)目仍然越來(lái)越多 。隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快和旅游業(yè)的發(fā)展 ， 人們外餐的比例大大提高 ， 的餐飲業(yè)蘊(yùn)藏著巨大的市場(chǎng)商機(jī)。 以連鎖經(jīng)營(yíng)模式發(fā)展的店鋪，多數(shù)選擇重點(diǎn)占領(lǐng) 市某一特定的區(qū)域，圍繞這一商圈做足做滿。 餐飲娛樂(lè)市場(chǎng)分析 娛樂(lè)業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)于餐飲業(yè)和零售業(yè)具有相當(dāng)?shù)囊栏叫?，其發(fā)展特點(diǎn)和餐飲有一定的 類似性，本節(jié)重點(diǎn)對(duì)餐飲市場(chǎng)進(jìn)行分析。從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，各大零售集團(tuán)近幾年內(nèi)仍然會(huì)把 作為 在 中國(guó)發(fā)展的重 點(diǎn)區(qū)域 ，因此可以預(yù)計(jì)這股開(kāi)店熱潮仍將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，估計(jì)在 5 年之內(nèi)還會(huì)不斷有新店出現(xiàn)。大型超市 和大型專業(yè)店 方面，外資品牌擴(kuò)張的勢(shì)頭不減，如家樂(lè)福中關(guān)村店和雙井店、易初蓮花朝陽(yáng)店、百安居九龍店和來(lái)廣營(yíng)店在新興住宅區(qū)相繼開(kāi)業(yè)。 第 9 頁(yè) 共 56 頁(yè) ? 消費(fèi)產(chǎn)品 中 餐飲 位列三甲，體現(xiàn)出消費(fèi)層次的高端性。 同時(shí)，居民 消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化明顯，生存性消費(fèi)比重下降，享受性和發(fā)展性比重上升 。 影響商業(yè)發(fā)展的需求因素分析 影響一個(gè)城市商業(yè)發(fā)展的主要因素是人口、收入水平、支出水平和消費(fèi)習(xí)慣， 其中 城市的消費(fèi)水平除了受消費(fèi)習(xí)慣等其它因素影響外，最主要的是受消費(fèi)者規(guī)模與消費(fèi)購(gòu)買能力的影響。 為了更 好的對(duì) 項(xiàng)目進(jìn)行定位和規(guī)劃， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司委托 世紀(jì)華夏資產(chǎn)管理有限公司作為顧問(wèn)方，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研分析，并根據(jù)分析結(jié)果對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位，提交 可行性研究報(bào)告 。 綜上所述，我們的結(jié)論是： 項(xiàng)目 區(qū)位未來(lái)發(fā)展方向良好，潛力巨大，本項(xiàng)目將擁有良好的發(fā)展空間。 項(xiàng)目劣勢(shì) ? 項(xiàng)目 雖在 四環(huán)路 邊，但由于周邊建筑和道路問(wèn)題造成了展示 性 不佳； ? 項(xiàng)目自身及周邊 目前正處于 待 開(kāi)發(fā)階段 ，商業(yè)成長(zhǎng)需要一定 的時(shí)間； ? 項(xiàng)目周邊的 基礎(chǔ)設(shè)施 相對(duì) 不完善 ， 橋的改善需要一定的時(shí)間； 第 4 頁(yè) 共 56 頁(yè) ? 項(xiàng)目現(xiàn) 有的商業(yè) 規(guī)劃體量 稍小 ， 難以形成具有震撼力的 規(guī)模 化 優(yōu)勢(shì) 。 ? 方案一： 特色業(yè)種為 大型影城 和家居 建材 城； ? 方案 二 ： 特色業(yè)種為 大型影城 和 電子數(shù)碼 城。未來(lái)幾年，環(huán)四環(huán)商業(yè)經(jīng)濟(jì)帶將迅速崛起。而持續(xù)擴(kuò)張的人口基數(shù)也第 8 頁(yè) 共 56 頁(yè) 使得 的消費(fèi)規(guī)模達(dá)到一個(gè)令商家垂涎的地步，為商家的成功經(jīng)營(yíng)奠定基石。同時(shí)，停車場(chǎng)在顧客考慮因素中的地位也越發(fā)重要，成為影響選擇某些類別的消費(fèi)場(chǎng)所的關(guān)鍵因素。同時(shí)，消費(fèi)習(xí)慣中私家車與餐飲娛樂(lè)的重要性也越來(lái)越明顯。 餐飲和服裝方面的品牌店、大賣場(chǎng)式的主力店仍是主要力量。 重視品牌經(jīng)營(yíng) ， 以及采用先進(jìn)的質(zhì)量管理系統(tǒng)和配送系統(tǒng)是 專業(yè)店、專賣店 成功的要點(diǎn)。九頭鳥(niǎo)、楚天情、紅番茄靠的就是楚菜楚文化；渝鄉(xiāng)人家、沸騰魚(yú)鄉(xiāng)不僅川菜做得精，同時(shí)十分注重蜀國(guó)情調(diào)品位的營(yíng)造 。 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀總結(jié) ? 零售業(yè)發(fā)展迅速：連鎖超市開(kāi)店勢(shì)頭迅猛，國(guó)際國(guó)內(nèi)零售巨頭紛紛把 作為近幾年開(kāi)店的重點(diǎn)區(qū)域，使近 2 年 連鎖企業(yè)如雨后春筍般四處扎根；專賣店、專業(yè)市場(chǎng)得到大力發(fā)展，客層區(qū)分更加明顯，店鋪面 積增加，商品品類越發(fā)齊全。 ? 餐飲娛樂(lè)業(yè)是講求個(gè)性化消費(fèi)的行業(yè)，隨居民收入水平的提高和消費(fèi)習(xí)慣的變化，伴隨著 近幾年進(jìn)入城市建設(shè)高峰期，這些行業(yè)都將得到更快速發(fā)展。蓬勃發(fā)展的零售業(yè)將令 商鋪市場(chǎng)持續(xù)活躍 ，并將進(jìn)入一個(gè)大浪淘沙的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，將有相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)和項(xiàng)目被市場(chǎng)淘汰或更新。 商業(yè)地產(chǎn)的租售概況 根據(jù)統(tǒng)計(jì)，到 2021 年年底 市商業(yè)地產(chǎn)的顯性空臵率為 %，但隱性空臵率在 15%以上，而 隨著大批正在規(guī)劃和在建項(xiàng)目的陸續(xù)竣工， 市場(chǎng)商鋪供應(yīng)將在未來(lái)兩三年急劇增加 ， 三四年后， 商業(yè)地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)過(guò)剩，而這種變化將在顯性空臵率上有更直接的體現(xiàn) 。朝陽(yáng)區(qū)的東三環(huán)和亞運(yùn)村地區(qū)普遍成為投資者的投資目標(biāo)，其次是海淀區(qū)。 對(duì) 市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的展望 預(yù)計(jì)供給 ? 供給繼續(xù)放量。 ? 南城區(qū)域?qū)⒊蔀? 市可發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目潛力地區(qū)。這 主要是因?yàn)? 市娛樂(lè)市場(chǎng)的開(kāi)放力度不夠。但 由于其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資大，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大， 再加上 受城市商業(yè)發(fā)展、區(qū)位商業(yè)發(fā)展、項(xiàng)目自身?xiàng)l件和城市未來(lái)規(guī)劃等多種因素影響，風(fēng)險(xiǎn)很大。以此而論，市中心區(qū)則難以有進(jìn)一步發(fā)展的有利條件。因?yàn)?，面?duì)轎車進(jìn)入家庭的速度越來(lái)越快的形勢(shì)和已有 的 130 多萬(wàn)輛私家車的消費(fèi)家庭，其吸引力越發(fā)明顯。而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程中，商業(yè)地產(chǎn)必將隨之得到發(fā)展 。由于周邊現(xiàn)有居民消費(fèi)水平普遍偏低，并且由于城市發(fā)展進(jìn)度的影響，造成項(xiàng)目所在區(qū)域 現(xiàn)階段 對(duì)大型商家缺乏足夠的吸引力，但是這種情況隨著項(xiàng)目周邊高品質(zhì)社區(qū)的增加和其他項(xiàng)目商家的介入，特別是燕莎 OUTLETS 的開(kāi)業(yè)，使本地區(qū)對(duì)于商家的吸引力在不斷增加。與其他店不同的是，雙井店增加了進(jìn)口商品的比重，重點(diǎn)了推出自有品牌商品。 從經(jīng)營(yíng)方式來(lái)看，基本屬于大面積招商結(jié)合部分銷售的形式，目前也在努力進(jìn)行招商。 華貿(mào)國(guó)際商業(yè)區(qū) 是本項(xiàng)目的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但是從其整體定位來(lái)看，更傾向于以零售業(yè)為核心業(yè)態(tài) ，以其他業(yè)態(tài)為輔，定位高檔，主要面向在周邊辦公的高級(jí)白領(lǐng)。若主題公園的開(kāi)發(fā)成功將為項(xiàng)目帶來(lái)更多客流，但其自身商業(yè)開(kāi)發(fā)對(duì)本項(xiàng)目又有一定競(jìng)爭(zhēng)性影響。 ? 公共交通系統(tǒng)發(fā)展良好， 可以為項(xiàng)目提供充足的客流，項(xiàng)目附近主要有 5 條公交線路，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成開(kāi)業(yè)后，還會(huì)增加。 這部分客流能夠?yàn)轫?xiàng)目提供很大的區(qū)外消費(fèi)，在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)需要針對(duì)這部分客流進(jìn)行側(cè)重考慮。 立地綜合評(píng)述 通過(guò)前面的分析可以得出如下結(jié)論：項(xiàng)目地塊對(duì)外輻射能力強(qiáng)， 交通條件優(yōu)越，具有開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的良好條件。 因此 ， 這些項(xiàng)目周邊有可能出現(xiàn)部分業(yè)種第 34 頁(yè) 共 56 頁(yè) 的缺乏，主要 是 餐飲和娛樂(lè)業(yè) 短缺 。其中有不少是成功的企業(yè)家、金融家、投資家，包括 CBD 內(nèi)大公司、特別是跨國(guó)公司的董事、高級(jí)代 表或高層管理人員，精英薈萃，事業(yè)成功深具國(guó)際視野。偏好臨近的高檔消費(fèi)場(chǎng)所。 ? 規(guī)模：日均 萬(wàn)人。 第 37 頁(yè) 共 56 頁(yè) 需求類型 通過(guò)對(duì)本區(qū)域未來(lái)典型居民的消費(fèi)習(xí)慣分析 ， 我們可以充分了解目標(biāo)顧客的需求，分析結(jié)果顯示，項(xiàng)目商圈內(nèi)居民對(duì)于消費(fèi)普遍突出 品牌性的需求，無(wú)論是服裝服飾、餐飲還是娛樂(lè)設(shè)施。因此，本項(xiàng)目按照 平方米計(jì)算。 包括零售企業(yè)、餐飲企業(yè)和娛樂(lè)企業(yè)，多選擇租賃。這意味著本區(qū)域項(xiàng)目的銷售面積普遍大于經(jīng)營(yíng)面積，造成這一現(xiàn)象的主要原因一是有相當(dāng)多的項(xiàng)目目前還沒(méi)有開(kāi)業(yè)；另外還與周邊商業(yè)氣氛還不成熟有關(guān)。 項(xiàng)目機(jī)會(huì) ? 商業(yè)發(fā)展的良好形勢(shì)與 WTO 的開(kāi)放，四環(huán)商業(yè)帶正初現(xiàn)端倪； ? 項(xiàng)目位于快速成長(zhǎng)的環(huán)四環(huán)商業(yè)帶， 將 成為 四環(huán)重要商業(yè)設(shè) 施 之一； ? 項(xiàng)目處于規(guī)劃中的 CBD 東擴(kuò)范圍和重點(diǎn)區(qū)域，未來(lái)區(qū)域潛力巨大； ? 與 OUTLETS 等商 業(yè)的 業(yè)態(tài) 錯(cuò)位 互補(bǔ)， 將可能形成“ 1+12”的效果； ? 項(xiàng)目區(qū)域的 四、五環(huán)間的 商業(yè) 空 缺，可能通過(guò)本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)填補(bǔ)； ? 未來(lái)項(xiàng)目周邊眾多樓盤的興建和人口入住，將使本項(xiàng)目基本商圈擴(kuò)大。關(guān)鍵在于要 充分發(fā)揮 項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、品牌號(hào)召力、基本經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和特殊經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的大跨度結(jié)合，依靠經(jīng)營(yíng)者的辛勞努力，彌補(bǔ) 經(jīng)驗(yàn)不足的主要弱勢(shì)。本項(xiàng)目的主要定位依據(jù)在于充分了解市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的前提下。根據(jù)這部分居民的消費(fèi)習(xí)慣來(lái)確定項(xiàng)目的定位和規(guī)模。 從具體零售業(yè)態(tài)來(lái)看，本項(xiàng)目二級(jí)商圈超市經(jīng)營(yíng)者眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但本項(xiàng)目擁有良好的交通條件，因此可以考慮規(guī)劃大型綜合超市。 項(xiàng)目人口數(shù)量乘以人均商業(yè)面積減去現(xiàn)有和潛在商業(yè)面積，即成為本項(xiàng)目的商業(yè)面積最大值。 因此，在確定項(xiàng)目定位之前必須進(jìn)行準(zhǔn)確的商圈分析。 6 項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)建議 市場(chǎng)定位 在本節(jié)，我們將根據(jù)前面的分析結(jié)果確定本項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位，形象定位、規(guī)模定位和目標(biāo)顧客定位。 項(xiàng)目威脅 ? 未來(lái)東邊三、四、五環(huán)之間商業(yè)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系將造成一定的威脅； ? 處于城市節(jié)點(diǎn)中心的 華貿(mào)中心 20 萬(wàn)平方米商業(yè) 對(duì) 本項(xiàng)目 的分流 作用 ； 第 44 頁(yè) 共 56 頁(yè) ? 項(xiàng)目 周邊樓盤商業(yè) （如世紀(jì)華僑城） 對(duì)本項(xiàng)目客流 具一定的 分流作用 。 項(xiàng)目所在地區(qū)位于 CBD 的東南方向，而 CBD 地區(qū)是整個(gè) 市未來(lái)發(fā)展的重中之重，是整個(gè)城市高收入階層聚集的地方。以分割購(gòu)買商鋪為主，有利于開(kāi)發(fā)商快速 回籠資金。因此，建議將總面積擴(kuò)大，營(yíng)業(yè)面積控制在 7萬(wàn)平方米左右，停車場(chǎng)面積在 2 萬(wàn)平方米左右。 需求量 根據(jù)我們對(duì)于項(xiàng)目周邊樓盤的調(diào)查， 商圈內(nèi)樓盤面積約為 900 萬(wàn)平方米，朝陽(yáng)區(qū)人口密度為 3343 人 /平方公里， 我們預(yù)估 2021 年之前，項(xiàng)目 5 公里 商圈范圍內(nèi)居民的數(shù)量在 50 萬(wàn)人左右 （ 900/30+3343*52*=，扣除重合部分，實(shí)際人口應(yīng)在 50 萬(wàn)人以上，按保守估計(jì)為 50 萬(wàn)人 ） ，而通過(guò)對(duì) 市居民消費(fèi)習(xí)慣的調(diào)查，結(jié)合統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，可知，項(xiàng)目周邊居民 屬于高收入階層， 平均每人年消費(fèi)支出 約 為 15354 元 /年 。平均 平方米 /人。 ? 規(guī)模：約 萬(wàn)人。把消費(fèi)看作是生活休閑的一種形式和過(guò)程，崇尚與自