【正文】 詳見(jiàn)下表（表中金額單位：萬(wàn)元） 。 武漢萬(wàn)全置業(yè)有限公司 萬(wàn)全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 37 第十章 投資估 算及資金籌措 一、投資估算 （一）項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資約 億元人民幣，具體如下表： 估算投資 序號(hào) 費(fèi)用名稱 面積 總價(jià) （萬(wàn)元） 單方造價(jià) （元 /㎡） 投資增（＋） 減（－） （萬(wàn)元） 備 注 一 土地成本 90288 19, 樓面地價(jià) 二 開(kāi)發(fā)成本 9, (一 ) 前期費(fèi)用 90288 1 三通一平 2 勘察設(shè)計(jì) 3 試樁及檢測(cè) 4 策 劃 150 (二 ) 各類規(guī)費(fèi) 90288 1 業(yè)務(wù)代征費(fèi) 2 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 80 3 消防設(shè)施配套費(fèi) 5 4 人防設(shè)施配套費(fèi) 50 5 異地綠化 45 6 垃圾處理 18 7 白蟻防治 8 墻改基金 8 9 衛(wèi)生防疫補(bǔ)償 10 滅 鼠 武 漢 萬(wàn) 全 置 業(yè) 有 限 公 司 萬(wàn)全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 估算投資 投資增（＋） 減（－） （萬(wàn)元） 備 注 序號(hào) 費(fèi)用 名稱 面積 總價(jià) （萬(wàn)元） 單方造價(jià) （元 /㎡） (三 ) 工程監(jiān)理及代理 116896 (四 ) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 116896 6, 1 管 理 費(fèi) 2 銷售費(fèi)用 1300 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 4130 4 不可預(yù)計(jì)費(fèi)用 400 (五 ) 物業(yè)維修基金 90288 47 三 建安成本 116896 27, 地 下 22143 2850 地 上 90288 13, 1550 土 建 工 程 會(huì) 所 1032 1800 土建工程合計(jì) 116896 21, 給排水 30 消防工程 35 強(qiáng)電系統(tǒng)工程 100 弱 電 584 50 暖 通 1800 設(shè)備安裝 電梯、扶梯 1000 設(shè)備及安裝工程合計(jì) 116896 595 室外工程 116896 40 配套及其他工程 1, 一～三合計(jì) 57, 武 漢 萬(wàn) 全 置 業(yè) 有 限 公 司 萬(wàn)全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 39 （二）成本費(fèi)用估算 具體見(jiàn)下表（金額單位：萬(wàn)元） ： 項(xiàng)目 建設(shè)期 經(jīng)營(yíng)期 合計(jì) 建設(shè)成本攤銷費(fèi) 50, 50, 分?jǐn)傔€建房投資 房地產(chǎn)交易收益金 住宅 a、當(dāng)年銷售面積（㎡） 72,893 17,395 90,288 b、土地收益金收取標(biāo)準(zhǔn)（元 /㎡） c、應(yīng)交房地產(chǎn)交易收益金 銷售費(fèi)用、管理費(fèi) 1, 2, 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3, 1, 4, 總成本費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)成本 55, 1, 57, （三）資金來(lái)源及利潤(rùn)預(yù)算 預(yù)計(jì)總收入約 億，稅后總利潤(rùn)約 億，具體如下表： 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 項(xiàng)目建設(shè)投資 萬(wàn)元 57, 資金來(lái)源 萬(wàn)元 57, （ 1）企業(yè)自有資金 萬(wàn)元 23, （ 2）申請(qǐng)銀行貸款 萬(wàn)元 20, （ 3）預(yù)售收入 萬(wàn)元 14, 建設(shè)期 年 2 項(xiàng)目總銷售收入 萬(wàn)元 85, 項(xiàng)目總銷售稅金及附加 萬(wàn)元 5, 項(xiàng)目總利潤(rùn) 萬(wàn)元 23, 項(xiàng)目稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 17, 武漢萬(wàn)全置業(yè)有限公司 萬(wàn)全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 40 （四）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 評(píng)價(jià)指標(biāo) 單位 所得稅后 備注 投資利潤(rùn)率 % 動(dòng)態(tài)投資回期 年 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 二、資金籌措方案 本項(xiàng)目建設(shè)投資由以下兩部分組成： （ 1）計(jì)劃向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款 2 億元。 實(shí)現(xiàn)水表、電表、煤氣表三表出戶自動(dòng)抄報(bào)，防火，防煤氣泄露、防盜等三防 24 小時(shí)監(jiān)控。我們將采用高 科技手段將智能化概念引入物業(yè)管理，以較高 的物業(yè)管理水平，為商務(wù)寫(xiě)字樓 客戶提供高水準(zhǔn)的服務(wù)，為住宅客戶創(chuàng)造親切的鄰里交往環(huán)境，營(yíng)造自然、和 諧的社區(qū)氛圍。 優(yōu)秀的物業(yè)管理能創(chuàng)造良好生活、居住環(huán)境，同時(shí)還使物業(yè)的設(shè)備及功能始終 保持與社會(huì)發(fā)展的同步性，可延長(zhǎng)房屋的經(jīng)濟(jì)壽命。 武漢萬(wàn)全置業(yè)有限公司 萬(wàn)全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 六、全面招商引進(jìn)國(guó)內(nèi)外大的知名企業(yè)首先入住，造勢(shì)。 五、商務(wù)寫(xiě)字樓：試探性分割，逐步調(diào)整，并提供裝修套餐。與此同時(shí)，配合營(yíng)銷售展開(kāi)強(qiáng)有力的傳播攻勢(shì)（利用軟、硬性新聞） ，從而 加速樓盤銷售速度，實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠。 二、塑造“萬(wàn)全城”獨(dú)特的品牌個(gè)性魅力，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，使“萬(wàn)全城”成為 武漢中心地區(qū)高檔，復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目的知名品牌。比如通過(guò)營(yíng)銷策劃行為， 尋找出吻合目標(biāo)客戶的價(jià)值觀，并賦予項(xiàng)目。標(biāo)簽價(jià)值、比較價(jià)值共屬 人文范疇，前者為購(gòu)房者賦予身份證明作用，房產(chǎn)為其身份增值；后者則在選 購(gòu)及入住之后，襯托產(chǎn)品和購(gòu)買決策時(shí)的優(yōu)越和正確性，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的滿意度。 武漢萬(wàn)全置業(yè)有限公司 萬(wàn)全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 三、項(xiàng)目工程控制性計(jì)劃安排 前期準(zhǔn)備階段 內(nèi)容：包括拆遷、工程勘測(cè)設(shè)計(jì)、審批、報(bào)建、工程招標(biāo) 項(xiàng)目形象進(jìn)度計(jì)劃 附表：“萬(wàn)全 城”項(xiàng)目形象進(jìn)度計(jì)劃表（見(jiàn)下頁(yè)）武漢萬(wàn)全置業(yè)有限公司 萬(wàn)全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 “萬(wàn)全城”項(xiàng)目形象進(jìn)度計(jì)劃表 時(shí)間 工程部位 樁基（圍）工程 土方工程 基礎(chǔ)與墊層 地下室工程 主體結(jié)構(gòu)工程 砌體工程 內(nèi)粉工程 外墻工程 門窗工程 樓地面工程 油漆飾面工程 消防工程 設(shè)備安裝工程 系統(tǒng)調(diào)試 室外配套工程 驗(yàn) 收 26 個(gè) 月 27 個(gè) 月 28 個(gè) 月 29 個(gè) 月 18 個(gè) 月 19 個(gè) 月 20 個(gè) 月 21 個(gè) 月 22 個(gè) 月 23 個(gè) 月 8 個(gè) 月 9 個(gè) 月 14 個(gè) 月 15 個(gè) 月 16 個(gè) 月 17 個(gè) 月 10 個(gè) 月 11 個(gè) 月 12 個(gè) 月 13 個(gè) 月 24 個(gè) 月 25 個(gè) 月 1 個(gè) 月 2 個(gè) 月 3 個(gè) 月 4 個(gè) 月 5 個(gè) 月 6 個(gè) 月 7 個(gè) 月 32 武漢萬(wàn)全置業(yè)有限公司 萬(wàn)全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 第八章 項(xiàng)目營(yíng)銷、推廣策略 （一 ）項(xiàng)目營(yíng)銷理念 如果說(shuō)中檔及以下項(xiàng)目的價(jià)值偏重于物質(zhì)層面的話，那么高端項(xiàng)目則更偏 重于精神層面。 2）環(huán)境設(shè)計(jì) 突出臨近西 北湖的水景園林特色，營(yíng)造小面積人工水景，休閑綠化小品圍 繞環(huán)繞建筑。 會(huì)所運(yùn)用架空、灰空間、通透玻璃與穿孔鋁板對(duì)比，鋼結(jié)構(gòu)精致的構(gòu)件， 點(diǎn)式玻璃幕墻等手法使其成為景觀環(huán)境轉(zhuǎn)承的樞紐。 住宅樓林新華下路、北湖西路以大面積外飄窗、大面積玻璃構(gòu)架楊桃等公 建化的處理手法與商務(wù)樓形成呼應(yīng)，同時(shí)也豐富了街景 立面。 商務(wù)會(huì)所設(shè)有兩個(gè)樓梯和一部觀光電梯。 住宅每個(gè)單元設(shè)有三部客用電梯（其中一部兼做消防電梯）和一個(gè)剪力樓 梯，電梯、樓梯均可到達(dá)地下一、二層和出屋面，在商場(chǎng)部位的電梯 1~4 層實(shí) 行封閉。 2）豎向交通 商場(chǎng)人流通過(guò)中廳兩部自動(dòng)扶梯進(jìn)出各層，在緊急疏散時(shí)通過(guò)五個(gè)均勻分 布的樓梯到達(dá)室外地面，商場(chǎng)貨物通過(guò)兩部貨梯兼作消防電梯進(jìn)出各層。 武漢萬(wàn)全置業(yè)有限公司 萬(wàn)全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 住宅、商務(wù)公寓樓的停車都可以通過(guò)新華下路和北湖西路的二個(gè)出入口進(jìn) 出車庫(kù)。 交通設(shè)計(jì)： 1）平面交通 商場(chǎng)客流沿新華下路廣場(chǎng)直接進(jìn)入商場(chǎng)，商場(chǎng)貨物通過(guò)消防通道或內(nèi)環(huán)路 進(jìn)入商場(chǎng)西面的貨物出入口。景觀綠化與北湖景觀融為一體。 東、南：沿新華下路，北湖西路為完全的商業(yè)配套。 （二）功能配套的實(shí)現(xiàn) “萬(wàn)全城”項(xiàng)目平面區(qū)間由三大功能體組成，各功能體之間實(shí)現(xiàn)了有機(jī)的結(jié) 合和明確的實(shí)現(xiàn)功能。 住宅在充分滿足日照、通風(fēng)、密度、朝向、間距等功能要求的同時(shí)，本項(xiàng) 目的住宅引入了與住宅同步呼吸的新風(fēng)系統(tǒng) —— 負(fù)壓機(jī)械通風(fēng)。 采暖與通風(fēng) 充分體現(xiàn)商務(wù)公寓樓住也可以，租也可以，辦公也可以的特點(diǎn)，為業(yè)主提 供辦公、商洽等多用途的物業(yè)形態(tài)，本項(xiàng)目采用目前國(guó)際最先進(jìn)、節(jié)能、環(huán)保， 獨(dú)立開(kāi)關(guān)、便于加班，分單元、分戶、分內(nèi) 機(jī)計(jì)費(fèi)的 DJ—— VRV 商用中央空調(diào)。 用居住的理念實(shí)現(xiàn)商務(wù)寫(xiě)字樓定位，每一個(gè)最小的區(qū)間均可隨意增減衛(wèi)生間設(shè) 施的配備，環(huán)形走廊，雙出口人流疏散設(shè)計(jì)，使每一個(gè)單位區(qū)間的干擾減少到 了最低限度，并最大限度的減少了公攤面積，使得房率達(dá)到了 80%左右。功能區(qū)間在 45M178。合理的玄關(guān)引入、起居室的功能滿足，最佳的 開(kāi)間、套區(qū)間，更多的自由分隔平面空間組合 ，無(wú)不體現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)師的獨(dú)到之 處與至高的境界。裙 房采用框架結(jié)構(gòu)，裙房商業(yè)建筑立面與塔樓相協(xié)調(diào)的同時(shí)，完美體現(xiàn)了高檔商 業(yè)物業(yè)的特征。 （一） 項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式與建筑概況 三位一體的“萬(wàn)全城”項(xiàng)目，由 26 層總高度 米、層高為 米的商武漢萬(wàn)全置業(yè)有限公司 萬(wàn)全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 務(wù)寫(xiě)字樓； 30 層總高度為 米、層高為 3 米的住宅及 1~4 層的商業(yè)裙房、 地下二層停車庫(kù)組成。地下二層可提供約 450 輛停車位。 14 層裙房為商業(yè)。 （ 2）“萬(wàn) 全城”項(xiàng)目采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，由兩幢塔樓組成，一幢為 30 層 的高檔住宅，一幢為 26 層的現(xiàn)代智能化商務(wù)樓宇。城市和生活配套設(shè)施完善，地理位置十分優(yōu)越，擁有極高的投 資、居住價(jià)值。由武漢萬(wàn)全置業(yè)有限公司獨(dú)立開(kāi)發(fā)。隨 著片區(qū)內(nèi)眾多物業(yè)的相繼推出，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的銷售造成一定的壓力。 （三）