【正文】 銷售假定情況二： 單位：萬元 時間 金額 備注 5834/月 (收入 ) 5513/月 (稅后 ) 18個月銷售寫字樓的 100%，即 3889平米 /月，銷售單價 /平米。 市政配套費 —— 378． 95/月 此費用共計 7200萬元，分 19個月按月均付。 2020． 5 376 土方 2020． 6 150 假定土方的費用為 750萬元，付款為當月支付20%，剩余待結(jié)構(gòu)完成后支付。 寫字樓部分 100%于 2020年 5月 1日到 2020年 10 月 1日銷售完畢，假定銷售進度按月平均，則月均銷售量為 4118 平米，銷售單價 萬元 /平米；商業(yè)部分于 2020 年 10 月 1 日到 2020 年 10 月 1日銷售完畢 ,銷售單價為 2萬元 /平米。 （ 4）項目分析： 通過區(qū)域可參考項目分析，項目所在區(qū)域?qū)懽謽浅尸F(xiàn)以下特征： ◆大型中資機構(gòu)、金融業(yè)及其產(chǎn)業(yè)煉、網(wǎng)絡(luò)科技、跨國公司駐京機構(gòu)是本區(qū)域主導(dǎo)的客戶群 ◆本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龉┙o以甲級寫字樓為主，市場租金基本穩(wěn)定，空置率在北京整體寫字樓市場中是最低的。在未來市場競爭中占領(lǐng)相關(guān)聯(lián)收益最高、回報最為穩(wěn)定的高端客戶群。 出租柜臺或店鋪的商家因為西單良好的商業(yè)條件而獲益非淺，目前西單商業(yè)街商鋪的平均空置率為 %，除首都時代廣場的出租率較低外，特別特、華威大廈、民族大世界長年出租率維持在 100%。 盡管西單商業(yè)街的某些出租用房硬件設(shè)施水平不高，但是總體租金水平基本維持在 30~80 美元每平方米每月之間，平均租金為 40 美元 /平方米 /月。有些公司甚至還在京租下了整棟寫字樓并因此拿下了大廈命名權(quán)，如惠普大廈、摩托羅拉大廈、王府井新東安市場北京電訊大樓等。未來甲級寫字樓競爭主來自周邊地區(qū)，尤其是金融街地區(qū)。 西單商業(yè)街商業(yè)用房供應(yīng)表 項目名稱 總建筑面積 商業(yè)營業(yè)面積 Page 6 of 19 現(xiàn)狀供應(yīng) 西單商場 65， 000 30， 000 西單購物中心 82， 000 34， 000 華威大廈 57， 000 37， 000 西單賽特 51， 000 21， 000 北京圖書大廈 60， 000 35， 000 高登大廈 57， 000 40， 000 華南大廈 78， 000 40， 000 西單文化廣場 39， 190 27， 000 首都時代 廣場 120， 000 40， 000 民族大世界 6， 500 6， 500 特別特 2， 600 2， 600 廣州大廈 31， 446 華恒大廈 14， 400 中銀大廈 174， 869 通港大廈 38， 732 電話局 18， 066 總計 895， 803 236， 243 未來供應(yīng)： 西西工程 1號地 31， 947 西西工程 2號地 73， 200 0西西工程 9號地 29， 904 西西工程 10號地 20， 000 中國聯(lián)通大廈 97， 100 西單圖書大廈二期 48， 000 總計 363， 151 市場的需求情況分析 : 寫字樓客戶主要來自于電信公司和金融機構(gòu)。在未來的兩年中，北京寫字樓的供應(yīng)量將有所縮減，分別 為 2020 年的 638， 000 平方米和 2020 年的 500， 000 平方米。主要因為該地區(qū)寫字樓的質(zhì)量較低，以及國內(nèi)中小型公司對于租金的承受能力較低。西單商業(yè)街經(jīng)過多年的重新規(guī)劃與改造，整體的購物環(huán)境大大優(yōu)于改造前，特別是西單地鐵站的開通提高了西單街人流的 引入，西單圖書大廈與西單文化廣場的建設(shè)為西單商業(yè)街增添了不少文化特色。 三、市場分析： 市場的供應(yīng)情況分析 : 本項目位于西單商業(yè)區(qū)，該地區(qū)雖然有一定的寫字樓項目供應(yīng)，但能夠達到甲級寫字樓水平的數(shù)量有限。 （ 9）衛(wèi)星電視及共 用天線系統(tǒng)：建筑頂層設(shè)電視接收機房，系統(tǒng)采用分支分配傳輸網(wǎng)絡(luò)。 防雷接地系統(tǒng)：本建筑按二類防雷建筑設(shè)計，電氣系統(tǒng)的工作接地、保 護接地與防雷接地合為一體，組成綜合接地， （ 6）消防：本建筑屬一級保護對象，設(shè)消防控制中心，內(nèi)部設(shè)有火災(zāi)自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)、火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)。 （ 4）采暖空調(diào)系統(tǒng) 采用風(fēng)機盤管加新風(fēng)系統(tǒng)。 排水系統(tǒng)：全樓分污水排水分兩部分，二層以上通過排水管以重力流排出，首層及地下各層通過設(shè)在地下四層的集水坑及潛水泵以壓力流排出，污水經(jīng)化糞池處理后排入市政管道。 結(jié)構(gòu)設(shè)計：采用框筒結(jié)構(gòu)，中央交通和隔墻做鋼筋混凝土墻。 二、項目規(guī)劃設(shè)計 及簡介： 位置與環(huán)境： 工程地點在西單宣武門內(nèi)大街東側(cè)，油坊胡同西側(cè)，北側(cè)為馬哥孛羅酒店，南側(cè)是規(guī)劃中的 G1區(qū)綠地廣場，占地 公頃，地下四層，地上十五層，規(guī)劃建筑面積為 12 萬平方米。這樣，西單就擁有了一個最廣闊、最穩(wěn)定的客戶群。 就如同當年日本經(jīng)濟快速增長時期，順勢而生的銀座商業(yè)街一樣，北京也一定會出現(xiàn)一條面向國民消費的商展街。從縱向來看，隨著地鐵 4 號線的修通，將有一條貫穿西單南北大街的地鐵線與北京西北部的中關(guān)村高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)相連，成為中關(guān)村與市中心溝通的真正的南大門。因為，從北京目前各大功能街區(qū)看，西單地區(qū)和金融街地區(qū)，是距離最近的兩大城市功能區(qū)。尤其是其本地化居民為主的居民構(gòu)成，更是各商 家產(chǎn)品進入北京的戰(zhàn)略地帶。 項目所處位置如右： 項目周圍環(huán)境 西單地區(qū)作為北京乃至全國的重點商業(yè)區(qū)之一，其區(qū)位優(yōu)勢和價值是顯而易見的，每天 30~50 萬人次的客流量，使西單成為經(jīng)商、宣傳促銷、形象展示等各類商業(yè)活動的首選地點。 從中距離來看，在不遠的將來，西單地區(qū)和金融街地區(qū)，也必將會進行一體化的發(fā)展。 從遠距離來看，西單還將與中關(guān)村共同構(gòu)筑更加廣泛的空間范疇。相信，隨著 4 號線的建成通車，一個真正的大西單空間體系將最終形成。青春、活力、時尚、有文化、有教養(yǎng)，而且他們的生活非常都市化，非常休閑化，因此，他們在選擇休閑購物場所時，愿意選擇一個非常都市、非常時尚、非常北京的 地方，他們最應(yīng)當屬于的就是西單 —— 因此，西單將成為“白領(lǐng)的西單”，而他們也將成為“西單一族、西單新人類”。消費者在購物的過程中， 不僅僅要買到稱心如意的商品，還必須能夠體驗到這一街區(qū)獨有的逛街的樂趣。 本樓采用西方現(xiàn)代都市風(fēng)格設(shè)計，建筑風(fēng)格上依據(jù) BBG 公司規(guī)劃方案，采用玻璃幕墻與石材交映的虛實對比手法，和錯落有秩的體形組合方式，造就一種簡潔而不失內(nèi)涵，壯觀又不乏精致的建筑形象。 （ 2） 給、排水專業(yè) 給水系統(tǒng)：全樓冷水給水分高、中、低三個區(qū)，其中二層以下為低區(qū)，由市政管網(wǎng)直接供水，三層至九層為中區(qū)，十層以上為為高區(qū)，中、高區(qū)分別由地下三層變頻給水泵組供水，熱水給水分區(qū)同冷水系統(tǒng)，地下三層設(shè) 200立方生活儲水池及生活給水泵房。發(fā)電機房設(shè)水噴霧滅火系統(tǒng)，配電機房及計算機主機房設(shè)氣體滅火系統(tǒng)。 （ 5）電氣專業(yè) 供電由市 10kv 供電網(wǎng)引入兩路獨立的 10kv 高壓電源，變電所設(shè)在地下Page 4 of 19 一層，設(shè)高壓室，高壓系統(tǒng)采用單母線分段接線方式，建筑內(nèi)配電均采用 TNS系統(tǒng)，采用放射式與樹干式相結(jié)合的配電方式。 （ 8）樓宇自控系統(tǒng)：本樓樓宇自控系統(tǒng)由中央控制工作站、現(xiàn)場控制器、