【正文】 280 1800 1200 占地面積 547 畝 154341平方米 80 畝 建筑面積 90000 78750 平米 91000 平米 63000 平米 綠化率 60% 62% 45% 34% 容積率 戶型 110－ 206 140－ 218 90－ 255 83－ 128 大量管理資料下載 16 惑是顯而易見的，這也是其他樓盤不具備的。（見下圖） 本項目與同類型陽光假日比較，綠化率幾乎相同，容積率相差也不多，只比對方高17 個百分點，但陽光假日均價比本項目高了將近 200 元平米。同安的別墅項目也是風起云涌，從占地１５００畝的國際名城、占地面積 1100 畝天泉 600 畝的運動、生態(tài)、休閑中心在陽光、水波、樹林、綠草蔭蔭中孕育而生，由足球、籃球等 10 多項體育項目組成的體育場館以及各類運動場地，讓人充分體驗置身于運動海洋中的無窮魅力。 龍泉陽光體育城的輻射作用 本項目與陽光體育城相距 60 米，陽光體育城豐富的運動元素為項目提供了良好的運動、健康、休閑概念。住宅郊區(qū)化、 “5+2”生活模式是后小康之居住宅的發(fā)展趨勢之一；山水住區(qū)和山水摟盤也是后小康住宅的追求之一；綠色、生態(tài)、環(huán)保是后小康住宅的環(huán)境要求。 此外在規(guī)劃設計、項目風格及其戶型等方面項目也具有相當的優(yōu)勢。 綠化率高達61%， 高綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀使居住環(huán)境更貼近自然，每戶均有天有地，滿足了人們親近自然的需要。本項目突出的競爭優(yōu)勢為： 其一、雪 梨澳鄉(xiāng)建在市郊區(qū)域，一方面土地成本相對市區(qū)要低得多，另一方面規(guī)?；漠a出也使建筑成本大大降低，價格上具有優(yōu)勢。龍泉區(qū)作為成都市向東延伸發(fā)展的重鎮(zhèn)，經過十年多的基礎設施建設，“五縱三橫”的立體交通體系已經形成。各房地產開發(fā)商已購置大量土地于此，可以預期，除了現有項目外，周邊還會有樓盤項目競相跟進的態(tài)勢，形成開發(fā)熱潮。平均首付 5 萬，月供 1000 元即可擁有一套別墅， 這對于城市中高收入階層以上的白領具有很大的誘惑力。設計了 7 種面積不同的住宅戶型，以適應不同購房者的個性化需要，主力戶型面積為 139 平方米。本項目為 低容積、低密度高尚住宅，容積率僅為 ,密度僅為 %， 低密度的住宅為都市人提供了自由呼吸空間。（九）服務： “低密度聯排別墅 ”的物業(yè)管理要求突出服務優(yōu)質、貼心、到位。（五）規(guī)劃：規(guī)劃設計要周全，強調異域風情與自然環(huán)境的融合，合理布置建筑物與道路、景觀及綠地的關系。（二）交通： “低密度聯排別墅 ”社區(qū)周邊應有完善的交通道路網絡，鄰近高速公路，強調交通的暢達性。 雪梨澳鄉(xiāng)作為成都第一個澳式風格的別墅項目對于崇尚海外生活的群體具有濃厚的吸引力。雪梨澳鄉(xiāng)設計為 層聯排 別墅和少量 4 層復式洋房。本項目總體方案設計及單體戶型設計由澳大利亞建筑設計師完成，主題風格為澳洲園林式低密度高尚住宅區(qū)，容積率 ，綠化率達60%。成都的別墅市場已經進入一個新的發(fā)展階段。位于龍泉的陽光體育城以“陽光、體育、健康”的經營模式，短短十個月上千套房子的銷售僅余少許。其目的不外乎是兩種，一是購置大量不動產，以求自己的資產保值、增值；二是在不同的地點選購房屋，并根據其不同的功能，季節(jié)性地變換居住地，以求生活質量。人們在買房時將更加關注居住人口相對較少、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良的城市周邊地區(qū)的高尚住宅區(qū)。太陽能熱水器的使用、家庭網絡通訊、 小區(qū)安保監(jiān)控系統的完善更直接地以其科技含量成為現代居住生活的標志 。居住的基本空間也由起居室、臥室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、陽臺這六項內容拓寬到家庭娛樂廳、工作室、電腦房、健身房、化妝間、衣帽間等多樣化的內容。在總體規(guī)劃滿足住宅日照、朝向和安全的基本要求下， 住宅要 充分利用周邊的自然、地形、景觀優(yōu)勢等，并創(chuàng)造條件使人與自然環(huán)境之間得到溝通和互動。 住宅的發(fā)展歷程是： “小康之前重面積，小康之時重裝修，小康之后重環(huán)境 ”。按慣例，自 大量管理資料下載 9 然毀損的面積存在一個膨脹率的問題，即每拆除 1 平方米，要增加 2 平方米的需求。近年來成都市城鎮(zhèn)人口的增長遠遠高于總人口的增長， 2020 年成都市總人口 萬人，城鎮(zhèn)人口 萬人； 2020 年成都市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積 平方米， 1996— 2020 年年均增長 ％。 新政策的實施將使別墅類項目逐漸進入奇貨可居的狀態(tài)， 別墅銷售情況看好。 別墅供應趨緊 2020 年 2 月，國土資源部下發(fā)的 4545 號文件，要求 “清理園區(qū)用地、加強供應調控 ”，明確規(guī)定停止別墅類用地的土地供應 。在溫江聚集了一大批成都開發(fā)商，如建信置業(yè)，華新國際，森宇集團，置信實業(yè)等，由他們領銜開發(fā)的占地 1600 畝的建信 2020 年郊區(qū)房產的迅速走紅，而今年的郊區(qū)開發(fā)更是來勢兇猛，規(guī)模大、檔次高、規(guī)劃好、配套完善等特點預示著郊區(qū)開發(fā)正在全面升級。 “十五”期間，成都市房地產開發(fā)投資將持續(xù)保持快速增長，增幅明顯高于同期固定資產投資增幅。前 11 個月，累計竣工商品房 萬平方米，增長 %，其中住宅竣工 萬平方米，增長 %；商業(yè)營業(yè)用房竣工 萬平方 米，增長 %。二是開發(fā)投資增速雖有所回落，但仍增長 %，累計完成投資 154 億元。 大量管理資料下載 5 051015202530354045市中心 府南河沿線 一環(huán)路以內 一至二環(huán)路 二至三環(huán)路 三環(huán)路以外（%） 二、 未來五年成都住宅供應趨勢分析 開發(fā)規(guī)模繼續(xù)增長 近年來 ，成都房地產開發(fā)投資、開發(fā)面積、竣工面積、銷售面積等方面連續(xù)保持強勢的增長勢頭。 70%24%6%低層和多層 高層 別墅 成交住宅中，價位在 2100－ 3100 元 /平方米的占總成交量的 %，而超過 4000 元的將近 15%， 1500 元以下由于地處郊縣，距市區(qū)太遠，銷售量還不大。在西部城市中投資額僅次于重慶，占西部地區(qū)開發(fā)投資的 %， 與全國 15 個副省級城市比較，成都房地產開發(fā)投資 2020 年已躍居第三位，列廣 州、深圳之后，且由于成都市房地產投資增速近年來明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐步縮小。在商品房銷售中，住宅銷售處于絕對地位，直轄市和副省級城市中，住宅比例最高的是天津，占 %，最低的是哈爾濱，占 %，成都為 91%，處于較高水平。房地產開發(fā)投資占全社會投資的比重由 1998年的 %上升至 2020 年的 29%，成為推動投資增加、拉動經濟增長的主要動力。 三、 項目提出 隨著住房制度改革的全面推進，住宅的商品化、社會化程度不斷提高，房地產開發(fā)對經濟增長的促進作用日益凸現；隨著生活質量的不斷提高，人們對住宅的需求從單純追求空間的簡單型向生態(tài)化、藝術化、智能化、人性化兼而有之的綜合型過渡。曾供職于農行四川省分行，擔任中國長城資產管理公司成都辦事處副處長，具有豐富的投資策劃、資本運作經驗。 公司董事長李曉東，曾擔任海南韻龍實業(yè)有限公司副總經理（負責房地產業(yè)務）、四川東盛實業(yè)有限公司董事長兼總經理。 一、項目名稱 “雪梨澳鄉(xiāng)”房地產開發(fā)建設項目 二、 項目開發(fā)商基本情況 雪梨澳鄉(xiāng)住宅項目由國一集團 ?四川朝暉實業(yè)有限公司負責項目籌備、項目管理， 招標選擇設計施工單位進行建設開發(fā)。本公司根據國家的有關法律、法規(guī)、政策，按照行業(yè)規(guī)范，對該項目實施了實地踏勘，市場調查與詢證，通過對項目建設必要性和項目市場條件的分析，對項目建設投資做出測算，對項目財務狀況進行經濟評價；在此基礎上，提出結論性意見，供有關部門決策參考。公司管理人員和技術骨干分別具有研究生、本科、?？茖W歷及高工、工程師、經濟師等職稱。 公司副董事長兼總經理顏宏慶，經濟學碩士 , 四川省社科院特約研究員、四川農業(yè)大 大量管理資料下載 2 學 客座教授、四川省金融學會理事、高級經濟師、證券投資分析師。 1986 年畢業(yè)于西南財經大學，曾在四川農業(yè)大學任教，先后任成都聯益集團公司財務處副處長、審計處副處長（成都聯益實業(yè)股份有限公司股票上市前期工作的主要負責人），四川康達生物醫(yī)學工程研究開發(fā)中心財 務部經理，四川綠色藥業(yè)科技發(fā)展股份有限公司財務總監(jiān)。年投資額由 1998 年的 80 億元擴大到 2020 年的 億元， 5 年間累計投資 億元，是前 8 年的 倍。在直轄市和副省級城市中居第四位。 2020 年， 大量管理資料下載 4 成都房地產開發(fā)投資 171 億元，占全國的 %、全省的 %，在直轄市和副省級城市中居第六位，開發(fā)投資規(guī)模大于天津，與重慶相差 26 億元，但與北京、上海、廣州、深圳相比差距明顯，在中西部地區(qū)，成都和重慶已經成為各大城市房地產開發(fā)投資的領頭羊。 結構分析 成交住宅中，低層和多層占 %，高層占 %，別墅占 6%（比例見下圖），低層和高層在購房者地心目中仍占據很大的位置，高層電梯公寓由于銷售價格、公攤面積相對較高，環(huán)境質量不高，在銷售上與低層和多層住宅相比，還存在著一定的差距。 在成交住宅中，地處市中心的占 %，府南河沿線的占 %，在一環(huán)路以內的 占 %，在一至二環(huán)路的占 %，在二至三環(huán)路之間的占 %，在三環(huán)路以外的占 %，具體分布如下圖所示，城市郊區(qū)化已初現端倪。開發(fā)商購置土地 萬平方米（約 萬畝），增長 54%，支付土地購置費 億元，其比重占到房地產開發(fā)投資的 22%。三是商品房開發(fā)規(guī)模總量達 1898 萬平方米，其中當年新開工面積達809 萬平方米，增長 %。 1996— 2020 年成都市固定資產投資、房地產開發(fā)投資、國內生產總值、房地產業(yè)增加值的運行軌跡呈較為明顯的上升趨勢。 住宅郊區(qū)化顯現 從范圍上看，成都的住宅地產已開始從市區(qū)向市郊、二級城市推移 。 遠大集團、中石化、萬華、深長城等幾個頗具實力的公司都在這塊地方囤積了上 1000 畝甚至幾千畝的土地，正在蓄勢待發(fā)地推出自己的項目。 值得關注的是，在最近一個月（ 5 月）的時間里，成都不少低密度住宅項目吸引了眾多購房者的眼光，尤其是近郊樓盤反而還取得了較之以往更高的成交率。開發(fā)商一般上別墅項目較為慎重，在未來一段時間里，開發(fā)商只會引導一些資金投向其他住宅產品上 。 按國際慣例，當居民的生活水平基本達到小康后，對住房的要求一般在人均 30— 40 平方米，因此潛在需求相當大 。 2020 年城鎮(zhèn)居民新增住房需求 830 萬平方米。 因此，成都市住宅房地產產業(yè)具有廣闊的發(fā)展空間。 未來對住宅的需求將特別注重以下幾個方面： 崇尚生態(tài)型、環(huán)保型的環(huán)境設計。在房型套內功能上，除了滿足 “衣食住行 ”的基本需要外，還要滿足娛樂、休閑、就醫(yī)、購物、文體活動等其他需要?？萍歼M步是提高居住質量的關鍵?！胺堑洹币咔橐彩谷藗兏又匾暰幼…h(huán)境對于健康的影響。因此，他們當中一戶人有 兩套甚至更多的住房的大有人在。據華陽綠水康城銷售部經理鄒文介紹，該項目憑借地處無污染、生態(tài)環(huán)境好的近郊，以及項目本身優(yōu)良的規(guī)劃設計，創(chuàng)造了非典時期優(yōu)秀的銷售成績：從 5 月 1 日，平均每天銷售 1 套聯 排別墅，銷售量達到了往常的兩倍。同時，據華陽、龍泉、溫江等近郊樓盤開發(fā)商反映，近段時間來，借周末休息時間前往郊縣看房、買房的人猛然間增加了許多，購房者在關心住宅設計、園區(qū)景觀的同時，更加注重小區(qū) 周邊的建筑、環(huán)境以及小區(qū)內的綠化、建筑密度等各項指標，他們的居住健康意識已經得到了極大的提升。 一、 項目特征 雪梨澳鄉(xiāng)位于龍泉西部陽光城同安鎮(zhèn)，總占地面積 547 畝，一期開發(fā)面積 200 畝，建筑面積 9 萬平方米，建筑類型為聯排別墅。 項目風格 雪梨澳鄉(xiāng)為澳洲設計師設計，規(guī)劃設計一流，設計風格既體現了原汁原味的澳洲風情又融入了中國的居住習慣。雪梨澳鄉(xiāng)充分利用當地陽光資源，讓客戶 享受