【正文】 二、 建筑分類和耐火等級 本工程 公寓 為一類高層，耐火等級為一級。 順天大廈項目可行性研究報告 38 6 專篇設(shè)計 消防 總平面消防 一、 區(qū)域位置及概況 項目 位于 大東區(qū)傍江街東 側(cè)，園區(qū)地勢平坦、周邊道路寬敞通暢，交通便利，周圍街路和車行道的寬度均能滿足消防車通行及撲救的要求。 順天大廈項目可行性研究報告 37 三、 公寓 本工程 公寓 用氣為每單元設(shè)一引入管；每戶設(shè)一塊煤氣表，采用外入戶方式，高層設(shè)減壓閥，經(jīng)計算 公寓 用氣量為 275m3/h。 三、 系統(tǒng)設(shè)置 高層 公寓 設(shè)置電話、寬帶網(wǎng)、有線電視、可視對講、家庭安全技術(shù)防范系統(tǒng)。 七、 電氣照明系統(tǒng) 網(wǎng)點照明： 300500LX 高效節(jié)能熒光燈 動力機房： 100LX 工廠燈 變電所： 150LX 高效節(jié)能熒光燈 樓梯間： 50LX 白熾燈或節(jié)能熒光燈 電訊 一、 設(shè)計依據(jù) 沈陽市規(guī)劃局《沈陽住宅區(qū)控詳規(guī)劃條件》以及國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。低壓柜采用 GGD 型開關(guān)柜、柜內(nèi)開關(guān)采 用框架、朔殼系列斷路器。電源由該地區(qū)66KV市政變電所采用電力電纜埋地引入開閉所。 設(shè)備用房機械送、排風(fēng)系統(tǒng)。 順天大廈項目可行性研究報告 35 四、 地下車庫 地下車庫設(shè)置機械送風(fēng)（兼火災(zāi)補風(fēng)）系統(tǒng)；同時設(shè)置機械排風(fēng)（兼火災(zāi)排煙）系統(tǒng)。 供熱 一、 編制依據(jù) 建設(shè)單位提供的控規(guī)指標(biāo)； 暖通專業(yè)提供的熱負(fù)荷； 《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》、《鍋爐房設(shè)計規(guī)范》及有關(guān)規(guī)范。各建筑內(nèi)均設(shè)專用排水通氣管。 用水量標(biāo)準(zhǔn)及用水量 公寓 ： 200L/人? d，小時變化系數(shù)： ； 商業(yè)網(wǎng)點： 15L/㎡?營業(yè)面積，小時變化系數(shù)： 15； 綠化用水： ㎡，灑水時間按 8 小時計； 道路、廣場用水： 25L/㎡，灑水時間按 8 小時計； 未預(yù)見水量：按最高日用水量的 10%計； 給水系統(tǒng)均采用微機變頻調(diào)整供水。 三、 主要結(jié)構(gòu)材料選用 混凝土： C25～ C30 鋼筋： Ⅰ（φ）Ⅱ（φ）級 HRB400Mpa 新Ⅲ級鋼 (推薦使用 )。 7） 結(jié)構(gòu)設(shè)計電算軟件采用三維建筑結(jié)構(gòu)分析程序， Satwe。 附樓地下一層為地下車庫，與主樓地下一層相同，設(shè)三個獨立入口，電梯直接可從地下一層直達(dá)頂層。主入口設(shè)在南面，臨航空街；地下停車場入口設(shè)于主樓東端。 二、 外立面色系 以冷色調(diào)通透感強的玻璃窗為主，輔以淺色（暖色）高檔石材墻面，以達(dá)到穩(wěn)重、高檔的效果。 三、 樓道 /樓梯間 公共部分墻面為刷高級乳膠漆，吸音天花吊頂； 標(biāo)準(zhǔn)層樓道地面為地面石材，高能環(huán)保涂料墻面； 樓梯間地下一層采用花崗巖踏步及踢腳，墻面為高級環(huán)保涂料； 標(biāo)準(zhǔn)層樓梯間層采用水泥踏步及踢腳，墻面為高級環(huán)保涂料； 車庫地面為水泥壓光，墻面為白色乳膠漆，天花為白色乳 膠漆。 柱面為磨光花崗巖踏步板（或不銹鋼材料）。道路等級明確區(qū)分，標(biāo)識性強。 總體規(guī)劃 設(shè)計 一、 總體平面布局 做為一座 綜合 的商業(yè)項目，平面的布局顯得尤為重要。 三、 建筑群 組成 包括： 十四層的主體大廈、后四層的附樓、地下一層停車場、主建筑戶外停車場及院落。 盡量縮短工期 由于建筑工期尚未確定，建議盡量縮短工期，力爭在 2021 年 11 月進(jìn)行項目上市前的預(yù)熱， 2021 年 2 月進(jìn)入內(nèi)部認(rèn)購期， 2021 年 3 月末正式開盤，避開 5 月住宅上市的黃金季。但認(rèn)購初期如果賣出項目的最高價，會違背低開高走的原則。建議入市起價以 5800 元 /平方米左右價格 起 面市，先期以開盤均價在 60006200 元 /平方米控制，在銷售形勢看好、銷售速度保障的前提下，逐漸提升價格至 6500 元 /平方米； 4） 具體價格方案包括各種戶型價差、開盤價格明細(xì)及銷控、后期價格調(diào)整，在戶型設(shè)計方案確定后再做定案。 五、 清潔衛(wèi)生管理 保持樓內(nèi)公共場所的清潔，提供全面的清潔衛(wèi)生美化服務(wù)。 二、 駐廈業(yè)主的整體前臺服務(wù) “順天大廈”的前臺管理提供：基本的問訊解答、引導(dǎo)服 務(wù)，報刊、雜志訂閱服務(wù)；客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù)；成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù)；信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù)；個人行李搬運、寄存服務(wù)；出租汽車預(yù)約服務(wù)；提供旅游活動安排服務(wù)；航空機票訂購和確認(rèn)、酒店預(yù)定、餐飲預(yù)定、文化體育節(jié)目票務(wù)安排等服務(wù)；業(yè)主個性化文娛活動安排及組織服務(wù)；提供公司、家庭“保姆”服務(wù)；設(shè)立方便業(yè)主的物業(yè)報修點。 項目 24 小時全天候的物業(yè)管理 物業(yè)管理應(yīng)對業(yè)主提供全方位 、多層次、有效且經(jīng)濟的服務(wù)。 七、 支付能力 首付 1030 萬元將會過半，其中以 20 余萬者居多；月還款能力在 60001 萬元為主。 五、 購房情況 絕大多數(shù)為首次置業(yè)購買商務(wù)樓， 60%以上將在一個月內(nèi)購買本項目； 20%以上13 個月決定購買。 二、 職業(yè)性 國有、集體及股份制企事業(yè)單位法人，私營、民營、三資企業(yè)主為主，兼顧少部分外籍服務(wù)型公司。 經(jīng)分析，“順天大廈”基本能滿足這幾類客戶需求，而且具很大的可塑性；可充分迎合目標(biāo)客戶需求。 三、 中小企業(yè)主 需要一定的面積，開間要合理，發(fā)展成敗取決于短期市場成績，所以，資金的投入會集中在硬件（包括場地）及廣告推廣、客戶服務(wù)三方面上。具有相當(dāng)?shù)奈?。新?jīng)營思路（整合型商務(wù)樓）的引入更可提高投資者探究的渴求，增強投資信心。 2） 綜合素質(zhì)高，在建筑期已能通過效果圖等資料提前體現(xiàn)，基于項目的先天優(yōu)勢，買家對這方面的利益承諾應(yīng)有一定的信心。 “順天大廈”定位為“整合型商住樓”，提倡“資源共享，商住空間、 SOHO 一族”的理念。 順天大廈項目可行性研究報告 22 4 營銷 方案設(shè)計 項目名稱及產(chǎn)品定位 項目名稱理念 整體建筑群命名為“順天大廈。但從資金回籠的角度看，順天大廈項目可行性研究報告 21 則應(yīng)利用好優(yōu)勢，引入新的主題概念和賣點，以縮短銷售周期、提高樓盤附加值。 威脅 （ threat） ST戰(zhàn)略 WT戰(zhàn)略 略 （參間 ） 營銷和宣傳是關(guān)鍵，要把握好尺度，促進(jìn)租售及資金回籠； 做好融資相關(guān)工作，保證項目按規(guī)定進(jìn)度進(jìn)行； 盡量提升使用價值； 為弱化不確定因素帶來的影響，按月進(jìn)行滾動預(yù)算，不段修正項目管理的細(xì)部。其他幾點只能根據(jù)市場及項目實施進(jìn)行修正。 順天大廈項目可行性研究報告 20 三、 缺乏商務(wù)氛圍 區(qū)域內(nèi)沒有商務(wù)氛圍， 寫字樓、商務(wù)公寓的原有量和現(xiàn)有量幾乎為零，沒有集中商務(wù)廣場宇的優(yōu)勢。 四、 提出 “整合型商務(wù)樓”概念 隨著中小企業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、跨國公司代表處的發(fā)展，引入“整合型商務(wù)樓”的理念，更具市場競爭優(yōu)勢。 機會 一、 地理位置具有發(fā)展?jié)摿? “順天大廈”是位于地理位置極具發(fā)展?jié)摿屯顿Y升值空間的多功能建筑。 劣勢 一、 沒有形成規(guī)模效應(yīng) 項目建筑面積不足 2 萬平方米，規(guī)模較小。 四、 市、區(qū)兩級政府的戰(zhàn)略規(guī)劃 在未來城市戰(zhàn)略規(guī)劃中，這里是沈陽市東部的新興商貿(mào)圈，是沈陽市的又一個商業(yè)集散地。 該地區(qū)處于市中心商業(yè)區(qū)“中街”的邊緣，是城市中心次熱點的地理位置，又處于規(guī)劃中極具發(fā)展?jié)摿Φ匿杞稚藤Q(mào)圈的上游，“依繁華存在，享都市寧靜”。 圖 SWOT分析步驟 優(yōu)勢 項目地塊正處于滂江街地鐵站南延長線上。按照 項目 競爭戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個 項目 “能夠做的”（即組織的強項和弱項）和“可能做的”（即環(huán)境的機會和威脅）之間的有機組合。影響因子有地塊距地鐵車站、主要公共站點的距離及便捷程度。這類因素對房地產(chǎn)市場的影響程度和影響范圍最小，但對具體商業(yè)房地產(chǎn)的影響卻是最直接、最具體。 三、 交通條件 交通條件是指一個城市或地區(qū)的交通通達(dá)程度。影響商圈規(guī)模的因子有 ： 商圈范圍的大小、級別、總體規(guī)劃、發(fā)展歷史、商圈內(nèi)居民的消費水平、人口數(shù)量等。影響寫字樓需求和價值的區(qū)域因素主要有 ： 商圈規(guī)模、商服繁華程度、交通條件等。 六、 國際因素 房地產(chǎn)市場的發(fā)育與完善離不開國際環(huán)境的影響。 四、 人口因素 人口因素是一個國家或地區(qū)的人口狀況對房地產(chǎn)需求和價值的影響，主要有人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模等因子。 順天大廈項目可行性研究報告 15 二、 經(jīng)濟因素 房地產(chǎn)業(yè)的興衰是國家或地區(qū)經(jīng)濟情況的直接反映。顯然，這類影響因素對于具體某一宗房地產(chǎn)而言并不 直接，但它們往往是決定具體房地產(chǎn)價值及其趨勢的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。 項目 影響因素分析 由于寫字樓市場的影響因素眾多而復(fù)雜，因此有必要對其進(jìn)行歸納和分類。 沈陽市寫字樓市場分類研究 酒店連體項目 此類項目是依托于較高檔次酒店，酒店的開發(fā)商在開發(fā)酒店時將部分物業(yè)作為商務(wù)目的 的招租，并與酒店物業(yè)統(tǒng)一管理，此類物業(yè)包括四星級酒店高登國際大酒順天大廈項目可行性研究報告 14 店的寫字樓項目，以及四星級酒店皇城酒店的寫字樓項目。實際上，在實地調(diào)查中筆者發(fā)現(xiàn)，統(tǒng)一業(yè)權(quán)的寫字樓項目的物業(yè)大多由發(fā)展商自己的物業(yè)管理公司接管。相應(yīng)的寫字樓物業(yè)管理市場水平與發(fā)達(dá)城市市場也有較大差距。隨著對沈陽經(jīng)濟的進(jìn)一步發(fā)展，作為東北商貿(mào)中心功能的進(jìn)一步完善，會有越來越多的順天大廈項目可行性研究報告 13 外地資本進(jìn)入沈陽的寫字樓市場，越來越多的更加專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā) 展商會進(jìn)入沈陽市場，提供更多高素質(zhì)的統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的寫字樓物業(yè)。當(dāng)然這是與沈陽的經(jīng)濟發(fā)展水平相對應(yīng)的。 也開始出現(xiàn)了一些至少在價格上可以與發(fā)達(dá)城市高檔寫字樓物業(yè)相當(dāng)?shù)捻椖?，如總統(tǒng)大廈，方圓大廈等幾個沈陽市場上的頂級寫字樓，年租金己達(dá)到1400 元 /平米。 基礎(chǔ)設(shè)施條件 隨著道路的改建、擴建和相新建，給水、 雨水、污水、電力、電訊、集中供熱、燃?xì)獾榷鄺l市政管線已相繼敷設(shè)至本地段，完全能夠滿足本項目的建設(shè)開發(fā)、使用經(jīng)營需要。市內(nèi)平均降雨量為 毫米，最多年降水量 毫米（ 1953 年），最少為 445 毫米（ 1965 年），降水日數(shù)歷年平均是 天，日最大降水量為 毫米（ 1973 年 8 月 21 日），霜期開始于 10 上旬，結(jié)束于 4 月下旬，平均 210 天左右，無霜期平均 155 天左右。在這里將建設(shè)義烏沈陽國際商貿(mào)城，義烏的商品將通過這里發(fā)往東北各地。 即將建成 地鐵提高了項目未來的發(fā)展?jié)摿? 項目地塊處于滂江街地鐵站南延長線上。 五、 人 才 資源 大東區(qū)的勞動力資源極為豐富，勞動人口近 40 萬， 40 多所技工學(xué)校、職業(yè)學(xué)校，每年可培養(yǎng)出可塑性極強的技術(shù)工人 7000 多名 。 大東區(qū)是沈陽民族工業(yè)的發(fā)祥地，經(jīng)過近百年的發(fā)展，目前已形成以汽車、飛機發(fā)動機、機械設(shè)備制造、生物制藥、儀器儀表和其它機械制 造業(yè)為主的龐大的產(chǎn)業(yè)群。除此之外，區(qū)內(nèi)還擁有大片閑置的工業(yè)、倉儲及生活用地可供開發(fā)利用，房順天大廈項目可行性研究報告 9 地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆? 二、 基礎(chǔ)設(shè) 施 區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善、發(fā)達(dá)。從沈海現(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)出發(fā)， 25 分鐘可抵桃仙國際機場。 鐵路：沈陽作為東北地區(qū)最大的鐵路樞紐，鐵路網(wǎng)密度居全國首位。 圖 沈陽市在遼寧省的位置 順天大廈項目可行性研究報告 8 大東區(qū)概況 大東區(qū)位于沈陽市東部， 是沈陽市市內(nèi)五城區(qū)之一。距營口港 200公里，距大連港 400 公里，可與世界 140 多個國家和地區(qū)的港口通航。地處東北亞經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。“三圈”指，在地鐵一號線津橋站、滂江站、黎明文化宮站站口的周邊，半徑 500~700 米的范圍內(nèi)，打造 3 個經(jīng)濟圈。 本項目處于地鐵 1 號線出口和內(nèi)環(huán)線交匯口，項目的實施實現(xiàn)了相關(guān)規(guī)劃的建設(shè)要求 協(xié)調(diào) 大東區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的需要 大東區(qū)是沈陽民族工業(yè)的發(fā)祥地，經(jīng)過近百年的發(fā)展，目前已形成以汽車、飛機發(fā)動機、機械設(shè)計制造、生物制藥、儀器儀表和其他機械制造業(yè)為主的龐大的產(chǎn)業(yè)群，是中國著名的航空發(fā)動機制造基地、數(shù)控機床生產(chǎn)基地、輕型汽車生產(chǎn)基地。順天大廈項目可行性研究報告 1 目 錄 1 總 論 ........................................................................................................ 4 項目概況 ............................................................................................................... 4 項目建設(shè)的必要性 ............................................................................................... 4 可行性研究報告編制依據(jù) ................................................................................... 5 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)與研究結(jié)論 .................