【正文】 米（占地） 已推規(guī)模： 60 萬平方米（占地） 地段概念：外環(huán)、滬南路 輻射區(qū)域：市區(qū)、浦東 在售戶數(shù)： 295 戶 平均單價：獨棟 5000 元 / M2，雙拼 4500 元 / M2 主力面積：獨棟 242253 M2， 雙拼 211223 M2 主力總價：獨棟 121127 萬元，雙拼 95100 萬元 主力客源：全市客源、及部分海歸 銷售率： 50% 廣告訴求語：新獨院住宅生活 公開日期： 1999 年 10 月首期 / 2021 年 8 月夏威夷豪園 2021 年 1月邁阿密水岸 / 2021 年 8 月密蘇里假日 主力產(chǎn)品： 一期：雙拼 152－ 161M2 / 二期：獨立 211－ M2 夏威夷豪園 三期：雙拼 210－ M2 邁阿密水岸 / 獨立 241－ M2 四期：密蘇里假日公寓二房 125－ 131 M2 面積配比： 房型 面積（ M2） 戶數(shù) 比例 獨棟別墅 268 14 5% 獨棟別墅 242253 149 50% 獨棟別墅 212 6 2% 雙拼別墅 211223 126 43% 競爭分析： XX 別墅品質(zhì)及周邊環(huán)境差于康橋半島 四、 XX鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場及樓盤分析 XX 鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場起步非常晚，商品房的購買者主要為鎮(zhèn)上居民以及開發(fā)區(qū)職員，已開發(fā)的商品房品質(zhì)也很一般。 主要客戶是合資公司高級白領(lǐng)、歸國人士、港臺商人、企業(yè)老總。出于身份和社交范圍等多種因素考慮，在調(diào)查過程中將自己歸入企業(yè)中高級管理人員一類。這種局面的成因主要在于：一方面，開發(fā)商的拿地成本增高，原先只要 2030 萬一畝的土地成本現(xiàn)在變成了 5060萬一畝，促使其走高端市場的道路；而另一方面，業(yè)界對高檔別墅的盲目樂觀以及開發(fā)商急于在別墅項目上作品牌、顯身手的不健康心態(tài)，造成了開發(fā)商在市場定位上的錯誤判斷。一些面積 500 平方米以上甚至 1000 平方米以上的宅院，價格則超過 1000 萬以上。幾年來，作為虹橋別墅區(qū)域的外延，青浦東部已經(jīng)形成一個有特色、有人氣的全市性別墅區(qū)域，成為XX 別墅市場一個相對較為成熟的區(qū)域。 依托松江大學城，別墅檔次逐步升高。 （ 4）投資別墅項目風險凸現(xiàn) 雖然別墅市場前景看好，但若出現(xiàn)供 求比例失恒的局面或宏觀經(jīng)濟形勢的波動，別墅市場最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項目已有一些出現(xiàn)銷售阻力，別墅市場若沒有特色、沒有創(chuàng)新、沒有文化、靠簡單的復制，則市場前景不容樂觀。除了一些開發(fā)商開發(fā)別墅項目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場。 第三階段：別墅供應放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來； 2021 年 — 至今 一方面，別墅供應放出巨量。 二、 XX市別墅市場整體分析 XX 別墅市場回顧和展望 ? XX 別墅市場發(fā)展的三個階段 從九十年代初 XX 的第一批別墅誕生開始， XX 別墅伴隨著宏觀經(jīng)濟和 XX樓市的起伏，走過了出生、成 長、調(diào)整、放量的一個中長期過程。 歷季來各類商品房成交均價走勢 成交均價：元 /平方米 2021 年 第一季度 增幅 第二季度 增幅 第三季度 增幅 第四季度 增幅 商品房平均 4738 % 4710 % 4820 % 5213 % 其中：住宅 4596 % 4651 % 4763 % 5100 % 辦公樓 9750 % 6189 % 5986 % 7907 % 商業(yè)用房 8295 % 6936 % 6727 % 7268 % ? 二手房交易速率明顯趨緩，交易價格走勢堅挺 二手房在前幾年高速高位地交易放量后， 2021 年，雖然交易總量達 1790 萬平方米，但同比增幅明顯低于新盤，并在第三季度首次出現(xiàn)整個年度總的季度性回落，最后一個季度由于 XX 市申博成功消息的強烈刺激使二手房成交的量價重回高位。2021 年，商品房供應量逐季上揚，第一季度上市量 466 萬平方米，第二季度 672萬平方米，第三季度 713 萬平方米，第四季度 825萬平方米。 ? 醫(yī)療 XX 的醫(yī)療衛(wèi)生條件優(yōu)越， XX 醫(yī)院屬二級醫(yī)院，各類科室齊全，擁有 200 個床位的住院部。 ? 小區(qū)大門與主干道之間有一約長 100 米、寬 10 米的 小道，小道北面圍墻后的爛尾別墅影響進出小區(qū)的視覺美感。 鋁合金窗戶，實木大門顯得非常陳舊、檔次很低。公路方面，距 204 國道 1公里，新翔黃公路連接 312 國道，滬嘉高速公路直達項目，距外環(huán)線僅 1 公里，可直通 XX市區(qū)和滬杭、滬寧高速公路 。 項目以造鎮(zhèn)的思路，將實行統(tǒng)一規(guī)劃，分多期連續(xù)開發(fā)。根據(jù)協(xié)議，格林風范公司在協(xié)議簽署之日一次性支付開發(fā)總費用約 億元，開發(fā)中心在協(xié)議簽署日后 180 日內(nèi)完成首批 800 畝土地的前期開發(fā)，并交付土地給格林風范公司，目標地塊剩余土地的前期開發(fā)和土地交付將于 2021 年3月底前完成。參與競標的 14 家市內(nèi)外大型房地產(chǎn)企業(yè)中，深圳金地（集團）股份有限公司和 XX嘉寶實 業(yè)（集團）股份有限公司兩家上市公司終于脫穎而出，獲得了 XX星城（一期）項目開發(fā)權(quán)。寬度介于 13 至 20米之間，擁有 15 個不同轉(zhuǎn)彎半徑的彎道和 9個不同長度的直道，路面高度最大落差約 12米，上升最大梯度為 3%，下滑最大梯度 8%，在 XX軟土地基建造如此高難度、高標準的賽車道，在世界同類賽車場尚無先例。汽車零配件、電子電器、金屬制品、紡織服裝等重點發(fā)展行業(yè)是工業(yè)經(jīng)濟的支柱，其工業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 ％。 23′，東經(jīng) 121176。 上海別墅物業(yè)成交價格走勢0100020213000400050006000700080002021/3Q 2021/4Q 2021/1Q 2021/2Q 2021/3Q 2021/4Q 2021/1Q 2021/2Q 2021/3Q 2021/4Q元/ 平方米 別墅市場的異軍突起，是房地產(chǎn)市場長期培育的結(jié)果。房屋租賃市場交易活躍。（ 所有數(shù)據(jù)來自 XX 統(tǒng)計局發(fā)布的《 2021年 XX 市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》 ） 二、 XX市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，持續(xù)看好 2021 年是 XX 房地產(chǎn)的大發(fā)展年 ，樓市各項指標居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房供應量、預售登記面積和商品房價格水平均不同程度地超過 2021 年全年水平。弓弦是南北交通大動脈 —— 京廣鐵路，滾滾東去的長江則是那支著力待發(fā)的利箭，而 XX，這個遠東最大的城市，就位于這支利箭最鋒銳的前沿 。 第六部分 項目的投資收益分析 一、銷售收入預測 二、別墅成本預測 三、項目利潤測算 利潤指標的測算： 單位毛利 =項目利潤 /銷售面積 = 元 /平方米 單位凈利 =稅后利潤 /銷售面積 = 元 /平方米 銷售毛利率 =項目利潤 /銷售收入 100%=% 銷售凈利率 =項目凈利潤 /銷售收入 100%=% 核心指標的基本要求（參考）：銷售凈利率≥ 9% 四、現(xiàn)金流量測算 內(nèi)部收 益率為 %， 核心指標的基本要求（參考）： 內(nèi)部收益率≥ 25%。通過色彩的變化和局部的立面變化增加每幢別墅的可識別性； ? 修復每幢別墅的大門，并設計大門造型； ? 別墅室內(nèi)需要清掃； ? 部分戶型，如戶型 A的結(jié)構(gòu)設計需要整改； ? 小區(qū)內(nèi)植被和草坪需要修整； ? 小區(qū)加設智能化安保系統(tǒng)，并更換物業(yè)管理公司； ? 小區(qū)引入有線電視、寬帶等配套； ? 小區(qū)會所改建為售樓處，提供良好的銷售環(huán)境； ? 清洗游泳池； ? 小區(qū)大門重新設計并建造； ? 小區(qū)大門與主干道之間的小道圍墻加設擋板，控制小道的圍墻，創(chuàng)造良好的小區(qū)外部視覺形象； ? 配備一輛看房專車。 最后結(jié)論：從宏觀面到微觀面均顯示出 政策和經(jīng)濟因素對本項目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢。 作為 XX區(qū)目前最大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，以及整個 XX星城規(guī)劃中最先啟動的項目， XX鎮(zhèn)國際化社區(qū) —— “ 格林風范 ” 的啟動標志著 XX 區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的發(fā)展格局 。 由于 XX 別墅項目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓，故項目本身積留了許多不利于 營銷的問題，但通過對項目的改建及包裝，市場前景依舊看好。 量化的標準：以低成本改建后的 XX 別墅為標準， XX 別墅的各項為 100，優(yōu)于 XX 別墅則分值高于 100，比 XX別墅差則分值低 于 100，各價值要素賦予相同的權(quán)重，得出綜合分值。 第七部分：綜合分析與建議 從以上項目環(huán)境、市場、財務、經(jīng)濟分析可看出：本項目的投資，正處于XX市 XX 區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)上升時期，各方面的時機都比較成熟，項目抗風險能力較強，且可獲得較好的投資回報。一年來， XX 市實現(xiàn)了國民經(jīng)濟的持續(xù)快速健康發(fā)展，各項社會事業(yè)取得全面進步，人民生活水平穩(wěn)步提高，全面完成了各項預期目標和主要任務。從開發(fā)看，全年商品房施工面積 萬平方米，比上年增長 ％；竣工面積 萬平方米，增長 ％。 三、 XX 別墅市場全面繁榮，量價齊升 來自 XX市房地產(chǎn)交易中心的資料顯示，從 1996 年 1月至 2021 年 12月， XX市共有 160 余個別墅項目推出，累計供給量達到 33926 套，其中消化量為 25614套，銷售率平均達到 %。 XX 作為國際大都市的地位和形象日益牢固，無論從世界范圍，還是從國內(nèi)范圍來講， XX 正越來越成為人們向往的城市?？偯娣e 平方公里。在世界排名前 500 家公司中，有 10 多家在 XX 投資辦企業(yè)，如美國通用電氣 、德國大眾、日本富士通、荷蘭飛利浦等。 六、 XX鎮(zhèn)國際化社區(qū) ——“格林風范 ”的啟動拉開了XX新鎮(zhèn)建設的序幕 2021 年 2 月 28 日， XX 區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團、 XX 嘉寶集團就占地 140 公頃的 “ 格林風范 ” 居住區(qū)開發(fā)建設項目舉行隆重的簽約儀式 ?！案窳诛L范”是金地集團進入 XX 以來首批投資開發(fā)的最大型項目。明代園林“古猗園”近在咫尺。在規(guī)劃設計過程中更加注重環(huán)保概念，將采用更新的技術(shù)和材料如地熱系統(tǒng)、水循環(huán)系統(tǒng)、太陽能應用技術(shù)，來為客戶營造國際化、人性化的高品質(zhì)生活。項目位于 XX鎮(zhèn)的東南角， XX工業(yè)開發(fā)區(qū)旁，距 XX 鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府僅 200米，南側(cè)緊鄰 滬嘉高速公路，北側(cè)為農(nóng)民自建房，東側(cè)為綠谷別墅，西側(cè)為一別墅爛尾樓。 ? 小區(qū)容積率較高，獨立別墅之間的間距較小，每幢別墅的花園面積基本與房屋面積一致，每個花園均由植被圍隔，花園內(nèi)草坪質(zhì)量不錯。 XX 鎮(zhèn) 有直達 XX 市區(qū)的公交線路十余條： 562 路、 517 路、北嘉線、 XX旅游 6 號線等。 ? 旅游資源 XX 鎮(zhèn)是 XX 市四大歷史名鎮(zhèn)之一，歷史上曾有 “ 小小 XX 賽蘇城 ” 之美譽，歷史悠久 ，人文薈萃，文物古跡眾多，旅游資源十分豐富，有 五代磚塔 雙塔、明代園林古猗園、梁朝遺跡留云禪寺， XX 小籠包子更是 XX一絕。 區(qū)域結(jié)構(gòu)：與 2021 年相比， 2021 年浦東、閔行、寶山的成交量增加四成，而其他區(qū)域均有不同幅度的下降。舊城區(qū)的改造、申博成功和浦江兩岸開發(fā)的逐步啟動、一城九鎮(zhèn)的建設，將進一步加大 XX 房地產(chǎn)建設規(guī)模。再由于開發(fā)過度，及前兩年東南亞金融危機的影響，外銷房市場經(jīng)歷了一個較長的低迷期。同時， 2021 年投放市場的別墅仍將一個較大的上升趨勢。 別墅市場中，高檔別墅項目正日益增多，獨立且?guī)в絮r明個性的別墅總價大多在 200 萬元以上 /棟，獲得了市場的認可。 松江 松江憑借良好的環(huán)境及地域優(yōu)勢，使目前 XX 別墅最集中的區(qū)域，已形成佘山、泗徑、新橋、九亭以及松江新城四個板塊市場。 原規(guī)劃中作為別墅區(qū)配套設施的 30萬平方米的商業(yè)項目開始正式運作。目前浦東新區(qū)的產(chǎn)品類型以獨立和聯(lián)排別墅為主，疊加別墅很少，供應量只有 300 余套，不到區(qū)域別墅供應總量的 1/3。當然，供求矛盾并不能否認現(xiàn)實存在的別墅需求，隨著 XX 經(jīng)濟的不斷發(fā)展 和國際化程度的不斷升高，別墅需求一定會更巨大。 XX 別墅市場的客源構(gòu)成 從市場統(tǒng)計的角度分析，別墅的購買者是典型的小眾市場， 經(jīng)濟實力較強，對生活品質(zhì)要求較高，有相對固定的社交活動范圍與層面。而中高級管理人員比例中存在一定的 “ 老板 ”階層。 ? 年齡特征 從別墅客戶的層面及前述職業(yè)特征分析，作 為新生代中產(chǎn)階級的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟背景的人群。其中：商業(yè)用房 3717 平方米，地下停車庫 1756 平方米，住宅 15354 平方米，藝建住宅 168 套。 二、產(chǎn)品的營銷建議 目標客戶層 ? XX 鎮(zhèn)及所屬開發(fā)區(qū)內(nèi)的中高收入家庭是本項目潛在的購買者。 XX 高科技園區(qū) 位于鎮(zhèn)西的是 XX 高科技園區(qū)，屬 XX 市級工業(yè)區(qū)。 項目營銷的建議 項目需要改建的具體方案： ? 外墻面需要清洗； ? 窗戶更換為檔次較高的塑鋼窗，并配合外立面的色彩搭配及風格塑造選用塑鋼窗的窗框色彩及造型。 結(jié)論： XX 別墅可實現(xiàn)的均價三大價位：低價位： 4000 元 /平方米，中價位： 4500 元 /平方米，高價位： 5000 元 /平方米