【正文】 因此建議：若建 12 層，應(yīng)為 1梯 4戶(hù)；若建 18 層，則主要看戶(hù)型設(shè)計(jì)和公攤面積的比較。 12 層的單位建安成本約為 1300 元， 18 層的為 1500 元左右。 2425 層透光戶(hù)型為豪華套，不透光戶(hù)型為標(biāo)準(zhǔn)間。 綜合樓外觀風(fēng)格建議： 穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。 從以上調(diào)研分析可見(jiàn)，本區(qū)域住宅、寫(xiě)字樓、酒店物業(yè)微觀環(huán)境較好。 因此我們建議，本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)以會(huì)議接待為主，商務(wù)出租和旅游散客為輔，以提高入住率為目標(biāo)，特別是以配套服務(wù)功能的經(jīng)營(yíng)管理為重點(diǎn)。本方案經(jīng)濟(jì)核算的住房率基數(shù)為 50%。 商務(wù)用房?jī)r(jià)值與競(jìng)爭(zhēng)狀況 從中觀環(huán)境看，目前 XX 市已建在建待售的寫(xiě)字樓面積需要 5 年時(shí)間消化，競(jìng)爭(zhēng)壓力巨 大；從微觀環(huán)境看，此區(qū)域距離城區(qū)、南郊、西高新較近，交通便利，周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內(nèi)同類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)狀況良好，如果能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品差異化，必然具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；從宏觀環(huán)境看，電視塔 CBD 和西高新 CBD 的規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)效益會(huì)有一定影響，短期內(nèi)尚不會(huì)形成壓力。 項(xiàng)目地塊價(jià)值分析 概況 本項(xiàng)目地塊屬于城南板塊，位于城南板塊和城內(nèi)板塊的接合部，交通便利。 ⊙ 多個(gè)大盤(pán)的推出，將是 XX 多年來(lái)積聚的消費(fèi)能量得到有效釋放，并將改變 XX房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將空前激烈。 ⊙ 房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)較高的利潤(rùn) 空間，將使得越來(lái)越多的投資者進(jìn)入這一行業(yè)，必將給現(xiàn)有開(kāi)發(fā)企業(yè)形成巨大的沖擊，并會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。 ⊙ 住宅開(kāi)發(fā)將向 “ 郊區(qū)城市化 ” 方向發(fā)展。這一時(shí)期，市場(chǎng)需求旺盛，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)豐厚。根據(jù) “ 十六大 ” 精神， XX市提出到 2020 年全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的城市發(fā)展目標(biāo)。 在存量房方面，對(duì)于去年或以前開(kāi)發(fā)的那些彈性較大的空置戶(hù)型，如既可做寫(xiě)字樓、又能當(dāng)住宅，既適合普通工薪階層、又適合貴族的房子，開(kāi)發(fā)商也都積極修改調(diào)整，滯銷(xiāo)局面得到了一定扭轉(zhuǎn)；以楓葉新都市為代表的大戶(hù)型存量住宅，均采取了降價(jià)或變相降價(jià)的解套手段，但效果甚微；而純寫(xiě)字間的空置率仍然保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，除高新開(kāi)發(fā)區(qū)外，其它區(qū)域?qū)懽珠g的銷(xiāo)售狀況仍然低迷， XX市寫(xiě)字間存量（含在建待售）保守估計(jì)不低于 80 萬(wàn)平方米，專(zhuān)家預(yù)言，至少需要 5 年的消化時(shí)間。其中企業(yè)存款 余額為 億元，比年初減少 億元；儲(chǔ)蓄存款余額為 億元，比年初增加 億元。 由此看來(lái)，住宅消費(fèi)仍有巨大的潛在市場(chǎng)。這說(shuō)明城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的需求已開(kāi)始從 “ 有房住 ” 向 “ 住好房 ” 方向轉(zhuǎn)變。 從購(gòu)買(mǎi)力分析，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 2020年達(dá)到 6860元，比去年增長(zhǎng) %；另外，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額已達(dá) 萬(wàn)億元，比去年增長(zhǎng) %。 目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積只有 平方米，與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家人均居住面積 20— 30 平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。 ksv*3tnGK8! 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