【正文】 結論： XX 別墅可實現的均價三大價位：低價位： 4000 元 /平方米，中價位： 4500 元 /平方米，高價位： 5000 元 /平方米。 XX 高科技園區(qū) 位于鎮(zhèn)西的是 XX 高科技園區(qū)，屬 XX 市級工業(yè)區(qū)。其中：商業(yè)用房 3717 平方米，地下停車庫 1756 平方米，住宅 15354 平方米，藝建住宅 168 套。而中高級管理人員比例中存在一定的 “ 老板 ”階層。當然，供求矛盾并不能否認現實存在的別墅需求，隨著 XX 經濟的不斷發(fā)展 和國際化程度的不斷升高，別墅需求一定會更巨大。 原規(guī)劃中作為別墅區(qū)配套設施的 30萬平方米的商業(yè)項目開始正式運作。 別墅市場中，高檔別墅項目正日益增多，獨立且?guī)в絮r明個性的別墅總價大多在 200 萬元以上 /棟，獲得了市場的認可。再由于開發(fā)過度，及前兩年東南亞金融危機的影響，外銷房市場經歷了一個較長的低迷期。 區(qū)域結構：與 2021 年相比， 2021 年浦東、閔行、寶山的成交量增加四成，而其他區(qū)域均有不同幅度的下降。 XX 鎮(zhèn) 有直達 XX 市區(qū)的公交線路十余條： 562 路、 517 路、北嘉線、 XX旅游 6 號線等。項目位于 XX鎮(zhèn)的東南角， XX工業(yè)開發(fā)區(qū)旁，距 XX 鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府僅 200米，南側緊鄰 滬嘉高速公路，北側為農民自建房，東側為綠谷別墅，西側為一別墅爛尾樓。明代園林“古猗園”近在咫尺。 六、 XX鎮(zhèn)國際化社區(qū) ——“格林風范 ”的啟動拉開了XX新鎮(zhèn)建設的序幕 2021 年 2 月 28 日， XX 區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團、 XX 嘉寶集團就占地 140 公頃的 “ 格林風范 ” 居住區(qū)開發(fā)建設項目舉行隆重的簽約儀式 ?？偯娣e 平方公里。 三、 XX 別墅市場全面繁榮，量價齊升 來自 XX市房地產交易中心的資料顯示，從 1996 年 1月至 2021 年 12月， XX市共有 160 余個別墅項目推出，累計供給量達到 33926 套，其中消化量為 25614套，銷售率平均達到 %。一年來， XX 市實現了國民經濟的持續(xù)快速健康發(fā)展，各項社會事業(yè)取得全面進步，人民生活水平穩(wěn)步提高，全面完成了各項預期目標和主要任務。 量化的標準：以低成本改建后的 XX 別墅為標準， XX 別墅的各項為 100，優(yōu)于 XX 別墅則分值高于 100，比 XX別墅差則分值低 于 100，各價值要素賦予相同的權重，得出綜合分值。 作為 XX區(qū)目前最大的房地產開發(fā)項目，以及整個 XX星城規(guī)劃中最先啟動的項目， XX鎮(zhèn)國際化社區(qū) —— “ 格林風范 ” 的啟動標志著 XX 區(qū)房地產業(yè)步入了全新的發(fā)展格局 。通過色彩的變化和局部的立面變化增加每幢別墅的可識別性； ? 修復每幢別墅的大門，并設計大門造型； ? 別墅室內需要清掃； ? 部分戶型，如戶型 A的結構設計需要整改； ? 小區(qū)內植被和草坪需要修整； ? 小區(qū)加設智能化安保系統(tǒng)，并更換物業(yè)管理公司； ? 小區(qū)引入有線電視、寬帶等配套； ? 小區(qū)會所改建為售樓處，提供良好的銷售環(huán)境； ? 清洗游泳池； ? 小區(qū)大門重新設計并建造； ? 小區(qū)大門與主干道之間的小道圍墻加設擋板，控制小道的圍墻，創(chuàng)造良好的小區(qū)外部視覺形象； ? 配備一輛看房專車。弓弦是南北交通大動脈 —— 京廣鐵路，滾滾東去的長江則是那支著力待發(fā)的利箭，而 XX，這個遠東最大的城市，就位于這支利箭最鋒銳的前沿 。房屋租賃市場交易活躍。 23′，東經 121176。寬度介于 13 至 20米之間，擁有 15 個不同轉彎半徑的彎道和 9個不同長度的直道，路面高度最大落差約 12米，上升最大梯度為 3%，下滑最大梯度 8%，在 XX軟土地基建造如此高難度、高標準的賽車道，在世界同類賽車場尚無先例。根據協議，格林風范公司在協議簽署之日一次性支付開發(fā)總費用約 億元，開發(fā)中心在協議簽署日后 180 日內完成首批 800 畝土地的前期開發(fā)，并交付土地給格林風范公司，目標地塊剩余土地的前期開發(fā)和土地交付將于 2021 年3月底前完成。公路方面，距 204 國道 1公里，新翔黃公路連接 312 國道，滬嘉高速公路直達項目，距外環(huán)線僅 1 公里，可直通 XX市區(qū)和滬杭、滬寧高速公路 。 ? 小區(qū)大門與主干道之間有一約長 100 米、寬 10 米的 小道，小道北面圍墻后的爛尾別墅影響進出小區(qū)的視覺美感。2021 年，商品房供應量逐季上揚，第一季度上市量 466 萬平方米，第二季度 672萬平方米，第三季度 713 萬平方米，第四季度 825萬平方米。 二、 XX市別墅市場整體分析 XX 別墅市場回顧和展望 ? XX 別墅市場發(fā)展的三個階段 從九十年代初 XX 的第一批別墅誕生開始， XX 別墅伴隨著宏觀經濟和 XX樓市的起伏，走過了出生、成 長、調整、放量的一個中長期過程。除了一些開發(fā)商開發(fā)別墅項目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場。 依托松江大學城，別墅檔次逐步升高。一些面積 500 平方米以上甚至 1000 平方米以上的宅院，價格則超過 1000 萬以上。出于身份和社交范圍等多種因素考慮，在調查過程中將自己歸入企業(yè)中高級管理人員一類。 銷售現狀：租賃狀況良好 競爭分析： XX 別墅品質由于東渡園景別墅 ? 皇府別墅 位 置：曹安路 2800 號 占地面積： 106000 平方米 在售戶數： 158 戶 物業(yè)類型：獨立別墅 平均單價： 3800 元 /平方米 主力面積： 300— 350 平方米 主力總價： 100— 150 萬 /套 銷售現狀：還剩 4 套 競爭分析： XX 別墅總價低于皇府別墅 ? 美墅 投資興建：復地集團 位 置： 古浪路 8號 物業(yè)類型：聯體別墅 平均單價： 5300— 6600 元 /平方米 主力面積： 180— 210 平方米 主力總價： 90— 140 萬 /套 銷售率：推出部分基本售完 競爭分析： XX 別墅的區(qū)位和產品品質差于美墅 ? 康橋半島 —— 邁阿密水岸二期 投資興建： XX 康橋半島房地產發(fā)展有限公司 位 置：外環(huán)路、滬南路（滬南路 2727 弄） 總建規(guī)模： 200 萬平方米（占地） 已推規(guī)模： 60 萬平方米（占地） 地段概念：外環(huán)、滬南路 輻射區(qū)域：市區(qū)、浦東 在售戶數： 295 戶 平均單價：獨棟 5000 元 / M2，雙拼 4500 元 / M2 主力面積：獨棟 242253 M2， 雙拼 211223 M2 主力總價：獨棟 121127 萬元，雙拼 95100 萬元 主力客源：全市客源、及部分海歸 銷售率： 50% 廣告訴求語：新獨院住宅生活 公開日期： 1999 年 10 月首期 / 2021 年 8 月夏威夷豪園 2021 年 1月邁阿密水岸 / 2021 年 8 月密蘇里假日 主力產品： 一期：雙拼 152－ 161M2 / 二期：獨立 211－ M2 夏威夷豪園 三期：雙拼 210－ M2 邁阿密水岸 / 獨立 241－ M2 四期：密蘇里假日公寓二房 125－ 131 M2 面積配比： 房型 面積（ M2） 戶數 比例 獨棟別墅 268 14 5% 獨棟別墅 242253 149 50% 獨棟別墅 212 6 2% 雙拼別墅 211223 126 43% 競爭分析： XX 別墅品質及周邊環(huán)境差于康橋半島 四、 XX鎮(zhèn)房地產市場及樓盤分析 XX 鎮(zhèn)房地產市場起步非常晚，商品房的購買者主要為鎮(zhèn)上居民以及開發(fā)區(qū)職員，已開發(fā)的商品房品質也很一般。迄今為止，該園區(qū)共累計引進外資 1億美元，投資人民幣 3 億多元，工業(yè)產值達 30 億元。 項目 XX 別墅（改建后） 東渡園景別墅 皇府別墅 綠谷別墅 美墅 康橋半島 地段： 市政交通及直入交通的便利性 100 100 100 100 115 100 周邊自然和綠化景觀 100 95 97 100 95 95 教育、人文景觀 100 100 95 100 105 105 周邊社區(qū)素質 100 85 85 100 115 105 周邊市政配套便利性 100 90 100 100 140 110 產品： 建筑風格和立面的設計、材質 100 85 90 110 120 120 物業(yè)類型 100 95 100 100 95 100 單體戶型設計 100 93 95 110 125 125 建筑空間布局和綠化景觀 100 85 95 105 120 120 小區(qū)配套 100 90 105 105 125 130 物業(yè)管理 100 95 95 100 105 105 形象包裝和營銷策劃 100 95 95 100 110 110 開發(fā)商品牌和實力 100 95 95 100 105 105 政策上的利好 100 85 80 90 100 105 綜合分值 100 92 94 101 113 109 （ 3）根據價值要素對比值，結合各類比別墅項目的均價，通過算術平均法推斷出本項目可實現的均價 本項目可實現的均價 =可類比別墅項目的均價 /可類比別墅項目的綜合分值 *100 均價（元 /平方米） 綜合分值 XX別墅可實現的均價（元 /平方米） 東渡園景別墅 3800 92 4130 皇府別墅 3800 95 4000 綠谷別墅 5000 101 4950 美墅 5500 113 4867 康橋半島 5000 110 4545 算術平均值 4499 XX 別墅可實現的均價三大價位：低價位： 4000 元 /平方米，中價位： 4500元 /平方米，高價位： 5000 元 /平方米。但就總體承付能力而言，心理價位在 100— 250 萬元間的達 %，100 萬元以下的為 %，與需求的主力面積段較為匹配。如在 9個國家擁有 34家生產廠家的全球性 EMS 供應商美國惠亞集團公司（ America Viasystems Group Incorporation） ， 在園區(qū)內投資近 5000 萬美元，建成了 XX 惠亞電子有限公司。沿街一幢商住樓設計新穎，獲得 XX 市建筑設 計獎。 主要客戶是跨國公司總裁、高級主管、港臺投資人士、影視明星、 國內名企總裁、房地產巨頭、著名設計師等。目前松江、浦東、閔行、徐匯等區(qū)域幾個準備上市的別墅項目初步定價意圖基本上在總價 250 萬以上、均價 8000 元 /平方米甚至 10000元 /平方米以上。 物業(yè)類型 獨立別墅群 獨立別墅群 各種類型別墅均有分布 別墅品種較為豐富，但體量不大 主要以聯體別墅為主 物業(yè)檔次 頂級、豪華 高檔 中檔、高檔 中檔 中低檔 價格單價均在 10000元以上 6000— 7000 元 /平方米 獨立別墅價格在 6000—4000 —6500 元 /3000 —4500 元 /特征 7000 元 /平方米，其它類型產品價格跨度較大， 3000— 7000 元 /平方米不等 平方米 平方米以上 物業(yè)用途 旅游、度假為主 度假、居住為主 居住、投資為主 居住、投資為主 居住、投資為主 代表性別墅 XX 紫園、佘山天鄰別墅 泗徑頤景園、云頂別墅 云間水莊、綠洲長島別墅 XX詩林 閔行 閔行作為新型的別墅聚集區(qū)，近年倍受追捧的經濟型別墅相對集中，閔行屬于南北狹長的區(qū)域心態(tài)，從北向南依次分布著 華漕鎮(zhèn)、顧戴路、春申（莘莊）和 華漕鎮(zhèn) 顧戴路 春申（莘莊） 區(qū)域特征 距離虹橋機場非常近，已成為中檔別墅群。佘山腳下的XX紫園最高定價達到 億人民幣，豪宅天價紀錄再度刷新，并且這幢頂級豪宅已經被訂走。近三、四年來 XX 的房地產市場特別是住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時也帶動了別墅市場的復蘇。 20 01 年與20 02 年購房者結構比較0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%上海市居民 外地人市 境外人士2021年2021年 ? 2021 年新盤整體價格水平繼續(xù)上移 自 2021 年第四季度樓價躍上一個新的臺階后， 2021 年各季價格增幅逐季遞增，反映出新盤供不應求和整體品質的不斷提升的程度。鎮(zhèn)區(qū)內建有中小學 8 所。 XX 別墅可轉讓獨立別墅戶型面積配 比表 戶型 面積 幢數 面積比 幢數比 A 19 % % B 17 % % C 15 % % D 1 % % E 4 % % F 1 % % G 6 % % H 5 % % I 4 % % 合計 72 小區(qū)現狀 ? 英格蘭風格，外墻面為淡黃色毛石材質，屋頂為斜屋面上鋪淺灰色瓦片，