【正文】 準(zhǔn)點(diǎn)引測(cè)至坑底。 ⑶ 基礎(chǔ)測(cè)量 A、在開(kāi)挖前，基坑根據(jù)平面布置 ，軸線控制樁為基準(zhǔn)定出基坑長(zhǎng)、寬度，作為拉小線的依據(jù)；根據(jù)結(jié)構(gòu)要求，條基外側(cè) 1100mm 為砂礫墊層邊，考慮放坡，撒上白灰線，進(jìn)行開(kāi)挖。 D、水準(zhǔn)點(diǎn)：建設(shè)單位給定準(zhǔn)點(diǎn)，建筑物177。 B、主、次控軸線定位時(shí)均布置引樁，引樁采用木樁，后砌一水泥砂漿磚墩；并將軸線標(biāo)注在四周永久性建筑物或構(gòu)造物上，施測(cè)完成后報(bào)建設(shè)單位、監(jiān)理單位確認(rèn)后另以妥善保護(hù)。 ⑵ 工程定位 A、根據(jù)工程特點(diǎn)，平面布置和定位原則，設(shè)置一橫一縱兩條主控線即 27樓：（ A）軸線和（ 1）軸線； 30樓：（ A）軸線和（ 1）軸線。 12，邊長(zhǎng)相對(duì)誤差 1/15000。 ⑵ 裝修期間 抹灰工 60 人；木工 4 人；油工 8 人；電工 6 人；水暖工10 人。 生活用水 生活用水采用自來(lái)水。 施工用水 施工用水采用深井水自來(lái)水，并砌筑一蓄水池進(jìn)行蓄水。 施工用電 施工用電已由建設(shè)單位引入現(xiàn)場(chǎng)；根據(jù)工程特點(diǎn)，設(shè)總配電箱 1 個(gè)，塔吊、攪抖站、攪拌機(jī)、切斷機(jī)、調(diào)直機(jī)、對(duì)焊機(jī)、木工 棚、樓層用電、生活區(qū)各配置配電箱 1 個(gè)；電源均采用三相五線制；各分支均采用鋼管埋地；各種機(jī)械均設(shè)置接零、接地保護(hù)。 ⑷ 回填期間設(shè)打夯機(jī) 2 臺(tái)。 ⑵ 現(xiàn)場(chǎng)設(shè)鋼筋切斷機(jī) 1 臺(tái)，調(diào)直機(jī) 1 臺(tái)，電焊機(jī) 2 臺(tái)， 1 臺(tái)對(duì)焊機(jī)。 場(chǎng)內(nèi)道路采用級(jí)配砂石鋪墊，壓路機(jī)壓。 ⑷ 外裝修工程 外裝修工程遵循先上后下原則，屋面工程（包括煙道、透氣孔、壓頂、找平層）結(jié)束后，進(jìn)行大面積裝飾，塑鋼門窗在裝修中逐步插入。 ⑵ 結(jié)構(gòu)工程 結(jié)構(gòu)定位放線（預(yù)檢）→構(gòu)造柱鋼筋綁 扎、定位（隱檢）→磚墻砌筑（＋ 50cm 線找平、預(yù)檢）→柱梁、頂板支模（預(yù)檢）→梁板鋼筋綁扎（隱檢、開(kāi)盤申請(qǐng)）→砼澆筑→下一層結(jié)構(gòu)定位放線→重復(fù)上述施工工序直至頂。具體進(jìn)度計(jì)劃詳見(jiàn)附圖－ 1（施工進(jìn)度計(jì)劃）。 二、 施工部署及進(jìn)度計(jì)劃 工期安排 本工程合同計(jì)劃開(kāi)工日期： 2021 年 8 月 21 日，竣工日期：2021 年 7 月 10 日，合同工期 315 天。 本工程設(shè)計(jì)采暖為鋼制高頻焊翅片管散熱器。 本工程結(jié)構(gòu)中使用主要材料：鋼材： I 級(jí)鋼， II 級(jí)鋼；砼：基礎(chǔ)墊層 C10，基礎(chǔ)底板、地圈梁、基礎(chǔ)構(gòu)造柱均采用 C30，其余均 C20。基礎(chǔ)采用 C30 鋼筋砼條形基礎(chǔ)，上砌 MU30 毛石基礎(chǔ)，砂漿采用 M10 水泥砂漿。本工程設(shè)計(jì)為節(jié)能型住宅，外墻均貼保溫板。樓梯間單元門采用樓宇對(duì)講門，臥室門、衛(wèi)生間門采用木門，進(jìn)戶門采用保溫防盜門。內(nèi)墻面除衛(wèi)生間 200 300 瓷磚，高到頂外，其余均水泥砂槳罩面，刮二遍膩?zhàn)?；樓梯間內(nèi)墻采用 50 2 厚膠粉聚苯顆粒保溫。 本工程設(shè)計(jì)屋面為坡屋面防水采用防水涂料?？倢?27樓 ； 30樓 m。室內(nèi)地坪177。 本工程建筑面積 :27樓 。 本工程由寧夏燕寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，銀川市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)。編制時(shí)，我公司技術(shù)發(fā)展部、質(zhì)檢科以及項(xiàng)目部經(jīng)過(guò)精心研究、合理組織、充分利用先進(jìn)工藝，特制定本施工組織設(shè)計(jì)。 1 原文已完。 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)綜合評(píng)比結(jié)果證明本項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)可觀的經(jīng)濟(jì)效益。 優(yōu)越的地理位置和渾然天成的山水風(fēng)光在成都郊區(qū)唯我獨(dú)尊。 中和鎮(zhèn)逐漸完善的配套為本項(xiàng)目的執(zhí)行提供了舞臺(tái)。 五、結(jié)論 通過(guò)以上分 析： 物業(yè)郊區(qū)的市場(chǎng)環(huán)境成熟，且別墅郊區(qū)化已是大勢(shì)所趨。 （六）項(xiàng)目盈虧計(jì)劃分析 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)投資、總收入和銷售費(fèi)用的計(jì)算，按照下列公式計(jì)算出項(xiàng)目的凈收入，即為項(xiàng)目利潤(rùn) 項(xiàng)目純收入 =總收入 總投資 銷售費(fèi) 稅費(fèi) 總收入： 萬(wàn)元 總投 資： 22285 萬(wàn)元 銷售費(fèi)用： 萬(wàn)元 銷售稅費(fèi)： 萬(wàn)元 計(jì)算出項(xiàng)目純收入為： 萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率為： 詳見(jiàn) “ 項(xiàng)目盈虧計(jì)劃表 ” 。 （五）項(xiàng)目銷售計(jì)劃及銷售收入預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目從第 2年即 2021 年起開(kāi)始銷售，共銷售計(jì)劃如下： 2021 年 銷售 418 套 共計(jì)： 63096 ㎡ 2021 年 552套 82528 ㎡ 2021 年 378套 61176 ㎡ 詳見(jiàn) “ 項(xiàng)目分年出售計(jì)劃表 ” 。 （四）資金來(lái)源及籌措計(jì)劃 公司自籌資金 2021 萬(wàn)元，向銀行金融部門申請(qǐng)貸款 5000 萬(wàn)元人民幣，主要用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期各項(xiàng)籌備、策劃以及第一期工程開(kāi)發(fā)的費(fèi)用，即前期開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)資金。 2021 年建成住宅 552 套，其中豪華級(jí) 8套、高級(jí) 120 套、多層 424 套，共計(jì) 82528㎡。 四、經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)評(píng)定 （一） 建設(shè)總投資 項(xiàng)目建設(shè)總投資 22285 萬(wàn)元，具體項(xiàng)目投資估算詳見(jiàn) “ 項(xiàng)目投資估 算表 ” 。 隨著華陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，華陽(yáng)的房?jī)r(jià)也逐漸上升。華陽(yáng)境內(nèi)長(zhǎng)長(zhǎng)的府河沿線和沿岸的房地產(chǎn)項(xiàng)目使 “ 親水 ”概 念成為華陽(yáng)房地產(chǎn)的顯著特征。 2021 年新年伊始，隨著城市綜合性干道人民南路南沿線的通車，城市 副中心正向外擴(kuò)張，并已延伸至華陽(yáng)。應(yīng)龍灣是傳統(tǒng)的旅游休閑中心，別墅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，是發(fā)展的結(jié)果。 （ 2）東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃、沙河整治工程，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展 以政策促規(guī)劃，以規(guī)劃帶動(dòng)發(fā)展，加快城東、外東建設(shè)進(jìn)程，東郊改造城市建設(shè)用地 107 平方公里，居住用地 38 平方公里，人口規(guī)模 139 萬(wàn)，將城東、外東建設(shè)成為以居家為主，兼物流配送、商業(yè)金融、旅游休閑等功能于一體的綜合性城區(qū)。最近出臺(tái)的東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重大舉措，使城市東擴(kuò)有了實(shí)質(zhì)性的動(dòng)作。東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、交通條件的改善、沙河的治理、新規(guī)劃的出臺(tái)，給城東、外東勾畫出一副美好的藍(lán)圖。在住房制度改革的初期，一些盲目追求 “ 豪華 ” 戶型設(shè)計(jì)大 而不當(dāng)，新近開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在充分的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)之上，設(shè)計(jì)的戶型更加趨于經(jīng)濟(jì)合理。 城東部分樓盤售價(jià) 項(xiàng)目名稱 總建筑面積（㎡） 項(xiàng)目均價(jià)（元 /平方米） 新鴻家園 2021 3084 富臨大廈 48266 4143 景泰電梯公寓 16551 3449 景碧園 29468 2597 錦泰公寓 34092 2558 華西苑 11421 1953 桃蹊苑（ 3） 15331 2082 泰怡花園 22983 1910 萬(wàn)科城市花園（ 1） 112087 3062 蜀都花園（ 1） 157980 2492 東景麗苑（ 1） 19912 2415 香木林花園（ 1） 38130 2167 新龍?jiān)? 41986 2578 蜀都花園 157980 2492 東南苑 10402 2403 天然居公 寓（ 2） 8865 1731 華房苑 28371 1729 東泰苑 19486 2226 田園 35419 2281 藍(lán)色港灣 27021 3815 新城俊園 42775 2993 城東商品住宅價(jià)格趨勢(shì) （單位：元 /平方米） ④ 土地升值潛力大 隨著城東、外東控制性規(guī)劃出臺(tái)，城東的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸升溫，土地也隨之升值，特別是成都市內(nèi)的土地被征的所剩無(wú)幾時(shí)，外東中和鎮(zhèn)的土地升值就更快了。新開(kāi)樓盤如萬(wàn)科城市花園，建筑面積較大，形成一定的規(guī)模效應(yīng)。近期開(kāi)發(fā)餓樓盤項(xiàng)目，出現(xiàn)大量框架結(jié)構(gòu)的多層和中高層住宅小區(qū)的部分別墅，且多帶有適量地下或地上停車庫(kù)。 去年 10月中旬舉行的 “ 新城東、新居住 —— 成都房地產(chǎn)高 層論壇 ?城東主題會(huì) ”及東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃方案出臺(tái)，將一個(gè)嶄新的城東展現(xiàn)出來(lái)，提高了城東的社會(huì)形象，展示了美好未來(lái)。價(jià)格主要在 1700—— 3000 元 /平方米之間，低于城西、城南的平均價(jià)格水平。特別是中和場(chǎng)一帶，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸火爆 / （ 2）商品房空置率低 由于土地價(jià)格相對(duì)便宜，早期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目以經(jīng)濟(jì)適用房為主，房地產(chǎn)價(jià)格較低，規(guī)模不大，開(kāi)發(fā)商無(wú)須做大量的廣告宣傳活動(dòng)就可以取得較好的銷售業(yè)績(jī)，商品房空置率很低。勞累疲憊的身心會(huì)得到全面的放松和療養(yǎng)，尤其是老年人更是如此。自然的生動(dòng)，生命的靈動(dòng)都在田野中得到釋放。本項(xiàng)目的業(yè)主將遠(yuǎn)離 城市的喧囂、擁擠和緊張，走進(jìn)綠草茵茵。 ⑶ 從總價(jià)范圍看成都房市及本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 成都市購(gòu)房者對(duì)于房屋總價(jià)的選擇，多層在 15— 35 萬(wàn) /套的總價(jià)最受市場(chǎng)歡迎，本項(xiàng)目充分考慮了這一市場(chǎng)因素，推出的高檔住宅價(jià)格合理、合市，將極大的滿足市場(chǎng)的需求。本項(xiàng)目搭上市場(chǎng) 的快車，銷售前景一片看好。 這樣，郊縣別墅就熱銷，甚至脫銷了。以綠水康城為例： ⑴ 、物業(yè)本身 ① 地處華陽(yáng)，擁有良好的郊縣口岸； ② 銷售目標(biāo)定位主要是在市內(nèi)買得起高檔電梯公寓的白領(lǐng)階層； ③ 面積在 147252戶 /平方米，戶型面積合理，適合市場(chǎng)的需求； ④ 銷售總價(jià)范圍在 32萬(wàn) — 66 萬(wàn)之間，符合項(xiàng)目定位的目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)； ⑤ 價(jià)格范圍 2180 元 /平方米 —— 2650 元 /平方米，主推戶型為單價(jià) 2500 元 /平方米左右，面積大小為 200平方米 /戶左右，總價(jià)在 50萬(wàn)元 /戶左右，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)，銷售狀況證明，價(jià)格 合理。 提出 “ 概念營(yíng)銷 ” ，倡導(dǎo)一種生活方式，引領(lǐng)一種消費(fèi)潮流是他們銷售成功的秘訣。 置信更不惜余力打造川西特色民居 “ 芙蓉古城 ” 等等。 華陽(yáng)綠水康城 “ 親水 ” 呼聲；本項(xiàng)目水資源優(yōu)勢(shì)更是明顯， “ 應(yīng)龍?jiān)谔欤性圃谒?” 。 進(jìn)入 2021 年，特別是 2021 年，縱觀成都別墅項(xiàng)目的銷售。 （三）高檔物業(yè)銷售分析 成都別墅銷售市場(chǎng)與本項(xiàng)目的比較 1992 年 “ 錦繡花園 ” 以超前的設(shè)計(jì)理念迎合了市場(chǎng)需求，以當(dāng)時(shí) 4000 元 /平方米— — 8000 元 /平方米的天價(jià)創(chuàng)造了一搶而空的銷售佳績(jī)，初次展現(xiàn)了成都人強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望和潛在的巨大經(jīng)濟(jì)實(shí)力。畢竟南面是成都傳統(tǒng)高檔物業(yè)的聚集地，但現(xiàn)在南面可供開(kāi)發(fā)的土地減少，高檔物業(yè)用于作環(huán)境的土地就更少，業(yè)主們都非常清楚這一點(diǎn)，于是紛紛把目光投 向了城東、外東。 從地理方位分析高檔物業(yè)購(gòu)買人群 2021 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 2021 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 在對(duì) 2021 年及 2021 年市民已購(gòu)買住宅（ 32 人），有購(gòu)買意愿（ 68人）的問(wèn)卷調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，自成都市規(guī)劃向東、向南發(fā)展，沙河整改工程起動(dòng)，四川成都 教育 產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃出臺(tái)，城東房地產(chǎn)的升溫，城南房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展，成都外東房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，高檔物業(yè)購(gòu)買群體已發(fā)生變化。 建成后的社區(qū)，有美麗的白鷺低旋飛翔，水中魚兒自由游暢。 從水文化分析本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 對(duì) 2021 年的別墅業(yè)主在選擇 “ 如果您選擇住家，您選擇擇水而居？遠(yuǎn)離水？無(wú)所謂 ” 一問(wèn)中， 78%的別墅業(yè)主及高檔住宅小區(qū)的業(yè)主選擇擇水而居。 郊縣別墅，是他們的選擇。高檔住宅尚且如此，別墅因其建造特點(diǎn)，自身的品質(zhì)特性，這種向市外擴(kuò)展的趨勢(shì)更是明 顯。本項(xiàng)目定位高檔樓盤，規(guī)劃設(shè)計(jì)科學(xué)合理、設(shè)施完備，業(yè)主將充分享受貴族式的生活。成都市郊的別墅車程一般在幾十分鐘到一個(gè)小時(shí)，本項(xiàng)目的車程大約 20分鐘，充分體現(xiàn)現(xiàn)代都市人辦公、居家觀念，也符合城市中心 “ 空殼化 ” 的國(guó)際趨向，這對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，必將占據(jù)在市場(chǎng)的有利方。 ⑶ 綠化率：成都別墅物業(yè)綠化率一般在 34%80%之間，本項(xiàng)目依山環(huán)水，規(guī)劃設(shè)計(jì)綠化率 70%，這將是未來(lái)業(yè)主享有的一份難得的資產(chǎn)。本項(xiàng)目占地合理，優(yōu)美的自然景觀讓業(yè)主 “ 悠閑山水間，易茗水云深 ” 。 （二）本項(xiàng)目在成都高檔物業(yè)市場(chǎng)的有力競(jìng)爭(zhēng) 從技術(shù)指標(biāo)看本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 現(xiàn)代都市高節(jié)奏的生活帶來(lái)豐厚的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，都市人有了成熟的購(gòu)房觀，開(kāi)始用指標(biāo)衡量高檔物業(yè)的檔次。 ⑷ 購(gòu)房者目光投向成都的東面。在新一輪的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，只有真正有利消費(fèi)者的樓盤才會(huì)受到市場(chǎng)的歡迎。 ⑵ 價(jià)格戰(zhàn)不可避免： ① 2021 年，成都市樓市局部供應(yīng)量大； ② 開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)水平明顯提高； ③ 規(guī)?；拇蟊P越來(lái)越多； ④ 房產(chǎn)營(yíng)銷促銷手段日新月異； 本項(xiàng)目提出先進(jìn)的營(yíng)銷理念，擁有級(jí)差地租優(yōu)勢(shì)，不懼、不畏價(jià)格戰(zhàn)。在強(qiáng)勢(shì)群體對(duì)高品質(zhì)生活 的追求驅(qū)使下，郊縣別墅的潛能會(huì)逐漸釋放，特別是加入 WTO后，吸引更多的外來(lái)資金注入成都本地，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì) 持續(xù)增長(zhǎng)，從而使郊縣別墅市場(chǎng)更加活躍。 總的來(lái)說(shuō)，郊縣別墅市場(chǎng)進(jìn)入 2021 年，前景一片光明，買方市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化。成都 郊縣房產(chǎn)開(kāi)發(fā)以起點(diǎn)低、發(fā)展空間大、售價(jià)相對(duì)較低的前提下，利潤(rùn) 高而吸引大批開(kāi)發(fā)商；另一方面也更加符合別墅這一高檔物業(yè)的基本特征，遠(yuǎn)離城市的喧嘩，較大規(guī)模的開(kāi)發(fā)和實(shí)現(xiàn)配備完善的生活配套，低密度、低容積率等等， 要實(shí)現(xiàn)這些相對(duì)市內(nèi)就容易得多。 ⑵ 成都