【正文】 ,雙楠路 ,紅牌樓 ,廣福橋街 ,肖家河沿街 ,芳草西街 ,玉林南路 ,桐梓路小區(qū) ,紫荊南路 . 98 萬科魅力之城 土橋 大巴 雙層車 6:3011:00 土橋新街 ,金周路北口 ,土橋二隊 ,金牛賓館 ,金牛壩路 ,茶店子西口 ,茶店子 ,五里村 ,營門口立交橋東 ,西門車站西口 ,花牌坊 ,北巷子 ,八寶街 ,羊市街 ,東城根上街 ,總府路 ,大慈寺 ,東風大橋 ,水碾河 ,雙橋子 ,雙林中橫路 ,萬年場 ,聯(lián)合小區(qū) ,雙慶路口 ,多寶寺 ,三磚廠 ,建材路 ,建材路西 . 線路名稱 起始站點 運營類型 運營時間 途徑線路 340 千禧花園 高新起步園 大巴 6:3020:00 千禧花園 ,九里堤北路 ,群星路 ,銀河北路 ,營門口立交橋東路 ,西門車站 ,花牌坊街 ,西月城街同仁路口 ,實業(yè)街 ,長順上街 ,小南街北站 ,錦里中路 ,漿洗街 ,小天北街 ,玉林中路 ,芳草東街 ,芳草街 ,神仙村西路 ,紫荊西路 ,高棚子 ,科園南一路 ,高新起步園 . 341 茶店子公交站 跳蹬河南路 大巴 6:3020:00 茶店子公交站 ,三環(huán)路羊犀立交橋北 ,三環(huán)路成灌立交橋南 ,茶店子西口站 ,茶店子 ,五里村 ,營門口立交橋東路 ,金魚街 ,撫琴路西口 ,一環(huán)路口 ,槐樹街口 ,羊市街口 ,西玉龍街 ,白絲街 ,凍青路 ,紅星路口 ,武城大街 ,天祥寺街 ,玉雙路 ,雙橋路 ,雙橋北二街 ,經(jīng)華路 ,雙橋路東 ,萬年場 ,萬年場公交宿舍 ,跳蹬河 ,跳蹬河路口 ,跳蹬河南路 . 四、公建配套分析 本區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布的特點為：“東高西低”，即以騾馬市商 圈為界 ， 其東側(cè)商業(yè)配套設(shè)施的數(shù)量及品質(zhì)均優(yōu)于其西面地區(qū)，這主要是由于騾馬市商圈已經(jīng)歷百年，商業(yè)底蘊深厚。干道沿線配套數(shù)量較為零散，無法形成集中的規(guī)模大型商業(yè)群。干道沿線隨著幾個新樓盤建立后，配套發(fā)展了大規(guī)模的商業(yè)項目，如引入百佳，好又多大型超市，個別住宅小區(qū)附帶大規(guī)模商業(yè)步行街，如新城市廣場，離本項目僅十分鐘左右的步行 距離。區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施形態(tài)主要以中小型沿街商鋪為主，經(jīng)營的業(yè)種趨于單一，主要以經(jīng)營日常消費類商業(yè)為主，如食品、服裝等，檔次趨于大眾化，充分迎合了附近居民中層次的消費需要。區(qū)域內(nèi)其余 路段商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量較為分散。 從經(jīng)營業(yè)態(tài)而言，超市與便利店在該區(qū)域內(nèi)發(fā)展緩慢，便利連鎖機構(gòu)鮮見于各主要街道，現(xiàn)有的部分連鎖超市經(jīng)營規(guī)模較小。商業(yè)網(wǎng)點附表： 道路名稱 主 要商業(yè)網(wǎng)點（超市 、 商 場 、 專 賣 店 、 專 營 店 ） 青龍街 太平洋百貨、家樂福超市、鉑金城、銅鑼灣歌城 八寶街 九龍賓館、恒昌酒店 西大街 百盛百貨、百佳超市、夏威夷商業(yè)廣場 西月城路 好利來西點房 石灰街 好又多超市、蘇寧電器 一環(huán)路 永樂電器、歐尚超市 餐 飲及休閑娛樂場所 該區(qū)域內(nèi)餐飲類商業(yè)設(shè)施較多，主要集中于八寶街及西大街兩側(cè)，另外在西月城路干道兩側(cè)也有較多餐飲設(shè)施，區(qū)域內(nèi)餐飲設(shè)施多以走大眾路線的川派火鍋店及湯煲店為主，這非常符合成都本地居民喜辣、喜食火鍋的飲食習(xí)慣；其中較知名的是位于西大街上的川江號子火鍋 ,重慶三棵樹火鍋，及位于通錦 橋路上的南粥北面等，平日食客眾多，生意火爆，很好的解決了周邊居民日常生活的需要。西大街還配備一些休閑餐飲及各國的美食 ,豐富居民飲食文化 . 該區(qū)域內(nèi)休閑娛樂設(shè)施較多，據(jù)實地調(diào)查后得知，所經(jīng)營業(yè)種主要分為三類：美容保健類、休閑茶坊類及大型娛樂城；其中以美容保健類設(shè)施數(shù)量最多，僅在干道沿線就有不下 10 家左右。大型娛樂設(shè)施分布在青龍 街，三洞橋路等較繁華的地段，其余路段設(shè)有適量的休閑茶坊，輔有公眾網(wǎng)吧、休閑浴場及桑拿中心等，但場所分布較散。 餐飲及娛樂設(shè)施附表： 道路名稱 主要餐飲機構(gòu) 青龍街 羅曼大酒店、八寶大酒店 八寶街 九龍賓館、恒昌酒家 西大街 川江號子火鍋店，巴西燒烤，歐湖島，味千拉面，元綠壽司， 西月城路 老地方酒店，泰至賓館，邀月茶樓。據(jù)實地了解，主要有成都市政建院，樹德中學(xué)、成都電子機械高等?？茖W(xué)院，實驗外國語學(xué)校，金牛實驗中學(xué)，十八中學(xué)，以及西南交通大學(xué)，西南財經(jīng)大學(xué)等西南知名學(xué)府。區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)多數(shù)配套幼兒園設(shè)施，可滿足居民中學(xué)齡前兒童的就近教育需要。就本項目附近配套的中小 學(xué)數(shù)量及質(zhì)量而言，已可基本滿足居民子女的就近入學(xué)需要。換言之，可能對本項目的銷售產(chǎn)生一定有利影響。 社會醫(yī)療設(shè)施附表： 道路名稱 主要醫(yī)療、醫(yī)藥設(shè)施 青龍街 第三人民醫(yī)院 一環(huán)路 西門皮膚病?？? 石灰街 金牛區(qū)第二人民醫(yī)院 金融、郵電機構(gòu) 區(qū)域內(nèi)金融場所分布相對集中，在西月城街沿線集中大量銀行 ，道路沿線企事業(yè)單位相對較多，如市建設(shè)局、軍區(qū)質(zhì)監(jiān)所 ,四川電力等；由此帶動了不少相關(guān)金融配套設(shè)施，如：中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、上海建設(shè)銀行、中國銀行、招商銀行等，幾大知名銀行均坐落于此。上述金融機構(gòu)與本項目所在地距離較近，基本可照顧到本項目居民今后此方面的需求。 金 融及郵政機構(gòu)附表： 五、區(qū)域環(huán)境綜述 道路名稱 主要金融、郵電機構(gòu) 西月城路 證券交易所、中國電信營業(yè)廳、建設(shè)銀行、中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行 石灰街 興業(yè)銀行 、中國工商銀行、郵局 ,中國聯(lián)通的營業(yè)廳 項目所在區(qū)域為成都市重點發(fā)展成熟區(qū)域，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套、學(xué)校、均配備齊全。 交通便利，公交線路眾多，出行方便。商業(yè)設(shè)施數(shù)量可滿足周邊居民日常生活需要。 區(qū)域內(nèi)綠化覆蓋率中等，生態(tài)環(huán)境一般，通過政府規(guī)劃籌建，將來生態(tài)環(huán)境可賦 予本項目相當?shù)漠a(chǎn)品附加值。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅能帶來大量居住需求，也可吸引其他區(qū)域的人士進入該區(qū)域發(fā)展。 第三部分 市場部分 此次市場調(diào)查針對本項目所在的花牌坊板塊內(nèi)的在售樓盤進行了詳細的調(diào)查，并根據(jù)板塊內(nèi)各樓盤的產(chǎn)品特性、去化特征、客源特征進行分析，概括 了 板塊內(nèi)市場特征。 區(qū)域內(nèi)樓盤的客戶來源呈現(xiàn)以成都本地買家（包括長期在成都工作的外地人士）為主，外地買家 (以四川地區(qū)、浙江一帶為主 )為輔的特征。 大多數(shù)成都本地買家比較注重住宅物業(yè)的地段及品質(zhì)，偏好傳統(tǒng)高尚住宅區(qū)及高品質(zhì)樓宇。目前隨著城市的發(fā)展及消費觀念的轉(zhuǎn)變，越來越多的客 戶開戶注意住宅區(qū)的升值潛力，自住、投資兩相宜的物業(yè)更受青睞。此購買群體主 要分為兩部分，一部分是以投資為目的的外地投資客戶，這部分客戶看重整個成都巨大發(fā)展?jié)摿Γ肿⒅赝顿Y收益，多投資在成都的高檔富人區(qū)及住宅二級市場上租售情況較好和換手率較高的物業(yè)小區(qū)及升值空間明顯的中高檔物業(yè)。 樓盤品質(zhì)卓越、區(qū)位環(huán)境理想且具有一定升值潛力的物業(yè)最受買家歡迎。目前該地區(qū)住宅均價已過 4500 元 /m2，價格在成都市整體市場中偏高，仍受買家歡迎，取得了 90%的銷售率。緊臨本項目旁的「西府花園」憑借市場利好 ,競爭小，均價超過了 4700 元 /m2。 總體而言，目前成都西區(qū)樓盤具體價格主要集中于 42005200 元 /m2。 此次調(diào)查所得的數(shù)據(jù)顯示，目前住宅的總價主要集中于以下幾個區(qū)段：一房 22 萬元 /套以下；兩房 34～ 38 萬元 /套；三房 4560 萬元 /套的；四房 5580 萬元 /套。 房 型及面積 目前成都市場上住宅物業(yè)的房型種類呈多樣化，且布局新穎。 從區(qū)域物業(yè)整體 市場來看，目前以二房、三房最受市場青睞，二房的主力面積在 70～ 85m2。在面積規(guī)劃上，主要為二房、三房為主，配有適量的躍層。 根據(jù)市場需求 ,合理的控制面積范圍 ,房型配比是本項目成功的關(guān)鍵因素 .雖然小二房、一房等小面積房 型憑借低總價，能達到快速去化的效果，但在本地區(qū)數(shù)量飽和 ,在規(guī)劃時應(yīng)盡量避免比重過大。 廳、臥、廚、衛(wèi)全明?？蛷d附帶的陽臺面積一般在 8m2 左右 ；廚房面積一般控制在 8m2，入廳玄關(guān)的面積一般控制在 3m2 左右。 房型設(shè)計中主要觀景的需要，在主要觀景房中設(shè)置陽臺、露臺或大面積窗。 主臥室進行功能分區(qū)，一般分為更衣區(qū)、衛(wèi)生間、臥房區(qū) 建 筑形態(tài)及風格 區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)的建筑形態(tài)基本分為二種形態(tài)。 由于成都本地的自然氣候以陰沉天氣為主，這導(dǎo)致購買者對朝向的要 求并不強烈，并且板式建筑的建造成本較高，占地相對較大，因此在投資利益的驅(qū)使下，碟式建筑成為當?shù)厥袌錾献钪髁鞯慕ㄖ螒B(tài)。由于受地塊開發(fā)許可及成都自然地質(zhì)地貌等因素制約，區(qū)域內(nèi)高層住宅物業(yè)較少，占整體的 10%左右，小高層占 40%左右，多層建筑占 50%左右。窗體均采用高級塑鋼窗，充分凸顯了現(xiàn)代風格建筑的硬朗線條?，F(xiàn)階段成都的主流產(chǎn)品仍是采用現(xiàn)代風格，這是成都本地的發(fā)展商在產(chǎn)品風格上較多地參考了南方及華東地區(qū)的產(chǎn)品風格所致。受地區(qū)影響 ,規(guī)模效應(yīng)不是本區(qū)域內(nèi)多數(shù)高檔樓盤的特征，小規(guī)模也使小高層景觀可充分發(fā)揮效用。區(qū)域內(nèi)住宅項目的景觀規(guī)劃上注重中央景觀區(qū)的打造，但忽略宅前綠化和其他公共部分的景觀表現(xiàn)，在小品以及公共部分細節(jié)如指示標志、景觀燈、路燈、垃圾箱等方面的設(shè)計較為忽視，整體協(xié)調(diào)性還有待提高 二 、項目分析 選取項目周邊四個具有代表性的項目進行具體的項目分析，分析其中的 長處及不足，這些項目的發(fā)展思路及經(jīng)驗教訓(xùn)對本項目有很重要的借鑒作用，分別為「西府花園」 、「錦都三期」、「凱瑞花都」、「鑫城 西 府花園 地理位置 成都市花牌坊街王家巷 發(fā)展商 成都市蜀信實業(yè)有限公司 物業(yè)規(guī)模 30 畝 小區(qū)規(guī)劃 共由 5 幢 11+1 層小高層組成 建筑風格 現(xiàn)代 建筑形態(tài) 點式小高層 形態(tài)配比（ %） 低層 / 多層 / 小高層 100 高層 / 容積率 3 綠化率 % 總戶數(shù) 500 戶 車位數(shù) 337 個 售 價 4800 元 /m2 車位價 8 萬 /個 物業(yè)管理費 用 元 /月 /m2 套內(nèi)面積范 圍 主力房型 一房二廳一衛(wèi) 5365m2 二房二廳一衛(wèi) 7689m2 三房二廳二衛(wèi) 106146m2 復(fù)式 142190m2 建材裝修 外 墻 高級面磚、局部高級涂料 內(nèi) 墻 室內(nèi)頂棚采用膩子抹面， 地面為水泥砂漿找平拉毛面層 門 窗 入戶門采用高級防火防盜門，室內(nèi)預(yù)留門洞，外門窗設(shè)計為彩色鋁合金配白玻 會所及相關(guān)配套 多功能健身房、茶坊、美容中心、棋牌室、兒童游樂室、酒吧等 銷售率 100% 開盤日期 2021 年 04 月 09 日 交房期 2021 年 07 月 項 目分析： 「西府花園」 地處一環(huán)內(nèi)花牌坊街王家巷，上風上水的西大街黃金地段，距一環(huán)路 150 米，距騾馬市商圈五分鐘車程，距通惠門十分鐘車程，距火車北站二十分鐘車程與一環(huán)路保持 100 米，緊鄰永陵博物館，琴臺古徑，文化氣息較為濃厚。出則盡享都市的繁華便利，退則靜享人居的優(yōu)越舒適。推出的住宅由 5 幢 11+1 層小 高層組成，均為清水房。西府花園，戶戶超大私家花園設(shè)計，引領(lǐng)別具風情的格調(diào)居住。在空間價值的再創(chuàng)造基礎(chǔ)上，更增 設(shè)生活小陽臺俯瞰市中心繁華景象。 市中心純生態(tài)花園洋房，有 50— 200 平方米的套型， 房型有一房、二房、三房、四房等，房型選擇面較多，以其主推的三房二廳二衛(wèi)為例，北 側(cè)主臥室附帶 180 度觀景陽臺，視野寬闊，南側(cè)次臥附帶低臺飄窗，做到窗窗見景；廚房朝南帶工作陽臺，使工作之余得到放松。東西兩側(cè)道路分別設(shè)置車行出口及入口，避免車流交 叉。 小區(qū)的物管也是該盤較有特色， 西府花園率先導(dǎo)入五星級服務(wù)體系，將“人本”服務(wù)理念落實到居家生活每一細節(jié)，為業(yè)主提供各類公共性綜合服務(wù)，公共性事業(yè)服務(wù)，專項配套有嘗服務(wù)。 智能保安系統(tǒng)，以高科技手段創(chuàng)造現(xiàn)代貼心服務(wù)。隨時提供洗衣、家具清潔等各種服務(wù)。 項目主要客戶為本地實力人士，從小戶型到躍層，有著多種可供選擇的戶型，也是西府花園的一個賣點 .雖然價格在 5000 元 /m2 左右，但相對經(jīng)濟勢力好的客戶，還是很容易接受。 錦 都三期 地理位置 成都通惠門路 3 號（下同仁路口） 發(fā)展商 四川鼎鑫置業(yè)有限責任公司 物業(yè)規(guī)模 約 30 萬平方米 小區(qū)規(guī)劃 共由 10 幢 25 層高層， 15 幢 35 層多層組成 建筑風格 現(xiàn)代 建筑形態(tài) 點式高層 形態(tài)配比（ %） 低層 20 多層 / 小高層 / 高層 80 容積率 5 左右 綠化率 40% 總戶數(shù) 約 1400 戶 車位數(shù) 800 個 售 價 5500 元 /m2 車位價 8 萬左右 /個 物業(yè)管理費 用 元 /月 /m2 套內(nèi)面積范 圍 50180m2 主力房型 二房二廳一衛(wèi) 8593m2 三房二廳二衛(wèi) 112132m2