【正文】 顯示，本項(xiàng)目銷售收入合計(jì)為59204萬(wàn)元，銷售量為全部可銷售面積的70%，其他30%用于出租型物業(yè)，資產(chǎn)共計(jì)24439萬(wàn)元?dú)w屬股東，由項(xiàng)目公司（轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)管理公司）負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)按照《公司章程》派發(fā)紅利。5．5．塘沽區(qū)成交量分析：從銷售量來(lái)看，開(kāi)發(fā)區(qū)所占比例最大約為45%，%，%?？罩寐蕿?%。房地產(chǎn)行業(yè)和專業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)寫(xiě)字樓的需求也在增加。在出租型寫(xiě)字樓中，由于各種寫(xiě)字樓存在著硬件投入和地段商務(wù)氛圍的差異，差價(jià)較大。該區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)、金融、辦公和商業(yè)服務(wù)業(yè)，將建成濱海新區(qū)的國(guó)際化綜合商務(wù)區(qū)。 響螺灣商務(wù)區(qū)：塘沽響螺灣商務(wù)區(qū)是濱海新區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)的標(biāo)志性區(qū)域，位于塘沽區(qū)海河南岸，與海河外灘公園隔河相望，規(guī)劃人口為1萬(wàn)人。近十年來(lái)，濱海新區(qū)的經(jīng)濟(jì)展現(xiàn)出了勃勃生機(jī)，%。同時(shí)，上海浦東新區(qū)已經(jīng)開(kāi)始突出綜合配套改革，在確立改革方案和工作機(jī)制方面已經(jīng)先行一步。就整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀而言，濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為二、三、一型，19942004年第二產(chǎn)業(yè)增速在絕大多數(shù)年份中均高于第一和第三產(chǎn)業(yè)，2004年，%，凸現(xiàn)新區(qū)在第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。其中豐富的待開(kāi)發(fā)的土地資源更是為新區(qū)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了巨大的空間。按照現(xiàn)行價(jià)格統(tǒng)計(jì)的工業(yè)總產(chǎn)值15月累計(jì)數(shù)和固定資產(chǎn)投資總額上濱海新區(qū)已經(jīng)超過(guò)浦東新區(qū)，但在投資結(jié)構(gòu)發(fā)展方面，濱海新區(qū)第二產(chǎn)業(yè)投資占總投資的68%，而第三產(chǎn)業(yè)占30%。 第二產(chǎn)業(yè)億元　　——支持天津?yàn)I海新區(qū)進(jìn)行土地管理改革。 （2）開(kāi)放度 在進(jìn)出口總額方面，長(zhǎng)三角最高，％，珠三角為4110億美元，％，而京津冀僅為1925億美元，％。濱海浙江大廈效果圖項(xiàng)目名稱： 濱海浙江大廈項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位：天津?yàn)I海浙商投資控股有限公司項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：。擬建成集SOHO、公寓、裙樓商業(yè)于一體的建筑群。外商直接投資方面，江浙滬為263億美元，％，廣東115億美元，％，而京津冀為159億美元，％。在有利于土地節(jié)約利用和提高土地利用效率的前提下，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新土地管理方式，加大土地管理改革力度。另第二產(chǎn)業(yè)投資增速明顯高于第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)投資比重過(guò)大。濱海新區(qū)總面積相當(dāng)于浦東的四倍多，且其中有1214平方公里鹽堿荒地，僅這一塊就相當(dāng)于浦東新區(qū)整個(gè)面積的兩倍多，有相當(dāng)一部分是不適宜耕種的重度鹽堿地，可作為生態(tài)和建設(shè)用地的空間很大，這在國(guó)內(nèi)外大中城市是不多見(jiàn)的。從三地比較來(lái)看，如圖2，濱海新區(qū)和深圳均表現(xiàn)為比較明顯的工業(yè)化主導(dǎo)模式，其中濱海新區(qū)第二產(chǎn)業(yè)所占比重最高、增速也是最大的，盡管第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度正在逐步接近第二產(chǎn)業(yè)，但總規(guī)模依然偏小，比重偏低；無(wú)論是從比重還是增速看，浦東新區(qū)已經(jīng)初步表現(xiàn)出工業(yè)與服務(wù)業(yè)雙主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)模式了，%。深圳則強(qiáng)調(diào)完善改革的工作機(jī)制，對(duì)改革機(jī)構(gòu)本身進(jìn)行改革。該區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)、金融、辦公和商業(yè)服務(wù)業(yè)，將建成濱海新區(qū)的國(guó)際化綜合商務(wù)區(qū)。目前，中鋼集團(tuán)、浙江商會(huì)、深圳和利豐投資公司等10個(gè)單位，已正式簽訂投資協(xié)議。頂級(jí)寫(xiě)字樓仍屬國(guó)際大廈，租金在9元/天。天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在吸引越來(lái)越多的海外和國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資商，同時(shí)專業(yè)的咨詢公司也在擴(kuò)大在中國(guó)的業(yè)務(wù)，這樣會(huì)帶動(dòng)天津金融和保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展。5．價(jià)格和回報(bào)率：自99年以來(lái)，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金平均每年保持一定的增長(zhǎng)趨勢(shì)，經(jīng)過(guò)了新區(qū)開(kāi)放頭兩年的震蕩期后，在第三年產(chǎn)生了17%的增幅。5．5．成交價(jià)格分析：2006年上半年塘沽區(qū)商品房住宅銷售均價(jià)為4755元/平方米，開(kāi)發(fā)區(qū)銷售均價(jià)為6637元/平方米。，合建設(shè)成本單價(jià)3671元/平米，（其中股東自籌15000萬(wàn)元，銀行貸款30000萬(wàn)元）本項(xiàng)目建設(shè)周期自2007年3月開(kāi)始，至2009年9月完成，建設(shè)周期2年半。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式是辦公+商業(yè)+公寓，是天津?yàn)I海新區(qū)投資熱點(diǎn)，因而可以避免與處于傳統(tǒng)商圈中的一般項(xiàng)目形成正面的競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)內(nèi)容以辦公公寓為主，而未來(lái)濱海新區(qū)的寫(xiě)字樓供應(yīng)量較大，本項(xiàng)目可能會(huì)面臨較為嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)。面積有三種區(qū)間：45—60平米，90平米和140—180平米，強(qiáng)調(diào)大客廳，有標(biāo)準(zhǔn)的廚房和衛(wèi)生間，還可以注入一些新的元素，包括開(kāi)放式廚房，傭人用間和后門(mén)等。由于濱海新區(qū)概念給市場(chǎng)帶來(lái)的樂(lè)觀預(yù)期，相信濱海地區(qū)的成交量將會(huì)繼續(xù)保持不俗表現(xiàn)。從上圖中顯示，截止到2005年，浦東甲級(jí)寫(xiě)字樓總量總量為上海市的30%。國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)于A級(jí)辦公樓的需求在逐年的增加。 天津市區(qū)寫(xiě)字樓售價(jià)和租金分析：天津市寫(xiě)字樓租金、售價(jià)水平一覽表：項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址類別面積售價(jià)（元/平方米）租價(jià)創(chuàng)展大廈河西區(qū)南京路10號(hào)7—26層寫(xiě)字樓70——90平米陽(yáng)面9000陰面8100，每加一層+50元只售不租27—29層公寓/待定只售不租友誼大廈河西區(qū)友誼路與黑牛城道交口寫(xiě)字樓130——300平米8800起價(jià)，如貸款收付40%，十年還清300平米以上可租，（含物業(yè)，水電另付）付三押二金皇大廈河西區(qū)南京路20號(hào)寫(xiě)字樓100——300平米只租不賣付一押三大安大廈河西區(qū) 友誼路41號(hào)寫(xiě)字樓55——383平米六樓起價(jià)10000每層加50——100元3元/平米/天付三押一泰達(dá)大廈河西區(qū)解放南路256號(hào)/浦口道10號(hào)寫(xiě)字樓73—380平米只租不賣（含物業(yè)）付一押一圖書(shū)大廈河西區(qū)小白樓寫(xiě)字樓/只租不賣（含物業(yè)）電費(fèi)另付付三押一廣銀大廈河西區(qū)紹興道丁家橋?qū)懽謽?起價(jià):7300元/平方米2元/平米/天，不含水電物業(yè)，季度付款國(guó)際大廈南京路寫(xiě)字樓/只租不售8元/平米/天恒華河西區(qū)大沽南路與瓊州道交口商務(wù)公寓1509000元/平米2元/平米/天物業(yè)費(fèi)3元/平米/月 付三押二恒華帝豪河西區(qū)大沽南路與瓊州道交口VIP商務(wù)寫(xiě)字樓150以上9800——10300元/平米今晚報(bào)大廈南開(kāi)區(qū)南京路358號(hào)寫(xiě)字樓只租不售4元/平米/天（含物業(yè)費(fèi)）電費(fèi)另收國(guó)華大廈河西區(qū)大沽南路857號(hào)寫(xiě)字樓9層起價(jià)8600元/平米，均價(jià)9000元/平米，（含物業(yè)費(fèi)）河川大廈和平區(qū)南京路公寓100180 100至2003500元/月5000元/月寫(xiě)字樓最小2002元/平米/天（含物業(yè)）遠(yuǎn)洋大廈河北區(qū)遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)1號(hào)酒店式公寓120—170只租不賣（含物業(yè)）付一押三麗晶國(guó)際商務(wù)大廈河西區(qū)圍堤道53號(hào)增號(hào)寫(xiě)字樓物業(yè)費(fèi)18元/平米/月未定從上述表格中可以分析：在銷售型寫(xiě)字樓中，市區(qū)價(jià)格普遍較高，起價(jià)一般在8000元/平米以上，平均價(jià)格在850010000元/平米。5．項(xiàng)目地周邊交通分析：響螺灣商務(wù)區(qū)是濱海新區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)的標(biāo)志性區(qū)域，與海河外灘公園隔河相望，規(guī)劃人口為1萬(wàn)人。 濱海新區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)規(guī)劃：塘沽區(qū)將按照建設(shè)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)的規(guī)劃，在塘沽中心城區(qū)50平方公里范圍內(nèi)，將重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)響螺灣、于家堡、天堿解放路、新港船廠、藍(lán)鯨島、東西沽等地區(qū)大力發(fā)展金融保險(xiǎn)、商務(wù)商貿(mào)、中介咨詢、會(huì)展旅游、休閑娛樂(lè)、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，形成濱海新區(qū)的金融中心、國(guó)際貿(mào)易中心、信息服務(wù)中心、國(guó)際性文化娛樂(lè)中心和高品質(zhì)的生態(tài)居住中心。 但正因?yàn)槭且允袌?chǎng)推動(dòng)、技術(shù)創(chuàng)新為主要?jiǎng)恿?，濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)展才顯得更具有持續(xù)性和活力；同時(shí)正是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)規(guī)模相對(duì)于豐富的自然資源尚小、國(guó)際化程度尚低，濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)展才顯現(xiàn)出巨大的潛在發(fā)展空間。然而，由于濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)展尚處于初期階段，當(dāng)前其綜合改革特點(diǎn)是仍然消除基本制度障礙、圍繞現(xiàn)代制造業(yè)改革?！　‘a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)濱海新區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位主要是致力于發(fā)展制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。土地、石油、地?zé)岷秃Ｑ筚Y源等為新區(qū)形成以現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提供了有力的資源保障。 區(qū)縣財(cái)政支出億元經(jīng)表中對(duì)比分析可以看出：天津?yàn)I海新區(qū)具備極強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿?。本著科學(xué)、審慎、風(fēng)險(xiǎn)可控的原則，可在產(chǎn)業(yè)投資基金、創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資、金融業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)、多種所有制金融企業(yè)、外匯管理政策、離岸金融業(yè)務(wù)等方面進(jìn)行改革試驗(yàn)。累計(jì)實(shí)際利用外資159億美元，世界500強(qiáng)中70多家跨國(guó)公司在新區(qū)投資了152家企業(yè)，濱海新區(qū)已成為外商在中國(guó)投資回報(bào)率最高的地區(qū)之一。國(guó)務(wù)院下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放有關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)[2006]20號(hào)），市委召開(kāi)了八屆八次全會(huì)，對(duì)推進(jìn)濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放做出全面部署，標(biāo)志著天津?yàn)I海新區(qū)作為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)新區(qū)正式進(jìn)入了實(shí)施階段。但人均GDP看，排序相反。“濱海浙江大廈”座落在響螺灣商務(wù)區(qū)中心地段，成為該區(qū)域標(biāo)志性建筑。第二部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究分析一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景 京津冀聯(lián)合經(jīng)濟(jì)圈，未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“第三極”。總體分析，長(zhǎng)三角居首，珠三角次之，京津冀最后。開(kāi)展農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)及土地收益分配、增強(qiáng)政府對(duì)土地供應(yīng)調(diào)控能力等方面的改革試驗(yàn)。（后面就此方面進(jìn)行詳細(xì)闡述）而社會(huì)消費(fèi)總額僅為浦東新區(qū)的一半，表明新區(qū)城市功能尚不完善，還有較大的潛力可以挖掘。還有大面積的濕地自然保護(hù)區(qū)和平原水庫(kù)，生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)較好。　　因此，從產(chǎn)業(yè)升級(jí)的角度看，浦東的產(chǎn)業(yè)更為先進(jìn)，濱海新區(qū)目前仍然以第二產(chǎn)業(yè)為主。濱海新區(qū)全局性的改革剛剛由開(kāi)發(fā)區(qū)和保稅區(qū)不足40平方公里的范圍擴(kuò)展到新區(qū)全境，尚缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的積累。外貿(mào)出口由5億美元增長(zhǎng)到185億美元，增長(zhǎng)36倍。 商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)30座20層以上的高層寫(xiě)字樓，投資方鎖定為中央相關(guān)部委和全國(guó)各省市自治區(qū)，這樣氣勢(shì)恢宏的各省市駐外機(jī)構(gòu)總部級(jí)的基地，在國(guó)內(nèi)也是首屈一指，將大大提高濱海新區(qū)的城市載體功能。響螺灣商務(wù)區(qū)地理位置優(yōu)越，距離開(kāi)發(fā)區(qū)7公里，距離保稅區(qū)10公里，目前塘沽區(qū)正著手解決海河兩岸的交通問(wèn)題。其他寫(xiě)字樓的租金區(qū)間一般為25元之間。 濱海新區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)綜合分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址類別面積售價(jià)（元/平方米）租價(jià)開(kāi)發(fā)區(qū)濱海金融街第三大街濱海金融街寫(xiě)字樓/高層9000多低層8000多高層3元多/平方米/天低層2元多/平方米/天豪威大廈第三大街///華輝大廈第二大街寫(xiě)字樓//0．75元/天/平米天保金海岸開(kāi)發(fā)區(qū)第三大街太湖路寫(xiě)字樓/均價(jià)：6000還未開(kāi)盤(pán)占地面積：100萬(wàn)平米，建筑面積160萬(wàn)平米瑞豐大廈開(kāi)發(fā)區(qū)第二大街寫(xiě)字樓200——300/第四杰座泰達(dá)大街與