天津某大廈可行性研究報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 0011140 5消防系統(tǒng)㎡2780070 6暖通系統(tǒng)㎡27800278100 7電氣系統(tǒng)㎡27800278100 8電梯㎡2780022280 9弱電系統(tǒng)㎡2780013348 10小計(jì)㎡278003760 二裙樓 1土建工程㎡1880018801000 2室內(nèi)初裝修㎡18800564300 3外檐裝修㎡18800564300 4給排水系統(tǒng)㎡188009450 5消防系統(tǒng)㎡1880015080 6暖通系統(tǒng)㎡18800564300 7電氣系統(tǒng)㎡18800244130 8電梯㎡18800128 9弱電系統(tǒng)㎡188009450 10小計(jì)㎡188002237 三辦公 1土建工程㎡4540045401000 2室內(nèi)初裝修㎡454001362300 3外檐裝修㎡454001362300 4給排水系統(tǒng)㎡4540022750 5消防系統(tǒng)㎡45400454100 6暖通系統(tǒng)㎡45400908200 7電氣系統(tǒng)㎡45400672148 8電梯㎡45400454100 9弱電系統(tǒng)㎡4540031770 10小計(jì)㎡408600102962268 序號(hào)工程和費(fèi)用名稱單位面積造價(jià)指標(biāo)備注㎡萬(wàn)元四酒店SOHO 1土建工程㎡3750037501000 2室內(nèi)初裝修㎡375001125300 3外檐裝修㎡375001125300 4給排水系統(tǒng)㎡3750018850 5消防系統(tǒng)㎡3750030080 6暖通系統(tǒng)㎡37500750200 7電氣系統(tǒng)㎡37500525140 8電梯㎡37500375100 9弱電系統(tǒng)㎡3750070 10小計(jì)㎡375002240 五室外工程 1土建工程㎡7000140200 2圍墻m85051600 3管網(wǎng)工程㎡7000245350 4綠化工程㎡300030100 5小計(jì)㎡1017046645 一類費(fèi)用合計(jì)㎡1295002626 濱海浙江大廈工程估算表（續(xù)二）二類費(fèi)明細(xì)配套成本序號(hào)費(fèi)用名稱單位取費(fèi)基數(shù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合價(jià)備注（萬(wàn)元）1市政基礎(chǔ)設(shè)施配套㎡1017002002034 2非營(yíng)業(yè)性公建配套㎡10170000 3供熱建設(shè)費(fèi)㎡1017001651678 4自來(lái)水配套㎡10170025254 5排水配套㎡10170025254 6電力配套費(fèi)（含一戶一表）KVA10170019702003 7有線電視㎡101700661 8通訊㎡101700220 合計(jì) 前期費(fèi)用明細(xì)序號(hào)費(fèi)用名稱單位取費(fèi)基數(shù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合價(jià)備注1墻改費(fèi)㎡129500 2設(shè)計(jì)招投標(biāo)㎡129500 3施工招投標(biāo)管理費(fèi)㎡1295005 4標(biāo)底預(yù)算編制費(fèi)㎡1295004 5設(shè)計(jì)費(fèi)㎡12950045 6測(cè)繪費(fèi)㎡129500 7規(guī)劃費(fèi)㎡1295002 8環(huán)評(píng)費(fèi)㎡1295001 9質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)㎡129500 10地質(zhì)勘察費(fèi)㎡1295004 11工程監(jiān)理費(fèi)㎡12950020 12施工圖紙審查費(fèi)㎡1295002 13商品房登記手續(xù)費(fèi)㎡1017009 14商品房銷售面積計(jì)算費(fèi)㎡1017002 15商品房銷售許可證登記費(fèi)㎡101700 16施工臨時(shí)水電㎡1295005 17散裝水泥基金㎡1295001 18竣工檔案編制費(fèi)㎡129500 19合同審查費(fèi)㎡129500 20沉降觀測(cè)費(fèi)㎡129500 21消防及電器檢測(cè)費(fèi)㎡1295003 22規(guī)劃竣工測(cè)量費(fèi)㎡1295003 23防雷監(jiān)測(cè)費(fèi) ㎡1295001 24室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)費(fèi)㎡129500 25物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)㎡1017008 26文明施工措施費(fèi)㎡1295008 27商品房維修基金㎡101700120 28間接費(fèi)㎡129500100 合計(jì) 合計(jì)總成本：初裝修房總成本合計(jì) 2006年12月21日序號(hào)工程和費(fèi)用名稱單位面積造價(jià)指標(biāo)含地下綜合㎡萬(wàn)元元/㎡元/㎡元/㎡一一類費(fèi)用㎡ 1地下㎡278003760 2商業(yè)㎡188002337336544103辦公㎡45400102962268329643414酒店SOHO㎡375002240424952946室外工程㎡10170046645 一類費(fèi)用合計(jì)㎡1295002626 二二類費(fèi)用合計(jì)㎡1295006304486 三前期費(fèi)用合計(jì)㎡129500326 四財(cái)務(wù)費(fèi)用（5%）㎡1295003000231 總計(jì)㎡1295003671 4675 注：地下：1028元/㎡費(fèi)用：1045元/㎡ 濱海浙江大廈建設(shè)周期：時(shí)間建設(shè)內(nèi)容2007年4月底清整場(chǎng)地，搭臨建，詳勘2007年5月底樁基工程， 2個(gè)月完成2008年1月底以前地下工程2008年4月底以前土建工程2008年10月底以前主體封頂2008年10月配套工程2008年11月裝修工程2009年6月配套工程完工2009年7月竣工2009年10月11月交房 濱海浙江大廈項(xiàng)目銷售及租金收入估算表 浙江大廈項(xiàng)目銷售及租金收入估算表銷售類型建筑面積（㎡）銷售比例（%）銷售面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售收入（萬(wàn)元）出租面積（㎡）年租金收入（萬(wàn)元）市值（萬(wàn)元）備注寫(xiě)字樓4~2645446（23ⅹ）703181275002385913634697102262元日租，出租70%SOHO公寓11~2826964（18ⅹ1498）7018875750014156808941360672元日租，出租70%產(chǎn)權(quán)酒店4~10層10486（7ⅹ1498）70734010000734031462813146，出租70%地下建筑27844/////120/666個(gè)車位50%月租300元商業(yè)、裙樓18849/1384910000138495000/5000不納入銷售，計(jì)為凈資產(chǎn)合計(jì)129589/71876/59204298691511244394年租金達(dá)6000萬(wàn)元稅金////6512/166/稅率約為11%銷售費(fèi)用////1776~2368///約為銷售收入3~4%財(cái)務(wù)費(fèi)用////3216///按3億元的貸款，期限2年五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算：如上表顯示，本項(xiàng)目銷售收入合計(jì)為59204萬(wàn)元，銷售量為全部可銷售面積的70%，其他30%用于出租型物業(yè)，資產(chǎn)共計(jì)24439萬(wàn)元?dú)w屬股東，由項(xiàng)目公司（轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)管理公司）負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)按照《公司章程》派發(fā)紅利。至2010年10月進(jìn)入尾盤(pán)銷售。%。對(duì)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大的政策主要是對(duì)購(gòu)買后不滿2年即轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)全額征收營(yíng)業(yè)稅、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引、嚴(yán)格商品房預(yù)售審批等幾個(gè)方面，其帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)主要是投資型購(gòu)房受到限制、融資難度加大。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避主要是通過(guò)產(chǎn)品差異化策略來(lái)實(shí)現(xiàn)。在招商階段應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行招商，避免無(wú)
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