通宇大廈可行性研究報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 元 /月 調(diào)研分析：此區(qū)域?qū)懽謽侨胱÷柿己茫枨笸?；售價普遍在 50005500 元 /㎡，租價（均價）為 5055 元 /㎡ 月。 本項(xiàng)目的長期經(jīng)營效益主要體現(xiàn)在酒店及配套功能的經(jīng)營上，而從調(diào)研的情況看，經(jīng)營情況較好的三星級酒店，如鐘樓飯店具備獨(dú)特的地理位置和老字號品牌效應(yīng)；民航大廈以商辦為主，優(yōu)勢在于旅游資源和旅游管理經(jīng)驗(yàn)；隴海大酒店除了良好的地理位置外，更重要的是經(jīng)營 管理水平較好，以會議接待為主。酒店管理充分考慮自身經(jīng)營管理能力和資源，建議引進(jìn)專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理。寫字樓需求較旺，住宅建議采用差異化策略，即切入高端與普通住宅之間的中端市場。 樓層： 318 層 面積： 12096 ㎡ 戶數(shù)： 12096247。 雙人床標(biāo)準(zhǔn)間設(shè)在 15 層不透光部分。 1 梯 4 戶和 2 梯 4 戶的區(qū)別：按 12 層，前者需一個消防通道， 1 部電梯，后者需 2 個消防通道， 2 部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。 戶型設(shè)計(jì)建議： 動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以 3 室 2 廳 2 衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做 4 室 2廳 2 衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式 23 衛(wèi)，復(fù)式考慮露 臺和跳空層，盡量避免 “黑屋 ”，總公攤（不包括地下室）控制在 78%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（ 90%以內(nèi)） 停車場 ⑴ 需求：住宅戶均 個停車位，需 36 個（按方案 2）；寫字間戶均 個停車位，需 99個；酒店戶均 個， 50%的住房率，需 57 個；共計(jì)需 192 個停車位。 按租售價格的關(guān)系計(jì)算，一般西安市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報(bào)率為 8%10%，這里按 8%計(jì)算， 300（元 /個 月） 12（個月） 247。共計(jì) 168 個停車位。 20xx81216:18:00 鮮花 (1)雞蛋 (0) 327 等級：地產(chǎn)新秀 文章： 25 積分： 158 門派：鐵血王朝 注冊： 20xx89 第 2 樓 以下內(nèi)容只有回復(fù)后才可以瀏覽 第五章營銷方案 方案 A 寫字樓中留出 4000 ㎡自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓 40 戶按成本價內(nèi)部銷 售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用 57個，機(jī)動車位留出 11 個外，其余 100 個出租。此開發(fā)進(jìn)度作為本方案經(jīng)濟(jì)核算的依據(jù)之一 附表 1 開發(fā)進(jìn)度模擬表 第七章財(cái)務(wù)分析及評價 項(xiàng)目總投資估算 項(xiàng)目的總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息 等項(xiàng)。 C、建設(shè)配套費(fèi)用包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用、“結(jié)建 ”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，按 50 元/㎡計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為 320 萬元。 I、建設(shè)期利息 按本項(xiàng)目建設(shè)期二年，貸款額 1 億元，每年貸款 5000 萬元，年貸款利率 5%計(jì)算，利息總額為 500 萬元（每年為 250 萬元）。（ 1193250） = 年。36264+1300]247。 C、寫字樓經(jīng)營的平衡點(diǎn) 物業(yè)管理費(fèi)按 5 元 /㎡ 月計(jì)算，保平點(diǎn)是 5247。 變化因素變化幅度利潤（萬元）年投資利潤率 (%) 基數(shù) 出租率 +10% +5% 5% 10% 方案 A+2 即住宅 18 層 72 戶，寫字間全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出租 100 個。15487=310% 每年為 310%247。 E、投資回報(bào)率 按 50 年經(jīng)營周期（不變價）， [654（ 5010） +6604]247。 財(cái)務(wù)盈利能力動態(tài)分析 A、營業(yè) 收入 營業(yè)項(xiàng)目營業(yè)收入（萬元）計(jì)算依據(jù) 住宅樓銷售 3222 內(nèi)部出售 2330 元 /㎡，公開銷售 3300 元 /㎡ 寫字間出售 42105200 元 /㎡ 酒店客房營業(yè)收入 972/年按 50%的住房率，平均按 2 床標(biāo)準(zhǔn)間 200 元 /㎡ 天 配套功能營業(yè)收入 335/年 200 元 /㎡ 月，不含會議室 停車場出售 6006 萬元 /個 合計(jì) 1307/年未計(jì)銷售收入 8032 萬元 B、營業(yè)利潤（未計(jì)建設(shè)成本） 營業(yè)項(xiàng)目營業(yè)利潤（萬元）計(jì)算依據(jù)及說明 住宅樓銷售 1794 一次性收入 寫字間出售 4210 一次性收入 酒店客房營業(yè)收入 486/年按 50%的利 潤率計(jì)算 配套功能營業(yè)收入 168/年按 50%的利潤率計(jì)算，不含會議室 停車場出租 1000 一次性收入 合計(jì) 654/年未計(jì)住宅樓銷售利潤 8032 萬元 C、全部投資的現(xiàn)金流量表單位：萬元 時間項(xiàng)目 20xx20xx20xx 現(xiàn)金流入量合計(jì) 90006246844 自有資金投入 1000 主營業(yè)務(wù)收入 300050321307 借入資金 5000 現(xiàn)金流出量合計(jì) 77868397903 土地費(fèi)用 30001302 前期費(fèi)用 169 建設(shè)配套費(fèi) 847 建安工程費(fèi) 30006168 室外工程費(fèi) 100220 工程監(jiān)理費(fèi) 4045 管理費(fèi) 130154 利息 250250250 歸還借款本金 其他費(fèi)用 250258653 現(xiàn)金凈流量 121421511747 D、投資回收期估算：單位：萬元 現(xiàn)金流量回收額未回收額 總投資 16342 現(xiàn)金流入： 第一年 3000300013342 第二年 503250328310 第三年 6546547656 ……654654 第十四年 654654462 第十五年 654462 回收期 =14+（ 462247。 自有資金的核算 建設(shè)期自有資金 以上方案的自有資金核算是假定為 20xx 萬元，根據(jù)實(shí)際情況和借款額度增減。建議引進(jìn)專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理，降低經(jīng)營風(fēng)險。 附表 1 開發(fā)進(jìn)度模擬表 時間項(xiàng)目 20xx 年 20xx 年 23456789101112123456789101112 前期可行性論證 設(shè)計(jì)招標(biāo) 建筑設(shè)計(jì) 園林設(shè)計(jì) 三通一平 工程施工 裝修施工 內(nèi)部認(rèn)購 正式銷售 酒店開始營業(yè)
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