【正文】 自有資金的核算 建設(shè)期自有資金 以上方案的自有資金核算是假定為 20xx 萬元，根據(jù)實(shí)際情況和借款額度增減。 變化因素變化幅度利潤（萬元）年投資利潤率 (%) 基數(shù) 出租率 +10% +5% 5% 10% 方案 A+2 即住宅 18 層 72 戶，寫字間全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出租 100 個(gè)。 I、建設(shè)期利息 按本項(xiàng)目建設(shè)期二年，貸款額 1 億元，每年貸款 5000 萬元，年貸款利率 5%計(jì)算，利息總額為 500 萬元（每年為 250 萬元）。 20xx81216:18:00 鮮花 (1)雞蛋 (0) 327 等級：地產(chǎn)新秀 文章： 25 積分： 158 門派：鐵血王朝 注冊： 20xx89 第 2 樓 以下內(nèi)容只有回復(fù)后才可以瀏覽 第五章營銷方案 方案 A 寫字樓中留出 4000 ㎡自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓 40 戶按成本價(jià)內(nèi)部銷 售，其余按市場價(jià)對外銷售；停車場除酒店留用 57個(gè)，機(jī)動(dòng)車位留出 11 個(gè)外，其余 100 個(gè)出租。 1 梯 4 戶和 2 梯 4 戶的區(qū)別：按 12 層，前者需一個(gè)消防通道， 1 部電梯，后者需 2 個(gè)消防通道， 2 部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。酒店管理充分考慮自身經(jīng)營管理能力和資源，建議引進(jìn)專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理。 199020xx 年西安 市房地產(chǎn)市場各項(xiàng)指標(biāo)比較 指標(biāo) 1990 年 20xx 年 20xx 年 人均居住面積 房地產(chǎn)投資 億元 億元 180 億元 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè) 數(shù)量 省市兩級共 200 家市注冊企業(yè) 600 余家 700 余家 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)性質(zhì)國營占絕對主導(dǎo)地位 %為國營 70%以上為民營 商品房開發(fā)面積 10 萬 m2 銷售面積 萬 m2 銷售面積 500 萬 m2 個(gè)人購房所占比例不足 10%93%95% 以上是我們對于本項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境和中觀環(huán)境的研判，特別是寫字樓物業(yè)的開發(fā)形勢不容樂觀，對于本項(xiàng)目的規(guī)劃、市場定位、營銷建議等在此背景下展開。其中，實(shí)現(xiàn)小康的一個(gè)重要指標(biāo)是，到 2020 年人均住房面積達(dá)到 2025 ㎡。 目前居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，也正是 增加住房消費(fèi)的良機(jī)。20xx 年我國人均 GDP 為 830 美元， 20xx 年更是達(dá)到了 870 美元，住宅開發(fā)占 房地產(chǎn)開發(fā)總量的 90%以上。同時(shí)加快推進(jìn)住房分配貨幣化，全面落實(shí)住房補(bǔ)貼資金，更多的將補(bǔ)貼發(fā)放到購房職工手中，提高居民的購買力。 ⊙房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)的門檻將逐步提高，資金密集度和技術(shù)密集度要求越來越高。 西安市部分三星級酒店調(diào)查表 酒店名稱標(biāo)準(zhǔn) 間折扣價(jià)（元 /㎡ 天）套房數(shù)地址 隴海大酒店 220308 解放路 建苑大廈 260177 五味什字 鐘鼓樓大酒店 268130 社會(huì)路 延煉大廈 268192 南二環(huán) 東方大酒店 298286 小寨西路 城市酒店 208138 南大街 鴻業(yè)大酒店 198258 含光北路 民航大廈 230 勞動(dòng)南路 金海大廈 210 蓮湖路 文商酒店 218 騾馬市 解放飯店 160363 火車站 萬達(dá)圣和酒店 150 友誼東路 民生大酒店 258143 南大街 房地大廈 188 東五路 鐘樓飯店 340321 鐘樓 從上表可見，大部分三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格在 200300 之間，客房 數(shù)差距較大，主要是建筑規(guī)模因素限制；全年平均住房率大致在 40%60%。（ 10020%+15030%+22040%+30010%） =66 戶型配比： 面積（㎡）比例（按戶數(shù) %）備注 10011020%各戶型內(nèi)部按功能分割； 大戶型集中于高層。8%= 萬元 /個(gè) 投資住宅（買房出租）的年回報(bào)率一般為 4%6%，這里按 5%計(jì)算， 300（元 /個(gè) 月） 12（個(gè)月） 247。按建安成本的 10%取費(fèi)。3300=98% 即出售掉 98%的面積才可以達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。15487=212% 每年為 212%247。 ，借款財(cái)務(wù)費(fèi)用占后期經(jīng)營成本的 40%左右，財(cái)務(wù)成本過大，因此建議盡量降低貸款額度。654） = 年 項(xiàng)目總投資的回收期為 年。50=6% 盈虧平衡分析 A、住宅銷售的平衡點(diǎn)是 [（ 154878472） 247。按建安成本的2%取費(fèi)。 ⊙注：停車位售價(jià)的核算： 目前的市場價(jià)為 10 萬元 /個(gè)，但銷售情況不好。 綜合樓外觀風(fēng)格建議： 穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。 商務(wù)用房價(jià)值與競爭狀況 從中觀環(huán)境看，目前西安市已建在建待售的寫字樓面積需要 5 年時(shí)間消化，競爭壓力巨大；從微觀環(huán)境看，此區(qū)域距離城區(qū)、南郊、西高新較近，交通便利，周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)銷售經(jīng)營狀況良好，如果能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品差異化，必然具有競爭優(yōu)勢；從宏觀環(huán)境看，電視塔 CBD 和西高新 CBD 的規(guī)劃對本項(xiàng)目的長期經(jīng)營效益會(huì)有一定影響，短期內(nèi)尚不會(huì) 形成壓力。 ⊙住宅開發(fā)將向 “郊區(qū)城市化 ”方向發(fā)展。其中企業(yè)存款余額為 億元，比年初減少 億元；儲(chǔ) 蓄存款余額為 億元，比年初增加 億元。 目前我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積只有 平方米，與國外發(fā)達(dá)國家人均居住面積 20— 30平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。寬松的產(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部驅(qū)動(dòng)力。 據(jù)專家分析西安市房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)以下走勢： ⊙市場還將有 23 年的快速增長期。（本策劃案按商品房開發(fā)用地為策劃依據(jù)） 占地面積： ㎡（ 畝） 總建筑面積： 36264 ㎡（方案 1） 39864 ㎡ (方案 2) 住宅面積： 7200 ㎡（方案 1） 10800（方案 2） 綜合樓面積： 21776 ㎡（不含地下室）層高： 22 層 寫字間面積： 12096 ㎡層高： 314 層共 12 層 酒店套房面積： 8064 ㎡層高： 1522 層共 8 層 附樓面積： 960 ㎡層高： 4 層 寫字間酒店配套功能面積： 2175 ㎡ 公建面積： 1608 ㎡ (綜合樓地下二層設(shè)備 間及住宅樓地下室 ) 地下停車場面積： 4320 ㎡（地下停車場的設(shè)計(jì)依據(jù)在第四章詳述） 總戶數(shù)： 406（方案 1） 430（方案 2） 容積率： （方案