【正文】 為使用面積； 公攤比按 75%計(jì)算。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。這也是本項(xiàng)目產(chǎn)品差異化定位的最佳入市機(jī)會。但相應(yīng)的配套服務(wù)功能，如餐飲娛樂，由于利潤率較高，較高的上座率對利潤的影響較大，成為大多數(shù)酒店追求的目標(biāo)重點(diǎn)。經(jīng)了解，酒店經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大，客房數(shù)少了，經(jīng)營成本攤銷大，客房數(shù)多了，空置率風(fēng)險(xiǎn)較大，因此建議本項(xiàng)目酒店客房數(shù)控制在250280 之間，基準(zhǔn)價(jià)格為 200 元 /㎡ 天。但作為寫字間、酒店，弱化了商業(yè)價(jià)值，可以說是利弊參半。（本策劃案按商品房開發(fā)用地為策劃依據(jù)） 占地面積： ㎡（ 畝） 總建筑面積： 36264 ㎡（方案 1） 39864 ㎡ (方案 2) 住宅面積： 7200 ㎡（方案 1） 10800（方案 2） 綜合樓面積： 21776 ㎡（不含地下室）層高： 22 層 寫字間面積： 12096 ㎡層高： 314 層共 12 層 酒店套房面積： 8064 ㎡層高： 1522 層共 8 層 附樓面積： 960 ㎡層高： 4 層 寫字間酒店配套功能面積： 2175 ㎡ 公建面積： 1608 ㎡ (綜合樓地下二層設(shè)備 間及住宅樓地下室 ) 地下停車場面積： 4320 ㎡（地下停車場的設(shè)計(jì)依據(jù)在第四章詳述） 總戶數(shù)： 406（方案 1） 430（方案 2） 容積率： （方案 1） （方案 2） 綠地率： 30% 規(guī)劃建筑物：框剪結(jié)構(gòu) 方案 1 序號工程名稱建筑面積（㎡）層數(shù)備注 1 綜合樓 2177622 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 720xx2 不含地下部分 3 地下停車場 43201 地下一層 4 綜合樓附樓 9604 會議室宴會廳及部分配套功能 5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室 合計(jì) 36264 方案 2 序 號工程名稱建筑面積（㎡）層數(shù)備注 1 綜合樓 2177622 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 1080018 不含地下部分 3 地下停車場 43201 地下一層 4 綜合樓附樓 9604 會議室宴會廳及部分配套功能 5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室 合計(jì) 39864 第三章項(xiàng)目周邊環(huán)境及競爭狀況分析 本屆主要對本項(xiàng)目的微觀環(huán)境做調(diào)研分析。 ⊙消費(fèi)者金字塔中部群體將成為未來市場的中流砥柱，商品房住宅單位面積向經(jīng)濟(jì)實(shí)用的中小套型轉(zhuǎn)變亦為大勢所趨。 ⊙開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)兩極分化，專業(yè)化、品牌化企業(yè)將主宰市場，弱者或被迫形成企業(yè)聯(lián)盟，或被淘汰出局。 ⊙宏觀調(diào)控力度將會加強(qiáng)，市場將會發(fā)展得更為有序和規(guī)范。 據(jù)專家分析西安市房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)以下走勢： ⊙市場還將有 23 年的快速增長期。 西安市房地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢預(yù)測 黨的 “十六大 ”提出了全面建設(shè)小康社會的戰(zhàn)略目標(biāo)。市上還將完善住房公積金的運(yùn)行和管理監(jiān)督機(jī)制，充分發(fā)揮住房公積金在解決職工住房問題上的作用。 據(jù)悉，截至 20xx 年 9 月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額為 億元，比年初增加 87.70 億元，增長 ％。寬松的產(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部驅(qū)動力。在準(zhǔn)備買房的居民中，有 34%的人是為了解決基本居住問題， 51%的人是為了擴(kuò)大居住面積和改善居住條件， 5%的人用于保值投資， 10%的人用于經(jīng)營、出租等其它方面的用途。因此，未來幾年，隨著 GDP 的進(jìn)一步增長，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個快速發(fā)展階段。 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新資料顯示， 20xx 年上半年全國商品住宅銷售了 6280 億元，比去年增長 2%，其中銷售給個人為 1445 億元， 比上年增長 %，個人購房所占比重為 %。 目前我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積只有 平方米，與國外發(fā)達(dá)國家人均居住面積 20— 30平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。 從購買力分析，城鎮(zhèn)居民人均 可支配收入 20xx 年達(dá)到 6860 元，比去年增長 %；另外，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額已達(dá) 萬億元，比去年增長 %。這說明城鎮(zhèn)居民對住房的需求已開始從 “有房住 ”向“住好房 ”方向轉(zhuǎn)變。 由此看來，住宅消費(fèi)仍有巨大的潛在市場。其中企業(yè)存款余額為 億元，比年初減少 億元；儲 蓄存款余額為 億元，比年初增加 億元。 在存量房方面，對于去年或以前開發(fā)的 那些彈性較大的空置戶型，如既可做寫字樓、又能當(dāng)住宅，既適合普通工薪階層、又適合貴族的房子，開發(fā)商也都積極修改調(diào)整，滯銷局面得到了一定扭轉(zhuǎn)；以楓葉新都市為代表的大戶型存量住宅，均采取了降價(jià)或變相降價(jià)的解套手段，但效果甚微；而純寫字間的空置率仍然保持持續(xù)增長的態(tài)勢，除高新開發(fā)區(qū)外，其它區(qū)域?qū)懽珠g的銷售狀況仍然低迷，西安市寫字間存量（含在建待售）保守估計(jì)不低于 80 萬平方米，專家預(yù)言，至少需要 5 年的消化時間。根據(jù) “十六大 ”精神，西安市提出到 2020年全面實(shí)現(xiàn)小康社會的城市發(fā)展目標(biāo)。這一時期，市場需求旺盛，開 發(fā)商利潤豐厚。 ⊙住宅開發(fā)將向 “郊區(qū)城市化 ”方向發(fā)展。 ⊙房地產(chǎn)行業(yè)相對較高的利潤空間，將使得越來越多的投資者進(jìn)入這一行業(yè)，必將給現(xiàn)有 開發(fā)企業(yè)形成巨大的沖擊，并會影響整個房地產(chǎn)市場的格局。 ⊙多個大盤的推出，將是西安多年來積聚的消費(fèi)能量得到有效釋放，并將改變 西安房地產(chǎn) 市場格局，市場競爭也將空前激烈。 項(xiàng)目地塊價(jià)值分析 概況 本項(xiàng)目地塊屬于城南板塊，位于城南板塊和城內(nèi)板塊的接合部，交通便利。 商務(wù)用房價(jià)值與競爭狀況 從中觀環(huán)境看，目前西安市已建在建待售的寫字樓面積需要 5 年時間消化，競爭壓力巨大；從微觀環(huán)境看，此區(qū)域距離城區(qū)、南郊、西高新較近，交通便利，周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)銷售經(jīng)營狀況良好，如果能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品差異化，必然具有競爭優(yōu)勢；從宏觀環(huán)境看，電視塔 CBD 和西高新 CBD 的規(guī)劃對本項(xiàng)目的長期經(jīng)營效益會有一定影響，短期內(nèi)尚不會 形成壓力。本方案經(jīng)濟(jì)核算的住房率基數(shù)為 50%。 因此我們建議，本項(xiàng)目經(jīng)營以會議接待為主，商務(wù)出租和旅游散客為輔，以提高入住率為目標(biāo)，特別是以配套服務(wù)功能的經(jīng)營管理為重點(diǎn)。 從以上調(diào)研分析可見，本區(qū)域住宅、寫字樓、酒店物業(yè)微觀環(huán)境較好。 綜合樓外觀風(fēng)格建議： 穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。 2425 層透光戶型為豪華套，不透光戶型為標(biāo)準(zhǔn)間。12 層的單位建安成本約為 1300 元， 18 層的為 1500 元左右。 因此建議：若建 12 層，應(yīng)為 1 梯 4 戶；若建 18 層，則主要看戶型設(shè)計(jì)和公攤面積的比較。 ⊙注：停車位售價(jià)的核算： 目前的市場價(jià)為 10 萬元 /個，但銷售情況不好。 ⑶ 本項(xiàng)目能夠提供的停