【正文】 總建筑面積： 36264 ㎡（方案 1） 39864 ㎡ (方案 2) 住宅面積： 7200 ㎡（方案 1） 10800（方案 2） 綜合樓面積： 21776 ㎡（不含地下室）層高： 22 層 寫字間面積： 12096 ㎡層高： 314 層共 12 層 酒店套房面積： 8064 ㎡層高： 1522 層共 8 層 附樓面積： 960 ㎡層高： 4 層 寫字間酒店配套功能面積： 2175 ㎡ 公建面積： 1608 ㎡ (綜合樓地下二層設(shè)備 間及住宅樓地下室 ) 地下停車場面積： 4320 ㎡（地下停車場的設(shè)計依據(jù)在第四章詳述） 總戶數(shù)： 406（方案 1） 430（方案 2） 容積率： （方案 1） （方案 2） 綠地率： 30% 規(guī)劃建筑物：框剪結(jié)構(gòu) 方案 1 序號工程名稱建筑面積（㎡）層數(shù)備注 1 綜合樓 2177622 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 720xx2 不含地下部分 3 地下停車場 43201 地下一層 4 綜合樓附樓 9604 會議室宴會廳及部分配套功能 5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室 合計 36264 方案 2 序 號工程名稱建筑面積（㎡）層數(shù)備注 1 綜合樓 2177622 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 1080018 不含地下部分 3 地下停車場 43201 地下一層 4 綜合樓附樓 9604 會議室宴會廳及部分配套功能 5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室 合計 39864 第三章項目周邊環(huán)境及競爭狀況分析 本屆主要對本項目的微觀環(huán)境做調(diào)研分析。 ⊙開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)兩極分化，專業(yè)化、品牌化企業(yè)將主宰市場，弱者或被迫形成企業(yè)聯(lián)盟，或被淘汰出局。 據(jù)專家分析西安市房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)以下走勢： ⊙市場還將有 23 年的快速增長期。市上還將完善住房公積金的運行和管理監(jiān)督機制，充分發(fā)揮住房公積金在解決職工住房問題上的作用。寬松的產(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部驅(qū)動力。因此，未來幾年，隨著 GDP 的進(jìn)一步增長，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個快速發(fā)展階段。 目前我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積只有 平方米，與國外發(fā)達(dá)國家人均居住面積 20— 30平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。這說明城鎮(zhèn)居民對住房的需求已開始從 “有房住 ”向“住好房 ”方向轉(zhuǎn)變。其中企業(yè)存款余額為 億元，比年初減少 億元；儲 蓄存款余額為 億元，比年初增加 億元。根據(jù) “十六大 ”精神，西安市提出到 2020年全面實現(xiàn)小康社會的城市發(fā)展目標(biāo)。 ⊙住宅開發(fā)將向 “郊區(qū)城市化 ”方向發(fā)展。 ⊙多個大盤的推出，將是西安多年來積聚的消費能量得到有效釋放，并將改變 西安房地產(chǎn) 市場格局，市場競爭也將空前激烈。 商務(wù)用房價值與競爭狀況 從中觀環(huán)境看，目前西安市已建在建待售的寫字樓面積需要 5 年時間消化，競爭壓力巨大；從微觀環(huán)境看，此區(qū)域距離城區(qū)、南郊、西高新較近，交通便利，周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)銷售經(jīng)營狀況良好，如果能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品差異化，必然具有競爭優(yōu)勢；從宏觀環(huán)境看，電視塔 CBD 和西高新 CBD 的規(guī)劃對本項目的長期經(jīng)營效益會有一定影響，短期內(nèi)尚不會 形成壓力。 因此我們建議，本項目經(jīng)營以會議接待為主，商務(wù)出租和旅游散客為輔，以提高入住率為目標(biāo)，特別是以配套服務(wù)功能的經(jīng)營管理為重點。 綜合樓外觀風(fēng)格建議： 穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。12 層的單位建安成本約為 1300 元， 18 層的為 1500 元左右。 ⊙注：停車位售價的核算： 目前的市場價為 10 萬元 /個，但銷售情況不好。 ② 建議使用 IC 卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時 IC 卡）。按建安成本的2%取費。 H、預(yù)備費 由于項目開 發(fā)的可預(yù)見性較強，預(yù)備費按建安成本的 6%計提。50=6% 盈虧平衡分析 A、住宅銷售的平衡點是 [（ 154878472） 247。對于本方案影響較大的是酒店住房率和寫字樓出租率。654） = 年 項目總投資的回收期為 年。 B 方案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應(yīng)較小。 ，借款財務(wù)費用占后期經(jīng)營成本的 40%左右，財務(wù)成本過大，因此建議盡量降低貸款額度。 經(jīng)營期自有資金占用 項目資金占用量 (萬元 )計算依據(jù) 固定資產(chǎn)投入 790 酒店設(shè)施： 2 萬元 /每間客房；配套功能設(shè)備： 1000 元 /㎡ 。15487=212% 每年為 212%247。 財務(wù)盈利能力動態(tài)分析 A、營業(yè)收入 營業(yè)項目營業(yè)收入（萬元）計算依據(jù) 住宅樓銷售 3222 內(nèi)部出售 2730 元 /㎡，公開銷售 3300 元 /㎡ 寫字間出租 486/年 50 元 /㎡ 酒店客房營業(yè)收入 972/年按 50%的住房率，平均按 2 床標(biāo)準(zhǔn)間 200 元 /㎡ 天 配套功能營業(yè)收入 335/年 200 元 /㎡ 月，不含會議室 停車場出租 36/年 300 元 /㎡ 月 個 合計 1829/年未計住宅樓銷售收入 3222 萬元 B、營業(yè)利潤（未計建設(shè)成本） 營業(yè)項目營業(yè)利潤（萬元）計算依據(jù)及說明 住宅樓銷售 2982 一次性收入 寫字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營； 酒店客房營業(yè)收入 486/年按 50%的利潤率計算 配套功能營業(yè)收入 185/年按 50%的利 潤率計算，不含會議室 停車場出租 36/年 100%出租率 合計 1193 年未計住宅樓銷售利潤 3222 萬元 C、投資回收期估算： 項目總投資的回收期為（ 154873222） 247。3300=98% 即出售掉 98%的面積才可以達(dá)到盈虧平衡點。 K、項目總投資估算 綜合以上 1 至 10 項費用，本項目總投資估算為 15487 萬元（方案 1）， 16342（方案 2）。按建安成本的 10%取費。 方案 B 寫字樓中留出 4000 ㎡自用辦公，其余寫字間出售；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓 40 戶按成本價內(nèi)部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用 57個，機動車位留出 11 個外，其余出售。8%= 萬元 /個 投資住宅（買房出租）的年回報率一般為 4%6%，這里按 5%計算， 300（元 /個 月） 12（個月） 247。但建安成本后者比前者大。（ 10020%+15030%+22040%+30010%） =66 戶型配比： 面積（㎡）比例（按戶數(shù) %）備注 10011020%各戶型內(nèi)部按功能分割； 大戶型集中于高層。 住宅價值與競爭狀況 此區(qū)域周邊同類在售住宅樓盤較少，可 比性不