中漢大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 起價(jià)（元 /㎡） 均價(jià)（元 /㎡） 折扣 占地面積（㎡） 建筑面積（㎡） 文錦閣 海口市文聯(lián)路 二房 5880 三房 7100 6500 暫無折扣 5481㎡ 15199 ㎡ 白龍新城 ?？谑邪埍? 7800 8300 暫無折扣 15畝 30000 ㎡ 藍(lán)水灣 2 期 江海匯 ?？谑袨I江路 8388 9500 一等獎(jiǎng)終身免物業(yè) 二等獎(jiǎng) 1000 元裝修 三等級(jí)送雪弗蘭轎車 ㎡ ㎡ 聯(lián)發(fā)名宇 ?？?市文明東路 6888 8500 一次性 98 折 ㎡ ㎡ 春江一號(hào) ?？谑忻老槁? 7800 8400 一次性 97 按揭 98折 ㎡ ㎡ 龍景商業(yè)城 ?？谑邪埍? 7388 8500 按揭 15065 ㎡ ㎡ 海南海豚兄弟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 14 青青雅舍 海口市文明路 7300 7900 全款 98折 1333㎡ 4495 ㎡ 從以上信息可以看出，最高是藍(lán)水灣二期江海匯起價(jià) 8388 元 /平方米，均價(jià)在 9500 元 /平方米左右，還推出購房送大獎(jiǎng)活動(dòng)，分別以抽獎(jiǎng)的形式送出，一 等獎(jiǎng)終身免物業(yè)，二等獎(jiǎng) 1000元 /平方米精裝修標(biāo)準(zhǔn)，三等獎(jiǎng)送雪佛蘭轎車一輛。 從以上可以分析，龍景商業(yè)城、白龍新城、藍(lán)水灣二期江海匯等項(xiàng)目價(jià)格較高，這些項(xiàng)目均分布在白龍片區(qū)，項(xiàng)目不僅規(guī)模較大，如龍景商業(yè)城、白龍新城等均有臨街商鋪，并享受周邊海鮮廣場(chǎng)、武警醫(yī) 院、第四中學(xué)、南北貨運(yùn)市場(chǎng)、美舍河帶狀公園等配套設(shè)施，所以價(jià)格較偏高。 （ 2）景觀資源： 項(xiàng)目享受周邊三公 里范圍內(nèi)的城市配套景觀； （ 3）規(guī)模： 項(xiàng)目總占地面積 2145平方米，總建筑面積 平方米； （ 4）價(jià)格優(yōu)勢(shì)： 相對(duì)于周邊項(xiàng)目，中漢大廈價(jià)格較為實(shí)惠，項(xiàng)目 6000 元 /平方米帶 1000 元 /平方米精裝修。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)（ O） (1)項(xiàng)目地屬于老城區(qū)改造區(qū)域，項(xiàng)目能吸引老城區(qū)二次改善客戶群； （ 2） 項(xiàng)目對(duì)面有服 裝批發(fā)市場(chǎng)，這將給項(xiàng)目帶來一定的客戶群； （ 3） 美蘭區(qū)以及其他區(qū)域的年輕置業(yè)者需求未被滿足，且需求模糊化、能夠被引導(dǎo) 。 二、定位分析 價(jià)格定位 消費(fèi)者對(duì)?？诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目認(rèn)可度高，所以在研究市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，通過對(duì)自身產(chǎn) 品品質(zhì)的提升完全能促進(jìn)銷售價(jià)格的提升。 2. 特價(jià)房 海南海豚兄弟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 20 項(xiàng)目推出 20套特價(jià)房，共 1200 平方米，價(jià)格在 6000元 /平方米左右，并且含 1000 元精裝修標(biāo)準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上還可以再調(diào)整價(jià)格。具體投入項(xiàng)目詳見下表： 序號(hào) 名稱 資金（萬元） 備注 1 保證金 200， 000 代理保證金 海南海豚兄弟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 21 2 廣告費(fèi) 100， 000 媒體廣告、電視、戶外 3 人工費(fèi) 50， 000 人員工資、日常支出 4 不可預(yù)計(jì)費(fèi)用 100,000 不可預(yù)計(jì)費(fèi)用 合 計(jì) 450， 000 總投資 費(fèi)用預(yù)算分析說明 : （ 1）廣告費(fèi)用 售樓部裝修已完成，物料基本齊全，進(jìn)場(chǎng)后只需重新設(shè)計(jì)印刷單頁，投放報(bào)紙分類廣告，派單，廣播電臺(tái)廣告，推廣項(xiàng)目設(shè)計(jì)、組織等所有工作外包，前期廣 告費(fèi)用預(yù)計(jì) 10萬元左右。 第六部分 銷售及經(jīng)營收入測(cè)定 一、 項(xiàng)目銷售收入估算 1. 項(xiàng)目總銷售收入測(cè)算 銷售收入：根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)及前述項(xiàng)目及市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的銷售收入為 44， 300， 000元。 附表： 項(xiàng)目 預(yù)算套數(shù) 戶型面積（㎡） 銷售單價(jià) （元 /㎡） 銷售率 銷售收入 （萬元） 海南海豚兄弟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 24 住宅 (㎡ ) 8 套 60 特價(jià) 6000 98% 288 合計(jì) 8 套 60 特價(jià) 6000 98% 288 二、 銷售利潤分析 按照中漢大廈現(xiàn)在剩余可售面積 6500 平方米，銷售 100%的基礎(chǔ)上，共計(jì)銷售收入為 4430 萬元整?，F(xiàn)根據(jù)中漢大廈項(xiàng)目投入及其回收盈利部分做以下分析： 80% 海南海豚兄弟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 26 在項(xiàng)目代理成本及銷售價(jià)格等其它條件不變的情況下，由靜態(tài)測(cè)算可知，當(dāng)本項(xiàng)目住宅銷售率達(dá)到 80%，項(xiàng)目銷售利潤較為樂觀。 海南海豚兄弟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 27 4. 銷售停滯 假定市場(chǎng)行情不容客觀，項(xiàng)目銷售停滯，那么將會(huì)造成不可預(yù)計(jì)的其他費(fèi)用，銷售周期將會(huì)延長，延長時(shí)間不可預(yù)計(jì)，故此，盈利風(fēng)險(xiǎn)較大。 項(xiàng) 目價(jià)格在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)上較偏低，銷售壓力將會(huì)減小。 二、 項(xiàng)目主要問題解決方法與 建議 海南海豚兄弟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 29 項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)樓盤威懾力較強(qiáng)，項(xiàng)目規(guī)模較小，容積率較大，要達(dá)到預(yù)期的利潤水平，則要對(duì)項(xiàng)目的整體運(yùn)運(yùn)營和營銷提出較高的要求。 （ 2） 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 如何制定營銷策略和銷售進(jìn)度，需要制定完善的符合本項(xiàng)目營銷策略的方針，來達(dá)到本項(xiàng)目能在預(yù)期銷售周期內(nèi)完成銷 售任務(wù)。
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