【正文】 應(yīng)求。從租金水平看，——3元/。大面積的租用寫字樓（超過(guò)1000平方米）的很少。甲級(jí)寫字樓在34元之間。2005年天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)新增項(xiàng)目9個(gè)，總建筑面積為43. 8萬(wàn)平方米?！笆晃濉逼陂g，塘沽區(qū)計(jì)劃在海門大橋和海河大橋之間規(guī)劃包括跨海河開(kāi)啟橋在內(nèi)的9條過(guò)河通道，全面連通海河南北兩岸。 交通路網(wǎng)分析：5．濱海新區(qū)大交通路網(wǎng)分析：5．1．高速公路海濱大道唐津高速津汕高速國(guó)道112高速京津塘高速津晉高速穿港高速京津高速響螺灣商務(wù)區(qū)“五橫三縱”的高速公路網(wǎng)絡(luò)。目前響螺灣商務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)非常順利，在完成了土地平整后，已經(jīng)開(kāi)始道路、排水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。經(jīng)過(guò)15年左右的努力，把濱海新區(qū)建設(shè)成為具有國(guó)內(nèi)領(lǐng)先、國(guó)際一流的技術(shù)和管理水平，具有較強(qiáng)自主創(chuàng)新能力的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地；建設(shè)成為服務(wù)輻射能力強(qiáng)、運(yùn)轉(zhuǎn)效率高的北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心；建設(shè)成為特色鮮明、風(fēng)景宜人的國(guó)際旅游目的地；建設(shè)成為具有綜合競(jìng)爭(zhēng)力和世界影響力，服務(wù)和帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的改革創(chuàng)新先行區(qū)；建設(shè)成為以人為本、要素集聚、生態(tài)良好的最適宜創(chuàng)業(yè)和人居的現(xiàn)代化海濱新城。累計(jì)實(shí)際利用外資159億美元，世界500強(qiáng)中有70多家企業(yè)在新區(qū)投資，已成為外商在中國(guó)投資回報(bào)率最高的地區(qū)之一。此外，與浦東、深圳相比，濱海新區(qū)國(guó)際化程度相對(duì)也較低，從進(jìn)出口貿(mào)易總值來(lái)看，雖然濱海新區(qū)近年增長(zhǎng)很快，但是總量遠(yuǎn)比如浦東和深圳。同時(shí),因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展還處于制造業(yè)擴(kuò)張的產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段，所面臨的困難和要解決的問(wèn)題都是圍繞著制造業(yè)的發(fā)展和提升而出現(xiàn)的。天津港的進(jìn)出口貨物70%以上來(lái)自北京、河北、山西、內(nèi)蒙古等省市，集裝箱運(yùn)量60%以上來(lái)自“三北”地區(qū)。此外，濱海新區(qū)常住人口達(dá)107萬(wàn)，通過(guò)新區(qū)開(kāi)發(fā)和相關(guān)政策吸引了相當(dāng)大量的外地人口，濱海新區(qū)勞動(dòng)動(dòng)力資源充足。2兩地比較優(yōu)勢(shì)分析：濱海新區(qū)上升為國(guó)家戰(zhàn)略后，將和深圳、浦東的地位同等重要，但濱海新區(qū)本身具有相當(dāng)?shù)南鄬?duì)優(yōu)勢(shì)，且其的發(fā)展模式和深圳、浦東也不一樣。 第三產(chǎn)業(yè)億元（現(xiàn)價(jià)）億元億元　　——推動(dòng)天津?yàn)I海新區(qū)進(jìn)一步擴(kuò)大開(kāi)放，設(shè)立天津東疆保稅港區(qū)。充分發(fā)揮區(qū)位、資源、產(chǎn)業(yè)等綜合優(yōu)勢(shì)，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，努力提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力和區(qū)域服務(wù)能力，提高對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用。 今年一季度，新區(qū)經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢(shì)頭，%；，%；，%；，%；，%；，%，實(shí)現(xiàn)了“十一五”規(guī)劃第一年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高起步。 當(dāng)黨的十一屆五中全會(huì)將“加快天津?yàn)I海新區(qū)的改革開(kāi)發(fā)納入國(guó)家總體發(fā)展戰(zhàn)略”中，天津?yàn)I海新區(qū)成為中國(guó)第三個(gè)經(jīng)濟(jì)圈——京津冀經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展引擎。 根據(jù)以上對(duì)各區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展基本情況的分析，我們主要的判斷為： （1）長(zhǎng)三角無(wú)疑為全國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)最為發(fā)達(dá)的地區(qū)，不但人均GDP全國(guó)第一，而且開(kāi)放度、創(chuàng)新能力也是名列前茅，表明這一區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，基礎(chǔ)扎實(shí)，發(fā)展?jié)摿π酆瘛＞┙蚣匠鞘腥旱目臻g地域范圍涉及兩市一省，包括北京、天津兩個(gè)直轄市和河北省的唐山、保定、廊坊3個(gè)地級(jí)市，以及秦皇島、張家口、承德、滄州等縣級(jí)市。目前我國(guó)已初步形成了以上海為中心的長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈，以廣州、深圳為中心的珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈和以北京、天津?yàn)橹行牡木┙蚣浇?jīng)濟(jì)圈。濱海新區(qū)“外省市商務(wù)區(qū)”選址于響螺灣，并致力于將該地區(qū)建設(shè)成濱海新區(qū)中心商業(yè)商務(wù)區(qū)的標(biāo)志性區(qū)域（摘自“天津市濱海新區(qū)響螺灣商務(wù)區(qū)投資指南”）。市政府從中選擇了10個(gè)條件比較成熟、帶動(dòng)效應(yīng)較好的合作項(xiàng)目進(jìn)行簽約，簽約總建筑面積達(dá)171萬(wàn)平方米，總投資額119億元，“濱海浙江大廈”是10個(gè)簽約項(xiàng)目之一。而長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀三大經(jīng)濟(jì)圈，更以占全國(guó)10%%的地區(qū)生產(chǎn)總值。以表三數(shù)據(jù)，對(duì)三大都市圈所屬的行政區(qū)的經(jīng)濟(jì)基本狀況進(jìn)行比較：（1）經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平 從GDP水平看，長(zhǎng)三角區(qū)域的江浙滬為最高，京津冀次之，珠三角最低。 （3）京津冀的各項(xiàng)指標(biāo)在三大都市圈中是較弱的，特別是這一區(qū)域的外向型和開(kāi)放度方面的指標(biāo)，與其他兩個(gè)都市圈之間的差距明顯。黨的十六屆五中全會(huì)和十屆全國(guó)人大四次會(huì)議通過(guò)的國(guó)家“十一五”規(guī)劃建議和綱要，明確指出要“推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)的開(kāi)發(fā)開(kāi)放”，將濱海新區(qū)納入全國(guó)總體發(fā)展戰(zhàn)略布局。 天津?yàn)I海新區(qū)位于天津東部臨海地區(qū)，包括塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)三個(gè)行政區(qū)和天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、天津港，以及東麗區(qū)、津南區(qū)的部分區(qū)域。外貿(mào)出口由5億美元增長(zhǎng)到185億美元，增長(zhǎng)36倍?！　√旖?yàn)I海新區(qū)包括塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)三個(gè)行政區(qū)和天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、天津港區(qū)以及東麗區(qū)、津南區(qū)的部分區(qū)域，規(guī)劃面積2270平方公里。在金融企業(yè)、金融業(yè)務(wù)、金融市場(chǎng)和金融開(kāi)放等方面的重大改革，原則上可安排在天津?yàn)I海新區(qū)先行先試。對(duì)天津?yàn)I海新區(qū)所轄規(guī)定范圍內(nèi)、符合條件的高新技術(shù)企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅；比照東北等老工業(yè)基地的所得稅優(yōu)惠政策，對(duì)天津?yàn)I海新區(qū)的內(nèi)資企業(yè)予以提高計(jì)稅工資標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)惠，對(duì)企業(yè)固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)予以加速折舊的優(yōu)惠；中央財(cái)政在維持現(xiàn)行財(cái)政體制的基礎(chǔ)上，在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)天津?yàn)I海新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)予以專項(xiàng)補(bǔ)助。 第一產(chǎn)業(yè)億元 實(shí)際直接利用外資金額億美元(個(gè))個(gè)316342億元濱海新區(qū)腹地廣闊，自然資源豐富，擁有大量的荒地、灘涂、鹽田和石油、天然氣、原鹽、地?zé)帷⒑Ｑ筚Y源等，如表表2。天津港保稅區(qū)已成為服務(wù)華北、西北地區(qū)和北方最大的保稅通道，進(jìn)出區(qū)貨物總值中60%以上是外省市創(chuàng)造的。 ——具體的行業(yè)比較，在功能聚集優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)下和政府積極推動(dòng)下，濱海新區(qū)已經(jīng)形成了優(yōu)勢(shì)比較突出的電子信息、石油開(kāi)采及加工、海洋化工、現(xiàn)代冶金、汽車及裝備制造、食品加工和生物制藥等七大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，具備了比較雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，形成了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群。 ——綜合改革模式比較：圍繞現(xiàn)代制造業(yè)改革消除基本制度障礙濱海新區(qū)成為全國(guó)繼上海浦東之后第二個(gè)綜合配套改革試點(diǎn)，其作為區(qū)域中心的地位大大提升。改革具體措施包括：創(chuàng)建全國(guó)一流的科技研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、建立土地整理儲(chǔ)備制度、探索建立功能區(qū)帶動(dòng)行政區(qū)發(fā)展的聯(lián)動(dòng)機(jī)制、創(chuàng)建開(kāi)放程度最高的東疆保稅港、建立并充分發(fā)揮“產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金”的作用等。80年代深圳開(kāi)發(fā)帶動(dòng)珠三角，90年代浦東開(kāi)發(fā)帶動(dòng)長(zhǎng)三角，新世紀(jì)初期，黨中央、國(guó)務(wù)院把規(guī)劃和建設(shè)好天津?yàn)I海新區(qū)作為國(guó)家區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，為其發(fā)展創(chuàng)造了重大歷史機(jī)遇。其中重點(diǎn)發(fā)展包括電子信息、汽車、生物制藥、新能源、新材料的103平方公里的先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)；生物、納米新材料研發(fā)和制造的25平方公里的濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；石油化工、海洋化工、精細(xì)化工的80平方公里的濱?；^(qū)；50平方公里的中心商務(wù)商業(yè)區(qū)；天津港、保稅區(qū)和散貨物流區(qū)的100平方公里的海港物流區(qū)；集航空運(yùn)輸、空港物流、民航科技為一體的102平方公里的臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)；75平方公里、海岸線長(zhǎng)14公里的海濱休閑旅游區(qū)。 進(jìn)駐企業(yè)的特殊政策：1）、所得稅：企業(yè)自盈利年度起，前5年按實(shí)際繳納的塘沽區(qū)留成部分給予財(cái)政支持和獎(jiǎng)勵(lì)，后5年按實(shí)際繳納的塘沽區(qū)留成部分的50%給予財(cái)政支持和獎(jiǎng)勵(lì)。5．1．軌道交通：黃萬(wàn)鐵路李港鐵路北環(huán)鐵路東南環(huán)線鐵路京山鐵路津港輕軌津沽輕軌津漢輕軌濱海輕軌津?yàn)I輕軌京山鐵路響螺灣商務(wù)區(qū)濱海新區(qū)與中心城區(qū)的軌道交通基本為高架輕軌，包括：正在運(yùn)行的津儐輕軌，2007年連通濱海新區(qū)——天津站；連接天津到漢沽的津漢輕軌；連接天津到大港的津港輕軌；連接天津到塘沽的津沽輕軌；連接塘沽——漢沽——大港的濱海輕軌。預(yù)計(jì)整個(gè)工程將于今年11月中旬竣工。預(yù)計(jì)2006年天津?qū)懽謽强偝山幻娣e將為約24萬(wàn)平方米，同比2005年上漲9%，其中租賃型寫字樓成交面積將為約6萬(wàn)平方米，銷售型寫字樓成交面積將為約18萬(wàn)平方米。大多數(shù)跨國(guó)企業(yè)選擇國(guó)際商場(chǎng)和津匯廣場(chǎng)。國(guó)內(nèi)租用A級(jí)寫字樓的只限于金融業(yè)，保險(xiǎn)業(yè)和物流貿(mào)易類行業(yè)。 上海寫字樓比較分析：5．經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：上海市近5年保持12%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。以2005年為例，浦東寫字樓的供應(yīng)量高于其他地區(qū)，顯示了新區(qū)的領(lǐng)頭羊作用。銷售價(jià)格則顯示逐年遞升的趨勢(shì)，2005年平均價(jià)格為3870美圓/平米。塘沽地區(qū)受濱海概念的影響，房地產(chǎn)成交市場(chǎng)持續(xù)升溫，以及區(qū)域整體消費(fèi)水平的提高，成為繼南開(kāi)區(qū)之后，住宅商品房市場(chǎng)成交最為活躍的區(qū)域，市內(nèi)各六區(qū)占成交量絕大部分的局面已經(jīng)完全被打破。尚海國(guó)際新港1605400已售50%停盤貽芳嘉園1064800已售90%尾盤紫云國(guó)際135180（少量103）5600余110套尾盤愛(ài)麗榭泰達(dá)居住150（127）7300已售90%萬(wàn)通新城國(guó)際60、80、1008000A3已售出200余套小戶型伴景灣1802447800二期已開(kāi)2棟的50%大戶型御景園邸三期開(kāi)發(fā)區(qū)中心1847800余房120套（7月未售）東方名居131426400138余6套7月初再次公開(kāi)濱海新城150、170、200630073003套150《交換空間》天津海選見(jiàn)面會(huì)7月份，銷售步伐遲緩，大戶型成難題 通過(guò)調(diào)研分析，各在售項(xiàng)目的銷售均價(jià)漲幅微弱，大多數(shù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格仍保持在4月份的水平，側(cè)面反映出塘沽、開(kāi)發(fā)區(qū)在售項(xiàng)目銷售速度緩慢。擬建成集寫字間、酒店與SOHO辦公、裙樓商業(yè)于一體的建筑群，序號(hào)業(yè)態(tài)建筑面積備注1地下地下兩層建筑，設(shè)備房及停車場(chǎng)2商業(yè)裙樓服務(wù)配套、會(huì)務(wù)3辦公建筑/4酒店及SOHO/合計(jì)其中，公寓戶型的設(shè)計(jì)趨勢(shì)是更人性化、舒適化，戶型面積以一室、兩室和三室為主。項(xiàng)目靜態(tài)財(cái)務(wù)測(cè)算表：項(xiàng)目單價(jià)面積合計(jì)（萬(wàn)元）成本測(cè)算：建設(shè)成本3671129500銷售收入83643寫字間75004544634085SOHO公寓75002696420223產(chǎn)權(quán)酒店100001048610486商業(yè)裙樓100001884918849銷售費(fèi)用（%）2072稅金6678財(cái)務(wù)費(fèi)用3216凈銷售收入71677利潤(rùn)投資利潤(rùn)率%股東回報(bào)率161%（股東股權(quán)投資總額為15000萬(wàn)元）。由于本項(xiàng)目的前景較好，融資問(wèn)題可以通過(guò)土地使用權(quán)抵押借款、尋找投資合作伙伴、預(yù)售街鋪等方式解決。聘請(qǐng)專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司和物業(yè)管理公司可以在一定程度上降