【正文】 字樓在34元之間。有很少一部分選擇小白樓附近的地方。大面積的租用寫字樓（超過(guò)1000平方米）的很少。國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)于A級(jí)辦公樓的需求在逐年的增加。從租金水平看，——3元/。浦東新區(qū)則保持20%以上的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭，這一點(diǎn)與天津和天津?yàn)I海新區(qū)的發(fā)展是一樣的。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，外商投資長(zhǎng)期保持較高水平的基礎(chǔ)上，上海的寫字樓市場(chǎng)近幾年以來(lái)供不應(yīng)求。從上圖中顯示，截止到2005年，浦東甲級(jí)寫字樓總量總量為上海市的30%。對(duì)本項(xiàng)目有較大的參考價(jià)值。相當(dāng)于天津的3倍，但隨著天津?yàn)I海新區(qū)的崛起和天津北方經(jīng)濟(jì)中心地位的確立，天津特別是濱海新區(qū)的寫字樓市場(chǎng)前景光明。整體來(lái)看，全市商品房成交價(jià)格保持在5000元上下，走勢(shì)平穩(wěn)。由于濱海新區(qū)概念給市場(chǎng)帶來(lái)的樂(lè)觀預(yù)期，相信濱海地區(qū)的成交量將會(huì)繼續(xù)保持不俗表現(xiàn)。塘沽區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)今年的住宅市場(chǎng)價(jià)格均較2005年又有所提升，但相對(duì)漲幅逐漸趨緩，而且塘沽區(qū)的漲幅較開(kāi)發(fā)區(qū)大。從實(shí)際銷售情況摸查看，項(xiàng)目月度銷售量明顯減少，銷售現(xiàn)場(chǎng)到訪客戶甚少，市場(chǎng)需求的觀望態(tài)度十分嚴(yán)重。這其中就包括數(shù)量眾多的應(yīng)屆畢業(yè)生以及工作不久的年輕人和一些具備一定資金的中小投資者，加之本地人口的剛性需求，這類人群恰恰就是小戶型的購(gòu)買群體。面積有三種區(qū)間：45—60平米，90平米和140—180平米，強(qiáng)調(diào)大客廳，有標(biāo)準(zhǔn)的廚房和衛(wèi)生間，還可以注入一些新的元素，包括開(kāi)放式廚房，傭人用間和后門等。09年3月~2010年9月持續(xù)期完成銷售面積的55%。經(jīng)初步測(cè)算，本項(xiàng)目銷售70%即可收回投資，按照銷售期為18個(gè)月，建設(shè)周期為2年6個(gè)月，扣除項(xiàng)目建設(shè)期與銷售期重疊部分，實(shí)際項(xiàng)目回收期為5年。六、風(fēng)險(xiǎn)分析：政策風(fēng)險(xiǎn)由于國(guó)內(nèi)部分城市房地產(chǎn)投資過(guò)熱，多項(xiàng)宏觀調(diào)控措施相繼出臺(tái)，其主要目的在于適度限制房地產(chǎn)投資。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)內(nèi)容以辦公公寓為主，而未來(lái)濱海新區(qū)的寫字樓供應(yīng)量較大，本項(xiàng)目可能會(huì)面臨較為嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握，全面了解市場(chǎng)的供需關(guān)系，明確市場(chǎng)的潛在需求，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，提高項(xiàng)目定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃的準(zhǔn)確性，可以在很大程度上降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段應(yīng)當(dāng)隨著市場(chǎng)需求的變化。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式是辦公+商業(yè)+公寓，是天津?yàn)I海新區(qū)投資熱點(diǎn)，因而可以避免與處于傳統(tǒng)商圈中的一般項(xiàng)目形成正面的競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于本項(xiàng)目而言，投資型購(gòu)房者購(gòu)買的無(wú)論是辦公還是公寓，主要是用于出租經(jīng)營(yíng)，因而不會(huì)受到什么影響。項(xiàng)目銷售總面積為建設(shè)面積的70%即可收回投資并實(shí)現(xiàn)盈利。本項(xiàng)目未售部分30%，共計(jì)24439萬(wàn)元計(jì)入公司資產(chǎn)，自2009年10月開(kāi)始計(jì)租，soho、公寓按照出租率70%計(jì)算，年租金收入1511萬(wàn)元，4年租金達(dá)6000萬(wàn)元。，合建設(shè)成本單價(jià)3671元/平米，（其中股東自籌15000萬(wàn)元，銀行貸款30000萬(wàn)元）本項(xiàng)目建設(shè)周期自2007年3月開(kāi)始，至2009年9月完成，建設(shè)周期2年半。四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案：夜景透視圖 方案說(shuō)明：本項(xiàng)目座落在天津市塘沽區(qū)“響螺灣”商務(wù)區(qū)中心地段，（含地下部分）。近期亮相項(xiàng)目：項(xiàng)目名稱所屬板塊開(kāi)發(fā)商建筑規(guī)模面積區(qū)間銷售均價(jià)亮相時(shí)間上市時(shí)間弘基天城塘沽中心弘基置業(yè)2棟30層左右高層中小戶型居多未定7月中旬9月底新馨家園新河地區(qū)永豐地產(chǎn)5棟227層高層701105000以上7月中旬10月份貽成尚北海洋高新貽成集團(tuán)21棟2833層高層50130未定7月中旬8月中下旬天保金海岸泰達(dá)居住天保房產(chǎn)臨三大街24層高層6016058008月中旬10月份中小戶型將唱響主旋律 以上項(xiàng)目均為7月份在市場(chǎng)中的亮相項(xiàng)目，媒體投放以路牌、車體為主，預(yù)計(jì)在10月份將集中上市，大多以中小面積為主力戶型，目前處于項(xiàng)目咨詢期。家園101245400已售70%貽信康庭塘沽中心135（少量10110）5600余房：多層10套（頂層）；高層70余套（西房山、頂層）尾盤世紀(jì)向陽(yáng)居1385500已售80%3月底上市林立鑫銘水岸11555600余房20套尾盤貽成5．5．成交價(jià)格分析：2006年上半年塘沽區(qū)商品房住宅銷售均價(jià)為4755元/平方米，開(kāi)發(fā)區(qū)銷售均價(jià)為6637元/平方米。塘沽區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)處于新四區(qū)和五縣之間,保持一個(gè)中檔水平。5．5．濱海新區(qū)上半年住宅市場(chǎng)分析：2006年上半年除2月份外，天津商品房成交量走勢(shì)總體趨向平穩(wěn)。上表顯示，%以上，這對(duì)于浙江民間資金應(yīng)該有一定的吸引力。5．價(jià)格和回報(bào)率：自99年以來(lái)，上海甲級(jí)寫字樓的租金平均每年保持一定的增長(zhǎng)趨勢(shì)，經(jīng)過(guò)了新區(qū)開(kāi)放頭兩年的震蕩期后，在第三年產(chǎn)生了17%的增幅。截止到2005年底，上海甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量為325萬(wàn)平米。2001年至2005年，平均每年外資投入量保持在110億美圓左右，波動(dòng)不大。但是，濱海新區(qū)目前的宏觀背景已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，用歷史的眼光來(lái)評(píng)判未來(lái)的發(fā)展是沒(méi)有依據(jù)的，預(yù)測(cè)未來(lái)濱海新區(qū)寫字樓市場(chǎng)的走勢(shì)必須參照浦東新區(qū)的寫字樓發(fā)展?fàn)顩r，為項(xiàng)目制定科學(xué)的發(fā)展規(guī)劃。天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在吸引越來(lái)越多的海外和國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資商，同時(shí)專業(yè)的咨詢公司也在擴(kuò)大在中國(guó)的業(yè)務(wù)，這樣會(huì)帶動(dòng)天津金融和保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展。歐美企業(yè)，具有很強(qiáng)的租金支付能力，他們一般選擇等級(jí)較高的寫字樓辦公。63.%的承租的面積在300平方米以下。承租商的特別關(guān)注的區(qū)域是很集中的。頂級(jí)寫字樓仍屬國(guó)際大廈，租金在9元/天。進(jìn)入2006年以來(lái)，預(yù)計(jì)天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)將新增進(jìn)入市場(chǎng)的項(xiàng)目有12個(gè)，總建筑面積約為39萬(wàn)平方米。 天津市寫字樓市場(chǎng)分析：截止到2004年，天津市寫字樓總供應(yīng)量約為122萬(wàn)平米，集中在三大商圈，即小白樓、南京路和友誼路。目前，響螺灣商務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)非常順利，在完成了土地平整后，已經(jīng)開(kāi)始道路、排水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。目前，中鋼集團(tuán)、浙江商會(huì)、深圳和利豐投資公司等10個(gè)單位，已正式簽訂投資協(xié)議?！叭v”：連接天津到河北唐山的津唐高速； 連接天津到汕頭的津汕高速； 新建穿越整個(gè)濱海新區(qū)的海濱大道。4）、兄弟省市政府部門、機(jī)構(gòu)和企業(yè)高層管理人員的子女入托、學(xué)等有關(guān)教育方面享有特別優(yōu)惠。隨著濱海新區(qū)重大項(xiàng)目的紛紛啟動(dòng)，與之相配套的交通項(xiàng)目也將陸續(xù)啟動(dòng)。該區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)、金融、辦公和商業(yè)服務(wù)業(yè)，將建成濱海新區(qū)的國(guó)際化綜合商務(wù)區(qū)。按照空間布局，濱海新區(qū)將規(guī)劃建設(shè)7大功能區(qū)。 濱海新區(qū)總體規(guī)劃：1． 空間布局：一軸:沿京津塘高速公路和海河下游建設(shè)“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸”一帶: 沿海岸線和海濱大道建設(shè)“海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶”三個(gè)城區(qū)：在軸和帶的T型結(jié)構(gòu)中，建設(shè)以塘沽城區(qū)為中心、大港城區(qū)和漢沽城區(qū)為兩翼的宜居海濱新城八個(gè)功能區(qū)：先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、濱?；^(qū)、濱海中心商務(wù)商業(yè)區(qū)、海港物流區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)、海濱休閑旅游區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)（規(guī)劃）。2000年來(lái)濱海新區(qū)增長(zhǎng)速度始終快于浦東和深圳， 。此外，濱海新區(qū)的開(kāi)發(fā)發(fā)展所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境也大不一樣，當(dāng)前我國(guó)加入世貿(mào)組織的過(guò)渡期即將結(jié)束，將迎來(lái)真正意義上的全面開(kāi)放，國(guó)際制造業(yè)轉(zhuǎn)移的步伐明顯放緩，新區(qū)持續(xù)健康的發(fā)展唯有依靠提高自主創(chuàng)新能力、提高科技與技術(shù)水平。在這種背景下，天津?yàn)I海新區(qū)的改革將圍繞著創(chuàng)建全國(guó)規(guī)模最大、水平最高的現(xiàn)代化制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地來(lái)進(jìn)行。深圳則強(qiáng)調(diào)完善改革的工作機(jī)制，對(duì)改革機(jī)構(gòu)本身進(jìn)行改革。全國(guó)1000多家企業(yè)為新區(qū)的產(chǎn)品配套。從三地比較來(lái)看，如圖2，濱海新區(qū)和深圳均表現(xiàn)為比較明顯的工業(yè)化主導(dǎo)模式，其中濱海新區(qū)第二產(chǎn)業(yè)所占比重最高、增速也是最大的，盡管第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度正在逐步接近第二產(chǎn)業(yè)，但總規(guī)模依然偏小，比重偏低；無(wú)論是從比重還是增速看，浦東新區(qū)已經(jīng)初步表現(xiàn)出工業(yè)與服務(wù)業(yè)雙主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)模式了，%。天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)多年來(lái)一直在全國(guó)各開(kāi)發(fā)區(qū)中處于領(lǐng)先地位。與世界170多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的300多個(gè)港口有貿(mào)易往來(lái)。濱海新區(qū)總面積相當(dāng)于浦東的四倍多，且其中有1214平方公里鹽堿荒地，僅這一塊就相當(dāng)于浦東新區(qū)整個(gè)面積的兩倍多，有相當(dāng)一部分是不適宜耕種的重度鹽堿地，可作為生態(tài)和建設(shè)用地的空間很大，這在國(guó)內(nèi)外大中城市是不多見(jiàn)的。豐富低廉的自然資源稟賦為經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)提供了基礎(chǔ)?！　　恋氐茸匀毁Y源豐富、勞動(dòng)動(dòng)力資源充足另第二產(chǎn)業(yè)投資增速明顯高于第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)投資比重過(guò)大。 直接利用外資合同金額億美元 第二產(chǎn)業(yè)億元 第一產(chǎn)業(yè)億元％絕對(duì)值177?！　　o予天津?yàn)I海新區(qū)一定的財(cái)政稅收政策扶持。在有利于土地節(jié)約利用和提高土地利用效率的前提下，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新土地管理方式，加大土地管理改革力度。包括：——鼓勵(lì)天津?yàn)I海新區(qū)進(jìn)行金融改革和創(chuàng)新。推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放的主要任務(wù)是：以建立綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)為契機(jī)，探索新的區(qū)域發(fā)展模式，為全國(guó)發(fā)展改革提供經(jīng)驗(yàn)和示范。推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放，是在新世紀(jì)新階段，中共中央、國(guó)務(wù)院從中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局出發(fā)做出的重要戰(zhàn)略部署。%。經(jīng)過(guò)全市上下十幾年的奮斗，天津迎來(lái)了重大歷史性機(jī)遇。同時(shí)，天津?yàn)I海新區(qū)在這方面也同樣表現(xiàn)出突出的優(yōu)勢(shì)，人均GDP在2005年首次超過(guò)浦東，%,體現(xiàn)了良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。進(jìn)出口總額接近江浙滬二省一市，能力超強(qiáng)。外商直接投資方面，江浙滬為263億美元，％，廣東115億美元，％，而京津冀為159億美元，％。表一：三大經(jīng)濟(jì)帶基本情況比較：區(qū) 域土地面積人 口絕對(duì)值（萬(wàn)平方公里）占全國(guó)比重（%）絕對(duì)值（萬(wàn)人）占全國(guó)比重（%）長(zhǎng)三角13000珠三角4547京津唐6371合計(jì)23800全國(guó)960100130000100表二：三大經(jīng)濟(jì)帶經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況比較： 單位：億年份項(xiàng)目2003年GDP 增長(zhǎng)率2004年GDP 增長(zhǎng)率2005年GDP 增長(zhǎng)率占全國(guó)比重人均GDP珠三角11586 13394 18116 %39842長(zhǎng)三角25738 28775 33859 %26045京津冀14596 16202 1118337 %28728摘自國(guó)家發(fā)改委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表三：2005年三大經(jīng)濟(jì)帶橫向比較： 項(xiàng)目全國(guó)長(zhǎng)三角珠三角京津冀GDP1823213385918116