【正文】 字樓在34元之間。有很少一部分選擇小白樓附近的地方。大面積的租用寫字樓（超過1000平方米）的很少。國內(nèi)企業(yè)對于A級辦公樓的需求在逐年的增加。從租金水平看，——3元/。浦東新區(qū)則保持20%以上的經(jīng)濟增長勢頭，這一點與天津和天津濱海新區(qū)的發(fā)展是一樣的。在經(jīng)濟持續(xù)增長，外商投資長期保持較高水平的基礎(chǔ)上，上海的寫字樓市場近幾年以來供不應(yīng)求。從上圖中顯示，截止到2005年，浦東甲級寫字樓總量總量為上海市的30%。對本項目有較大的參考價值。相當(dāng)于天津的3倍，但隨著天津濱海新區(qū)的崛起和天津北方經(jīng)濟中心地位的確立，天津特別是濱海新區(qū)的寫字樓市場前景光明。整體來看，全市商品房成交價格保持在5000元上下，走勢平穩(wěn)。由于濱海新區(qū)概念給市場帶來的樂觀預(yù)期，相信濱海地區(qū)的成交量將會繼續(xù)保持不俗表現(xiàn)。塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)今年的住宅市場價格均較2005年又有所提升，但相對漲幅逐漸趨緩，而且塘沽區(qū)的漲幅較開發(fā)區(qū)大。從實際銷售情況摸查看，項目月度銷售量明顯減少，銷售現(xiàn)場到訪客戶甚少，市場需求的觀望態(tài)度十分嚴(yán)重。這其中就包括數(shù)量眾多的應(yīng)屆畢業(yè)生以及工作不久的年輕人和一些具備一定資金的中小投資者，加之本地人口的剛性需求，這類人群恰恰就是小戶型的購買群體。面積有三種區(qū)間：45—60平米，90平米和140—180平米，強調(diào)大客廳，有標(biāo)準(zhǔn)的廚房和衛(wèi)生間，還可以注入一些新的元素，包括開放式廚房，傭人用間和后門等。09年3月~2010年9月持續(xù)期完成銷售面積的55%。經(jīng)初步測算，本項目銷售70%即可收回投資，按照銷售期為18個月，建設(shè)周期為2年6個月，扣除項目建設(shè)期與銷售期重疊部分，實際項目回收期為5年。六、風(fēng)險分析：政策風(fēng)險由于國內(nèi)部分城市房地產(chǎn)投資過熱，多項宏觀調(diào)控措施相繼出臺，其主要目的在于適度限制房地產(chǎn)投資。市場風(fēng)險本項目的開發(fā)內(nèi)容以辦公公寓為主，而未來濱海新區(qū)的寫字樓供應(yīng)量較大，本項目可能會面臨較為嚴(yán)峻的競爭形勢。通過對市場的準(zhǔn)確把握，全面了解市場的供需關(guān)系，明確市場的潛在需求，并在此基礎(chǔ)上進行科學(xué)的預(yù)測，提高項目定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃的準(zhǔn)確性，可以在很大程度上降低經(jīng)營風(fēng)險。項目經(jīng)營階段應(yīng)當(dāng)隨著市場需求的變化。本項目的開發(fā)模式是辦公+商業(yè)+公寓，是天津濱海新區(qū)投資熱點，因而可以避免與處于傳統(tǒng)商圈中的一般項目形成正面的競爭。對于本項目而言，投資型購房者購買的無論是辦公還是公寓，主要是用于出租經(jīng)營，因而不會受到什么影響。項目銷售總面積為建設(shè)面積的70%即可收回投資并實現(xiàn)盈利。本項目未售部分30%，共計24439萬元計入公司資產(chǎn)，自2009年10月開始計租，soho、公寓按照出租率70%計算，年租金收入1511萬元，4年租金達6000萬元。，合建設(shè)成本單價3671元/平米，（其中股東自籌15000萬元，銀行貸款30000萬元）本項目建設(shè)周期自2007年3月開始，至2009年9月完成，建設(shè)周期2年半。四、項目開發(fā)方案：夜景透視圖 方案說明：本項目座落在天津市塘沽區(qū)“響螺灣”商務(wù)區(qū)中心地段，（含地下部分）。近期亮相項目：項目名稱所屬板塊開發(fā)商建筑規(guī)模面積區(qū)間銷售均價亮相時間上市時間弘基天城塘沽中心弘基置業(yè)2棟30層左右高層中小戶型居多未定7月中旬9月底新馨家園新河地區(qū)永豐地產(chǎn)5棟227層高層701105000以上7月中旬10月份貽成尚北海洋高新貽成集團21棟2833層高層50130未定7月中旬8月中下旬天保金海岸泰達居住天保房產(chǎn)臨三大街24層高層6016058008月中旬10月份中小戶型將唱響主旋律 以上項目均為7月份在市場中的亮相項目，媒體投放以路牌、車體為主，預(yù)計在10月份將集中上市，大多以中小面積為主力戶型，目前處于項目咨詢期。家園101245400已售70%貽信康庭塘沽中心135（少量10110）5600余房：多層10套（頂層）；高層70余套（西房山、頂層）尾盤世紀(jì)向陽居1385500已售80%3月底上市林立鑫銘水岸11555600余房20套尾盤貽成5．5．成交價格分析：2006年上半年塘沽區(qū)商品房住宅銷售均價為4755元/平方米，開發(fā)區(qū)銷售均價為6637元/平方米。塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)房價處于新四區(qū)和五縣之間,保持一個中檔水平。5．5．濱海新區(qū)上半年住宅市場分析：2006年上半年除2月份外，天津商品房成交量走勢總體趨向平穩(wěn)。上表顯示，%以上，這對于浙江民間資金應(yīng)該有一定的吸引力。5．價格和回報率：自99年以來，上海甲級寫字樓的租金平均每年保持一定的增長趨勢，經(jīng)過了新區(qū)開放頭兩年的震蕩期后，在第三年產(chǎn)生了17%的增幅。截止到2005年底，上海甲級寫字樓供應(yīng)量為325萬平米。2001年至2005年，平均每年外資投入量保持在110億美圓左右，波動不大。但是，濱海新區(qū)目前的宏觀背景已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，用歷史的眼光來評判未來的發(fā)展是沒有依據(jù)的，預(yù)測未來濱海新區(qū)寫字樓市場的走勢必須參照浦東新區(qū)的寫字樓發(fā)展?fàn)顩r，為項目制定科學(xué)的發(fā)展規(guī)劃。天津的房地產(chǎn)市場正在吸引越來越多的海外和國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商和投資商，同時專業(yè)的咨詢公司也在擴大在中國的業(yè)務(wù)，這樣會帶動天津金融和保險業(yè)的發(fā)展。歐美企業(yè)，具有很強的租金支付能力，他們一般選擇等級較高的寫字樓辦公。63.%的承租的面積在300平方米以下。承租商的特別關(guān)注的區(qū)域是很集中的。頂級寫字樓仍屬國際大廈，租金在9元/天。進入2006年以來，預(yù)計天津?qū)懽謽鞘袌鰧⑿略鲞M入市場的項目有12個，總建筑面積約為39萬平方米。 天津市寫字樓市場分析：截止到2004年，天津市寫字樓總供應(yīng)量約為122萬平米，集中在三大商圈，即小白樓、南京路和友誼路。目前，響螺灣商務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)非常順利，在完成了土地平整后，已經(jīng)開始道路、排水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。目前，中鋼集團、浙江商會、深圳和利豐投資公司等10個單位，已正式簽訂投資協(xié)議?！叭v”：連接天津到河北唐山的津唐高速； 連接天津到汕頭的津汕高速； 新建穿越整個濱海新區(qū)的海濱大道。4）、兄弟省市政府部門、機構(gòu)和企業(yè)高層管理人員的子女入托、學(xué)等有關(guān)教育方面享有特別優(yōu)惠。隨著濱海新區(qū)重大項目的紛紛啟動，與之相配套的交通項目也將陸續(xù)啟動。該區(qū)重點發(fā)展商務(wù)、金融、辦公和商業(yè)服務(wù)業(yè)，將建成濱海新區(qū)的國際化綜合商務(wù)區(qū)。按照空間布局，濱海新區(qū)將規(guī)劃建設(shè)7大功能區(qū)。 濱海新區(qū)總體規(guī)劃：1． 空間布局：一軸:沿京津塘高速公路和海河下游建設(shè)“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸”一帶: 沿海岸線和海濱大道建設(shè)“海洋經(jīng)濟發(fā)展帶”三個城區(qū)：在軸和帶的T型結(jié)構(gòu)中，建設(shè)以塘沽城區(qū)為中心、大港城區(qū)和漢沽城區(qū)為兩翼的宜居海濱新城八個功能區(qū)：先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、濱海化工區(qū)、濱海中心商務(wù)商業(yè)區(qū)、海港物流區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)、海濱休閑旅游區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)（規(guī)劃）。2000年來濱海新區(qū)增長速度始終快于浦東和深圳， 。此外，濱海新區(qū)的開發(fā)發(fā)展所處的經(jīng)濟環(huán)境也大不一樣，當(dāng)前我國加入世貿(mào)組織的過渡期即將結(jié)束，將迎來真正意義上的全面開放，國際制造業(yè)轉(zhuǎn)移的步伐明顯放緩，新區(qū)持續(xù)健康的發(fā)展唯有依靠提高自主創(chuàng)新能力、提高科技與技術(shù)水平。在這種背景下，天津濱海新區(qū)的改革將圍繞著創(chuàng)建全國規(guī)模最大、水平最高的現(xiàn)代化制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地來進行。深圳則強調(diào)完善改革的工作機制，對改革機構(gòu)本身進行改革。全國1000多家企業(yè)為新區(qū)的產(chǎn)品配套。從三地比較來看，如圖2，濱海新區(qū)和深圳均表現(xiàn)為比較明顯的工業(yè)化主導(dǎo)模式，其中濱海新區(qū)第二產(chǎn)業(yè)所占比重最高、增速也是最大的，盡管第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度正在逐步接近第二產(chǎn)業(yè)，但總規(guī)模依然偏小，比重偏低；無論是從比重還是增速看，浦東新區(qū)已經(jīng)初步表現(xiàn)出工業(yè)與服務(wù)業(yè)雙主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)模式了，%。天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)主要經(jīng)濟指標(biāo)多年來一直在全國各開發(fā)區(qū)中處于領(lǐng)先地位。與世界170多個國家和地區(qū)的300多個港口有貿(mào)易往來。濱海新區(qū)總面積相當(dāng)于浦東的四倍多，且其中有1214平方公里鹽堿荒地，僅這一塊就相當(dāng)于浦東新區(qū)整個面積的兩倍多，有相當(dāng)一部分是不適宜耕種的重度鹽堿地，可作為生態(tài)和建設(shè)用地的空間很大，這在國內(nèi)外大中城市是不多見的。豐富低廉的自然資源稟賦為經(jīng)濟高速增長提供了基礎(chǔ)。　　——土地等自然資源豐富、勞動動力資源充足另第二產(chǎn)業(yè)投資增速明顯高于第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)投資比重過大。 直接利用外資合同金額億美元 第二產(chǎn)業(yè)億元 第一產(chǎn)業(yè)億元％絕對值177?！　　o予天津濱海新區(qū)一定的財政稅收政策扶持。在有利于土地節(jié)約利用和提高土地利用效率的前提下，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新土地管理方式，加大土地管理改革力度。包括：——鼓勵天津濱海新區(qū)進行金融改革和創(chuàng)新。推進天津濱海新區(qū)開發(fā)開放的主要任務(wù)是：以建立綜合配套改革試驗區(qū)為契機，探索新的區(qū)域發(fā)展模式，為全國發(fā)展改革提供經(jīng)驗和示范。推進天津濱海新區(qū)開發(fā)開放，是在新世紀(jì)新階段，中共中央、國務(wù)院從中國經(jīng)濟社會發(fā)展全局出發(fā)做出的重要戰(zhàn)略部署。%。經(jīng)過全市上下十幾年的奮斗，天津迎來了重大歷史性機遇。同時，天津濱海新區(qū)在這方面也同樣表現(xiàn)出突出的優(yōu)勢，人均GDP在2005年首次超過浦東，%,體現(xiàn)了良好的發(fā)展態(tài)勢。進出口總額接近江浙滬二省一市，能力超強。外商直接投資方面，江浙滬為263億美元，％，廣東115億美元，％，而京津冀為159億美元，％。表一：三大經(jīng)濟帶基本情況比較：區(qū) 域土地面積人 口絕對值（萬平方公里）占全國比重（%）絕對值（萬人）占全國比重（%）長三角13000珠三角4547京津唐6371合計23800全國960100130000100表二：三大經(jīng)濟帶經(jīng)濟發(fā)展概況比較： 單位：億年份項目2003年GDP 增長率2004年GDP 增長率2005年GDP 增長率占全國比重人均GDP珠三角11586 13394 18116 %39842長三角25738 28775 33859 %26045京津冀14596 16202 1118337 %28728摘自國家發(fā)改委統(tǒng)計數(shù)據(jù)表三：2005年三大經(jīng)濟帶橫向比較： 項目全國長三角珠三角京津冀GDP1823213385918116