【正文】 津奧林匹克大廈本項(xiàng)目地段和交通345總建筑面積432內(nèi)部裝修445配套設(shè)施543物業(yè)管理水平435加權(quán)總分4由于建設(shè)在南京路沿線，地處天津最為繁華的和平路商業(yè)區(qū)附近，其優(yōu)越的地理位置和四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)是其自身無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)之一。五、項(xiàng)目規(guī)模與銷售規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)模本項(xiàng)目服務(wù)式公寓作為對(duì)五星級(jí)酒店的補(bǔ)充，其面向的是相對(duì)長(zhǎng)期在天津生活工作的跨國(guó)公司高級(jí)管理層中的外籍人士。我們建議本項(xiàng)目采取出租為主，少量銷售的經(jīng)營(yíng)策略，出租與銷售的比例控制在9:1左右，對(duì)于出租的房間，考慮到其它服務(wù)式公寓的價(jià)格，租金預(yù)計(jì)為800元/日（均價(jià)，按100平方米/套計(jì)算）；對(duì)于銷售的公寓，考慮到地價(jià)因素，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格不低于12000元/平方米，項(xiàng)目建成后第一年入住率就將達(dá)到80%。與此同時(shí)，天津市也加快了內(nèi)聯(lián)招商引資的步伐。截止2003年底天津市共擁有企業(yè)法人單位86353家，其中內(nèi)資企業(yè)79451家，外資企業(yè)4437家，港澳臺(tái)商投資企業(yè)2465家。二、寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè)目前，天津市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)還處于起步階段，絕大多數(shù)項(xiàng)目存在著“商”、“住”混合的現(xiàn)象。2004年第二季度天津甲級(jí)寫(xiě)字樓租金和空置率情況如下表：區(qū)域項(xiàng)目名稱總建面積（萬(wàn)平方米）日租金（元/平方米）空置率（%）友誼路沿線北方金融30天信大廈18云翔大廈325華盛廣場(chǎng)5環(huán)渤海12廣銀420備注南京路沿線國(guó)際大廈7今晚大廈418津匯廣場(chǎng)430萬(wàn)科世貿(mào)18備注小白樓CBD區(qū)域萬(wàn)隆大廈7天星河畔10泰達(dá)大廈10金皇大廈35文華中心325濱江萬(wàn)麗35萬(wàn)順大廈4520備注海河沿線遠(yuǎn)洋大廈8萬(wàn)科假日11備注（備注為各區(qū)域加權(quán)平均租金和加權(quán)空置率）表中的數(shù)據(jù)經(jīng)簡(jiǎn)要分析可直觀表示如下圖：通過(guò)上圖我們可以看出：，排在了天津甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的第一位，緊隨其后的是小白樓CBD區(qū)域、海河沿線、友誼路沿線。由于本項(xiàng)目中的寫(xiě)字樓以售為主，所以預(yù)計(jì)這不會(huì)影響本項(xiàng)目的銷售情況。（2）關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的確定根據(jù)我們的調(diào)查，本項(xiàng)目甲級(jí)寫(xiě)字樓現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要有坐落于項(xiàng)目區(qū)附近的津匯廣場(chǎng)、金皇大廈和匯通大廈。因此，本項(xiàng)目將具有較強(qiáng)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。六、項(xiàng)目規(guī)模與銷售規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)模該項(xiàng)目位于南京路沿線，在該區(qū)域依次分布有河川大廈、嘉利中心、經(jīng)聯(lián)大廈、森淼清華園、新華大廈、都市花園、惠嘉公寓、云瑯大廈、財(cái)富大廈等多座甲級(jí)寫(xiě)字樓。因此我們建議本項(xiàng)目也采用上述方式經(jīng)營(yíng)，考慮出售與出租寫(xiě)字樓在資金時(shí)間價(jià)值上的差距，本著使項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)能夠達(dá)到最大收益的原則，確定出售與出租的比率為7：3。原有建筑中大部分年代久遠(yuǎn)，并多次發(fā)生火災(zāi)及漏雨現(xiàn)象，所以拆遷前已被市有關(guān)部門(mén)列為重點(diǎn)危改地區(qū)。天津市規(guī)劃和國(guó)土資源局下發(fā)了“建筑設(shè)計(jì)方案通知書(shū)”（見(jiàn)“附件”）。同時(shí)本項(xiàng)目的建設(shè)也為完善該地區(qū)的功能配套起到重要的作用。電力：自建一座公用的35KV變電站，從不同的上級(jí)電網(wǎng)引入兩路來(lái)電。綜上所述，天津人才科技大廈項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)外部基礎(chǔ)配套設(shè)施良好，周邊建筑環(huán)境適宜，建設(shè)用地符合國(guó)家相關(guān)法規(guī)，且用地權(quán)屬明確，故選址可行。二、總體方案總平面布置見(jiàn)“總平面圖”。根據(jù)項(xiàng)目的基本使用功能和周邊環(huán)境的特定條件，并充分考慮城市景觀要求。作為建筑群的制高點(diǎn)與津匯廣場(chǎng)呼應(yīng)聯(lián)系起來(lái)。 總平面主要指標(biāo)：建筑用地面積： m2總建筑面積:168790 m2，其中：地下建筑面積:30000 m2 地下建筑面積:138790 m2行政辦公樓建筑面積：30000 m2商業(yè)店鋪建筑面積：11000 m2五星級(jí)酒店建筑面積：29000 m2服務(wù)式公寓建筑面積：18690 m2寫(xiě)字樓建筑面積：50100 m2建筑密度：%容積率：客房間數(shù)：336間機(jī)動(dòng)車停車數(shù)：389個(gè)非機(jī)動(dòng)車位：600個(gè)出租車位：20個(gè)第六章 建筑工程一、建筑1. 五星級(jí)酒店及服務(wù)式公寓部分五星級(jí)酒店及服務(wù)式公寓位于超高層的塔樓內(nèi)，首層為大堂，二層為酒店管理用房，三層為西餐廳、中餐廳、咖啡廳、酒吧間、四層為風(fēng)味餐廳、大宴會(huì)廳、會(huì)議區(qū)及健身中心、五、六層為游泳池及桑拿區(qū)，1~6層的酒店配套設(shè)施，供酒店住宿人員使用外，還可供寫(xiě)字樓、公寓人員使用，使其成為寫(xiě)字樓、公寓的配套設(shè)施，7~22層為客房層，23~38層為公寓層?？紤]到三個(gè)單位使用，因此在內(nèi)部交通組織上采用電梯分設(shè)的方式，使不同人流在首層就相對(duì)獨(dú)立。由于寫(xiě)字樓面積較大，且應(yīng)能根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行靈活劃分空間。每個(gè)店鋪建筑面積約500平方米。二、建筑空間組織及建筑造型設(shè)計(jì)1. 建筑空間組織項(xiàng)目位于南京路中部，其東、西側(cè)為目前天津的兩個(gè)150米高的建筑津匯廣場(chǎng)及國(guó)際大廈，是南京路景觀帶重要的組成部分，且周邊的兩個(gè)廣場(chǎng)—抗震紀(jì)念碑廣場(chǎng)及中心綠化廣場(chǎng)（規(guī)劃中）在項(xiàng)目的東、南部。這樣就形成了整個(gè)建筑群體制高點(diǎn)醒目，建筑由12~18~26~38層高低錯(cuò)落有序，且非常具有動(dòng)感螺旋上升的空間組織形態(tài)，其空間組織的有機(jī)有序的形態(tài)，將成為天津中心區(qū)的一大標(biāo)志性空間景觀。建筑群體的建筑語(yǔ)言簡(jiǎn)潔統(tǒng)一，且外部造型與室內(nèi)功能協(xié)調(diào)一致。同時(shí)建筑內(nèi)部豐富的空間構(gòu)成也創(chuàng)造了層次豐富的建筑形象。2. 建筑內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)（1）酒店標(biāo)準(zhǔn)酒店為五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，目前累積得分445，五星級(jí)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)為420分，因此能夠滿足五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)計(jì)分見(jiàn)附表一。使用面積僅粗裝修，由未來(lái)的入駐單位進(jìn)一步裝修。日530張212K= T=242賓館員工80升/人次1500人K= T=10 2次/天6辦公50升/人日11000平方米55K= T=1210物業(yè)管理30升/人酒店三層~七層（避難層）為低區(qū)，由設(shè)于地下二層生活水泵房?jī)?nèi)的酒店低區(qū)冷水泵組及低區(qū)冷水?dāng)嗔魉涔┧?，泵組變頻控制，配水干管上行下給；酒店八層~二十三層（包括中間冷水水箱補(bǔ)水）為中區(qū)，由設(shè)于地下二層生活水泵房?jī)?nèi)的酒店中區(qū)冷水泵組及中區(qū)冷水?dāng)嗔魉涔┧?，其中八層~十四層為酒店中區(qū)水泵出水管經(jīng)減壓閥減壓后供水，泵組變頻控制，配水干管上行下給；公寓二十四層~屋頂消防水箱（三十八層上）為高區(qū)，由設(shè)于二十三層（避難層）內(nèi)的18m3中間冷水水箱及公寓高區(qū)冷水泵組供水，其中二十四~三十一層為高區(qū)水泵出水管經(jīng)減壓閥減壓后供水，泵組變頻控制，配水干管上行下給。 冷水計(jì)量 高層建筑群生活給水除商場(chǎng)、餐飲、洗浴、游泳池采用普通冷水表外，其余均采用遠(yuǎn)傳冷水表傳至物業(yè)管理處。另外，熱水系統(tǒng)與給水系統(tǒng)的分區(qū)一致，采取機(jī)械循環(huán)。次1500人 15K=2T=8 2次/天W=21萬(wàn)kcal/h5洗浴80升/人另外，上述每個(gè)分區(qū)分別設(shè)自力式溫控閥及熱水循環(huán)泵回水。 工藝流程 自來(lái)水 原水箱 原水泵 凈化設(shè)備 直飲水箱 直飲水泵（變頻控制） 各用水點(diǎn) 直飲水用水量序號(hào)名稱用水標(biāo)準(zhǔn)用水?dāng)?shù)量最高日用水量（m3/日）最大時(shí)用水量（m3/時(shí)）備注1酒店4升/人八層~二十二層為中區(qū)，由設(shè)于地下二層直。日450人K= T=163辦公2升/人 熱水系統(tǒng)管材 建筑物室內(nèi)熱水管道采用銅管，銀焊、銅焊和承插配件連接。m2 m2W=7不可預(yù)見(jiàn)水量W=25萬(wàn)kcal/h8總用水量W=275萬(wàn)kcal/h 供水方式酒店室內(nèi)熱水供水分成三個(gè)分區(qū)。日530張K=3 T=24W=2公寓式辦公100升/人6. 熱水系統(tǒng)設(shè)計(jì) 加熱方式 五星級(jí)酒店和高級(jí)公寓采用燃?xì)鉄崴畽C(jī)組制備熱水。 水處理系統(tǒng) 游泳池單獨(dú)設(shè)置水處理系統(tǒng)，其初次充水、重新?lián)Q水和正常使用過(guò)程中的補(bǔ)充水及洗浴用水均來(lái)自熱水機(jī)組制備熱水供應(yīng)系統(tǒng),其出水水質(zhì)均符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB574985規(guī)定的要求。根據(jù)高層建筑群功能分布，地下二層~地上二層為市政壓力供水區(qū)，由市政給水管網(wǎng)直接供給。次60人122K=2 T=128流動(dòng)人員3升/人日450人99K= T=164會(huì)議8升/人 3. 水源由該區(qū)域附近道路上的市政給水管道分別引入兩條獨(dú)立的輸水管線，其管徑均為DN300，供水壓力。本工程僅考慮第一步。整個(gè)建筑群體形象均衡穩(wěn)重，高貴典雅富有獨(dú)特的文化氣質(zhì)和豐富的文化內(nèi)涵。輕透的的玻璃幕墻使建筑典雅華美，品質(zhì)超群，與天空的背景自然融合在一起。其高低有序的外輪廊為南京路景觀提供很好的造型素材。群體第二高度是26層的人才科技大廈，它位于地塊的西南角，它面臨規(guī)劃中的中心綠地廣場(chǎng)與五大道地區(qū)保持著相應(yīng)距離，以盡量減少高層建筑對(duì)五大道空間環(huán)境影響。此種方式在南京路商業(yè)區(qū)并沒(méi)有，可以填補(bǔ)此類商業(yè)業(yè)態(tài)的空白。在首層均設(shè)獨(dú)立的出入口及交通廳，從三層以上三個(gè)部分相對(duì)獨(dú)立設(shè)置，并在三層設(shè)有統(tǒng)一的交易多功能廳，為寫(xiě)字樓部分使用。辦公標(biāo)準(zhǔn)層布局靈活，可適應(yīng)不同的辦公布局方式。并設(shè)二層的人才交易大廳1000㎡，三層為職工餐廳，四層設(shè)有多功能報(bào)告廳。在寫(xiě)字樓與酒店及行政辦公樓之間設(shè)置商業(yè)步行街，商業(yè)街的布置既分割了不同使用功能的建筑有組織的分解人流，又使它們有機(jī)的組合成統(tǒng)一的建筑群。將行政辦公樓設(shè)計(jì)成一長(zhǎng)方型平面，將置于相對(duì)安靜的西安道一側(cè)，南面是規(guī)劃中的綠地公園，使其具有政府辦公性質(zhì)的建筑擁有良好的朝向和景觀。建筑形式為一組超高層和高層塔樓建筑綜合體，其中面向南京路和山西路交口的塔樓為整個(gè)建筑群的標(biāo)志性建筑物，、。每項(xiàng)使用功能的確定均源自市場(chǎng)需求，其功能的配置齊全，在建筑群體內(nèi)可滿足各種人群不同的使用要求，這里既有高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓供人們辦公使用，又有五星級(jí)酒店和高級(jí)公寓供人們居住、休息，還有高檔的商業(yè)設(shè)施可滿足人們購(gòu)物的需要。暖通：夏季制冷方案以電力為能源，集中空調(diào)制冷；冬季熱源依托城市現(xiàn)有熱網(wǎng)，經(jīng)換熱后供本大廈集中空調(diào)所需熱水。且區(qū)域環(huán)境良好，無(wú)噪聲源及污染源。南京路是天津市已經(jīng)形成的CBD區(qū)域，這里云集了天津的高級(jí)寫(xiě)字樓、大型商場(chǎng)、酒店、高級(jí)住宅等高檔建筑群，其配套的重點(diǎn)中學(xué)、大型綜合醫(yī)院也分布其間。目前，建設(shè)單位已依照“天津市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同”繳納了本地塊地上建筑物的拆遷安置費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金。第四章 項(xiàng)目選址一、項(xiàng)目選址本工程為天津北方人才港股份有限公司建設(shè)的天津人才科技大廈項(xiàng)目，選址于天津市和平區(qū)南京路南側(cè)，四至范圍為：東至河北路，南至西安道，西至山西路，北至南京路。本項(xiàng)目作為區(qū)域的標(biāo)志性建筑，其建筑面積應(yīng)該超過(guò)區(qū)域內(nèi)的一般性建筑物，因此本項(xiàng)目的總建筑面積應(yīng)該達(dá)到5萬(wàn)平方米左右，單層建筑面積應(yīng)超過(guò)1000平方米。南京路沿線一直是天津市最為繁華的地區(qū)，也是商用寫(xiě)字樓最密集的區(qū)域之一，通過(guò)我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓的客戶都是一些知名企業(yè)，并且以商貿(mào)物流企業(yè)和金融投資企業(yè)為主。津匯廣場(chǎng)金皇大廈匯通大廈本項(xiàng)目地段和交通4334總建筑面積3324單層面積4434車庫(kù)規(guī)模3434物業(yè)管理水平4334加權(quán)總分4綜合上述各項(xiàng)分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目對(duì)其他項(xiàng)目而言，在建筑規(guī)模和物業(yè)管理水平方面具有優(yōu)勢(shì)。天津市主要的寫(xiě)字樓情況參見(jiàn)下表：天津市甲級(jí)寫(xiě)字樓基本狀況區(qū)域名稱層數(shù)總建辦公面積底商面積標(biāo)準(zhǔn)層面積電梯數(shù)目空調(diào)類型車位車位租金租金售價(jià)入住率備注南京路沿線河川大廈31（2）9343中央120（40）地上600地1下1200050%毛坯房南京路沿線嘉利中心35（2）13003分戶200地一下400地二下300580070%毛坯房南京路沿線經(jīng)聯(lián)大廈29（2）4015005分戶地上800元098%有毛坯有裝修好的南京路沿線森淼清華園24（2）05462分戶地下240地下租400，買(mǎi)十萬(wàn)0660060%地下兩層的車庫(kù)南京路沿線新華大廈31（1）7（1）2；18302000400