通宇大廈可行性研究報告-展示頁
2025-05-24 01:33本頁面
【正文】 狀 2第三章 項目周邊環(huán)境及競爭狀況分析 2第四章 產(chǎn)品設(shè)計建議 2第五章 營銷方案 2第六章 開發(fā)進(jìn)度 2第七章 財務(wù)分析及評價 2第八章 結(jié)論和建議 2第一章項目開發(fā)背景從1998年起，國家為拉動經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大內(nèi)需，出臺了以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了多年的低谷后，終于迎來了黃金發(fā)展時期。據(jù)國家統(tǒng)計局最新資料顯示，2002年上半年全國商品住宅銷售了6280億元，%，其中銷售給個人為1445億元，%，%。據(jù)世界銀行統(tǒng)計資料顯示，人均GDP達(dá)到600800美元時，住宅產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速增長階段。因此，未來幾年，隨著GDP的進(jìn)一步增長，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個快速發(fā)展階段。隨著收入的增加和房改力度的加大，居民購房置業(yè)的意識也在增強(qiáng)。在準(zhǔn)備買房的居民中，有34%的人是為了解決基本居住問題，51%的人是為了擴(kuò)大居住面積和改善居住條件，5%的人用于保值投資，10%的人用于經(jīng)營、出租等其它方面的用途。目前居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動力，也正是增加住房消費(fèi)的良機(jī)。寬松的產(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部驅(qū)動力。有關(guān)專家預(yù)測，我國房地產(chǎn)熱潮可持續(xù)20年。據(jù)悉，截至2002年9月末，％。據(jù)了解，今年市上計劃開發(fā)竣工各類房產(chǎn)505萬平方米，完成投資180億元，而這180億元投資首先定位于中低收入居民，市上將引導(dǎo)商品住房開發(fā)的重點(diǎn)向普通商品房建設(shè)轉(zhuǎn)移，通過經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的組織和管理，將這一定位轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的市場行為。市上還將完善住房公積金的運(yùn)行和管理監(jiān)督機(jī)制，充分發(fā)揮住房公積金在解決職工住房問題上的作用。西安市各類酒店（含招待所、旅社）共計2000余家，旅游旺季入住率為85%,淡季為40%左右。黨的“十六大”提出了全面建設(shè)小康社會的戰(zhàn)略目標(biāo)。其中，實現(xiàn)小康的一個重要指標(biāo)是，到2020年人均住房面積達(dá)到2025㎡。據(jù)專家分析西安市房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)以下走勢：⊙市場還將有23年的快速增長期。之后將進(jìn)入10至20年的穩(wěn)定增長期?！押暧^調(diào)控力度將會加強(qiáng)，市場將會發(fā)展得更為有序和規(guī)范?！迅拍畛醋魅找嫒狈κ袌觯M(fèi)者對開發(fā)商重視產(chǎn)品開發(fā)的理性回規(guī)的呼聲將越來越高。⊙開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)兩極分化，專業(yè)化、品牌化企業(yè)將主宰市場，弱者或被迫形成企業(yè)聯(lián)盟，或被淘汰出局。同時也將影響房地產(chǎn)價格穩(wěn)中趨降。 ⊙消費(fèi)者金字塔中部群體將成為未來市場的中流砥柱，商品房住宅單位面積向經(jīng)濟(jì)實用的中小套型轉(zhuǎn)變亦為大勢所趨。19902002年西安市房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)比較指標(biāo) 1990年 2001年 2002年人均居住面積 m2房地產(chǎn)投資 180億元房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量 省市兩級共200家 市注冊企業(yè)600余家 700余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)性質(zhì) 國營占絕對主導(dǎo)地位 %為國營 70%以上為民營商品房開發(fā)面積 10萬m2 銷售面積500萬m2個人購房所占比例 不足10% 93% 95%以上是我們對于本項目開發(fā)宏觀環(huán)境和中觀環(huán)境的研判，特別是寫字樓物業(yè)的開發(fā)形勢不容樂觀，對于本項目的規(guī)劃、市場定位、營銷建議等在此背景下展開。（本策劃案按商品房開發(fā)用地為策劃依據(jù)）占地面積：㎡（）總建筑面積：36264㎡（方案1） 39864㎡(方案2)住宅面積：7200㎡（方案1）10800（方案2）綜合樓面積：21776㎡（不含地下室） 層高：22層寫字間面積：12096㎡ 層高：314層 共12層酒店套房面積：8064㎡ 層高：1522層 共8層附樓面積：960㎡層高：4層寫字間酒店配套功能面積：2175㎡公建面積：1608㎡(綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室)地下停車場面積：4320㎡（地下停車場的設(shè)計依據(jù)在第四章詳述）總戶數(shù)：406（方案1）430（方案2）容積率：（方案1）（方案2）綠地率：30%：框剪結(jié)構(gòu)方案1序號 工程名稱 建筑面積（㎡） 層數(shù) 備注1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2 住宅 7200 12 不含地下部分3 地下停車場 4320 1 地下一層4 綜合樓附樓 960 4 會議室宴會廳及部分配套功能5 公建 1608綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計36264方案2序號 工程名稱 建筑面積（㎡） 層數(shù) 備注1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2 住宅 10800 18 不含地下部分3 地下停車場 4320 1 地下一層4 綜合樓附樓 960 4 會議室宴會廳及部分配套功能5 公建 1608綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計39864第三章 項目周邊環(huán)境及競爭狀況分析本屆主要對本項目的微觀環(huán)境做調(diào)研分析。作為寫字間、酒店、高層住宅，區(qū)域開發(fā)成熟，住宅與寫字樓人氣僅次于西南板塊（西高新）。但作為寫字間、酒店，弱化了商業(yè)價值，可以說是利弊參半。周邊寫字樓調(diào)查表項目名稱 地址 層數(shù) 總面積（㎡） 售價（元/㎡） 租價（元/㎡） 售租率 備注海聯(lián)大廈 振興路北口西 9 5000 5500 50 50% 地下車位租金300元/月精英大廈 振興路中段 8 300055 90% 泛美大廈 南稍門什字 29 40000 5000 35 95% 租價不含各種服務(wù)費(fèi)偉業(yè)佳大廈 南關(guān)正街 21 36500 5500 55 90% 車位租金100元/月調(diào)研分析：此區(qū)域?qū)懽謽侨胱÷柿己?，需求旺盛；售價普遍在50005500元/㎡，租價（均價）為5055元/㎡月。經(jīng)了解，酒店經(jīng)營風(fēng)險較大，客房數(shù)少了，經(jīng)營成本攤銷大，客房數(shù)多了，空置率風(fēng)險較大，因此建議本項目酒店客房數(shù)控制在250280之間，基準(zhǔn)價格為200元/㎡天。本項目的長期經(jīng)營效益主要體現(xiàn)在酒店及配套功能的經(jīng)營上，而從調(diào)研的情況看，經(jīng)營情況較好的三星級酒店，如鐘樓飯店具備獨(dú)特的地理位置和老字號品牌效應(yīng)；民航大廈以商辦為主，優(yōu)勢在于旅游資源和旅游管理經(jīng)驗；隴海大酒店除了良好的地理位置外，更重要的是經(jīng)營管理水平較好，以會議接待為主。但相應(yīng)的配套服務(wù)功能，如餐飲娛樂，由于利潤率較高，較高的上座率對利潤的影響較大，成為大多數(shù)酒店追求的目標(biāo)重點(diǎn)。酒店管理充分考慮自身經(jīng)營管理能力和資源，建議引進(jìn)專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理。這也是本項目產(chǎn)品差異化定位的最佳入
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